【正文】 感受到熱情周到、賓至如歸之感。銷售大廳爲客戶對樓盤留下的第一印象。此外，本司亦建議可視乎情況組織居民間的比賽及活動，如乒乓球或棋藝比賽等；如有可能，更可組織居民興趣隊伍與鄰近其他住宅大廈代表進行公開比賽或其他活動，以加強與同區(qū)其他居民的友誼及溝通。另，由於停車場亦爲物業(yè)保安之要求重點，本司建議於停車場入口處設置車牌識別電視監(jiān)視系統(tǒng)，通過影像記錄等設施管理出入之車輛，以達到停車場管理的需要。 垃圾處理設備 現(xiàn)時廣州部份物業(yè)對垃圾處理系統(tǒng)方面之考慮較少，生活垃圾處理主要通過指定集中點，由清潔人員定時將收取之垃圾集中，惟如採取此種處理方式，若因垃圾收集不及時或於運送過程中，即會對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生造成影響。 評估各機電房的規(guī)模位置，機電設備合理利用及佈置小區(qū)設備選型方面，本司會按小區(qū)日後實際的需要，向貴司提交專業(yè)的意見，如電梯的品牌、速度及後備發(fā)電機；水泵的功率大小等，務求以最適合的設備配合小區(qū)的需要，以免日後設備的設置不能滿足業(yè)戶的需求，又或設備的功能過大，以造成能源浪費等（如大型中央空調機組的功率是否適合等）。5. 車庫系統(tǒng)本司就車庫未來所需提供建議，包括計費系統(tǒng)、車行方向、車位元大小及車庫專業(yè)標識系統(tǒng)等。第三部份前期物業(yè)管理顧問服務第三部份前期物業(yè)管理顧問服務一、顧問服務據(jù)資料顯示，本項目爲一高級綜合性發(fā)展項目。 激勵系統(tǒng) 激勵系統(tǒng)示意圖激勵機制思想工作機制文化活動機制培訓提升機制獎懲機制工資福利機制 激勵系統(tǒng)示意圖說明： 激勵是管理處內部對員工管理主要方式。發(fā)展商爲「廣州市盈發(fā)房産發(fā)展有限公司」。第二部份管理模式第二部份管理模式1. 總體管理模式西門口廣場物業(yè)管理模式以人爲本業(yè)戶第一品牌戰(zhàn)略環(huán)境設施管理細緻服務業(yè)主專享服務客戶優(yōu)質服務高質素管理注重聲譽2. 擬採取的管理方法 運作程式系統(tǒng) 整體運作流程日常管理服務與維修養(yǎng)護各類人員崗位培訓建立各種規(guī)章制度物業(yè)部工程部保安部財務部清潔綠化部行政部租務部質量管理部各級各崗位工作人員開展管理服務與養(yǎng)護工作完善各類客戶服務及設施管理、協(xié)調各部門之工作關係 整體運作流程圖說明： 從整體運作流程圖中看，管理處注重於整體運作全面合理，各項工作環(huán)節(jié)緊密銜接，起到承上啓下，相互制約的作用。每個員工的個人權利需要得到尊重並應始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經濟效益和社會效益。設計由7幢高層住宅及裙樓商場組成之中大型商住物業(yè)。6. 管理預算於項目交付使用前，本司將參照廣州市內其他項目物業(yè)管理費用收支、生活指數(shù)、物價幅度，進一步提供一準確及合理之未來管理支出預算案予發(fā)展商，配合市場推廣策略；具體有如下： 銷售階段的總開支預算（根據(jù)發(fā)展商銷售階段要求而定） 管理處開辦費用預算 項目總體收支預算案7. 合約文件發(fā)展商對採購主要物業(yè)配備如垂直運輸系統(tǒng)、電力配備、自動化系統(tǒng)等，往往忽視了對日後保養(yǎng)維修，以及生産來源地的監(jiān)控，因同一商號、同型號的産品，産地來源往往成爲質量好劣的條件，加上如合約內訂定條款，以及由原産地付運，至安裝，測試時，如事前未有作出妥善安排，一但出現(xiàn)問題時，肯定各有關商號即生産，運輸，安裝，調試承辦商都互相推諉責任，最後蒙受損失的仍爲發(fā)展商。 綠化的規(guī)劃根據(jù)廣東省物價局有關物業(yè)分級參考標準，一級住宅綠化複蓋率需達到30%，二級住宅綠化複蓋率需達到25%。本司于顧問期內將提出建議，設立垃圾房及設立樓層垃圾桶，方便清潔人員到每一樓層清倒垃圾時能統(tǒng)一安排；而於首層可設置一垃圾收集房，將各層垃圾集中於垃圾收集站後一齊安排清倒。本司於取得更多「西門口廣場」車庫資料後會再根據(jù)情況，提供其他建議予貴司參考，其中包括計費系統(tǒng)、車行方向，車位大小等。