【正文】 的重新配置。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構用房、宗教用房等等。l 其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。l 市政用地：指用于建造各種公共基礎設施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎設施使用的用地。房地產(chǎn)基礎知識教程第一章、 房地產(chǎn)基本概念第一節(jié)：房產(chǎn)與地產(chǎn)第二節(jié)：房地產(chǎn)市場第三節(jié)：房地產(chǎn)消費第二章、建筑學基礎知識第一節(jié)：建筑物分類第二節(jié)：建筑物構造概述第三節(jié)：房屋面積計算第四節(jié)：中西建筑風格概述第五節(jié)：建筑識圖第三章、房地產(chǎn)交易知識第一節(jié)：房地產(chǎn)價格第二節(jié)：房地產(chǎn)價格的影響因素第三節(jié)：挑選房地產(chǎn)應考慮的問題第四節(jié)：各類房地產(chǎn)的特點比較第五節(jié)：房地產(chǎn)交易第六節(jié)：房地產(chǎn)交易相關稅費第七節(jié)：購房貸款第八節(jié)：房地產(chǎn)保險第四章、房地產(chǎn)相關的法律、法規(guī)人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法城市私有房屋管理條理城市房屋拆遷管理條例城市商品房預售管理辦法個人住房貸款管理辦法住房公積金管理條例第一章 房地產(chǎn)基本概論第一節(jié) 房產(chǎn)與地產(chǎn)一、 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。水暖圖：水暖線路識別、可供接口標識等?！?、建筑物多層、中高層、高層和超高層的層數(shù)界限。第二節(jié)：一、房地產(chǎn)市場廣義與狹義的概念區(qū)別二、房地產(chǎn)市場的各層次的概念與所包含的業(yè)務內容，尤其突出二級市場。第五節(jié)：以實圖為例，說明各類圖紙在銷售工作中的作用與識別方法。第七節(jié)：根據(jù)本地實際情況，講解按揭、公積金貸款的辦理流程、涉及相關部門及費用。l 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設施及工業(yè)區(qū)內的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。l 教科文衛(wèi)設施用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科學研究機構、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構等的地產(chǎn)。四、房產(chǎn)的分類住宅建筑物：可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場一、 房地產(chǎn)市場的概念狹義概念：房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所。由于其性質和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎設施建設和社會設施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機的巨大可能性。供求關系狀況：商品房供應量與本市年度預計購買量的比值。生產(chǎn)型：對房地產(chǎn)的消費不是為了用于消費，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。連續(xù)性與間斷性：房地產(chǎn)消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費的連續(xù)性和間斷性。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費也就越來越大。（6）消費者對經(jīng)濟發(fā)展形勢預測消費者的消費會受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實支付能力能否得到實現(xiàn)。二、按建筑結構的材料分類 磚木結構：這類房屋的主要承重構件用磚、木構成。此結構用于高層或大跨度房屋建筑中。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎內。終凝為水泥漿開始拌合時到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生強度的時間。但顆粒越細，其制作成本越高，并容易受潮失效。（2）建筑用鋼筋的應用l Ⅰ級鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強度較低，塑性及焊接性能較好。闊葉樹材質較堅硬，稱之為硬材，主要用于裝修工程。主要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。杉原條是指只經(jīng)修枝剝皮，沒有加工成材的杉木，長度5M以上，梢直徑60mm以上。l 混凝土的強度：抗壓強度是混凝土的主要強度指標，它比混凝土的其它強度高得多，工程中主要是利用其抗壓強度，也是進行結構設計的主要依據(jù)。l 空心磚和多孔磚：空心磚的規(guī)格為190 mm190 mm90 mm，每立方米約重1100 Kg。抗凍性由實驗作出。（2）墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給基礎。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結構自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。按受力性能可分為：剛性基礎和柔性基礎。滿堂基礎：當上部結構傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨立基礎不能滿足地基要求時，常將這個建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎，成為滿堂基礎。l 鋼筋混凝土預制樁：這種樁在施工現(xiàn)場或構件場預制，用打樁機打入土中，然后再在樁頂澆注鋼筋混凝土承臺。基礎埋深與土層構造有密切關系。凡位于房屋內部的墻稱為內墻。實體墻由普通黏土磚或其它實心磚砌筑而成；空體墻是由實心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。按使用的材料可分為：l 鋼筋混凝土過梁：當洞口較寬（），上部荷載較大時，宜采用鋼筋混凝土過梁，兩端深入墻內長度不應小于240 mm。對于有特殊要求的地面，還設有防潮層、保溫層、找平層等構造層次。（2）樓板：是分隔承重構件，它將房屋垂直方向分隔為若干層，并把人和家具等豎向荷載及樓板自重通過墻體、梁或柱傳給基礎。鋼筋混凝土肋型樓板：也稱梁板式樓板，是現(xiàn)澆式樓板中最常見的一種形式。l 預制鋼筋混凝土樓板：采用此類樓板是將樓板分為梁、板若干構件，在預制廠或施工現(xiàn)場預先制作好，然后進行安裝。 窗與門（1）窗的作用與類型l 窗的作用：主要是采光與通風，并可作圍護和眺望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。按窗所處的位置分為側窗和天窗。當寬度在1M以內時為單扇門，—。鉸鏈有單管式、雙管式和地彈簧等數(shù)種。卷簾門：由簾板、導軌及傳動裝置組成。門扇與地面之間保持5mm空隙。也有一些樓梯設置在室外。l 雙跑樓梯：是應用最為廣泛的一種形式。其寬度應根據(jù)人流量的大小、家具和設備的搬運以及安全疏散的原則確定。在欄板上面安置扶手，扶手的高度應高出踏步900mm左右。根據(jù)預制構件的形式，可分為小型構件裝配式和大型構件裝配式兩種。因此，對屋頂?shù)囊笫菆怨棠途?，自重要輕，具有防水、防火、保溫及隔熱的性能。常用屋架做承重結構，用瓦材做屋面。公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內其它一些配套設施的分攤面積。用深基礎做地下架空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。1突出墻面的門斗、眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。三、不計算建筑面積的范圍突出墻面的構件、藝術裝飾以及掛板突出的藝術裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。建筑物內外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。而北方的建筑物多色彩濃艷，對比強烈，如紅墻黃瓦的北京故宮，紅色的院墻，金光閃閃的屋頂，配上蔚藍色的天空作背景，強烈的對比，給人留下深刻的印象。