【正文】 日期見證人乙方 ：怡和高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司廣東分公司法定代表人/職務(wù)簽署及蓋章公司地址日期見證人第一節(jié) 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書（略）第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營在小區(qū)物業(yè)管理的范圍內(nèi)開展多種經(jīng)營已是當(dāng)前物業(yè)管理的一個重要課題，多種經(jīng)營的好壞直接影響著管理公司、發(fā)展商和廣大業(yè)主的貼身利益。敗訴方須負(fù)責(zé)有關(guān)之訴訟及法律費用。人事聘用費用包括工資、津貼、資金及其他一切勞保福利及聘請時所需手續(xù)費用等均列入管理預(yù)算開支。托管物業(yè)交付使用時及交付使用后１） 交付使用期間，派員到現(xiàn)場協(xié)助托管物業(yè)的樓宇交收工作，為期5天；２） 托管物業(yè)交付使用后一個月內(nèi)，提交一管理評估報告；３） 每月兩次（可按需要協(xié)商增加或減少）派員到現(xiàn)場按照既定之服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)檢視物業(yè)管理工作，并提交有關(guān)檢定報告，對托管物業(yè)之保安、清潔、綠化等各項工作提供改善意見；４） 對物業(yè)交付使用前制訂的一系列制度及工作程序進(jìn)行檢討，并提供修訂及改善建議；５） 協(xié)助甲方制定物業(yè)整體長短期保養(yǎng)修繕計劃，包括長遠(yuǎn)維修建議、預(yù)防性保養(yǎng)計劃及改善工程；６） 每月兩次（可按需要協(xié)商增加或減少）與甲方或管理公司開會商討有關(guān)物業(yè)管理工作的進(jìn)展情況；７） 從最終用家的角度，檢討樓宇設(shè)計和設(shè)施，提出有關(guān)改善意見，力求托管物業(yè)達(dá)至高水平之物業(yè)管理要求；８） 托管物業(yè)交付使用3個月后安排一次為期4天之在職培訓(xùn)課程，并由乙方調(diào)派導(dǎo)師參與培訓(xùn)；９） 依照政府部門有關(guān)規(guī)定，向甲方或管理公司就成立托管物業(yè)業(yè)主委員會事項提供建議，如果具備足夠條件，協(xié)助甲方或管理公司籌備托管物業(yè)首屆業(yè)主委員會；１０） 就甲方申請ISO9002認(rèn)證提出乙方過往的經(jīng)驗及意見；１１） 在顧問期間，對發(fā)展商所提出的問題作出回應(yīng)。甲方需向乙方支付管理顧問酬金及其他有關(guān)費用。由怡高負(fù)責(zé)管理的番禺麗江花園，獲中國國務(wù)院建設(shè)部頒發(fā)“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”獎項。為滿足現(xiàn)今社會客戶的需求，怡高提供全面化物業(yè)管理服務(wù)。怡高物業(yè)服務(wù)有限公司是由實力雄厚的高力國際物業(yè)集團(tuán)與怡和太平洋公司在亞洲的物業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)行合并而組建的，形成了亞太地區(qū)一個規(guī)模龐大、網(wǎng)絡(luò)廣闊的物業(yè)機(jī)構(gòu)——怡高物業(yè)顧問集團(tuán)。怡高不但承襲了高力集團(tuán)豐富的環(huán)球物業(yè)顧問經(jīng)驗，更擁有怡和太平洋在亞洲的崇高聲譽。包括專業(yè)財政預(yù)算及會計、技術(shù)維修、物業(yè)市場推廣、電腦資料處理及技術(shù)提供、人事管理、行政管理等。第七節(jié) 怡高物業(yè)管理顧問合同文本附錄順德美的海岸花園物業(yè)管理顧問合約廣東省美的集團(tuán)股份有限公司房產(chǎn)公司（以下簡稱甲方），乃中國順德美的海岸花園之發(fā)展商。