完善的會所設施應包括下列各項設施： 兒童遊戲室。因此，于設計方面應預留較大的空間及予人有較氣派的感覺，特別應注意保持廳內之照明度足夠及整潔專業(yè)形象；同時，統(tǒng)一售樓員的制服爲必要的安排，及加強對客戶必要的貼身服務，方可予客戶有舒適親切及專業(yè)的感覺。 保安工作本司協(xié)助安排富經驗保安人員駐于售樓部、各開放樣板間及貴司指定之其他地方，除保安工作外，並于客人進入或離開樣板間時維持秩序，避免因人潮失控而造成意外。 協(xié)助發(fā)展商監(jiān)管施工單位於指定之時間內完成有關之遺漏工程，以便物業(yè)能順利移交予小業(yè)主。具體時間安排：視實際情況及專案發(fā)展進度，及時提供相關建議及文件 財務管理物業(yè)管理屬於微利行業(yè)，健康的財務運作狀況，最爲重要；因財務財狀的好壞，可直接影響物業(yè)管理質素，及有可能出現(xiàn)因理解不同而令業(yè)戶産生不必要的誤解；爲此，良好的財務制度及運作方案，一直爲衆(zhòng)多發(fā)展商殷切的需求。具體時間安排：顧問全過程參與，惟派駐現(xiàn)場工作時間爲非定期形式。 設備維護於西門口廣場之物業(yè)管理工作正式開展後，擬定未來長期及短期之設施維修保養(yǎng)計劃，作爲未來工作的藍本，確保所有設備均受到充份照顧，遇到有關保養(yǎng)工作保養(yǎng)商未能提供時，本司亦可安排小區(qū)管理隊伍處理。 每周呈交管理工作彙報； 安排已訂定的保安、清潔、維修工作工序，並在有需要時作出適當之調整以配合實際需要； 檢查員工出勤記錄，調動人員補缺； 確保維修技術人員每月完成檢修工作後，填寫有關工作紀錄；對一切支銷均有緊密的監(jiān)管制度，控制支銷，如無特殊意外，管理費應可維持最少一年不變。換言之，所有收費標準，都以劃一公平原則爲主，對小區(qū)之共同業(yè)主有一個合理的交代。 清潔用料認識 物業(yè)管理的工作／目的 罪案處理方法而本司會按各員工職責所需而進行一系列之管理培訓工作，俾各員工均能明瞭其本身之職責及將之付諸實行。本司將彙同物業(yè)總經理、財務總監(jiān)等，以管理會議形式，建議各項財務制度、管理制度，訂定管理費按金、開發(fā)基金、開設銀行賬戶、刻制公章，以及預算管理處裝璜費用、添置文儀器具、影印機、傳真機、電腦配套、家俱等等估計費用，由本司呈遞報價比較並取得發(fā)展商同意後，落實執(zhí)行。此外，管理處並提供臨時供電安排，以備業(yè)主／租戶裝修所需，所有消防及其它重要系統(tǒng)的改裝工程，必須經管理處認可承包商負責進行。相信貴司定必理解任何系統(tǒng)都不可能稱爲（完美），而需要不斷檢討、改進、配合時代變化及市場需求。一般情況下，本司會建議於下列節(jié)日期間舉行慶?；顒樱憾嘘P之收費標準，將經發(fā)展商審批同意後方才實施。3) 周界防範系統(tǒng)此系統(tǒng)是通過在大廈周界位置安裝紅外線對射探頭形成電子圍牆，當有人穿越防區(qū)遮擋紅外線後，安裝於小區(qū)監(jiān)控中必的報警主機立即發(fā)出報警嗚響，通知值班人員趕往現(xiàn)埸處理。而于本司接管上述系統(tǒng)後，將按實際需要，建議發(fā)展商於上述系統(tǒng)有關位置設置有效之永久性標誌，以提請用戶注意(於有關永久性標誌未安裝前，管理處亦可負責安排設置有關臨時標誌)。本司會定立管制制度，記錄進場人仕資料，尤以承包商資料最爲重要，並需每日登記開工人數(shù)，發(fā)給胸章。9． 住房被盜和車輛丟失的責任和承諾管理處將安排嚴密之保安制度，包括24小時不間斷巡邏、出入查證、利用小區(qū)之保安設施進行24小時監(jiān)控等，以儘量避免於小區(qū)內發(fā)生任何保安意外事件。最後，由於各用戶在其聘用的裝修公司爲其提供裝修服務期間要對裝修工人的作業(yè)行爲負有完全責任，因此爲充分保障有關裝修公司所雇工人因意外疏忽所造成公共傷害及對管理處之賠償責任，管理處將建議用戶爲其所有的裝修工程向保險公司購買足夠的臨時保險，諸如火險、勞工保險、第三者保險、或全保等，用戶可以根據(jù)實際需要與保險公司接洽。 充分發(fā)揮高科技在管理中的設想通過安裝智慧化設備可爲業(yè)主提供一個安靜可靠的居住環(huán)境及改善業(yè)主的生活，也可提高物業(yè)管理的服務質素和效率。因應西門口廣場的初步情況，本司認爲可根據(jù)業(yè)戶的需要，爲業(yè)戶提供下列便民服務： 有償服務服務內容費用及說明I. 