【正文】 保管其他權(quán)利證明，權(quán)利人領(lǐng)取經(jīng)注記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同（從合同），將依法取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。9．5． （二）房屋的內(nèi)容1． （一）房屋出租的流程 第一步，出租方或承租方通過中介等渠道尋找合適的承租人或出租房源。 維修基金交割。 房屋質(zhì)量。 爭議解決處理辦法；8． 付款方式及期限；6．（六）兼并、合并的基本流程第一步，按國家有關(guān)規(guī)定及報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)，實(shí)施兼并、合并；第二步，將有效的關(guān)于兼并、合并的法律文件以及隨之轉(zhuǎn)移的權(quán)利證書等有關(guān)資料到登記機(jī)關(guān)申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。 第二步，權(quán)利人死亡，遺囑生效，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與；3．一、轉(zhuǎn)讓的基本流程轉(zhuǎn)讓是指權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其轉(zhuǎn)移給他人的行為。顧客不是單想買一個(gè)物業(yè)，他是希望買到一份安心，一份滿足感，一個(gè)好的投資和一份自豪的擁有權(quán)。如果像機(jī)械人說話那樣，沒有抑揚(yáng)頓挫是沒趣味的。如果你一直瞪著對方，對方會(huì)覺得有壓迫感。 學(xué)習(xí)說話的技巧，無論是政治家、喜劇演員，還是普通人，都不能缺少這方面的練習(xí)。 說話措辭要小心，切勿使用過分嚴(yán)厲的語言。所以要注意以下幾點(diǎn): 看著對方說話 無論你使用多么禮貌恭敬的語言，如果只是你一個(gè)人說個(gè)不停，而忽略你的顧客，他會(huì)覺得很不開心。 用心聆聽聽對方說話 交談時(shí)，你需要用心聆聽對方說話，了解對方要表達(dá)的信息。賣一套房給顧客，和替顧客買一套房是有很大的分別的。第一節(jié)2．（三）贈(zèng)與基本流程1．在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)后領(lǐng)取權(quán)證。 轉(zhuǎn)讓的坐落、面積、預(yù)售許可證號(hào)、設(shè)施狀況等基本情況；3．10．爭議解決處理辦法；11．相關(guān)附件及補(bǔ)充條款；12．當(dāng)事人約定的其他條款。買賣的價(jià)格、支付方式和期限；5．2．6． （二）房屋轉(zhuǎn)租基本流程第一步，原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租；第二步，原承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同；第三步，將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案；第四步，領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關(guān)稅費(fèi)。 租賃用途。 房屋的使用要求和修繕責(zé)任。抵押流程與合同（二）建設(shè)工程抵押第一步，債務(wù)合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權(quán)作擔(dān)保。 第二步，持商品房預(yù)售合同到登記機(jī)關(guān)登記備案。第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在。 抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進(jìn)行。 抵押當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。2．房屋出租代理，是指經(jīng)紀(jì)人為房屋出租人代理出租房屋，促成出租者出租房屋成功而收取傭金的行為。 報(bào)底價(jià)銷售5．租賃經(jīng)紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)人為使承租方和出租方達(dá)成租賃交易而向雙方提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。 買房或承租方看房7． 爭議解決的處理辦法；8．查檢4． 售后服務(wù)二、二手代理合同一般應(yīng)包括以下主要條款：1．二、新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)流程1．第六章經(jīng)紀(jì)其他業(yè)務(wù)行紀(jì)和拍賣 接受拍賣委托2． 土地使用權(quán)初始登記 申請轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交以下文件：（1） 證明權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的文件（5） 房屋翻建的；（4） 出讓土地使用權(quán)抵押登記2． 