【正文】 如果該單位對所售公房的售房辦法經(jīng)過房改部門審批，購房職工簽訂購房協(xié)議時具備購房資格，雙方簽訂的買賣公房合同合法有效。按照職工是否取得房屋產(chǎn)權(quán)為標準，分為職工在與單位解除勞動關(guān)系時已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)及職工在與單位解除勞動關(guān)系時未取得房屋產(chǎn)權(quán)兩種情況。（3） 父母出資給子女買房注意事項 首先，父母為子女出資買房，應(yīng)注意保留出資證據(jù)，千萬不要用現(xiàn)金出資的方式為子女買房，如子女發(fā)生離婚情況下，無法證明出資行為，房屋存在不能認定為其子女個人財產(chǎn)的風(fēng)險。二是父母出首付，房屋產(chǎn)權(quán)登記在子女名下，父母為子女繼續(xù)還房屋貸款，房屋的如何確定歸屬及分割。如父母出資償還貸款的一半，該一半的貸款及房屋升值部分不需要給其配偶補償。依據(jù)《婚姻法解釋三》第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。 另外，夫妻在離婚協(xié)議中將一方個人所有的房產(chǎn)贈與另一方，但沒有辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，贈與房產(chǎn)的一方翻悔主張撤銷贈與，另一方主張繼續(xù)履行贈與協(xié)議，請求法院判令贈與房產(chǎn)歸自己所有，并要求另一方辦理過戶手續(xù)。目前，我國對婚前房產(chǎn)婚后加名免契稅。雙方均主張公房承租權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)采用競價方式由出價高者得。 “婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的”，由于這一情況的發(fā)生只涉及到雙方身份關(guān)系的變更，不影響公房承租權(quán)的歸屬，承租權(quán)仍歸該一方享有。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)。 離婚時尚未取得所有權(quán)，主要是指夫妻雙方作為買受人，因沒有交清全部購房款而沒有取得房屋所有權(quán)，包括購買福利性政策房屋和購買商品房、經(jīng)濟適用房等房屋。在婚后，由于經(jīng)濟實力的增強及孩子的出生，需要購買更大的房屋，這樣情況下，就需要出售之前購買的房屋。（1） 一方婚前按揭貸款購買的房屋離婚時引起的糾紛 這種糾紛是現(xiàn)價段離婚糾紛中關(guān)于房產(chǎn)分割問題比較常見的糾紛，也就是一方婚前按揭貸款購買的房屋且房屋產(chǎn)權(quán)落在該方名下離婚時房屋分割問題。作為起訴方，一定要正確合理的提出要求對方支付的違約金，并提供充分的證據(jù)。 其次，對于如何確保自己不違約問題，一是要合同對于關(guān)鍵條款要約定清楚，案例中就是因為對于后續(xù)款項支付上沒有約定明確，導(dǎo)致無法確定違約責(zé)任。最終沒有認定賣方根本違約，只是在雙方都認可合同解除的基礎(chǔ)上，認為雙方當事人在合同解除的法律后果上均有一定的過錯，而何某的過錯高于買方。2013年1月24日，田某以田某及何某的名義向?qū)O某發(fā)送解約通知書，主張?zhí)锬澄茨茉?013年1月1日前支付第二筆定金已構(gòu)成違約，因此通知孫某合同自解約通知書發(fā)出之日起自動解除，已收取的10萬元定金不予退還。雙方的合同約定，房屋總價800萬元，同時約定（第六條）：出賣人在過戶當日將該房屋交付給買受人。選擇正規(guī)公司的好處是可以進行投訴、訴訟等方式來維護自己的權(quán)利，有些公司連注冊都沒有，一旦發(fā)生糾紛，都無處解決。此后，謝某找到另外一家中介公司B公司，B公司收取的中介服務(wù)費是2%，比A公司少了幾萬元中介費，謝某就與出售房房主通過B公司簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，并辦理了房產(chǎn)權(quán)屬交易登記手續(xù)及支付購房中介費。比如開發(fā)商約定“雙方確認：下列情形構(gòu)成逾期交房的不可抗力免責(zé)事由，出賣人可以據(jù)實予以延期，并不承擔(dān)違約責(zé)任：施工中因惡劣天氣影響等逾期交房的”，什么是惡劣天氣，開發(fā)商可以任意發(fā)揮了，這樣很難確定違約責(zé)任?！庇纱丝煽闯?