【正文】 的發(fā)展。在房地產(chǎn)資金方面，1999 年以來(lái)， 杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以平均每年 % 的速度增長(zhǎng)，表面上看來(lái)是有充裕的開(kāi)發(fā)資金作后盾。因?yàn)槔试谖覈?guó)房地產(chǎn)投機(jī)23 / 26交易中扮演了一個(gè)關(guān)鍵性角色，因此我國(guó)應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)調(diào)節(jié)利率，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)。25 / 26參考文獻(xiàn)[1] 倪居華，預(yù)防我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的若干思考，北京市經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào), 2022，20(01)：7778；[2] 徐蜚，如何應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫，重慶工學(xué)院學(xué)報(bào)，2022，19（01）：7375； [3] 季光偉，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫及危害性分析，重慶郵電學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2022，16(06)：5657； [4] 蔣益鋒，房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)方法述評(píng)，城市開(kāi)發(fā)，2022，25(01)：2224； [5] 項(xiàng)衛(wèi)星，李宏瑾，銀行信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)泡沫：對(duì)東亞金融危機(jī)教訓(xùn)的反思，東北亞論壇，2022，14(02)：813； [6] 孫偉祖，孫小麗，人民幣升值壓力的原因、影響及對(duì)策，黨政干部學(xué)刊，2022，21(12)：1617； [7] 柳應(yīng)皝，房地產(chǎn)泡沫及防范，福建建筑，2022，14(04)：8990；[8] 苑林婭，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫嗎?，南方金融，2022，65(04)：811； [9] 袁賢禎，房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)想，中國(guó)房地產(chǎn)，1998，11(04)：1619； [10] 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26我國(guó)目前正處于房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇與增長(zhǎng)期或者繁榮期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行比較健康。市場(chǎng)成交量是反應(yīng)市場(chǎng)健康狀況的重要尺度，成交量的持續(xù)萎縮給浙江省房地產(chǎn)行業(yè)形成了沉重壓力。同時(shí)杭州的空房率特別高，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州的二手房市場(chǎng)22 / 26中，有將近一半的房源為 1998 年以后建造 的新商品房，甚至有部分是期房，應(yīng)該說(shuō)高空置率是炒房者造成的。禁止期房轉(zhuǎn)讓、售房信息網(wǎng)上公示的措施，主要是遏制短期炒房號(hào)、炒期房的行為，將投資獲利的時(shí)間延長(zhǎng)，從而降低獲利的收益率。通過(guò)一系列措施改變目前大量高檔房空置，而中低價(jià)房供不應(yīng)求的局面。為了保持房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，應(yīng)改革目前土地出讓金的收取辦法，由一次性交清改為逐年征收土地財(cái)產(chǎn)稅。通過(guò)我國(guó)綜合預(yù)警系數(shù)與房地產(chǎn)泡沫發(fā)生時(shí)綜合預(yù)警系數(shù)的比較，可以衡量我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生程度。應(yīng)用層次分析法分析問(wèn)題首先要把問(wèn)題條理化、層次化，根據(jù)問(wèn)題和要達(dá)到的目標(biāo)，將問(wèn)題分解為不同的組成因素，并按照因素間的相互關(guān)系以及隸屬關(guān)系將因素按不同層次聚集組合，形成一個(gè)多層次的結(jié)構(gòu)模型。當(dāng)市場(chǎng)中的收入房?jī)r(jià)比一直處在下降狀態(tài)，且并沒(méi)有存在房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮的跡象時(shí)，則說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高， 產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就很大。預(yù)警與事中監(jiān)督、事后監(jiān)督一起形成一個(gè)系統(tǒng)的全面監(jiān)督模式。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)積聚，投機(jī)活動(dòng)猖撅。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的失敗還表現(xiàn)在，地方政府往往直接介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，干預(yù)主管職能部門的決策，競(jìng)相以土地劃撥和稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策吸引投資；將土地審批、規(guī)劃?rùn)?quán)過(guò)度下放，無(wú)原則地任意突破規(guī)劃，不是開(kāi)發(fā)跟著規(guī)劃而是規(guī)劃跟著開(kāi)發(fā)走。