因房屋滅失、土地使用權(quán)年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記。權(quán)利證書（4） 涂改權(quán)利證書的（3） 符合規(guī)定的購買住房合同意向書，協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件（4） 申請住房公積金貸款的，須持住房公積金管理部門出具的證明（8）經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的咨詢服務(wù) 最高、最佳使用原則3． 搜集、整理基本資料4．法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅（二）權(quán)利1． 共享性2．第二節(jié)一、經(jīng)紀(jì)信息管理的原則1． 現(xiàn)場收集4． 第三節(jié)一、經(jīng)紀(jì)信息的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的主要類型（一） 決策分析6．經(jīng)紀(jì)職業(yè)規(guī)范與誠信體系經(jīng)紀(jì)職業(yè)規(guī)范經(jīng)紀(jì)合同（四） 經(jīng)濟(jì)人員的職業(yè)范圍（八）4． 泄漏委托人商業(yè)秘密或利用委托人商業(yè)秘密謀取不正當(dāng)利益的；8． 誠信是市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在需求3． 不告知甚至有意隱瞞重要信息。第三節(jié)經(jīng)紀(jì)誠信體系以保證誠信原則在經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域的貫徹為價(jià)值目標(biāo)，這一誠信體系應(yīng)包含以下幾個(gè)主要方面：1． 激勵(lì)原則（3） 國際化與政策驅(qū)動(dòng)因素（二）經(jīng)紀(jì)的戰(zhàn)略選擇1． 完善的控制環(huán)境2． 第二節(jié)一、經(jīng)紀(jì)經(jīng)營模式的選擇二、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程管理（一）基本概念1． 將完成幾道工序的人員組成小組或團(tuán)隊(duì)共同工作，構(gòu)造新流程。 廣告宣傳3． 適時(shí)修正，能配合商業(yè)變動(dòng)。第三節(jié)一、經(jīng)紀(jì)的品牌戰(zhàn)略（一）品牌戰(zhàn)略的產(chǎn)生（二）品牌的內(nèi)涵1．二、客戶關(guān)系管理的功能1． 遵循行業(yè)規(guī)律，實(shí)施專業(yè)管理3． 組織經(jīng)紀(jì)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)；4．3．經(jīng)紀(jì)糾紛管理二、中國內(nèi)地現(xiàn)行經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的主要內(nèi)容（ ）經(jīng)紀(jì)行業(yè)年檢與驗(yàn)證管理 （二）經(jīng)紀(jì)糾紛規(guī)避及投訴受理經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中常見的糾紛類型主要有：1．2． 固定費(fèi)率，賺取超價(jià)。（4） 建立公示制度2． 營業(yè)保證金的管理和運(yùn)用（五）糾紛處理制度1．經(jīng)紀(jì)人注冊制度（二）傭金制度（三）糾紛處理制度（四）信譽(yù)及風(fēng)險(xiǎn)賠償制度 　　技巧有很多，但基本的主要是五個(gè)： 　　一、注重連鎖介紹 　　連鎖介紹就是根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)需求和購買動(dòng)機(jī)的相互聯(lián)系和相互影響這個(gè)性質(zhì)，根據(jù)各顧客之間的社會(huì)聯(lián)系，通過顧客之間的連鎖介紹來尋找更多的新顧客。此外，現(xiàn)有顧客因?yàn)榕c被介紹者有著共同的社會(huì)聯(lián)系和利害關(guān)系，所以他們往往是團(tuán)結(jié)一致，相互負(fù)責(zé)的。 　　三、加強(qiáng)個(gè)人觀察 　　個(gè)人觀察是比較古老和最基本的方法，也就是指推銷員根據(jù)自己對周圍的直接觀察和判斷，尋找潛在的顧客。但是它也會(huì)因?yàn)橥其N員個(gè)人見聞的局限，而使準(zhǔn)顧客名單受到局限，并因?yàn)槭孪韧耆涣私忸櫩?，容易陷入空洞的可能性里，失敗率較高。 　　推銷員在所發(fā)信函中，應(yīng)盡可能清楚地介紹自己及自己所推銷的業(yè)務(wù)內(nèi)容，同時(shí)要選擇好郵寄時(shí)間，一般能讓顧客在休息日收到為好，以便認(rèn)真閱讀。新單位成立都會(huì)在報(bào)上刊登工商登記公告，推銷員可以從中看出這些新單位是否需要購買辦公用房；（4）專業(yè)團(tuán)體成員名冊。 　　[提要]房價(jià)如何定，多年來絕大部分開發(fā)商、代理商都是抱著成本加利潤這一條原則，真可謂以不變應(yīng)萬變。說到降價(jià)恐怕有不少人會(huì)說，我都已經(jīng)降到成本線了，再降就要吐血了?！