【正文】 行適當(dāng)?shù)亩愂諟p免，自住房出售同時(shí)購(gòu)買(mǎi)新房可免收增值稅。 房地產(chǎn)預(yù)警的意義 保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)決策屬多因素、多目標(biāo)決策，同時(shí)，由于諸多影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜性和不確定性以及房地產(chǎn)業(yè)自身的變化規(guī)律，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，常常會(huì)出現(xiàn)異?，F(xiàn)象，而該系統(tǒng)就可以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)的異?，F(xiàn)象及時(shí)發(fā)出警報(bào)，為政府管理部門(mén)、生產(chǎn)流通部門(mén)以及經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者提供超前導(dǎo)向信息，以實(shí)行經(jīng)常性的小調(diào)節(jié)來(lái)避免房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重波動(dòng)。系數(shù) K。如將某個(gè)預(yù)警指標(biāo)劃分為 4 個(gè)區(qū)段，按其數(shù)值大小分別賦值為 0、3，代表安全、警戒、危險(xiǎn)、高度危險(xiǎn)。另一方面可以反映銀行貸款向房地產(chǎn)貸款的集中度，如果比重過(guò)高，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款所占比重過(guò)高，泡沫的生成與破滅對(duì)銀行的破壞力就越大[16]。投資者過(guò)度的投機(jī)需求會(huì)使房地產(chǎn)投資過(guò)熱，加上投資者頻繁轉(zhuǎn)手，就會(huì)導(dǎo)致社會(huì)上有許多的房產(chǎn)空置，從而使該指標(biāo)變大，因此本指標(biāo)能很好地反映房地產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程，該指標(biāo)越大，房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。該指標(biāo)值越大，表明房地產(chǎn)增長(zhǎng)率超過(guò)本國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高，房地產(chǎn)泡沫形成的可能15 / 26性就越大。如果可以精確度量和檢測(cè)房地產(chǎn)泡沫的大小，那么自然也就可以進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)警。房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在，會(huì)導(dǎo)致我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生畸形，社會(huì)資源不能夠優(yōu)化配置。 損害廣大消費(fèi)者的利益由于房地產(chǎn)價(jià)格的土漲，人們熱衷于貸款購(gòu)房，很多人是寄希望于資本增值并將它作為一種投資方式。第四章 房地產(chǎn)泡沫對(duì)我國(guó)的危害房地產(chǎn)泡沫的存在對(duì)我國(guó)造成了很大危害，它的長(zhǎng)期存在導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡、抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、導(dǎo)致了社會(huì)結(jié)構(gòu)失衡、對(duì)金融系統(tǒng)帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)、損害了廣大消費(fèi)者的利益、影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常秩序。同時(shí)，權(quán)利尋租者為了捍衛(wèi)其既得利益，又進(jìn)一步強(qiáng)化土地供應(yīng)“雙軌制”以及政企不分的經(jīng)濟(jì)體制。與之相比，表面上合法的土地使用協(xié)議出讓中大量發(fā)生的“賤賣(mài)”行為、 “權(quán)錢(qián)交易”行為則更具有隱蔽性和危害性。 政府失敗不妨將造成房地產(chǎn)泡沫的土地投機(jī)、預(yù)期、非理性等因素看作是由于“市場(chǎng)失敗”導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的“市場(chǎng)因素” ，那么如果說(shuō)這一因素屬于成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和目前經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)都同樣具有原因的話(huà)，則對(duì)于后者而言，地產(chǎn)泡沫的形成還有一系列的“非市場(chǎng)因素”[7]。在這一過(guò)程中，地價(jià)逐步脫離地租的貼現(xiàn)值，地價(jià)并非主要由地租間接決定，而是由市場(chǎng)上土地資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)交易（很大程度上是投機(jī)交易）直接決定。因此房地產(chǎn)業(yè)投資額超常規(guī)增長(zhǎng)便意味著房地產(chǎn)投資過(guò)度。我國(guó) 1993 年沿海地區(qū)有些房地產(chǎn)公司炒賣(mài)地皮，利潤(rùn)率達(dá) 300%，這就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不正常。如果土地價(jià)格成倍甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。泡沫經(jīng)濟(jì)的載體包括的范圍很寬：商品、債券、股票、房地產(chǎn)，以及藝術(shù)品、油畫(huà)、錢(qián)幣、郵票、古董等。第二章 房地產(chǎn)泡沫概述 房地產(chǎn)泡沫的定義和理解所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，屬“朝?yáng)產(chǎn)業(yè)” ，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展起著不可替代的作用。而且，大量的空置面積也造成了大量的資金積壓。