房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的實(shí)用技巧(完整版)
【正文】 展商或銷(xiāo)售代理公司則為了投消費(fèi)者所好，訴求高實(shí)得率或低公共設(shè)施比的廣告策略。一般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數(shù)個(gè)角度；（1）空間價(jià)值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)一、容積率配置技巧如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進(jìn)行產(chǎn)品定位，有的人可能會(huì)盡量節(jié)約和控制一樓面積，采用開(kāi)放設(shè)計(jì)，塑造單棟高層建筑，以創(chuàng)造高層空間價(jià)值；有的人可能會(huì)將可建總建筑面積用于低矮樓層（例如一、二樓），規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業(yè)價(jià)值，一方面節(jié)省建設(shè)成本；有的人可能規(guī)劃數(shù)棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃，不論基于何種原因，產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢(shì)必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積（樓地面面積）利用到極致。（二）具有實(shí)用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車(chē)位、健身房、游泳池，或公共視聽(tīng)室等。（一）是頂樓市場(chǎng)，這種產(chǎn)品不論在采光、通風(fēng)、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨(dú)厚的條件，又由于每棟樓只有一個(gè)頂樓樓層，這種相對(duì)稀有性使得頂樓市場(chǎng)常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。（一）妥善運(yùn)用規(guī)劃，以平衡供需失調(diào)現(xiàn)象。對(duì)于不同的人而言，可能具有不同的投資報(bào)酬意義及實(shí)現(xiàn)利益的時(shí)間期望。大多數(shù)的投資標(biāo)的，都有短線與長(zhǎng)線不同的獲利操作方式，不動(dòng)產(chǎn)投資也不例外，通常它包括了土地開(kāi)發(fā)、投資興建、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋出租、房屋經(jīng)營(yíng)等時(shí)間長(zhǎng)度不同的獲利途徑。這種做法的效果在于先確定銷(xiāo)售成績(jī)?cè)龠M(jìn)行施工，可降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只是要注意避免吸引大多的投資客戶(hù)，造成銷(xiāo)售率雖高，但退戶(hù)率或客戶(hù)不履約付款的比率也高的窘境。在經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)的情況下，難免會(huì)因?yàn)榫皻鉄嵬⒂钨Y充裕，過(guò)多的資金追逐過(guò)少的物品，而導(dǎo)致物價(jià)上漲，引發(fā)通貨膨脹的壓力。不動(dòng)產(chǎn)交易雖受許多政治。除了因?yàn)樵绞遣痪皻?，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)越高之外，潛在購(gòu)買(mǎi)者漸趨保守與理性，也使得目標(biāo)市場(chǎng)的界定顯得更為必要。事實(shí)上，由于土地資源的日益昂貴稀有，采取只租不售、整體經(jīng)營(yíng)，甚至避開(kāi)景氣低迷的養(yǎng)地等方式，也不失為適應(yīng)不景氣的明智之舉。至于資金來(lái)源，則大多仰賴(lài)預(yù)售時(shí)的銷(xiāo)售收入，但因預(yù)售市場(chǎng)的一般付款條款為分期付款，不動(dòng)產(chǎn)投資需要巨額資金，因此資金不充裕的發(fā)展商，在土地買(mǎi)進(jìn)到峻工交房這一段期間，一直要承受資金壓力，尤其在銷(xiāo)售成績(jī)不理想的情況下，更是要大費(fèi)周折，才能度過(guò)資金周轉(zhuǎn)的難關(guān)。所以有很多發(fā)展商對(duì)于只稅不售的產(chǎn)品才會(huì)那么熱衷，因而其前提是現(xiàn)金量要克扣，才能在設(shè)市收入的情況下，獨(dú)自負(fù)擔(dān)所有的土地及營(yíng)建成本，然后靜待增值，伺機(jī)出售再獲利脫手。產(chǎn)品規(guī)劃以順?shù)N產(chǎn)品為主。尤以景氣低迷時(shí)，銷(xiāo)售速度慢、阻力大，任何一種產(chǎn)品定位都可能遭遇市場(chǎng)阻力，因此應(yīng)預(yù)留調(diào)整的彈性。事實(shí)上，沒(méi)有一種產(chǎn)品是無(wú)往不利的市場(chǎng)靈丹妙藥，但是下面這些原則，卻有助于消極地避免不景氣的沖擊，甚而可能積極地透過(guò)產(chǎn)品定位創(chuàng)造市場(chǎng)佳績(jī)。面對(duì)這個(gè)現(xiàn)象，有的人把精力放在發(fā)掘影響市場(chǎng)景氣的因素即尋找“為什么市場(chǎng)不景氣的答案上，想因而獲得突破不景氣的方法。此時(shí)由于貨幣不斷的
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