乙方根據(jù)以下條款，接受甲方的聘用，推動托管物業(yè)之維修及物業(yè)管理工作，并對該項工作負(fù)責(zé)。乙方上述之職責(zé)是根據(jù)乙方提交的《順德美的海岸花園物業(yè)管理計劃書》中所列的物業(yè)管理公司職責(zé)而制定的，惟根據(jù)甲乙雙方協(xié)議，乙方只以物業(yè)管理顧問之身份為甲方提供服務(wù)，而非以全面管理的模式接管有關(guān)物業(yè)管理工作，因而附錄一之部分內(nèi)容作如下調(diào)整：１） 乙方不負(fù)責(zé)托管物業(yè)所有機(jī)電故障及遺漏工程的跟進(jìn)工作，惟可就機(jī)電故障及遺漏工程提供建議：２） 乙方根據(jù)甲方所提供之財務(wù)資料對托管物業(yè)管理收支運作進(jìn)行評估，并提供改善建議；３） 乙方將按甲方要求及托管物業(yè)實際需要協(xié)助甲方招聘及甄選各級管理人員，以確保管理公司有一支高質(zhì)素之管理隊伍。（四） 終止合約1）甲、乙雙方同意根據(jù)下列情況可提早30天給予對方書面通知終止本合約；a、任何一方嚴(yán)重違反或沒有履行本合約內(nèi)列任何條款的職責(zé)，并接到對方書面通知起計14天內(nèi)未能改善及履行有關(guān)條款的職責(zé)。在訴訟過程中，除雙方有爭議的正在進(jìn)行訴訟的部分外，本合約應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行?？紤]到美的海岸花園物業(yè)管理由于各種因素而不可避免的高成本與業(yè)主的承受能力和市場預(yù)期之間的矛盾，靈活開展多種經(jīng)營來增加物業(yè)管理的收入是一個很好的緩沖方式。每個門店雖然地點、人員都不相同，但是卻要有一致的服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)國際發(fā)展的經(jīng)驗，有效規(guī)劃連鎖特許經(jīng)營的制度，就是成功運作的關(guān)鍵因素。車庫車位還須考慮整體的銷售政策和促進(jìn)租售的需要，建議汽車車位的售價為1800元/平方米，租金400元/月，摩托車的租金為80元/月，將來摩托車車位移至地面車棚后將調(diào)整對其的收費?！皶笔侵该赖暮０痘▓@內(nèi)俱樂部會所所在之建筑物，和一切相關(guān)的文娛、康樂、飲食及其他設(shè)施設(shè)備。1“海岸花園”是指美的海岸花園。如有必要，可進(jìn)入任何單元的內(nèi)部，但要事先通知有關(guān)的業(yè)主或使用人（緊急情況除外）；３、 發(fā)展商有權(quán)在本公約簽訂時存在的海岸花園建筑規(guī)劃及藍(lán)圖進(jìn)行修改，并就此事與政府磋商達(dá)成協(xié)議，而無須任何其他業(yè)主或擁有海岸花園權(quán)益的人同意或批準(zhǔn)。四、 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)１、 業(yè)主權(quán)利１） 依法享有對自己所擁有物業(yè)收益和處分的權(quán)利。前業(yè)主如未付清其應(yīng)付的管理費用及其他有關(guān)費用，將不得處分其所屬物業(yè)。６） 海岸花園規(guī)劃設(shè)計時，已為每一單元安排好空調(diào)機(jī)安裝點，在未得管理 者書面同意前，各業(yè)主不得在其他地方安裝空調(diào)機(jī)。１４） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得在公用供電線路、給水或供氣管道私自接敷線、管；通過不正當(dāng)手段使用水、電、氣，將追究其法律責(zé)任。５、 更換維修公共地方中損壞的設(shè)備及破損的公用設(shè)施，保持所有公共服務(wù)設(shè)施及公共地方處于良好狀態(tài)。１３、 按本公約規(guī)定并收取所有海岸花園業(yè)主應(yīng)付之款項，支付所有因海岸花園管理及維護(hù)而產(chǎn)生的應(yīng)付款項。１７、 管理者及其雇員在下列情況下無需對業(yè)主及其使用人負(fù)責(zé)：１） 除因管理者的蓄意違法行為，管理者無須向其在執(zhí)行職責(zé)時所引起或?qū)е聵I(yè)主和其他任何人的不便和損失負(fù)責(zé)。