【正文】 數(shù)及停車占用的面積。但戶數(shù)的增加及中小戶型的客戶群體決定了該類型銷售率和入住率會(huì)比大戶型社區(qū)高許多。小區(qū)的景觀、空間、行為設(shè)計(jì)將成為提升樓盤品味、營造產(chǎn)品特色的主要設(shè)計(jì)手段。如地面的公共空間承擔(dān)了主要的人群活動(dòng)功能，一般面積較大，周圍分布了較多配套設(shè)施；而位于裙房樓頂或者在建筑內(nèi)則辟出公共空間，比如空中花園、休閑吧等，多方面、多層面、多角度地滿足了現(xiàn)代生活狀態(tài)。 三、小戶型將不斷完善小區(qū)配套借鑒發(fā)達(dá)國家中小戶型群落的發(fā)展模式，一般都將配套分為引導(dǎo)配套和專屬配套兩大類：健身中心、酒吧、咖啡吧、書吧、網(wǎng)吧、棋牌球類活動(dòng)室等休閑娛樂設(shè)施，屬于引導(dǎo)配套設(shè)施；為滿足年輕人群高效、快捷的商務(wù)要求提供的商務(wù)中心、彩印服務(wù)中心、專屬會(huì)議室、商務(wù)洽談室、快遞服務(wù)、美食廣場(chǎng)、洗衣房等則構(gòu)成了專屬配套設(shè)施。這種純粹為中小戶型群落設(shè)置的配套設(shè)施比雜亂簡(jiǎn)單的配套安排更為先進(jìn)，也整體提高了中小戶型群落的居住舒適度。中小戶型建筑的特點(diǎn)是平面及立面的單元化明顯，其建筑外觀較為規(guī)整，變化不如大戶型多。 五、每單元多戶成為住棟規(guī)劃流行趨勢(shì)一梯兩戶、南北通透的板樓最大限度地滿足了居住者對(duì)于采光和通風(fēng)的需求。對(duì)于90平方米以下小戶型，這個(gè)問題尤其突出。由此看來，一旦當(dāng)90平方米及以下面積的戶型成為主流，一梯兩戶很可能將被一梯多戶的樓層格局所取代，同時(shí)板樓在住宅建筑中的主導(dǎo)地位也將讓位于塔樓、板塔結(jié)合等其他建筑樣式，這樣才能符合得房率和節(jié)能省地兩方面的需要。 住宅單元形式的優(yōu)缺點(diǎn)戶型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)板塔中一梯三戶、一梯四戶■均好性較好；■通風(fēng)采光較好■每層面積不夠大；■有一定的相互遮擋板塔每單元六戶以上■容積率高、節(jié)地； ■戶公攤面積小■朝向均好性差；■容易產(chǎn)生純北戶型；■凹進(jìn)處日照形成遮擋，視野差塔樓■節(jié)地，戶公攤面積小；■小區(qū)規(guī)劃中易形成視覺通透的效果■朝向均好性差； ■容易產(chǎn)生純北戶型；■對(duì)視問題嚴(yán)重； ■每戶外墻面占用少，通風(fēng)差； ■內(nèi)部暗空間多； ■日照形成自遮擋連廊式■易于形成一室的小戶型，作青年、老年公寓使用；■樓、電梯資源節(jié)省，易滿足消防要求■樓道面積多；■私密性差；■對(duì)流通風(fēng)不易解決；■小面寬時(shí)廚房對(duì)外開窗困難第三章 把握項(xiàng)目設(shè)計(jì)四大整體原則把握項(xiàng)目四大整體設(shè)計(jì)要素保證景觀方向的均好性；4321綜合考慮通風(fēng)采光措施，提高舒適性；合理安排空間元素尺寸配比；利用安防、私密設(shè)計(jì)提升居住層次。在缺乏外部景觀資源的條件下必須依靠小區(qū)內(nèi)的園林景觀來輔助。等煞物。當(dāng)外部主要景觀與南向相駁時(shí)，最好是客廳向景觀、主臥向南方。70新政的影響下，做不到戶戶朝南，能達(dá)到最大限度的向南率和最大限度地利用景觀資源，也是不變的定律。瀚城：戶型景觀規(guī)劃的設(shè)計(jì)精品“香蜜湖南三棟主向南略偏西，北三棟主向南略偏東。東南方的香蜜湖雖說浩瀚，但也許只有少數(shù)高層才能享受到，故不作為重點(diǎn)，完全符合了“將周邊的景觀資源最大化”的理念。更值得一提的是，會(huì)所新穎的造型設(shè)計(jì)，除了給從東面到達(dá)的客人予震撼之外，對(duì)于北三棟的住戶來說，會(huì)所是一座綠油油的小山坡，幾乎可以達(dá)到“金地”費(fèi)盡心機(jī)在樓盤中間保留下來的那座“香蜜山”同樣的效果。故項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)將住宅離紅線南退了60米，北面僅用做幼兒園。