，業(yè)主可以根據(jù)房屋質(zhì)量嚴重程度選擇解除合同、賠償損失、修復(fù)等方式維權(quán)。張某認為，開發(fā)商交付的房屋存在嚴重質(zhì)量問題，嚴重違約逾期交房達到7個月，故要求開發(fā)商賠償雙倍的設(shè)備設(shè)施差價、支付逾期交房的違約金。即使確定自己無法購買的情況下，也要在認購協(xié)議確定的時間內(nèi)和開發(fā)商協(xié)商商品房買賣合同的條款，比便確定自己不違約?！边@個條款對李先生是非常不利的（李先生事后說之前的認購協(xié)議中沒有），但也可能是李先生當時簽訂認購協(xié)議時就沒有注意這個條款。李先生于是找到我們律師事務(wù)所，向我們咨詢相關(guān)問題。 商品房買賣典型糾紛（1） 商品房認購書糾紛案例 商品房買賣過程中，商品房認購協(xié)議引起的糾紛是比較常見的糾紛，我前面講到任何正確簽訂認購協(xié)議，下面我講一個小案例，就是發(fā)生糾紛后，如何維護自身權(quán)益。第九，合同的變更與轉(zhuǎn)讓　　在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款，比如購買人存在無購買資格得可能，可以在合同約定合同權(quán)利由有購買資格的人享有，將房產(chǎn)過戶到有購買資格的人名下。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟損失的，乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方應(yīng)支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實賠償。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款20％的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應(yīng)在接到書面通知之起7日內(nèi)向甲方支付。因為，有部分房屋附有贈送的小院、閣樓、地下室或露臺等，這部分的面積可能不含在房地證或房產(chǎn)證的面積中，但是需要在合同的其他條款中注明，該房屋交易附帶贈送的小院、閣樓、地下室或露臺等。除此以外，買賣雙方還應(yīng)當確保自己與交易的另一方直接見面接洽。 中介為了實現(xiàn)其利益，可能利用各種手段誘使買賣雙方簽訂合同，從而達到盡快收取中介費的目的。 此外，房屋除了賣方是否還有其他共有人，房屋是否有出租的情況等等，這些信息對交易安全有著重大影響，購房者務(wù)必要了解清楚。 對于其他信息，買受方一方面到現(xiàn)場看房，應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商、中介機構(gòu)了解情況。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴張。 （9） 違約責(zé)任應(yīng)該在平等基且明確具體?，F(xiàn)有法律已經(jīng)對房產(chǎn)證辦理問題做出了明確的規(guī)定，購房者在簽訂商品房買賣合同時要注意合同中是否有“陷阱”，將辦證的條件和期限進行額外的約定，將辦理條件提高、辦理期限延長等。 （7）房產(chǎn)證、國有土地使用證辦理及交付應(yīng)該有明確具體的時間限制。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級、品牌；建材配備清單、等級，品牌；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。如果誤差超出約定的范圍，實際上就是開發(fā)商違約，需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán)，沒有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。（3） 購房時輕易不要內(nèi)部認購許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前進行所謂的內(nèi)部認購，特別是在進行房屋調(diào)控的今天，很多開發(fā)商資金短缺，內(nèi)部認購多是為了讓買房人提前為開發(fā)商建設(shè)資金買單。司法實踐中，傾向于雙方就合同主要條款達不成一致意見情況下，開發(fā)商應(yīng)退還購買人定金。稍后我會講一個案例，就是因為支付方式方面的爭議，導(dǎo)致違約責(zé)任不清。由于兩份合同的約定存在一定差異，且文本內(nèi)容大多不規(guī)范、不明確，當事人在實際履行過程中極易出現(xiàn)爭議，從而引發(fā)糾紛。