【正文】 小戶型建筑的特點是平面及立面的單元化明顯，其建筑外觀較為規(guī)整，變化不如大戶型多。小區(qū)的景觀、空間、行為設計將成為提升樓盤品味、營造產品特色的主要設計手段。 第二章 適應“90這種類型的住宅通過標準化構件的設計和推行工業(yè)化的生產方式降低了造價，使大量生產和普及推廣成為可能，在一定程度上解決了住宅緊缺問題。 主管部門經過全面細致的調查計算，得出結論：每年竣工面積以7億平方米為宜。我國房地產開發(fā)中，住宅戶型面積也經歷了這樣一個類似的過程：20世紀80年代開發(fā)的住宅戶型單元一般在60平方米左右；90年代初期開發(fā)的住宅戶型單元一般在80平方米左右；中后期基本上在120平方米左右。70”標準大考量 1. 90平方米符合國際居住標準世界發(fā)達國家的平均套型面積基本在90平方米左右（美國除外），亞洲主要國家人均居住建筑面積在30平方米以下。這就是房地產開發(fā)商幾年來制造的所謂“房奴”成因所在。 這種影響可以從以下幾個角度來看：1. 強制性調整住戶結構政府希望通過強制性方式來調整國內不合理的住房結構，這對房地產開發(fā)商來說都具有強制力。70”標準大考量第二章 適應“90一、“國六條”引爆房地產行業(yè)革命“國六條”細則就是指2006年5月29日國務院九部委下發(fā)的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定房價的意見》。中低檔產品多了，價格自然會便宜，有能力進入市場的民眾也就多了。還有，以往生產一套住房的土地可以生產兩套住房時，供應增加一倍而需求減少一倍。 由此可見，我國目前提出的建90平方米的套型占總建筑面積70％的做法是有比較依據(jù)的。改善住房供應結構，解決中低收入階層的居住需求，關系到國計民生。 相關鏈接：小戶型典范——日本住宅戶型的變化和特點日本小戶型住宅起源于戰(zhàn)后伊始。此類住戶的基本家庭結構為2~3口人的核心家庭模式，與我國家庭人口結構相似。這從指標層面上應該是不利的。這兩類不同配套的有機組合，多方面地滿足中小戶型群落居住人群的要求，形成分布合理、功能完善的配套系統(tǒng)。為了緊縮套型面積，往往需要壓減住宅進深以去掉戶型中部多余的面積，從而達到減少板樓厚度，降低容積率的效果，但遺憾的是無法節(jié)能省地。方向當然最好是戶型的主要立面全部向南。南三棟主向南略偏西，是因為西面有寬大的香蜜湖路的城市綠化帶，南偏西方向是外部的重點景觀農科中心。廚房、衛(wèi)生間要有外向窗戶，且與門不在同一面。為更好地采光降噪節(jié)能，接近北環(huán)和香蜜湖路的窗戶都做了雙層玻璃和鮮風系統(tǒng)，保證了不開窗也能達致空氣對流的效果。所謂麻雀雖小，五臟俱全。在90瀚城”，三房面寬4米，四房面寬5米，就是符合陰陽協(xié)調規(guī)律并且非常舒適的設計。2. 全明設計打造市場競爭優(yōu)勢產品通風、采光不暢，一直是小戶型產品的通病。 室內設計時，可以使用玻璃的隔門，這樣可以使空間看起來更大，不過視覺上的寬敞卻不代表面積真的變大，怎樣科學地利用現(xiàn)有空間，才是關鍵。合購房客戶的復式情結和現(xiàn)實需求。三、套型層面上的六點小戶型設計創(chuàng)新1. 保證各個空間區(qū)域的整體平衡從大戶型改革成小戶型，首先要保證各空間基本的使用功能，具體可通過減少面寬、壓緊中部交通面積等途徑使整個套型面積得到有效控制；其次，還應注意套型內各個功能空間的比例協(xié)調，不要過分強調或者削弱某一部分空間的大小，注意整體的平衡。對于家庭結構較復雜、 經常有客人留宿的客戶，這個“半衛(wèi)”可以起很大作用；而假如在很少有客人留宿的情況下，則完全可以將水道暫時封堵上，把“半衛(wèi)”當儲藏室用。（見儲藏空間示例）第五章 使用最合理的空間元素配比結合小戶型項目特點，小戶型項目的科學設計過程可分解如下：其中需保留的確定功能包括：睡房、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間和樓梯等。電視背景墻的兩端與不足L的部分允許作為其他組件的開口或與其他組件重疊。 淋浴房裝訂邊緣位置不可是窗洞。 活動區(qū)與休息區(qū)明確分開，休息區(qū)相對集中；216。 廳、臥室均有良好的朝向和穿堂風，無暗房； 216。