二、綜合考慮通風(fēng)采光，提高舒適性通風(fēng)指的是盡可能使戶內(nèi)南北通透，自然風(fēng)可以穿堂而過，也不受外部建筑物的阻礙。根據(jù)不同的方向，窗戶的大小必須適中，以在日照采光（節(jié)省照明）與日曬升溫（浪費(fèi)空調(diào)）中取得平衡。案例：香蜜湖瀚城”為例，平面6棟18戶全部南北通透。由于是每層三戶，設(shè)計(jì)上不存在窄面天井式的送風(fēng)通道。上面說的都是理想的住宅戶型設(shè)計(jì)對(duì)景觀、方向、通風(fēng)、采光等的要求。例如：為了減少公攤，戶戶向南不可能百分百滿足；為了縮小面寬，客房等次要功能的通風(fēng)采光面可能變得狹窄，或者只能采用面向內(nèi)灣式的通風(fēng)采光井161。總之，一切圍繞增加實(shí)用率，最大限度地保持居住舒適性的努力方向是確定的。但緊湊歸緊湊，動(dòng)靜相隔、親疏有別的功能區(qū)分還是必須的。對(duì)于空間尺度的把握，則更是“9090平方米是個(gè)什么概念？就算能達(dá)到80%的實(shí)用率，大約可以做成面寬8米、進(jìn)深9米，或面寬7米、進(jìn)深10米，或6米12米，5米14米，16米等的平面戶型；也可以做成面寬8米、或7米5米，或6米6米，5米7米，8米，甚至4米9米等的復(fù)式戶型。根據(jù)中國人的生活活動(dòng)習(xí)慣，對(duì)某些居住功能也有最小尺度的極限。這些極限是在維持居住舒適性最低要求的基礎(chǔ)上，將實(shí)用率最大化的基本保證。70的新政影響下，一切以實(shí)用為主，要減少不必要的浪費(fèi)，使戶型的每一寸土地都得到最大的利用，這也是消除屋內(nèi)陰角的可行之道。另外，房屋面積與門窗的大小比例、戶內(nèi)外面積的比例等也都必須恰當(dāng)。案例：香蜜湖“香蜜湖圖：客廳的面寬很實(shí)際，但工人房不實(shí)際，還不如省了一面墻的材料，當(dāng)做生活陽臺(tái)的一部分送面積給消費(fèi)者來得更實(shí)際。為了盡可能地增大實(shí)用率，必須將戶型與外部通風(fēng)采光面的利用最大化，這就難免產(chǎn)生不同戶型間、或戶型與外部過道間窗戶比鄰或?qū)ν那闆r。再次總結(jié)對(duì)于90平方米以下的住宅戶型設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮的著重點(diǎn)：n 保證景觀方向的均好性； n 綜合考慮通風(fēng)采光措施，提高舒適性；n 合理安排空間元素尺寸配比；n 利用安防、私密設(shè)計(jì)提升居住層次。一、小戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新趨勢(shì)1. 獨(dú)立臥室、廚衛(wèi)成為競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)條件隨著90平方米以下小戶型的供應(yīng)激增，未來市場(chǎng)上那種簡(jiǎn)易的標(biāo)準(zhǔn)間式的戶型有望消亡，代之而起的將是更多的功能相對(duì)齊全的一房戶型，因此擁有獨(dú)立的臥室、廚房、衛(wèi)生間乃至陽臺(tái)將成為競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)條件。在未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力下，全明設(shè)計(jì)的中小戶型有望增多并成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。4. 挑空設(shè)計(jì)打造立體空間客廳挑空，打造立體空間的中小復(fù)式產(chǎn)品，一直就是年輕消費(fèi)者的置業(yè)偏愛，也有望成為未來中小戶型豪宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方向。6. 空間的自由組合滿足時(shí)尚個(gè)性化需求未來市場(chǎng)中框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間自由組合、多種布局可能的產(chǎn)品，對(duì)于爭(zhēng)奪年輕、時(shí)尚、個(gè)性的客戶來說，或許會(huì)是一劑良藥。 