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會：a、 經(jīng)持有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)召開臨時業(yè)主大會。３） 業(yè)主委員會有如下職責(zé)：a、 召集和主持業(yè)主大會，報告管理工作的進(jìn)展。發(fā)展商：順德市美的房產(chǎn)公司 業(yè)主簽章：代表簽章： 地址：電話： 電話：年 月 日 年 月 日管理者：美的物業(yè)管理公司代表簽章：電話：年 月 日第二章 美的海岸花園二次營銷第一節(jié) 美的海岸花園的品牌戰(zhàn)略美的海岸花園秉承美的集團(tuán)聲譽卓著的品牌形象，致力于房地產(chǎn)業(yè)也要卓有建樹。第三期：為項目尾聲工程，開發(fā)臨廣珠路的一、二、四區(qū)（若二期銷售順利而且集團(tuán)公司主營業(yè)務(wù)狀態(tài)好，工程應(yīng)盡可能加快，將后兩期融為一體運作。２、 美的海岸花園在規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計思想：建立了半地下停車場車位，按30年不落后的要求來設(shè)計；在住宅智能化上，充分考慮到功能預(yù)設(shè)的超前設(shè)計。目前工地清場工作和填沙工程施工正在緊張有序地進(jìn)行。現(xiàn)對房地產(chǎn)市場作一下研究分析，以把握其基本特征和總體趨勢，并為開發(fā)商進(jìn)言對策。二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有強(qiáng)大的政策利好支持（一）是國民經(jīng)濟(jì)新的增長點之一房地產(chǎn)業(yè)是作為經(jīng)營主體的房地產(chǎn)開發(fā)商對作為經(jīng)營客體的房屋和土地進(jìn)行綜合開發(fā)和管理的第三產(chǎn)業(yè)，是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。還有，五次幅度不是很大的降息已足以提醒善于把存款作為第一理財手段的中國城鄉(xiāng)居民考慮，把錢存在銀行是否最合適？三、商品房市場發(fā)展趨勢分析（一）市場容量繼續(xù)迅速擴(kuò)大1995年，我國城市化水平為29%，掃城市化一般規(guī)律，城市化水平小于30%時，城市化速度緩慢。國家將大扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)，增強(qiáng)大型房地產(chǎn)企業(yè)在住宅建設(shè)中的主力軍作用，并促使這些企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營開發(fā)思路，從粗放經(jīng)營、分散生產(chǎn)的建設(shè)方式向統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)的集約型、規(guī)模經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方式轉(zhuǎn)變。（二）要認(rèn)真進(jìn)行市場調(diào)查和可行性研究，選擇好投資項目。綜上所述，可以說中國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個轉(zhuǎn)型調(diào)整期。四、該地區(qū)環(huán)境如何環(huán)境包括水、電、道路、通訊、商業(yè)網(wǎng)點、綠化面積、建筑容積率、環(huán)境保護(hù)等。項目策劃首先要明確好的開發(fā)項目，不同的項目有不同的回報率，風(fēng)險越大，回報率越高，必須綜合考慮經(jīng)濟(jì)、社會經(jīng)營狀況專長和經(jīng)濟(jì)實力，來確定開發(fā)項目。