這樣，對(duì)未來(lái)地價(jià)走勢(shì)的良好預(yù)期引發(fā)了大量的土地10 / 26投機(jī)。房地產(chǎn)成交額反常顯著增大，說(shuō)明房地產(chǎn)交易過(guò)于活躍，其中可能會(huì)存在不以房地產(chǎn)利用為目的的投機(jī)轉(zhuǎn)手交易。房地產(chǎn)成為最常見(jiàn)的泡沫載體之一，房地產(chǎn)泡沫成為最常見(jiàn)的泡沫。房地產(chǎn)泡沫是人多地少的國(guó)家處在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，容易出現(xiàn)的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，許多問(wèn)題開(kāi)始出現(xiàn)[1]。 early warning mechanism。我國(guó)目前所處發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快、產(chǎn)業(yè)迅速擴(kuò)張、對(duì)土地需求大，地價(jià)迅速上升，這個(gè)時(shí)候最容易形成土地投機(jī)，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫。從這些載體的經(jīng)濟(jì)特征可以看出，作為泡沫經(jīng)濟(jì)載體起碼有兩個(gè)特點(diǎn)，其一，供求關(guān)系不易達(dá)到平衡，其二，交易成本較低。近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率保持在巧 15%以上，利潤(rùn)水平在所有行業(yè)中排名第一。上述情況在 1991993 年的中國(guó)表現(xiàn)得非常突出，特別是在海南、北海等地區(qū)。土地使用權(quán)協(xié)議出讓是一種合法的土地供應(yīng)方式，然而實(shí)際操作中整個(gè)過(guò)程往往缺少透明度，缺乏有效的監(jiān)督和約束，行政色彩濃，市場(chǎng)因素少，從而不能反映土地的真實(shí)價(jià)值。 導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，特別是大中城市普遍存在結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題：中高檔價(jià)位的產(chǎn)品過(guò)剩，中低檔價(jià)位的產(chǎn)品不足，大面積戶型的產(chǎn)品過(guò)多，小面積戶型的產(chǎn)品太少。隨著最終房地產(chǎn)泡沫的破滅，這些相關(guān)的行業(yè)，會(huì)受到嚴(yán)重的打擊。在某個(gè)特定時(shí)期，若該指標(biāo)持續(xù)不斷的上漲，就有爆發(fā)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)的可能。 房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)權(quán)重確定由于各個(gè)指標(biāo)的靈敏度不同，出現(xiàn)預(yù)兆的先后順序不同，在預(yù)警系統(tǒng)中的作用大小也不同，因此要對(duì)選取的預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，確定其權(quán)重。K=∑W i Yi i=1,2…..n（n 為選取的預(yù)警指標(biāo)個(gè)數(shù)） 。在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅的最大優(yōu)點(diǎn)在于房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，屬于直接稅，不會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題。要加快20 / 26普通商品房為主的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，堅(jiān)持一定規(guī)模的中低價(jià)住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，適量建設(shè)一些廉租房并控制好價(jià)格，以平抑房地產(chǎn)價(jià)格?！币s小貧富差距還應(yīng)該做到：國(guó)家政策扶持落后地區(qū)，并且鼓勵(lì)東部地區(qū)支援西部地區(qū)，縮小地區(qū)間的發(fā)展差距；通過(guò)增加農(nóng)民收入和推進(jìn)農(nóng)村城市化進(jìn)程來(lái)努力縮小城鄉(xiāng)差別。以 80平方米的商品房為例，杭州的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到 倍，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際認(rèn)可的 3—6 倍的標(biāo)準(zhǔn)，況且商品房市場(chǎng)上 120 平方米以上的戶型占了多數(shù)。進(jìn)入 2022 年，杭州房地產(chǎn)業(yè)正在呈現(xiàn)“市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期、 政策進(jìn)入扶持期、 企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期、行業(yè)進(jìn)入整合期” 的總體發(fā)展態(tài)勢(shì)。 第八章 結(jié)語(yǔ)我國(guó)現(xiàn)在正處于全面建設(shè)小康社會(huì)、向現(xiàn)代化國(guó)家邁進(jìn)的階段。本論文從選題到完成，每一步老師都給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持，傾注了老師大量的心血。