【正文】 更事宜與賣(mài)方未取得明顯一致情況下，未及時(shí)采取適當(dāng)措施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，就擴(kuò)大的損失，賣(mài)方不應(yīng)有賠償義務(wù)。案例中，買(mǎi)方進(jìn)行錄音取證的方式想取得對(duì)方違約的事實(shí)，但錄音的時(shí)間不對(duì)，如果在自己第二筆款項(xiàng)支付前進(jìn)行錄音，就能證明賣(mài)方的漲價(jià)違約情況。案例中，孫某就是在合同可能存在不能履行情況下，仍然賣(mài)掉自己的房屋，造成損失，法院最終認(rèn)定其擴(kuò)大了損失。二是在沒(méi)有保留出資憑證及不方便簽訂夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議情況下，可以通過(guò)錄音、錄像等方式確定自己的出資情況。 對(duì)于已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的商品房房屋的處理。 夫妻一方或雙方以市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房。（6）夫妻承租的房屋分割問(wèn)題 根據(jù)現(xiàn)行法律和司法解釋的精神，夫妻承租的房屋分割問(wèn)題，可以以結(jié)婚的時(shí)間為節(jié)點(diǎn)為三大類(lèi)：一是一方婚前取得承租權(quán)的，離婚時(shí)如何分割；二是雙方婚前取得承租權(quán)婚后合并調(diào)換房屋的，離婚是如何分割；三是婚后一方或雙方取得承租權(quán)的，離婚時(shí)如何分割?！彪m然在這種情況下，承租房屋的承租權(quán)是在婚后取得，但是這一承租權(quán)的取得是據(jù)于原有承租權(quán)的存在，根據(jù)現(xiàn)行法律，該房屋的承租權(quán)應(yīng)該歸原享有承租權(quán)的一方享有。房產(chǎn)加名并不是一個(gè)規(guī)范的法律概念，其通常含義為，某一房產(chǎn)因贈(zèng)與、婚姻關(guān)系等情況而導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)人增加。司法實(shí)踐中有著不同的意見(jiàn)，第一種意見(jiàn)認(rèn)為：房產(chǎn)并沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)，應(yīng)視為財(cái)產(chǎn)權(quán)利還沒(méi)有轉(zhuǎn)移，該房產(chǎn)仍屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻任何一方都可以要求分割。 第一種情況大家都比較清楚了，如果該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人是子女的名字，按照婚姻法的規(guī)定，屬于子女個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如子女離婚，該房產(chǎn)不會(huì)作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。依據(jù)上述司法解釋規(guī)定，子女應(yīng)按已發(fā)生的婚后按揭款項(xiàng)二分之一及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，補(bǔ)償給其配偶。如果是雙方父母共同出資，即使產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，在沒(méi)有約定房屋歸屬情況下，房屋屬于子女與配偶的共有財(cái)產(chǎn)，按照出資份額共有。第三種情況，結(jié)合司法實(shí)踐，我個(gè)人認(rèn)為，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，該出資視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購(gòu)買(mǎi)的公房。一種意見(jiàn)認(rèn)為：根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間以辦理產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。（2） 關(guān)于子女出資給父母購(gòu)買(mǎi)房改房引起的糾紛 上述糾紛我們遇到不少，就是父母在購(gòu)買(mǎi)房改房時(shí)，由于無(wú)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)或者子女孝順等原因，房改房。 對(duì)于購(gòu)房職工與單位解除勞動(dòng)關(guān)系時(shí)，已交納了購(gòu)房款，簽署了購(gòu)房協(xié)議但未拿到房產(chǎn)證 ，售房單位要求收回房屋、購(gòu)房職工要求單位給予辦理房產(chǎn)證而產(chǎn)生的糾紛。 最后，如果是獨(dú)生子女，父母從保護(hù)子女利益出發(fā)，可以將房屋產(chǎn)權(quán)落在父母身上，立遺囑將房產(chǎn)指定給子女一人繼承，這樣子女配偶無(wú)法分割上述房屋產(chǎn)權(quán)。對(duì)于第一種情況，結(jié)合司法實(shí)踐，我個(gè)人認(rèn)為，應(yīng)為子女與其配偶的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外?！痹摲N方式下，房屋屬于子女個(gè)人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)歸子女所有。父母用一輩子的積蓄給子女買(mǎi)房結(jié)婚，但是由于子女婚姻關(guān)系的解除，為子女購(gòu)買(mǎi)的房屋處于被子女的配偶分割的風(fēng)險(xiǎn)，如何避免風(fēng)險(xiǎn)是所有父母所關(guān)心的問(wèn)題。 對(duì)于婚后夫妻共同出資產(chǎn)權(quán)屬于一方名下的房產(chǎn)，法律規(guī)定屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是否加名不影響房產(chǎn)屬于共有的性質(zhì)，對(duì)于這種房產(chǎn)，不是必須進(jìn)行加名，不要為了加名傷害夫妻感情。雙方均不主張公房承租權(quán)的，產(chǎn)權(quán)單位也不同意將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，則可按照實(shí)際情況及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決由一方使用，由該一方按照評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)向另一方作出補(bǔ)償。 “婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的”，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條第2款的規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 夫妻一方婚后以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房屬擁有部分產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)相關(guān)司法解釋?zhuān)嗣穹ㄔ翰慌袥Q房屋所有權(quán)的歸屬，可判決由當(dāng)事人使用，當(dāng)事人取得完全所有權(quán)后，可以另行起訴。人民法院在審理離婚訴訟時(shí)，不能就雙方當(dāng)事人提出的房屋所有權(quán)歸屬和分割請(qǐng)求進(jìn)行判決。對(duì)夫妻雙方婚后購(gòu)買(mǎi)房屋的處理，我們知道，我國(guó)《婚姻法》對(duì)于夫妻財(cái)產(chǎn)實(shí)行婚后所得共同制原則，因此夫妻雙方婚后購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，無(wú)論登記在誰(shuí)名下，都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)予以分割。離婚時(shí)，對(duì)于房產(chǎn)權(quán)屬及份額出現(xiàn)了糾紛，從法律上說(shuō)，對(duì)于夫妻婚前共同出資購(gòu)買(mǎi)的房屋，無(wú)論房產(chǎn)證是一方的名字還是雙方的名字，房屋屬于夫妻共有，具體份額按照出資比例來(lái)進(jìn)行分割（但房產(chǎn)證上注明份額的除外）。二是要考慮到自己是否也存在違約情形，是否存在過(guò)錯(cuò)，如存在，法院也會(huì)酌情減少違約金數(shù)額，案例中，法院就是考慮到孫某存在一定的過(guò)錯(cuò)，酌情減少了違約金數(shù)額。 再次，對(duì)于違約取證問(wèn)題上。與此同時(shí)，孫某第一筆10萬(wàn)元地改進(jìn)以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付給田某，孫某是知道田某賬戶(hù)的，在田某不提供賬戶(hù)情況下，孫某可以通過(guò)向該銀行賬戶(hù)匯款、公證提存或通過(guò)中介公司轉(zhuǎn)交第二筆定金的方式確保自己義務(wù)的及時(shí)履行。同時(shí)認(rèn)為，如果合同有效，自己同意解除，但屬于對(duì)方違約，對(duì)方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，如認(rèn)定自己違約，對(duì)方違約金過(guò)高，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，要求減少。同時(shí)約定（第一條）：“乙方（孫某）于2013年1月1日前向甲方支付第二筆購(gòu)房定金20萬(wàn)元。最后，作為賣(mài)方，最好是不要獨(dú)家委托某中介公司進(jìn)行出售房屋，這樣存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，謝某的行為，已違反《房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)協(xié)議》中的義務(wù)，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，但合同約定的中介服務(wù)費(fèi)過(guò)高，應(yīng)予以減少；因A公司與謝某某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)協(xié)議》只是進(jìn)行了部分履行，A公司無(wú)權(quán)按合同約定獲得全部中介費(fèi)用，只能要求部分費(fèi)用。 關(guān)于收房問(wèn)題，案例中法院判決開(kāi)發(fā)商只承擔(dān)約定交房時(shí)間至2010年12月7日期間逾期交房違約金。法律沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，一般在合同中進(jìn)行約定。 針對(duì)上述案例，我們有什么啟示呢？ 關(guān)于房屋質(zhì)量問(wèn)題能否拒絕收房。 五是，在確定自己不購(gòu)買(mǎi)商品房情況下，如果自己法律知識(shí)缺乏，最好是請(qǐng)律師參加商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)商的過(guò)程，處理突發(fā)事件和對(duì)你的不利局面。到認(rèn)購(gòu)協(xié)議確定的最后一天，我們?cè)俅稳ラ_(kāi)發(fā)商處簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始說(shuō)可以修改合同，等我們修改完合同之后，又說(shuō)單位領(lǐng)導(dǎo)不同意，無(wú)法修改。司法實(shí)踐中，傾向于雙方就合同主要條款達(dá)不成一致意見(jiàn)情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)買(mǎi)人定金。李先生認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽字后，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員稱(chēng)認(rèn)購(gòu)協(xié)議當(dāng)天沒(méi)法蓋章，改天來(lái)簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候把認(rèn)購(gòu)協(xié)議再給李先生。事實(shí)上，引起二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛的情況是多種多樣的，廣大購(gòu)房者除了出現(xiàn)問(wèn)題后積極應(yīng)對(duì)，用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益，也要做到防患于未然。第五，違約責(zé)任　　需要注意的是，針對(duì)合同中各方的義務(wù)的具體條款，都應(yīng)該有針對(duì)性的進(jìn)行約定違約責(zé)任，比如我之前提到的交房、過(guò)戶(hù)、付款方面的違約責(zé)任；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。雙方應(yīng)當(dāng)事前具體計(jì)算交易手續(xù)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅、合同印花稅等稅費(fèi)的具體金額，并在補(bǔ)充條款中明確各種稅費(fèi)的具體承擔(dān)者。