（3） 中介機構(gòu)欺瞞買方，隱藏房屋實情，導(dǎo)致買方解除買賣合同。然而，我國大多數(shù)地區(qū)并沒有推行上述律師代理制。因為逾期的時間越久，訴訟后獲得的違約賠償越多。例如一些信譽較差、特別是資金較為緊張的開發(fā)商，為了經(jīng)濟利益，很可能不顧商業(yè)信譽而選擇那些愿意支付更高購房款的購房人，遂違約進行“一房多賣”。霸王合同不僅使買受人忍氣吞聲蒙受不必要的損失，而且一旦發(fā)生糾紛，有理也往往變得“沒理”。開發(fā)商售樓人員的口頭承諾成為“空頭支票”。 房屋買賣糾紛復(fù)雜的成因商品房買賣糾紛成因分析（1）購房人輕信開發(fā)商銷售廣告、銷售人員口頭承諾房屋銷售廣告言過其實。 （2）買賣雙方當事人地位不平等，“霸王條款”日益增多。目前居民購房時已不僅僅考慮面積、朝向、房型等使用屬性，而越來越注重小區(qū)整體環(huán)境及配套設(shè)施建設(shè)，售樓處直觀的圖片、精美的模型，加之銷售人員的花言巧語，極易打動購房者。開發(fā)商為追求更加豐厚的利潤回報，開發(fā)規(guī)模越來越大，很多商品房的質(zhì)量難以保證，銷售的商品房越多引發(fā)的糾紛就越多；另一方面，地價不斷波動，使得階段性商品房價格的不確定因素增加，買賣雙方遇到價格下降無利可圖，或是價格暴漲利益失調(diào)，都可能因利毀約，引發(fā)糾紛。例如在某些地方，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于招商引資企業(yè)，當?shù)卣匀弧鞍侔阏疹櫋?，對其實施的本?yīng)監(jiān)管和處罰的行為，往往睜一只眼閉一只眼，這種行為助長了不正之風(fēng)，使房地產(chǎn)開發(fā)商憑借自己的強勢地位肆意妄為，如有的房地產(chǎn)開發(fā)商在未交納土地出讓金的情況下，即取得了商品房預(yù)售許可證，所售房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致某類型案件數(shù)量的突然增加。尤其在房屋價格上漲較快的情況下，部分事后反悔的出賣人通常也會串通第三人以此為由訴至法院，要求確認房屋買賣合同無效。中央及地方政府出臺的關(guān)于房屋貸款等新政策導(dǎo)致合同簽訂時的客觀條件發(fā)生重大變化，繼續(xù)履行合同對一方明顯不利，一方以合同情勢變更為由訴至法院要求解除合同。由此引起的二手房買賣糾紛也占一定比例。（2） 要簽好商品房認購協(xié)議 商品房認購協(xié)議是廣泛存在于商品房銷售中的一種文書，《商品房買賣合同糾紛解釋》 第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。上述是必備條款，但是開發(fā)商有時候為了規(guī)避責(zé)任，會設(shè)置相關(guān)陷阱，比如利用《商品房買賣合同糾紛解釋》第5條的規(guī)定，將認購書的內(nèi)容的內(nèi)容中加入“商品房買賣合同的主要內(nèi)容”，以此來認定該認購協(xié)議是房屋買賣合同，達到買受方不履行購買義務(wù)時要求購買方承擔(dān)違約責(zé)任的目的，這時候簽訂認購書時候要慎重。商品房開發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項批準、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證書、施工許可、商品房預(yù)售許可等。（5） 房屋買賣合同中的房屋面積誤差如何處理應(yīng)當明確具體?！鄙鲜黾s定就是限制了買受人的退房權(quán)利。而進口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國品牌，也符合約定。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。實踐中也存在開發(fā)商把按揭作為一種銷售手段，明明沒有卻明目張膽地宣揚。