營銷隊伍應(yīng)在自身為主，中介為輔，確定好營銷的目標(biāo)客戶，確立物業(yè)的市場定位、設(shè)計與包裝，確定物業(yè)的價格定位和配套的付款方式，選擇好廣告媒體和方式。經(jīng)過一段時期的醞釀設(shè)計，三方共設(shè)計出三十多個方案。錄自《美的報》1998年9月26日第四版《北滘報》1998年11月19日第四版美的海岸花園項目匯報會召開為加快美的海岸花園項目拓展力度，北滘鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府主要領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)董事局主席、總裁何享健于1998年9月29日下午在集團(tuán)董事局會議室聽取了美的房產(chǎn)公司關(guān)于美的海岸花園的項目匯報。鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為美的房產(chǎn)公司對項目的市場定位準(zhǔn)確，新調(diào)整的規(guī)劃比以往更成熟。屆時，“楊柳青青江水平”的畫面將呈現(xiàn)在人們眼前。錄自《美的報》1998年10月15日第四版《北滘報》1998年11月19日第四版完善物業(yè)管理近來我們時?？梢钥吹交蚵牭剑恍┪飿I(yè)的住戶投訴居住環(huán)境惡劣，路面水浸、污水橫流、臭氣四溢、大廈水池生紅蟲、住戶被歹徒入屋搶劫或者是房屋才使用三年外觀已破舊不堪……如此之物業(yè)，試問住戶如何用得方便舒適，物業(yè)如何升值？更有甚者，一些住戶竟然野蠻裝修，破壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，或違章亂加建，超出樓宇的承重負(fù)荷，危及整棟樓房的安全。如果說標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)令物業(yè)管理有了骨架和血肉，那么動態(tài)化服務(wù)就是令物業(yè)管理有了靈魂，有了與住戶有效溝通的窗口。培訓(xùn)使我從房地產(chǎn)的門外漢逐漸地變成專業(yè)人士，尤其是通過對碧桂園和祈福新村的實地參觀學(xué)習(xí)，使我切身體驗到作為一個優(yōu)秀的售樓員應(yīng)當(dāng)具備多方面的知識和能力。以后我會將學(xué)習(xí)到的知識融入我們美的海岸花園的售樓業(yè)務(wù)中去。三、停車場所合理、方便考慮到私車數(shù)量的不斷增加，設(shè)置了多樣化的停車場。順德的北滘不僅作為工業(yè)發(fā)達(dá)、高速增長的區(qū)域之一而為人共知；也在激烈的房地產(chǎn)世界中，在創(chuàng)造人類優(yōu)美居家環(huán)境里，將有目共睹，開潮流之新。（三）規(guī)劃布局：小區(qū)的設(shè)計創(chuàng)意基于對項目的市場定位：服務(wù)收入為中高層以上的人士，故屬于較高級的住宅小區(qū)規(guī)劃。同時開辟天然沙灘泳場，垂釣和游船區(qū)均在這里。在技術(shù)上，對臨北靠三樂路一排的建筑，向街的門窗均采用具有隔音功能的鋁塑門窗，并多用固定式窗扇，窗門可以隔音防塵，由此較好地解決了臨街不利因素的干擾，而只留下有利的景觀。技術(shù)上，采用框架結(jié)構(gòu)，戶內(nèi)可靈活分隔，讓業(yè)主參與創(chuàng)作，進(jìn)行二次設(shè)計，而框架中均用異型柱，不見結(jié)構(gòu)柱梁。我們的理念是：越是經(jīng)典的，越具生命力，就越將流傳久遠(yuǎn)。郵政、銀行服務(wù)配套，設(shè)置肉菜市場，并在各區(qū)洋房首層設(shè)有便利店。擁有美的海岸花園的物業(yè)，足以顯示個人高尚的學(xué)識修養(yǎng)，高潔的文化品味、高雅的生活情調(diào)。美的房產(chǎn)公司郭桂棠總經(jīng)理認(rèn)為，這些開發(fā)、銷售、管理精英的介入，將極大地加強(qiáng)美的公司的綜合實力和操作水平，也將把美的海岸花園提升到一個更高層次。難怪其名叫美的海岸花園。