二、解決小戶型設計的七大難題在各地市場上小戶型被瘋搶的背后，小戶型產品本身的弊病與缺陷也逐漸暴露，這必將受到越來越明智的購房者的不認可，其產品也就逐漸會被市場所淘汰。難題六安全系數(shù)降低（1）迷宮似的樓道，使外人闖入難以察覺，給不法分子留下了可乘之機；（2）一旦出現(xiàn)火災、地震等，也不易迅速疏散；（3）租戶的經常變化，使得已經不太穩(wěn)定的鄰居變得更加動蕩，公共安全明顯遜色于以大戶型為主的社區(qū)。其他功能空間的面積也應有合理配比，如儲藏室、壁櫥、小陽臺、玄關以及冰箱、洗衣機等的專用放置空間等。三、應用五個小戶型新概念 除了傳統(tǒng)戶型，關心年輕人和獨居者的中小戶型也可以有很多的類型概念。蒙太奇”：空間元素再造建筑上的要素就是空間的可剪輯性和可組織性。第七章 巧“偷”面積，增大使用空間贈送額外面積，在原設計的基礎上增加額外使用面積是小戶型創(chuàng)造大空間的巧妙方法。 贈送天臺、地下室；仔細觀察近期推出的各個創(chuàng)新型樓盤，小戶型概念的住宅“偷”面積的方式主要有以下幾種：一、贈送雙層高露臺或雙層高入戶花園雙層高露臺、雙層高入戶花園是項目設計每二層（奇數(shù)層或偶數(shù)層）在戶型上增加露臺或入戶花園，這樣既增加了額外使用面積，建筑外立面也顯得活潑、新穎。其次也忌將入戶花園與生活陽臺功能合一，使住戶封后被迫將洗衣機及所曬衣服放在景觀陽臺上，不但對小區(qū)外觀造成影響，也使污水排入雨水管，破壞城市環(huán)境。從對外立面的影響來看，加樓層板使上下兩層都有南北兩個陽臺是完全可行的。因為“偷”得不多，僅一個書桌的寬度，沒太大壓抑感，也沒有“橫梁壓頂”的影響。但夾層由于受層高的限制，作為居住用途有點壓抑感，舒適性大打折扣。因為這對開發(fā)商來說，是變相增加容積率的最直接、最經濟、最有效的方法。上世紀70年代所住的中小戶型過道上的儲藏柜也可以揀回來用，還可以增加空間的豐富感；窗也可以對著景觀來做，能看到室外的景觀，心理空間也會變大；衛(wèi)生間也不一定要靠外墻了，如果這樣，這么多中小戶型的臥室都沒法排，其實暗的衛(wèi)生間只要有排風，只會更舒適，主臥與主衛(wèi)之間都不用墻了，裝個玻璃拉個簾子就很有情調。設備的齊備是評判生活品質的一個重要標準，而不僅僅是戶型的大小。親朋好友家訪，有事一般求助鄰居或者單位同事不求助親戚，對家庭財產的安全看得不重，習慣也愿意和鄰里談工作談生意161。 （1）把小客廳扮大，重在功能和視覺巧設計客廳的空間是否夠用，還需要看如何使用與巧用。這時若能恰當運用明亮的色調裝飾客廳，則會有效改善客廳內的光感度。重要的是當夜晚來臨時要讓所布置的燈光恰到好處地分布在所需要的每個地方，同時可在墻體上運用些玻璃磚，利用燈光在其上的折射或散射，巧妙地增加室內光線的變化和層次。其他的家具，比如書桌、書架、電視架，完全可以根據(jù)實際情況來添加。另外，還可以把陽臺改造成家里的第三洗理區(qū)。陽臺面積不大，又要集休閑、實用功能于一身，既方便主人健身、閑坐，又得考慮收納雜物之需，采用折疊式設計的桌椅及吊墻的儲物柜應該說最適合小陽臺了。 小廚房的儲物空間往往會顯得比較緊張，多使用吊柜，是充分利用縱向空間的好方法。 7. 滿足衛(wèi)生間對安全和功能的雙重要求 相比廚房空間，衛(wèi)生間的功能相對簡單，涉及的居家用品也不那么繁瑣。這樣就可將衛(wèi)生間中常用的瑣碎之物——洗面乳、牙刷177。 小戶型的玄關多以虛實結合的手法來達到空間利用和空間審美的相互協(xié)調。所用材料如金屬、板材、玻璃、毛，產生了質感的對比；白色、黑色、綠色又進行了色彩對比。項目小檔案物業(yè)類型住宅建筑類別獨棟別墅占地面積1005769 平方米建筑面積180000 平方米容積率均價6000元/平方米開發(fā)商北京光輝偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司物業(yè)地址延慶區(qū)古崖居風景區(qū)西側二、項目特色1. 純自然規(guī)劃原鄉(xiāng)美利堅在總體規(guī)劃上打破了現(xiàn)代別墅排列式的布局，參照美式半山豪宅標準，沒有固定的樓間距，讓所有的建筑按照不同的地勢、落差和自然景觀存在，依著自然元素而棲。