斗康禺a(chǎn)買賣契約》、《房地產(chǎn)買賣申請審批書》、并繳納有關(guān)稅費(fèi)。買方：身份證?！∷?、房地產(chǎn)交換：，交換雙方必須簽訂房地產(chǎn)交換合同。進(jìn)行房屋分割的共有人就房屋分割達(dá)成一致協(xié)議并經(jīng)公證機(jī)關(guān)辦理公證。七、公房、經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售。⑥辦理過戶手續(xù)，填發(fā)《交易證》。③部門的批準(zhǔn)文件。九、房屋賃租： ，獨(dú)立工礦區(qū)和建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)，房屋所有權(quán)人將房屋出租給他人居住或提供給他人從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)（包括柜臺(tái)出租或以合作、合資、承包、投資入股等方式與他人從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的）均應(yīng)辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。十、房屋租賃程序：。②有效的身份證明或戶口本。②原租賃契約。估價(jià)人員制定的估價(jià)方案，并到標(biāo)的物現(xiàn)場實(shí)地勘查，核對有關(guān)數(shù)據(jù)及資料，做好詳細(xì)記錄。當(dāng)事人在申請或委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估時(shí)，需提交房產(chǎn)證、土地使用證，或者是與被估標(biāo)的物相關(guān)的圖紙、資料等。（4）申請登記，抵押雙方持有關(guān)資料、證件向房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)申請他項(xiàng)權(quán)利登記?！∈摹⒌禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件及程序：。用戶持變更通知書等有關(guān)轉(zhuǎn)讓資料到市土地局城區(qū)分局進(jìn)行變更登記，頒發(fā)國有土地使用證?，F(xiàn)場銷售基本流程： 房地產(chǎn)銷售，現(xiàn)場接待是主戰(zhàn)場，如何將產(chǎn)品盡可能快速、全面地為客戶所接受，銷售人員的基本動(dòng)作是關(guān)鍵。通常，客戶在電話中會(huì)問及價(jià)格、地點(diǎn)、面積、格局、進(jìn)度、貸款等方面的問題，銷售人員應(yīng)揚(yáng)長避短，在回答中將產(chǎn)品賣點(diǎn)巧妙地溶入。注意事項(xiàng)：（1）（5）幫助客戶放置衣帽等。（4）（2）（4）（3）注意與現(xiàn)場同仁的交流與配合，讓現(xiàn)場經(jīng)理知道客戶在看哪一戶。不是職權(quán)范圍內(nèi)的承諾應(yīng)報(bào)現(xiàn)場經(jīng)理通過。帶看工地應(yīng)規(guī)定路線行走，注意講解流程，應(yīng)把小區(qū)亮點(diǎn)盡量讓客戶看到，不足之處小心介紹。對有意客戶再次約定看房時(shí)間。將客戶送到門口（最好是門外），目送客戶轉(zhuǎn)過拐角。根據(jù)客戶成交可能性，將其分類。對重點(diǎn)客戶應(yīng)保持密切聯(lián)系，并將每一次追蹤情況詳細(xì)記錄在案，便于日后分析判斷?？蛻魶Q定購買并下定金時(shí)，及時(shí)告訴銷售經(jīng)理并詳盡填寫各項(xiàng)條款和內(nèi)容。與現(xiàn)場經(jīng)理和其他銷售人員密切配合，制造并維持現(xiàn)場氣氛。（2）（2）注意事項(xiàng)：（1）（3）注意事項(xiàng)：（1）（2）（3）客戶在購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為是滿足自己居住、生活、保值增值、就業(yè)經(jīng)營等各類需求而購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。 介紹房地產(chǎn)產(chǎn)品的過程中隨機(jī)應(yīng)變一面引導(dǎo)消費(fèi)者，一面配合消費(fèi)者，關(guān)鍵是針對消費(fèi)者的需求，真誠地作好參謀，提供給消費(fèi)者合適的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 談判相對來講是平等的，但銷售人員在談判中應(yīng)合理的使用談判條件，談判條件有些是公司給予的，大部分是自己創(chuàng)造的。消費(fèi)者建立談判優(yōu)勢，支配銷售人員。 策理 性 型反復(fù)不斷介紹產(chǎn)品，還需以親切、誠懇的態(tài)度籠絡(luò)感情，了解真正的需求再對癥下藥。盡力以現(xiàn)代觀點(diǎn)來配合其風(fēng)水觀，提醒其勿受一些迷信迷惑，強(qiáng)調(diào)人的價(jià)值。銷售人員須能取得信任。趾高氣揚(yáng)，以下馬威來嚇唬人，常拒銷售人員于千里之外。專往壞處想，任何事都會(huì)產(chǎn)生刺激作用個(gè)性遲緩，借詞拖延，推三拖四。拒絕是消費(fèi)者在銷售過程中最常見的抗拒行為。