更重要的是裝修時(shí)一定要選用明亮的燈光,還有一些簡(jiǎn)潔的線條,比如直的不用太多設(shè)計(jì)的東西，另外形狀各異的凳子減少了面積小帶來的局促感，而最經(jīng)典的就是這面巨大的落地窗。 50平方米小戶型設(shè)計(jì)竅門：臥室、客廳既緊密聯(lián)系，又相對(duì)獨(dú)立，節(jié)省更多的空間應(yīng)用于其他功能。案例3：90平米的中等戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：開放式廚房再來看看建筑面積為90平米的中等戶型，這種戶型的使用面積多在80平米以內(nèi)，一般是3到5個(gè)家庭成員使用的兩室一廳或者小三居。二、三大應(yīng)對(duì)新政設(shè)計(jì)技巧這部分要解決的問題是：在90平方米以上大中戶型供應(yīng)銳減、需求過剩的背景下，如何突破90平方米的面積限制、以擴(kuò)大實(shí)質(zhì)意義上大中戶型的產(chǎn)品供應(yīng)，從而搶占需求過剩、甚至十分旺盛的大中戶型市場(chǎng)。2. 設(shè)置夾層空間 ，既可以有效地規(guī)避新政策的面積約束，又可以使自己的項(xiàng)目因?yàn)樾路f而耀眼起來，而且可以很好地211。在現(xiàn)有的市場(chǎng)上，這種產(chǎn)品僅僅是個(gè)別案例，未來有望成為開發(fā)商規(guī)避新政策的一個(gè)有效方式。這種戶型既可以徹底規(guī)避新政策的面積約束和貸款首付制約，又可以有效解決客戶切實(shí)的購房需要，比如兩代居的問題。因此，這種既可以徹底規(guī)避新政策約束、又具有多種使用可能的戶型模式，未來有望成為一種購房時(shí)尚。由于結(jié)構(gòu)上只有可隨意拆分、隨意組合性，使得其在規(guī)劃審批時(shí)可以符合新政策規(guī)定，而在銷售時(shí)則可以滿足市場(chǎng)上的大戶型置業(yè)需求，因而未來必將成為開發(fā)商“挑戰(zhàn)”新政策的又一個(gè)法寶。（見整體平衡示例）2. 利用空間達(dá)到餐起合一 現(xiàn)在多數(shù)大戶型的設(shè)計(jì)對(duì)小戶型來說顯得有些奢侈。在客廳一側(cè)放置餐桌可以有效地節(jié)省過道空間的面積，而且并不會(huì)給客廳的基本使用功能帶來影響，反而能增強(qiáng)空間的靈活性。（見餐起合一示例）3. 細(xì)化功能設(shè)計(jì)“復(fù)合式”廚房在小戶型設(shè)計(jì)中，可將廚房的功能進(jìn)行細(xì)化、拆分，把爆炒、儲(chǔ)藏等功能分散到不同的空間：如設(shè)置單獨(dú)的爆炒間，而將櫥柜、冰箱、微波爐等廚房設(shè)備作為西廚、備餐家具合置在餐廳里，這樣就可以使廚房的操作空間更加緊湊，而使餐廳空間在視覺上得以擴(kuò)大。（見復(fù)合式廚房示例）4. “一個(gè)半”衛(wèi)生間使空間更加靈活“一個(gè)半”衛(wèi)生間，由一個(gè)設(shè)置“三件套”的全功能衛(wèi)生間加上一個(gè)僅設(shè)置便器和小型洗面器的“半衛(wèi)”組成。這樣空間的使用就可以更加靈活，高效了。（見一個(gè)半衛(wèi)生間示例）5. 創(chuàng)造更多多功能空間多功能空間創(chuàng)造有兩種途徑，即“半間房”與“能分能合”?！澳芊帜芎稀?，即在設(shè)計(jì)戶型時(shí)，盡量設(shè)置一些可拆改的隔斷墻，以便住戶根據(jù)需求分割或改造空間，隔出一間小臥室或一個(gè)讀書角落，從而將某個(gè)空間擴(kuò)大。生活陽臺(tái)上可設(shè)置一定量的儲(chǔ)物柜；還可利用走廊、過道上方空間做頂柜；服務(wù)陽臺(tái)亦可承擔(dān)一部分儲(chǔ)藏功能等。以下將列舉對(duì)確定功能組件設(shè)計(jì)的理想形狀與最小尺度極限。睡房的尺度按以下幾個(gè)等級(jí)設(shè)計(jì)（單位：米，含墻厚）。二、客廳設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)客廳的理想狀態(tài)是兩幅對(duì)邊墻（長度L），夾一邊帶觀景陽臺(tái)門或窗戶（寬度W），比較舒適的面寬W的極限為：兩房：；單衛(wèi)小三房：；有主衛(wèi)三房：；四房： 。（與L有相同的垂直中心線）。觀景陽臺(tái)門或窗戶的對(duì)邊最好也是敞開的，但離沙發(fā)1米以內(nèi)不可作為其他組件的開口。