【正文】 準(zhǔn)確及合理之未來管理支出預(yù)算案予發(fā)展商，配合市場推廣策略；具體有如下： 銷售階段的總開支預(yù)算（根據(jù)發(fā)展商銷售階段要求而定） 管理處開辦費(fèi)用預(yù)算 項目總體收支預(yù)算案7. 合約文件發(fā)展商對採購主要物業(yè)配備如垂直運(yùn)輸系統(tǒng)、電力配備、自動化系統(tǒng)等，往往忽視了對日後保養(yǎng)維修，以及生産來源地的監(jiān)控，因同一商號、同型號的産品，産地來源往往成爲(wèi)質(zhì)量好劣的條件，加上如合約內(nèi)訂定條款，以及由原産地付運(yùn)，至安裝，測試時，如事前未有作出妥善安排，一但出現(xiàn)問題時，肯定各有關(guān)商號即生産，運(yùn)輸，安裝，調(diào)試承辦商都互相推諉責(zé)任，最後蒙受損失的仍爲(wèi)發(fā)展商。每個員工的個人權(quán)利需要得到尊重並應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。發(fā)展商爲(wèi)「廣州市盈發(fā)房産發(fā)展有限公司」。第三部份前期物業(yè)管理顧問服務(wù)第三部份前期物業(yè)管理顧問服務(wù)一、顧問服務(wù)據(jù)資料顯示，本項目爲(wèi)一高級綜合性發(fā)展項目。 評估各機(jī)電房的規(guī)模位置，機(jī)電設(shè)備合理利用及佈置小區(qū)設(shè)備選型方面，本司會按小區(qū)日後實(shí)際的需要，向貴司提交專業(yè)的意見，如電梯的品牌、速度及後備發(fā)電機(jī)；水泵的功率大小等，務(wù)求以最適合的設(shè)備配合小區(qū)的需要，以免日後設(shè)備的設(shè)置不能滿足業(yè)戶的需求，又或設(shè)備的功能過大，以造成能源浪費(fèi)等（如大型中央空調(diào)機(jī)組的功率是否適合等）。另，由於停車場亦爲(wèi)物業(yè)保安之要求重點(diǎn)，本司建議於停車場入口處設(shè)置車牌識別電視監(jiān)視系統(tǒng)，通過影像記錄等設(shè)施管理出入之車輛，以達(dá)到停車場管理的需要。銷售大廳爲(wèi)客戶對樓盤留下的第一印象。 代表或彙同貴司驗收施工單位移交之物業(yè)，並從用家及物業(yè)管理角度提出遺漏返修要求。（項目交付使用前）非定期： 特殊情況、接貴司書面通知及根據(jù)實(shí)際需要，到現(xiàn)場處理保安方面的問題 質(zhì)量管理顧問服務(wù)本司將安排，專職之質(zhì)量管理顧問，爲(wèi)貴司提供質(zhì)量管理體系之管理模式，使貴項目有更爲(wèi)專業(yè)的管理及對外形象，從而增加管理的知名度，更爲(wèi)日後貴項目導(dǎo)入ISO質(zhì)量管理體系認(rèn)證打下良好基礎(chǔ)。 負(fù)責(zé)督導(dǎo)及監(jiān)察所有管理員工工作表現(xiàn)； 以誠懇耐心之態(tài)度處理投訴事件，並跟進(jìn)及記錄事件之經(jīng)過，及于適當(dāng)時候向物業(yè)總經(jīng)理彙報事件之處理方法；3. 管理公司財政分配及預(yù)算開支小區(qū)初步支出概略將列明各項支銷估計，本司乃根據(jù)同類型住宅小區(qū)支出資料，再以國內(nèi)城市平均物價及工資的水平配合而成，準(zhǔn)確程度甚高。 使用清潔器材 管理員的職責(zé)于開展管理處的籌備工作時，首先由發(fā)展商撥調(diào)適量管理費(fèi)之金額予管理公司，作爲(wèi)管理處開辦費(fèi)用。本司對各項國內(nèi)管理制度已有足夠瞭解，基本上亦由於要面對進(jìn)步一日千里的市場，業(yè)主／租戶對管理質(zhì)素的要求，本司會通過內(nèi)部會議的形式，檢討修訂制度上發(fā)生的問題，同時亦憑藉內(nèi)部會議，加強(qiáng)管理處之內(nèi)部溝通，有關(guān)內(nèi)部會議之議決事項，亦會呈交予本司上層領(lǐng)導(dǎo)參閱。 耶誕節(jié)4． 便民服務(wù)於條件允許的情況下，本司將爲(wèi)西門口廣場業(yè)戶提供更多類型之有償增值服務(wù)，服務(wù)專案可包括家傭服務(wù)、家居清潔服務(wù)、室內(nèi)綠化佈置及養(yǎng)護(hù)服務(wù)、洗衣服務(wù)、家居維修及室內(nèi)裝修服務(wù)、租務(wù)管理服務(wù)、商務(wù)中心服務(wù)等，此舉除可增加管理處收入外，亦可爲(wèi)小區(qū)業(yè)戶提供更多元化及完善的管理服務(wù)。于此階段，管理處將向有關(guān)智慧化系統(tǒng)及各公共管線工程承判商索取相關(guān)之竣工圖紙，以瞭解及掌握小區(qū)各系統(tǒng)之佈線規(guī)劃。而爲(wèi)進(jìn)一步保障小區(qū)公共財産安全及西門口廣場之發(fā)展商、全體業(yè)主、住戶及管理者之利益，本司將於接管西門口廣場之物業(yè)管理工作後，制定一全面之小區(qū)保險投保建議方案予貴司考慮，有關(guān)保險一般包括財産一切險及公衆(zhòng)責(zé)任險。 巡邏路線的最佳選擇最佳的巡邏路線，必須有小區(qū)的平面分佈圖資料才能提供，故需貴司提交上述資料後，本司再根據(jù)貴小區(qū)之具體情況提交相關(guān)意見。 