如為繼承、贈(zèng)與、法院判決等情況，須賣(mài)方出具相關(guān)證明。合同簽署人出售房屋的有效性：房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一，如有特殊情況，需出據(jù)有法律依據(jù)的公證委托書(shū)。更有些中介是賣(mài)方的獨(dú)家代理中介，因此出現(xiàn)“一房多賣(mài)”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收取定金后，還會(huì)帶其他客戶(hù)看房，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣(mài)給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶(hù)毀約。他們往往對(duì)中介公司經(jīng)辦人員的口頭承諾過(guò)于信任，對(duì)其提供的文件或合同未經(jīng)仔細(xì)閱讀、考慮便簽名，導(dǎo)致時(shí)候釀成糾紛。 如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案；如果房屋被司法機(jī)關(guān)查封，則應(yīng)考慮放棄購(gòu)買(mǎi)。（12）對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收要認(rèn)真 第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象；第二、核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問(wèn)題；第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問(wèn)題；第六、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。 （11）務(wù)必要重視合同附件及補(bǔ)充協(xié)議。另外，對(duì)于違約責(zé)任的約定一定要明確具體，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中都會(huì)約定開(kāi)發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開(kāi)發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額多數(shù)少得可憐，有的逾期幾年的違約金不過(guò)幾百元而已（比如違約金每日按已付房款的萬(wàn)分之三計(jì)算寫(xiě)成按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任等相關(guān)文字)。有的購(gòu)房人也以為簽了合同交了部分房款，并提交了一系列按揭申請(qǐng)文件后，就可以放心等待入住了?！睂?shí)際簽約時(shí)，出賣(mài)人往往將辦理產(chǎn)權(quán)的期限延長(zhǎng)，通常有90日、180日等等。 比如雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國(guó)內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國(guó)商標(biāo)?，F(xiàn)有法律已經(jīng)就此問(wèn)題對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了有力保護(hù)，但購(gòu)房者要防止開(kāi)發(fā)商在合同中設(shè)置對(duì)自己不利的因素，這些不利因素一旦存在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，比如有的開(kāi)發(fā)商的合同中約定“產(chǎn)權(quán)部門(mén)核定的房屋面積為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)”進(jìn)行約定，無(wú)論房屋面積出現(xiàn)多大的偏差，買(mǎi)受人都只能“啞巴吃黃連”?！拔遄C”即《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，這些是購(gòu)房人能否取得產(chǎn)權(quán)憑證的關(guān)鍵。因此，購(gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。 認(rèn)購(gòu)協(xié)議一般由開(kāi)發(fā)商來(lái)確定，所以簽訂時(shí)候一定要注意。而 90% 以上的購(gòu)房者首先是從廣告中了解到房屋的大致情況，沒(méi)有或是無(wú)法實(shí)地考察辨別真?zhèn)?。受相關(guān)政策限制，一些央產(chǎn)房、國(guó)產(chǎn)房、鐵路房產(chǎn)房不能正常交易過(guò)戶(hù)。隨著房?jī)r(jià)的上漲或遇到房屋拆遷時(shí)，有些人對(duì)原賣(mài)價(jià)反悔，以合同未變更登記為由，起訴要求解除合同。此外，許多購(gòu)房者首次涉足房產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，難免權(quán)利受損。有的出賣(mài)人只顧追求高額利潤(rùn)而忽視消費(fèi)者的權(quán)益，違規(guī)操作，而行政部門(mén)未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致買(mǎi)受人的利益頻頻受到侵害。此外，開(kāi)發(fā)商為了牟取暴利往往打出一些具有欺詐性的廣告或宣傳資料，或者炒樓價(jià)，甚至降低施工標(biāo)準(zhǔn)，以節(jié)省成本換取利益，還有的假借預(yù)售之名騙取資金等，這些都導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛居高不下。但現(xiàn)實(shí)生活中，一方面買(mǎi)房人缺乏對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)和政策的了解，或者對(duì)有關(guān)條款含義存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)或含混的判斷，不能正確認(rèn)識(shí)該條款對(duì)自己的利益將可能造成的影響。例如：樓房本來(lái)沒(méi)有配套使用的車(chē)庫(kù)，卻承諾房屋與車(chē)庫(kù)一同交付；規(guī)劃中本來(lái)沒(méi)有幼兒園、學(xué)校，卻承諾幼兒園和學(xué)校將大大方便孩子的入托、入學(xué)問(wèn)題等。