人居其中，盡情陶冶“天—地—人”合一、“景—境—情”相融的詩境，推窗遠(yuǎn)望，滿窗滿眼都是美景，不由又想起蘇軾明月、清風(fēng)的名句。美的海岸花園正處在倫教與北滘之間的順德大道旁，又處于順德大道與三樂路的交叉點，美的海岸花園以其獨特的地理位置和超前理念以及巨大的升值空間，將成為順德經(jīng)濟(jì)走廊上一顆耀眼的明星。同時，美的海岸花園商標(biāo)進(jìn)行全面注冊，對保護(hù)項目品牌，實施公司的名牌戰(zhàn)略，保護(hù)公司的無形資產(chǎn)起到重要作用。美的集團(tuán)不僅在工業(yè)產(chǎn)品中，創(chuàng)立家電名牌；循著其“開放、和諧、務(wù)實、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，美的人也必將在人居產(chǎn)品的生產(chǎn)中，再創(chuàng)完美，再立“美的新概念”。別墅層數(shù)以局部三層為基本，每幢別墅建筑面積從最小的250平方米，至標(biāo)準(zhǔn)主力戶型的350平方米左右，直到少量超豪華型的500平方米，別墅均有前庭后院和室內(nèi)停車位。立面塑造按歐陸式建筑風(fēng)格考慮，依經(jīng)典原則塑造：垂直向用“三段式”處理，由首層高度的基座部分，到中段的墻身體，至頂部的三段式設(shè)計；水平向按“五列式”劃分，向左右兩側(cè)延展成為有節(jié)奏、有韻律和變化，可非對稱但需均衡的五條塊構(gòu)圖。本項目在建筑設(shè)計與環(huán)境規(guī)劃中，均走了一條“新古典主義”的創(chuàng)作道路，采用歐陸古典風(fēng)格，既不失經(jīng)典法則，又具時代氣息，產(chǎn)生出現(xiàn)代鮮明的“地中海小城”風(fēng)貌。最北臨三樂路一塊，長度約110米以及接臨西側(cè)的一段，均布置多層單元式住宅群，以六層為主，即洋房區(qū)。整個小區(qū)分解為三個功能區(qū)塊，共計12個小組團(tuán)，各組團(tuán)之間，既相互獨立，自成一體，通過空間輪廓、建筑外觀造型的圍合，營造出親切和諧的生活氣氛，獨自成勢的居住內(nèi)聚性空間環(huán)境，“共享大庭園”，又具有組團(tuán)之間的相互聯(lián)系，相互映襯，成為相互借景的有機(jī)性整體，實現(xiàn)新型社區(qū)鮮明特色的整體形象。一、項目概況與開發(fā)構(gòu)想“美的海岸花園”項目，位于順德市北滘鎮(zhèn)南部，小區(qū)東、北向分別緊靠廣珠公路（105國道）和三樂路兩條重要的交通干道，西鄰三洪奇生活區(qū)，南接開暢的北江順德水道，乘車去“君蘭高爾夫”僅需5分鐘，交通便利，地理位置優(yōu)越，待開發(fā)的自然景觀豐富；同時，政府和規(guī)劃部門大力支持開發(fā)本項目低密度高品味商住區(qū)，使其成為當(dāng)?shù)毓I(yè)小都市中重要的“綠色窗口”和“形象工程”。除在地面規(guī)劃設(shè)置統(tǒng)一公共車位外，還可在中心花園處，采用“地下掏空法”設(shè)置地下停車場，既可做到不破壞首層建筑立面風(fēng)格，又可以人車分流，保障對區(qū)內(nèi)行人（特別是兒童）的安全。這些思路包括：一、“三大一小一多”方案即在戶型平面功能設(shè)計中，采用大起居室（大客廳）、大衛(wèi)生間、大廚房、小臥室、多櫥柜。因而，在以后的工作中，我要更加努力學(xué)習(xí)，不斷地豐富自身的知識，提高自身的素質(zhì)。它是整個物業(yè)管理系統(tǒng)的啟動點，是保證物業(yè)管理公司為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的唯一可操作性手段，因為物業(yè)管理服務(wù)的一切工作和活動都是為了住戶的利益，住戶就是上帝，如果我們的物業(yè)管理連上帝需要什么都蒙在鼓里，談何為其提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)？所作的一切只不過是耍了一輪盲拳，汗流浹背地舞了一通之后才發(fā)現(xiàn)對手在自己身后，白做無用功。我們的生活離不開物業(yè)管理。這些因素，將使海岸花園