如果大量投資者將獲得的銀行貸款用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)交易，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂時(shí)，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致銀行無(wú)法收回貸款的不良局面，而目前我國(guó)銀行的壞賬比率已經(jīng)高達(dá) 30%。這很大程度上說(shuō) 明房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)的膨脹依賴于信貸規(guī)模的擴(kuò)張。2022 年以來(lái)，隨著住房信貸消費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資信貸政策進(jìn)一步放寬，加上 2022 年 7 月 1 日開(kāi)始實(shí)行的房地產(chǎn)招標(biāo)制度，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了超速增長(zhǎng)的情況。比如，建立一套有效的監(jiān)督和防范房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警系統(tǒng)并定期發(fā)布信息公報(bào)，通過(guò)對(duì)全國(guó)和各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策做好參謀、為居民做好顧問(wèn)。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過(guò) 80%。進(jìn)入二十世紀(jì)八九十年代，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革的深化，為房地產(chǎn)預(yù)警分析研究提供了現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。功效系數(shù)法能夠消除預(yù)警系統(tǒng)中各個(gè)指標(biāo)的量綱不統(tǒng)一和性質(zhì)各異問(wèn)題，通過(guò)對(duì)每一指標(biāo)求算功效系數(shù)硯，進(jìn)而求算系統(tǒng)的綜合預(yù)警系數(shù) K，作為判斷房地產(chǎn)泡沫的依據(jù)。 房地產(chǎn)貸款額占金融機(jī)構(gòu)貸款總額的比重房地產(chǎn)貸款額包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額和個(gè)人住房抵押貸款額，因此也可將兩者分開(kāi)核算。預(yù)警指標(biāo)的選擇，應(yīng)該在全面分析房地產(chǎn)判斷的基礎(chǔ)上，選擇最能準(zhǔn)確預(yù)報(bào)泡沫發(fā)生變化的指標(biāo)。房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者的資產(chǎn)差距越來(lái)越大，使得社會(huì)分配出現(xiàn)新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，帶來(lái)了深刻的社會(huì)問(wèn)題。第二，二級(jí)市場(chǎng)的權(quán)利尋租活動(dòng)，表現(xiàn)為：土地使用者與政府之間的尋租活動(dòng)，拆遷撥用土地時(shí)土地使用者與拆遷者的尋租活動(dòng)，以及各地方政府各部門之間的尋租活動(dòng)等等。導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫的“政府失敗”因素具體是指在土地市場(chǎng)不成熟、不健全，以及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)體制不完善的客觀條件下，土地供應(yīng)采取的“雙軌制” ，政府對(duì)土地市場(chǎng)的計(jì)劃干預(yù)過(guò)多，政府計(jì)劃干預(yù)失靈，市場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)不合理，存在著政企不分、國(guó)有企業(yè)軟約束等。中國(guó)地產(chǎn)泡沫的形成也可以從這幾個(gè)方面進(jìn)行解釋，同時(shí)，由于中國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制正在初步建立而市場(chǎng)還遠(yuǎn)未成熟（特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)） ，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的成因還有自己的特殊之處，有自己的特點(diǎn)。地價(jià)虛漲的同時(shí)必然引起房?jī)r(jià)虛高。當(dāng)市場(chǎng)上對(duì)于房地產(chǎn)的真實(shí)需求被消耗將近時(shí)（即購(gòu)買房產(chǎn)和地產(chǎn)的人不是為了最終使用，只是為了轉(zhuǎn)手賣出） ，房地產(chǎn)交易只是在“炒家”的支持下繼續(xù)進(jìn)行。隨后，國(guó)務(wù)院又發(fā)布了一份關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知。1 / 26摘 要自 1998 年開(kāi)始，我國(guó)住房制度改革逐步深入，特別是隨著福利化分房的結(jié)束，住房商品化的開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了持續(xù)快速發(fā)展的新時(shí)期。2022 年 3 月底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并通過(guò)《國(guó)務(wù)院 2022 年工作要點(diǎn)》會(huì)議強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)和城市建設(shè)規(guī)模。在泡沫形成的初