房屋買(mǎi)賣(mài)法律風(fēng)險(xiǎn)防范一、概述近年來(lái)，我國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)出現(xiàn)了空前的繁榮，但由于房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)體系尚不成熟，法律體系不盡完善，市場(chǎng)管理機(jī)制不夠健全，房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的交易行為不規(guī)范、不誠(chéng)信，造成房屋買(mǎi)賣(mài)高速發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)生了相當(dāng)數(shù)量的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，特別是隨著房產(chǎn)“新政”實(shí)施，商品房、二手房的房?jī)r(jià)起伏不斷，一時(shí)間導(dǎo)致購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商、賣(mài)房人矛盾不斷涌現(xiàn)，因此造成了非?；靵y的局面，各種新問(wèn)題、新焦點(diǎn)層出不窮。她們因經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，在售樓時(shí)為了促使購(gòu)房者盡快簽訂合同，以拿到高額的售房提成，對(duì)樓房本來(lái)沒(méi)有的配套設(shè)施卻口頭承諾，信口開(kāi)河。商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款是雙方當(dāng)事人在進(jìn)行交易時(shí)的“游戲規(guī)則”，只有對(duì)這個(gè)規(guī)則有充分的認(rèn)識(shí)和了解，才能保證游戲的順利進(jìn)行。當(dāng)原先的購(gòu)房者按合同約定期限來(lái)接受房屋時(shí)，才發(fā)現(xiàn)其所購(gòu)房屋已售與他人。（7）個(gè)別行政部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售資質(zhì)審查不嚴(yán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)操作。等到事后發(fā)生糾紛時(shí)才想到求助于律師，但為時(shí)已晚。 （4）買(mǎi)方規(guī)避?chē)?guó)家或地方政策及稅收，未能及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)造成的糾紛由于國(guó)家政策或地方政策原因，房屋不能及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)，比如由于限購(gòu)政策，有的購(gòu)買(mǎi)人沒(méi)有達(dá)到購(gòu)買(mǎi)資格（如在北京五年社保沒(méi)有達(dá)到），為此約定購(gòu)買(mǎi)人具備購(gòu)買(mǎi)資格后再過(guò)戶(hù)，有的購(gòu)買(mǎi)人為省去稅收（比如經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有滿五年過(guò)戶(hù)稅收高），為此約定在滿五年后過(guò)戶(hù)。國(guó)產(chǎn)房即地方省市直屬機(jī)關(guān)(也包括鐵路房產(chǎn)房)將自管房屋售予職工后，職工取得產(chǎn)權(quán)的房屋。開(kāi)發(fā)商的宣傳廣告普遍存在夸大其辭的情況，但廣告不具有合同的效力，對(duì)開(kāi)發(fā)商也是沒(méi)有任何約束力的。因此，作為買(mǎi)受人，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議一定要注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容，保留蓋章的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，定金或認(rèn)購(gòu)金收據(jù)，以及履行相關(guān)義務(wù)。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為政府不認(rèn)可，也沒(méi)有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：一是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有繳清開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒(méi)有政府部門(mén)的登記備案，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售?！耙徽铡奔础镀髽I(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，首先要清楚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否具有開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售商品房的法定資質(zhì)。對(duì)于面積主要注意公攤面積的計(jì)算，及公攤面積的比率，公攤具體包括那些。對(duì)墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。 合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（8）了解和確定按揭的辦理方法大部分開(kāi)發(fā)商都在售樓廣告中寫(xiě)明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。因此，在與賣(mài)方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)爭(zhēng)取雙方違約責(zé)任的公平和對(duì)等。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。后面我會(huì)講一個(gè)案例，就是因?yàn)楹鲆暫贤郊昂贤a(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容的，造成自己的損失。不同類(lèi)型的房屋交易條件不同，需承擔(dān)的交易稅費(fèi)也相應(yīng)不同，有些甚至無(wú)法辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)。（2）讓中介提供服務(wù)情況下，不要完全相信中介 由于二手房買(mǎi)賣(mài)程序復(fù)雜、合同繁瑣，很多二手房買(mǎi)賣(mài)雙方都求助于專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)中介。 有些中介由于害怕買(mǎi)賣(mài)雙方接觸后就撇開(kāi)中介自行交易，