s real estate bubble has not been decided. This paper holds the fact that the exist of the real estate bubble in some areas, reveals the risk of the national estate bubble and it’s danger and puts forward the corresponding early warning and preventive measures based on the research and data collecting relating to the real estate bubble.Key words：Real estate bubble。近年來(lái)關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的爭(zhēng)論不絕于耳，但是一直未有定論。近幾年，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求、高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。 《通知》要求地方政府及相關(guān)部門(mén)抑制房屋價(jià)格過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展[2]。一旦發(fā)生，將給一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活帶來(lái)嚴(yán)重的后果。一旦泡沫破滅，開(kāi)發(fā)商和投資者的資產(chǎn)貶值，銀行的資產(chǎn)也就同時(shí)貶值，不良資產(chǎn)增加，銀行會(huì)緊縮貸款，需求進(jìn)一步不足，價(jià)格也會(huì)持續(xù)下跌，從而造成惡性循環(huán)[3]。 房地產(chǎn)泡沫的特征與表現(xiàn)形式房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)出來(lái)的理論特征包括房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)度上漲、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例偏高、房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例偏高和房?jī)r(jià)收入比過(guò)高。鑒于土地價(jià)格泡沫和房?jī)r(jià)虛漲泡沫之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，可以認(rèn)為土地價(jià)格泡沫最終會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛張泡沫，而房?jī)r(jià)虛漲泡沫也是地價(jià)泡沫的必然結(jié)果[4]。 估算房地產(chǎn)的理論價(jià)格我國(guó)許多城市已建立了基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估制度，今后要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及企業(yè)業(yè)績(jī)適時(shí)修正基準(zhǔn)地價(jià)并定期公示，以之作為理論價(jià)格的參考。作為房地產(chǎn)泡沫形成的主要因素，土地投機(jī)又往往是與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。投機(jī)需求造成的地價(jià)暴漲造成更大的土地投機(jī)，最終形成地產(chǎn)泡沫。這里需要指出的是，土地供應(yīng)“雙軌制”并非簡(jiǎn)單指無(wú)償劃撥與有償出讓的“雙軌” ，而是特指劃撥土地使用權(quán)非法入市與出讓土地使用權(quán)所形成的“雙軌” ，以及土地使用權(quán)出讓的三種方式中協(xié)議出讓與招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓所形成的“雙軌。因此，這里隱含的政策取向是，政府干預(yù)的目標(biāo)應(yīng)該是規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，彌補(bǔ)“市場(chǎng)失靈”的缺陷而非取消或替代市場(chǎng)；政府干預(yù)的手段應(yīng)擺脫單一化、簡(jiǎn)單化的特點(diǎn)，并且應(yīng)多為宏觀、間接的調(diào)控，在微觀規(guī)制領(lǐng)域小心謹(jǐn)慎從事。法制的不健全為土地市場(chǎng)的權(quán)利尋租活動(dòng)打開(kāi)了綠燈。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2022 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金共籌措 億元，其中第一大資金來(lái)源為“定金和預(yù)收款” ，比上年增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源的 %；第二大資金來(lái)源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金，增長(zhǎng)了 38%，占全部資金來(lái)源的 %；第三大資金來(lái)源是銀行貸款，增長(zhǎng)了 %，占資金來(lái)源的 %。 給金融系統(tǒng)帶來(lái)巨大金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)貸款存在風(fēng)險(xiǎn)，一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的不良率較高，其中農(nóng)行和中行的不良貸款率相對(duì)偏高，一般分別達(dá)到 16%以上和 12%以上，工行和建行的不良貸款率則相對(duì)較低，維持在 7%左右；另一方面，雖然個(gè)人購(gòu)房貸款的不良率較低（工行、中行和建行的不良貸款率均低于 2%，農(nóng)行不良貸款率稍微高于 2%） ，但隨著未來(lái)房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用的提高，購(gòu)房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成的危害巨大，事中監(jiān)督與事后監(jiān)督都不能避免其巨大的經(jīng)濟(jì)損失，所以，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的事前預(yù)警就尤為重要。 