項目小檔案物業(yè)類型普通住宅建筑類別板樓占地面積281000平方米建筑面積700000平方米容積率均價6000元/平方米開發(fā)商北京天鴻安信房地產開發(fā)有限公司物業(yè)地址豐臺區(qū)小屯路149號(玉泉路路口向南3500米)二、項目特色1. 現(xiàn)代簡潔的立面設計建筑外立面采用現(xiàn)代主義風格，拒絕浮夸和瑣碎的裝飾構件，表達簡潔務實，時尚高雅的建筑審美情趣。由于小區(qū)地勢有一定坡度，樓宇首層相當于二層，因此首層面積在130－140平方米的戶型絕大多數(shù)都帶入戶花園，部分還帶地下室，戶型設計上突出功能性和實用性。一方面，小戶型房型總面積要控制好，另一方面又必須能確實滿足人們改善居住條件的愿望，這樣一個矛盾是市場長期不能滿足供給的重要因素。隨著新的市場競爭壓力的來臨，全明設計的小戶型必將脫穎而出。64 / 64。 適當錯層設計：適當?shù)腻e層設計與空間高差的營造，有助于分隔功能空間，豐富空間環(huán)境，提高生活情趣。因此在小戶型設計上需要大量的創(chuàng)新點，并且可以從提高居住舒適度和提高精致程度兩大方面著手，避免空間浪費，使每一個細小的空間都得到充分利用，運用靈活多變的空間組合形式．將各種小面積同性質的公共空間(起居室、餐廳、廚房等)組合在一起，相互疊加，相互滲透，可以達到小中見大的效果。建筑面積近62297平方米，總套數(shù)512套，分為A1和A2區(qū)。設計中大量采用落地窗、轉角窗和落地玻璃陽臺，強調時代感。每個建筑放眼望去，都有不同的自然景觀映入視野。 （3）亮點三：簡潔、開放的餐廳餐廳由帶有彩色桌腳的方形玻璃餐桌、金屬椅子組成?！“咐盒粜驮O計的三個亮點這是一個崇尚設計風格的實用主義者的家。8. 玄關設計展現(xiàn)獨特審美情趣玄關的設置很重要，可以利用它來展現(xiàn)別具一格的審美情趣。 （1）設計注重簡潔實用，一些前衛(wèi)時尚的年輕人士在設計小戶型時，更是頗為創(chuàng)新地要求將臥室、客廳、衛(wèi)浴間打通，形成大空間，十分舒適方便、溫馨宜人。在洗滌區(qū)的上方設計一組玻璃頂柜，有極強的通透感，且玻璃花紋與推拉門的花紋一致，延續(xù)了廚房與餐廳的過渡；吊柜和地柜之間的墻面需充分規(guī)劃，像調料瓶罐、鏟子、鍋蓋等瑣碎的東西，最好都能掛上去，這樣櫥柜上面的臺面才能空出來，使廚房整潔、干凈。為了使陽臺更富于情趣，不妨把游山玩水時帶回來的各具特色的小飾品掛于側墻上，一個小小的陶瓷壁掛，或用草、麻、葦等編織成的工藝品都可以提升陽臺的韻味。這樣一來，即使衛(wèi)生間與廚房面積偏小，但為了達到日常保潔的需要，也不必在擁擠的廚房里放一個與設計風格不和諧的洗抹布盆了。因此，為充分利用小陽臺的空間，可以通過重新劃分區(qū)間功能來作調整。 在臥室的設計上，考慮到建筑、采光、儲藏、室內地面的鋪設、墻壁的處理，還有床上用品。林為題材的油187。 （2）利用家具組合自由設置空間 一個傳統(tǒng)的單人沙發(fā)加一個雙人沙發(fā)的組合，是小面積客廳里最簡單的組合方案。（3）觀念和生活習慣的差異反映在對住宅產品的認識和需求不一致，小戶型面對的主要終端客戶多是年輕人或年輕的公司，小戶型也可以稱為“時尚、前衛(wèi)、青春、自我” 戶型, 小戶型也可以稱為“交流、溝通、共享、聯(lián)誼” 戶型……應對（1）保證主要功能適用，動靜功能混合空間可合可分（至少視線和光線干擾要能做到最大限度減少，隔音盡力處理），輔助面積盡量集中，輔助功能能開敞盡量開敞，多用推拉門，活用上部空間作儲藏（陽臺、空中花園、落地寬凸窗、儲藏性地臺等）。 附件：解決房型通病的應對方案通病墻多，隔斷多，門洞多，公攤大，面寬小，面寬與進深比例失調（正常值2比3），采光通風難處理，有黑房，儲藏空間缺乏或不足，分戶隔墻差（構件、節(jié)點隔音、密閉性能差），功能合而難分干擾難處理161。如果做到了這點，那么，優(yōu)質戶型設計將使人能觸摸到生活的本質，提高居住的質量。很明顯，就是兩房戶型少安個窗戶，此設計思路堪稱一絕。右圖是“花園城三期”某106平方米的三房戶型，“偷”用的夾層面積相當可觀，至少可做成兩房一衛(wèi)，另外可加個有窗的家庭廳，還送個三角大露臺！4. 其他贈送技巧贈送層高限度以下的空間還有一些其他名堂，如贈送陽光書吧、贈送雪茄室、贈送自由空間等等，名目層出不窮。此戶型另有一個半送的入戶花園，完全可以做遠離睡房的小書房，對已婚且有嬰