同時，還應(yīng)該約定：規(guī)劃、設(shè)計的變更致使購房者解除 購房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購房款的銀行利息，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金；由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者要求退房退款時，開發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失；加重開發(fā)商違約責(zé)任，使其違約承擔(dān)的損失超過其不當獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、裝飾設(shè)備標準、質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)管理辦法等，補充協(xié)議條款也常常列為合同附件。 合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提。軍隊等單位的房屋，由于其特殊性，應(yīng)特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，如有疑問則不宜購買。比如在北京的買房人沒有購買資格，中介口頭承諾可以辦理購房資格，誘導(dǎo)當事人簽訂房屋買賣合同，但將上述責(zé)任在買賣合同中約定由買房人承擔(dān)，造成購房資格沒有辦理下來買房人要承擔(dān)違約責(zé)任的局面。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為 另外，中介代理費必須有代理費明細單等內(nèi)容，目前市場上存在房產(chǎn)經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。只有房地證或房產(chǎn)證中所屬地址才是法律唯一承認的房產(chǎn)合法地址，不能按照門口的門牌號或習(xí)慣稱呼的小區(qū)名稱填寫。在二手房交易過程中，存在著出賣人在出賣房屋時有部分銀行貸款沒有清償?shù)那闆r，由于辦理過戶時要求取消銀行抵押，出賣人又無力清償貸款，一般要求買受人替他先行還清貸款的，這時應(yīng)注意交易安全，一定要約定清楚對方貸款的具體時間，盡量將交房的時間及過戶時間縮短，同時加重不能及時清償貸款的違約責(zé)任，避免糾紛。 建議條款：甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付（包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移）給乙方，應(yīng)當向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款日萬分之五計算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應(yīng)當交付之日起至實際交付之日止。第七，合同生效條款　　雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；生效或失效期限；致使合同無效的情形；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還。所以，建議廣大購房者要咨詢專業(yè)的房地產(chǎn)律師提供咨詢，必要的時候可以聘請律師幫助起草合同或者為合同把關(guān)，確保萬無一失，順利購房。李先生回家之后，接到自己現(xiàn)住房屋的購房人的電話，稱無法一次性付款購買他現(xiàn)在居住的房屋。第二個意見是，由于李先生沒有認購協(xié)議書，我們需要看到認購書的內(nèi)容再做進一步分析。 這個案例給我們什么啟示呢，主要有幾個方面： 一是，簽訂認購協(xié)議時，一定要看清條款，又不利條款時一定不能簽署，否則一旦由于個人原因造成無法購買房屋情況下，喪失定金。開發(fā)商未按約于2012年10月1日交付房屋。”第十三條規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”這個補充協(xié)議張某一直到訴訟時候才知道，因為之前的條款中明確了裝修得品牌、標準等，但是就是忽視了字很小的補充協(xié)議。在收房時，如發(fā)生房屋質(zhì)量問題，確系合同約定或法律規(guī)定可以拒絕收房的，不能在《交房驗收表》簽字，否則會被認定收房。如何避免和解決和中介之間的糾紛，是很多購房人要注意的為問題。”如果賣方違反上述約定，要承擔(dān)高額的違約金?！? 上述合同及補充協(xié)議簽訂后，孫某將第一筆定金10萬元直接打入田某提供的銀行卡中。 法院判決的依據(jù)如下： 在認定合同有效方面，最終認定合同有效，一是以《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。 在認定賠償數(shù)額上，法院認為，孫某未按照約定時間支付第二筆定金且就后續(xù)付款變