禮儀服務1) 租擺鮮花、盆景由業(yè)戶自行支付租金，管理處收取5元手續(xù)費2) 代接送客人往返、火車東站、機場或其他指定地點由業(yè)戶自行支付有關費用II. 家庭服務1) 更換嵌入式燈具不含材料收費2元/個2) 更換指甲開關、電插座、及插座面板不含材料收費3元/個3) 更換空氣開關、漏電開關不含材料收費10元/個4) 安裝及改動供電線路、電話線路、電視天線線路不含材料收費15元/米5) 安裝吸頂燈、壁燈、光管不含材料收費12元/個6) 安裝熱水器不含材料收費30元/臺7) 更換信箱鎖收費10元/把8) 修補牆壁批蕩、翻新乳膠漆不含材料收費18元/平方米9) 更換水錶收費25元/個10) 更換座廁水箱配件不含材料收費15元/套11) 疏通室內排水管、浴缺、洗手盤下水管不含材料收費10至20元/次12) 更換門鎖不含材料收費10元/個13) 安裝窗簾架、掛衣架、鏡、畫收費2元/個/次14) 一般性家居清潔不含材料收費8元/小時/人15) 一般性家居清潔包含材料收費10元/小時/人16) 開荒清潔包含材料收費15元/小時/人17) 包月清潔視清潔面積面議18) 地毯清潔收費4元/平方米19) 木地板打蠟收費4元/平方米20) 大理石打蠟拋光收費7元/平方米21) 大理石石面保養(yǎng)收費15元/平方米22) 洗衣服務由業(yè)戶自行支付有關費用23) 家庭醫(yī)療保健服務由業(yè)戶自行支付有關費用24) 代購物品服務由業(yè)戶自行支付有關費用III. 商務服務1) 傳真按電信局標準2) 打字由業(yè)戶自行支付有關費用3) 複印由業(yè)戶自行支付有關費用IV. 其他服務1) 備餐及送餐服務由業(yè)戶自行支付有關費用2) 存?zhèn)}及搬運服務由業(yè)戶自行支付有關費用V. 會所康體服務1) 游泳池810元/人/次2) 乒乓球10元/小時3) 桌球15元/小時4) 棋牌室10元/小時5) 桑拿10元/人/次6) 健身室/舞蹈室晚上8：00至11：00收費8元/人/次 無償服務服務內容備註VI. 禮儀服務1) 代招計程車免收手續(xù)費2) 租車服務免收手續(xù)費3) 代收、發(fā)信件/郵包免費VII. 家庭服務1) 代訂礦泉水、蒸餾水等免費2) 更換燈泡、石英燈、節(jié)能燈、日光燈免費（不含材料）3) 室內電氣線路故障檢查免費4) 家用電器故障檢定免費5) 用電開關跳閘重定免費6) 更換水龍頭免費（不含材料）7) 檢查煤氣爐、熱水器點火異常免費VIII. 商務服務1) 代訂報刊/雜誌免手續(xù)費2) 代訂車、船、機票及酒店免手續(xù)費3) 地區(qū)資料搜集免手續(xù)費IX. 代聘家教服務1) 小學、初中、高中家教免手續(xù)費2) 外語補習或方言教授免手續(xù)費3) 音樂、舞蹈、繪畫等培訓班免手續(xù)費4) 其他專業(yè)補習培訓班免手續(xù)費X. 康體服務1) 室外兒童遊樂場免費2) 圖書閱覽免費3) 外借圖書免費4) 健身室/舞蹈室日間（晚上8：00前）免費以上爲本司對西門口廣場一期管理過程中，根據(jù)實際情況及配合西門口廣場二期的物業(yè)檔次所制定的便民服務內容及收費標準，惟上述服務內容未必能涵蓋全面及所定之標準亦需於實際管理過程中有所調整。 中國傳統(tǒng)的農曆新年1． 各物業(yè)功能的出入口爲維持商場、寫字樓及住宅不同功能的獨立性，避免商場客人、寫字樓業(yè)戶及住宅住戶共用同一出入口，本司建議小區(qū)將寫字樓、商場及住宅部份入口分開設置。本司會定立管制制度，記錄進場人仕資料，尤以承包商資料最爲重要，並需每日登記開工人數(shù)，發(fā)給胸章。本司於籌備期內會召開多次管理會議，參與人仕應爲管理公司領導、物業(yè)總經理、財務總監(jiān)、各部門主管及發(fā)展商代表等。 籌備期 停車場職務 業(yè)主公約 工業(yè)安全所有不同類別員工的年齡、學歷、工作資歷將作爲取錄的主要原則，同時員工質素將採取精英制，有能者當之，絕不姑息冗員存在。有關財務制度，將由物業(yè)管理公司財務主管、物業(yè)總經理及發(fā)展商共商協(xié)定而成。 審訂工程報價單，在作出比較建議後，交物業(yè)總經理批核； 協(xié)調業(yè)主／租戶對管理工作的安排。 安排再培訓課程，使管理員工能經常溫故知新，保持高度警覺性； 協(xié)調各部門之工作配合； 公共關係於小區(qū)日常管理工作上與