四、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生間可以做成洗手盆、坐廁、淋浴成一排排列，而且開門位在洗手盆那端，2米；如果門開在中間或要放浴缸。注意點(diǎn)：216。 窗不可開在洗手臺(tái)的鏡子位；216。五、樓梯設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)90一般樓梯寬度的最小極限為80cm，級(jí)寬的最小極限為20cm，級(jí)高的最大極限為20cm。第六章 深度優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)方案好房型要求住宅內(nèi)部使用功能區(qū)分明確，各功能區(qū)分工清晰，各自有專門的使用功能，動(dòng)靜有別。一、優(yōu)化小戶型設(shè)計(jì)的十五條要素要設(shè)計(jì)出優(yōu)秀小戶型，應(yīng)該考慮以下十五個(gè)方面：216。 盡量減少在活動(dòng)區(qū)內(nèi)墻上開門，使完整墻面更多；216。 房屋位置合理，進(jìn)門有小門廳過渡； 216。 廳平面避免不可利用的銳角室向； 216。 在廳內(nèi)墻上忌多處開門妨礙廳的使用，忌門與門相對(duì)開； 216。 居室、主臥室遠(yuǎn)離電梯間或樓梯； 216。 時(shí)使用功能的不足；216。 入口處最好有玄關(guān)； 216。 衛(wèi)生間不宜離主臥室太遠(yuǎn)，更不要穿越客廳。因此，設(shè)計(jì)者更有必要對(duì)這類產(chǎn)品的問題及其給出怎樣的解決對(duì)策做出理性的剖析和冷靜思考，以便在日后的小戶型開發(fā)中能引以為鑒，有所突破。難題二房間使用率低（1）從建筑面積上說，由于同一樓層戶數(shù)增多，造成樓道面積加大，使得原本總面積不大的小戶型，對(duì)公攤變得十分敏感； （2）戶內(nèi)各種管道、墻體占用的面積，在寸土寸金的小戶型中，顯得非常搶眼。難題四住戶識(shí)別變難由于小戶型設(shè)計(jì)相對(duì)密集，一層十幾戶至幾十戶呈魚骨狀、放射狀和環(huán)狀，導(dǎo)致各家各戶識(shí)別變難。難題五上下交通不便一梯十幾戶至幾十戶，也使得乘電梯變得相對(duì)困難，平均每部電梯每天要承載一二百戶的運(yùn)量。難題七設(shè)施損耗增加由于社區(qū)戶型密集度加大，單位面積人員增多，同時(shí)年輕人又充滿青春活力，因而各種設(shè)施的使用頻率較之大戶型社區(qū)來說，要多許多，一定程度上加大了損耗。對(duì)策二改“直套”為“橫套”，縮短進(jìn)深如果能將小戶型改為并列式的橫套，同時(shí)縮短進(jìn)深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯(cuò)，凹進(jìn)一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開設(shè)更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛(wèi)全明，增強(qiáng)居室自然通風(fēng)采光的生態(tài)性能。對(duì)策三細(xì)化功能區(qū)隔，合理面積配比（1）小戶型應(yīng)在細(xì)化功能區(qū)隔、合理各功能區(qū)域的面積配比、以及充分利用空間的基礎(chǔ)上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影響使用。如臥室不能小于10平方米，客廳不應(yīng)小于12平方米，衛(wèi)生間不宜小于4平方米等，否則就會(huì)影響使用，使空間過于局促。對(duì)策四變化局部隔斷，增加儲(chǔ)存空間（1）為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類似 “Ｓ” 形、“185。（2）保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。如各類吊柜、壁櫥、壁龕的設(shè)計(jì)，鏡面墻的運(yùn)用，全透或半透的玻璃隔斷，似斷非斷的半隔斷，兩用或多用的空間處理和家具設(shè)計(jì)等，亦即房型設(shè)計(jì)應(yīng)為裝修設(shè)計(jì)創(chuàng)造條件，留有余地?？傊?，創(chuàng)新是市場(chǎng)制勝的法寶，小