要想高效率地完成工作必須具備三個(gè)基本要素：知識(shí)、技能、態(tài)度。銷 售 過 程 中 的 應(yīng) 對 策 略（3）（2）（4）（2）（3）（3）定金數(shù)額大小按公司規(guī)定執(zhí)行，定金保留日期按公司規(guī)定執(zhí)行，有特殊情況時(shí)報(bào)現(xiàn)場經(jīng)理同意方可執(zhí)行。填寫完定單，將定單交送現(xiàn)場經(jīng)理。追蹤客戶要注意切入話題的選擇，勿給客戶造成銷售不暢，死拉硬推的印象。客戶資料表應(yīng)認(rèn)真填寫，越詳盡越好。與客戶的目光接觸。暫未成交或未成交的客戶依舊是客戶，銷售人員應(yīng)態(tài)度親切如一。注意客戶及自身安全，囑咐客戶帶好安全帽。結(jié)合工地現(xiàn)況和周邊特征，邊走邊介紹。注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率。入座時(shí)注意將客戶安置在一個(gè)視野舒適便于控制的空間范圍內(nèi)。（4）（5））注意事項(xiàng)： （1）（5）注意事項(xiàng)：（1）流程二：迎接客戶（2）在與客戶交談中，設(shè)法取得我們想要的資料：客戶能夠接受的價(jià)格、面積、格局等對產(chǎn)品有具體要求的資訊，另包括：認(rèn)知途徑等。銷售現(xiàn)場基本流程。，大型項(xiàng)目文字協(xié)議，小型項(xiàng)目口頭協(xié)議（半天時(shí)間）。2.①地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序：受理轉(zhuǎn)讓申請。（7）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)人員全面分析，選擇估價(jià)方法、計(jì)算得估價(jià)結(jié)果。其它資料同辦理租賃手續(xù)雙方提供資料相同、登記備案程序同上。④共有的房屋，還應(yīng)提交共有人同意的書面證明。出租房屋必須產(chǎn)權(quán)清楚、具有合法的產(chǎn)權(quán)證明，出租臨時(shí)建筑物，當(dāng)事人應(yīng)持有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的文件。⑤土地使用證。②房產(chǎn)證、土地證（2000年前未辦出土地證的先憑房產(chǎn)證辦交易）?！赴簿庸こ毯图Y合作建設(shè)的住房。②被分割房屋的房屋所有權(quán)證。雙方當(dāng)事人持所簽合同和各自房屋所有權(quán)證，土地使用證申請過戶。（買賣雙方如是單位的，除在申請中加蓋單位印章外，還應(yīng)有法人代表簽字，并附有單位上級(jí)主管部機(jī)關(guān)的同意批件?！《?、商品房預(yù)售：。如果決定咬緊牙關(guān)渡過難關(guān)，那就要仔細(xì)算清楚了，房地產(chǎn)投資非比一般，成本累加那是十分厲害的。即使是在供不應(yīng)求的市場態(tài)勢下，成本加利潤這條標(biāo)準(zhǔn)也不是放之四海而皆準(zhǔn)，能多賺的為什么不多賺，歸根結(jié)底還是要看供求關(guān)系，而且還要以動(dòng)態(tài)的目光去預(yù)測供求關(guān)系的變化，該高則高，該低則低，這才是真正的以不變應(yīng)萬變。 　　上面談了五種方法，實(shí)際上尋找顧客的技巧是多種多樣的，決不局限于以上五種；同時(shí)推銷員在工作中，也決不能單一運(yùn)用一種方法，而是要把各種方法綜合運(yùn)用在一起。 　　五、積極查閱名錄 　　推銷員運(yùn)用以上幾種方法，可以獲得一大批準(zhǔn)顧客的名單，但是，以上方法都有自己的局限性，如連鎖介紹需要有現(xiàn)成的客戶，核心人物又太難接近，個(gè)人觀察范圍太窄，個(gè)人廣告又存在無目標(biāo)性的問題，所以積極查閱名錄是一個(gè)很好的互補(bǔ)辦法。這不能不說是一個(gè)缺陷。其實(shí)不然，正因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的不可移動(dòng)性和銷售價(jià)高的特點(diǎn)，更使有購房意向的人會(huì)反復(fù)到現(xiàn)場察看。明確這一點(diǎn)，推銷員就必須樹立全心全意為顧客服務(wù)的觀點(diǎn)，千方百計(jì)為顧客解決問題，急顧客所急，想顧客所想，贏得現(xiàn)有顧客的信任，從而取得源源不斷的新顧客名單。由于房地產(chǎn)這一商品有著不可移動(dòng)的特性，使朋友介紹成為推銷房地產(chǎn)商品極為有效的方法。 建立仲裁機(jī)構(gòu)3． 營業(yè)保證金的繳存（2） 提高服務(wù)質(zhì)量，建立信譽(yù)（四）風(fēng)險(xiǎn)防范制度1．（2） 臺(tái)灣地區(qū)收取傭金的費(fèi)率2． 資格考試的組織及培訓(xùn)（二）傭金制度 （三）糾紛處理制度（四）信譽(yù)及風(fēng)險(xiǎn)賠償制度四、中國臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本制度（一）執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓(xùn)練制度1． 合同不規(guī)范造成的糾紛3．經(jīng)紀(jì)業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范2．