歇山式建筑：采用四面坡和二面坡的結合，即東西兩側的屋面上部轉折成垂直的三角形，下部仍為斜坡。羅馬式建筑線條簡單明確，造型重厚、敦實，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教會威力的化身。其造型上排斥象征神權至上的哥特式建筑風格，以人體美的對稱、和諧為其意表。西式現(xiàn)代建筑：以新型的高層摩天大廈為代表。屋頂采用中國式的歇山式頂、懸山式頂、硬山式頂、墻面上的窗子仿照中國江南的花窗、漏窗建造。大樓的北側，有一幽靜小道通向“小村”。相反，若要求取租金，只要能把握價格及期待的資本化率，即可求得。房地產(chǎn)現(xiàn)實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體間的個別因素容易起作用這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。市場價格可分為公平市價和非公平市價。評估價格也不是事實。由上可見，需要評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。購此土地者需進行征用補償，支付征地補償費；(b)已征用補償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋亍＃量們r格房地產(chǎn)的總價格，簡稱總價，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。土地總面積由于各國或個地區(qū)的土地面積的計量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我國內地通常采用每平方米地價，香港采用每平方英尺地價（），臺灣采用每坪地價（）。所有權價格、使用權價格、其他權利價格這是一組按照所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權來劃分的價格。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。C抵押價格抵押價格，是為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格。拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格這是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。該法第三十二條規(guī)定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。C補地價補地價，是指在更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。但是，隨著時期的不同，地區(qū)的不同，或者房地產(chǎn)的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型：A全國房地產(chǎn)總的供求狀況B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況D本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。房地產(chǎn)價格與位置優(yōu)劣成正相關。故房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。地形地勢地形是指同一塊土地內的地面起伏狀況。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高于較小面積土地的價格。房地產(chǎn)價格與日照的關系具有下列特征：一方面與日照成正相關；另一方面與日照成負相關。天然周期性災害凡是天然周期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。大氣環(huán)境房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質和粉塵等，對房地產(chǎn)價格影響也很大。人口素質人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格高低的變化。水文環(huán)境地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也有較大的影響視覺環(huán)境房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產(chǎn)價格都有影響衛(wèi)生環(huán)境清潔衛(wèi)生情況如何，對房地產(chǎn)價格也有影響四、人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質如何，對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。甚至由于靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風景、水路交通，從而這類土地的價格要高于其他土地。日照對房地產(chǎn)價格的影響還可以從住宅的朝向對其價格的影響中看到。土地形狀土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。二、自身條件房地產(chǎn)自身條件的好壞，直接關系到其價格高低。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產(chǎn)價格的影響時是假定其他因素不變的，雖然實際生活中不可能不變。l 某些因素對房地產(chǎn)價格的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的因素對房地產(chǎn)價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數(shù)學公式表達出來。原容積率〕原容積率下的地價其他價格除以上八個方面以外，還有一些其他房地產(chǎn)價格名稱，如現(xiàn)房價，期貨價、最高限價、最低限價。B標定地價標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。B招標價格房地產(chǎn)的招標價格，是指采用招標方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。因為是強制出售，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場背景下評估。但現(xiàn)實中有各種演變，多稱為地價款、各地的內容也不盡相同。中國當前主要是所有權和使用權。對于住宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價格之分。房地產(chǎn)的總價格一般不能說明房地產(chǎn)價格水平的高低。“七通”是指具備了道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等設施和條件，“一平”是指土地平整；(d)在現(xiàn)有城區(qū)內附有待拆遷建筑物的土地。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場，在許可買賣的制度下，專門有估價機構為交易雙方提供服務，這種情況下的評估價往往會成為市價。這個價格對交易雙方來說也是經(jīng)濟合理的。而房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認識房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。房地產(chǎn)的實物狀態(tài)與其權益狀況并不總是一致的。第五節(jié) 建筑識圖學會識別、使用建筑剖面圖、平面圖、立面圖、及水、電、暖圖。它的內部設施卻很現(xiàn)代化，如溢香廳，上用透明玻璃頂，充分運用電腦、空調、光感應等新技術。如深圳的國際貿易大樓，它高160米，有53層樓面。建筑物的內頂及回音壁上有展示宗教故事的作品，表現(xiàn)了文藝復興時期所提倡的人文主義思想。樓座以黃、紅花磚砌成，上砌翠綠色圓肚形頂，檐下為半圓形拱窗，色彩對比鮮明。多見于壇、閣、亭、塔之頂。窗的形狀有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類更是多得無法統(tǒng)計。從建筑風格上來看，有新穎、豪華的現(xiàn)代建筑風格、獨樹一幟的中國建筑風格以及西式建筑風格等。穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、。挑陽臺按其水平投影面積的一般計算建筑面積。建筑物內的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內回廊部分按其水平投影計算建筑面積。單層建筑