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際 GDP 增長(zhǎng)率GDP 增長(zhǎng)率是某年不變價(jià)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與上年不變價(jià)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之比減1，反映的是用貨幣表示的居民可供最終消費(fèi)商品和勞務(wù)的實(shí)際增長(zhǎng)程度。收入房?jī)r(jià)比受三個(gè)因素影響，一是該地區(qū)的房屋每平方米單價(jià)；二是該地區(qū)的住房面積標(biāo)準(zhǔn)；三是該地區(qū)居民收入水平。居民投機(jī)需求的膨脹很大程度上依賴(lài)于信貸杠桿的推動(dòng)，與信貸規(guī)模具有同步擴(kuò)張、互動(dòng)發(fā)展的性質(zhì)。然后, 對(duì)各層的因素進(jìn)行對(duì)比分析，引入 19 比率標(biāo)度方法構(gòu)造出判斷矩陣，用求解判斷矩陣最大特征根及其特征向量的方法得到各因素的相對(duì)權(quán)重。采取功效系數(shù)法求算綜合預(yù)警系數(shù)的具體步驟為：的觀測(cè)數(shù)據(jù)值。計(jì)算我國(guó)不同時(shí)期的綜合預(yù)警系數(shù) K 值并進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)測(cè)，可以及時(shí)地對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行監(jiān)測(cè)預(yù)警。但是，目前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)的研究還處于起步階段，研究的深度和廣度都還不能滿(mǎn)足實(shí)際需要，尤其表現(xiàn)在基本理論方面。按照19 / 26國(guó)際上一般情況，住宅建設(shè)成本中 72%是建筑和安裝費(fèi)用，地價(jià)和其他費(fèi)用只占 28%，而我國(guó)住宅建設(shè)成本構(gòu)成中安裝成本只占 42%，地價(jià)、稅費(fèi)和其他占到58%。 抵押貸款實(shí)行差別貸款利率抵押貸款要實(shí)行差別貸款利率，住房按照面積分檔：貸款者購(gòu)買(mǎi)的住房面積越小，抵押貸款利率越低，凡是低于經(jīng)濟(jì)適用住房面積上限的，由中央財(cái)政給予貼息。 規(guī)范土地市場(chǎng)首先，要加強(qiáng)土地監(jiān)管，抑制土地投機(jī)。 “積極擴(kuò)大就業(yè)是增加居民收入的基本途徑。2022 年以來(lái)，上海等城市部分銀行相繼出臺(tái)新的個(gè)人住房貸款政策，這些措施的實(shí)施將減少市場(chǎng)上的炒房資金，有效地遏制炒房者“借銀行之錢(qián)生錢(qián)”的勢(shì)頭，使抑制炒房的有效措施，同時(shí)將有效降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。杭州的這些狀況，收到全國(guó)的矚目，被稱(chēng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“杭州現(xiàn)象” 。相比于高速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，杭州的房屋租賃價(jià)格增長(zhǎng)緩慢，平均年增長(zhǎng)率不足 1%。根據(jù)量?jī)r(jià)理論，這可能是樓市下跌的前兆。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022 杭州市空置 1—3 年的住宅面積增加 %，空置 3 年以上增加 %，空置率有所上升。同時(shí)，政府部門(mén)應(yīng)根據(jù)人口、收入等因素制定并公布比較詳細(xì)的房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，并定期修改，且嚴(yán)格實(shí)施，那么大眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期也就不會(huì)忽高忽低，投機(jī)行為也就難以發(fā)生。但是，由于各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)均運(yùn)行在高位，因而存在著較高的潛在的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)因素，但尚未形成嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，更未達(dá)到房地產(chǎn)泡沫破裂程度。隨著國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，建立、健全相應(yīng)的政策法規(guī)、預(yù)警機(jī)制來(lái)約束房地產(chǎn)的發(fā)展速度與方向，嚴(yán)格限制各級(jí)政府的缺位與越位行為，加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，打擊投機(jī)性投資行為，限制國(guó)際熱錢(qián)的影響，可以使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)得到全面健康與合理的發(fā)展，使已經(jīng)出現(xiàn)的局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫逐漸消除。這可能也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)的一個(gè)原因。在我國(guó)，利率不是由市場(chǎng)調(diào)控，而是由政府決定的。 2022 年受美國(guó)次貸危機(jī)的影響和國(guó)家宏觀調(diào)控政策累積效應(yīng)的作用，杭州市旁地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯調(diào)整的走勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)保持性增長(zhǎng)，需求卻明顯下降，市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)從“賣(mài)方市場(chǎng)” 轉(zhuǎn)向 “買(mǎi)方市場(chǎng)” ，市場(chǎng)交易呈現(xiàn)“ 量跌價(jià)穩(wěn) ”的發(fā)展格局。房屋租賃價(jià)格與銷(xiāo)售價(jià)格的背離代表了資產(chǎn)盈利能力與資產(chǎn)價(jià)格的背離，宣告了資產(chǎn)的泡沫化。房地產(chǎn)已經(jīng)偏