六一兒童節(jié)管理員及工程人員（包括主管在內(nèi)）每天均必須巡視各施工現(xiàn)場，禁止違規(guī)改建，尤以晚間停工後，確保無火種遺留，水制、電制關(guān)妥，各單元內(nèi)不準(zhǔn)留宿等一系列保安措施。 招募／培訓(xùn)駐場員工 「業(yè)委會」的成立及其功能本司對招聘人員的入職要求明細(xì)表，請容後與貴司商研後跟進(jìn)。 制定工程招標(biāo)細(xì)則，並落實(shí)有關(guān)之招標(biāo)事宜，於工程開展後，負(fù)責(zé)監(jiān)察承造商工作質(zhì)量及進(jìn)度； 檢討緊急應(yīng)變程式，以備發(fā)生事故時，當(dāng)值員工有所依循。 報告本司受聘期內(nèi)將定期提交報告，就小區(qū)之日常管理事宜，向發(fā)展商及小區(qū)物業(yè)管理公司彙報；報告形式及內(nèi)容可按發(fā)展商的需要而配合。具體時間安排：於上述工程設(shè)計及施工階段，到場參與會議、提供具體方案及協(xié)助發(fā)展商落實(shí)有關(guān)工作 會所及公寓管理於會所及公寓（若有）設(shè)計階段，本司酒店公寓部管理人員，將及時提供相關(guān)方案及合理化建議。 協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行促銷活動的現(xiàn)場控制及管理于貴司進(jìn)行上述項目之樓宇促銷活動時，本司會於事先就有關(guān)活動方案提供管理配合建議方案予貴司參考，並於活動當(dāng)天，協(xié)助做好促銷活動的現(xiàn)場佈置、保安及清潔等工作，確保有關(guān)活動能順利進(jìn)行；本司具有負(fù)責(zé)組織大型活動的經(jīng)驗，如有需要可協(xié)助及組織銷售階段的各類活動，以配合項目的銷售工作。有見及此，本司將根據(jù)過往之豐富物業(yè)管理經(jīng)驗，爲(wèi)貴司銷售人員就物業(yè)管理方面提供如下之培訓(xùn)課程建議計劃： 服務(wù)禮儀； 物業(yè)管理基本概括及範(fàn)圍； 物業(yè)管理之日常服務(wù)內(nèi)容及管理費(fèi)用之厘定方式； 物業(yè)管理法規(guī)； 物業(yè)管理公約、業(yè)戶守則及裝修手冊的主要內(nèi)容； 其他相關(guān)課程。 地下停車場的規(guī)模 停車場作爲(wèi)物業(yè)之重要配套，規(guī)模如何設(shè)定，本司之專業(yè)人員有相關(guān)的經(jīng)驗，其中包括： 就日後住戶的車輛數(shù)目進(jìn)行評估，作出適當(dāng)?shù)能囄粩?shù)量安排。9. 用戶手冊本司將制定資訊性之用戶手冊，詳列所有有關(guān)用戶須注意事項，此等手冊充份表現(xiàn)發(fā)展商對專業(yè)管理事項上的重視，對市場推廣十分有效。 工資福利機(jī)制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，拉大距離，不搞一刀切，激勵員工優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)向上的團(tuán)隊精神。廣州華聯(lián)物業(yè)西門口廣場全程物業(yè)管理建議書廣州華聯(lián)建設(shè)物業(yè)管理有限公司二零零五年三月提交139 / 139目錄部份摘要頁數(shù)一西門口廣場物業(yè)摘要67二管理模式8121. 總體管理模式92. 擬採取的管理方法912三前期物業(yè)管理顧問服務(wù)1340(一) 顧問服務(wù)14181. 小區(qū)設(shè)計142. 機(jī)電設(shè)備153. 保安系統(tǒng)154. 清潔要求155. 車庫系統(tǒng)166. 管理預(yù)算167. 合約文件168. 員工招聘／培訓(xùn)179. 用戶手冊1710. 厘訂契約1711. 業(yè)戶交收／裝修指南18(二) 物業(yè)管理顧問之具體工作19301. 方案設(shè)計階段本司提供的服務(wù)內(nèi)容19252. 推廣銷售期間本司提出的服務(wù)26293. 交樓期間提供的服務(wù)30(三) 前期物業(yè)管理顧問之人員及時間安排31361. 管理顧問人員安排312. 顧問管理工作時間安排3136西門口廣場物業(yè)顧問小組架構(gòu)圖37西門口廣場前期物業(yè)顧問工作計劃表3943四物業(yè)管理服務(wù)44551. 物業(yè)管理服務(wù)45472. 管理公司基本架構(gòu)及人員編制48503. 管理公司財政分配及預(yù)算開支514. 管理的收費(fèi)範(fàn)圍及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)515. 管理公司人員招聘及培訓(xùn)計劃52536. 管理公司前期工作及時間安排5455五進(jìn)一步物業(yè)管理方案56(一) 住宅管理5778 1. 各物業(yè)功能的出入口57 2. 小區(qū)穿梭巴士服務(wù)57 3. 社區(qū)文化活動及環(huán)境社區(qū)文化58 4. 便民服務(wù)5963 5. 空中花園管理646. 智慧化系統(tǒng)的管理、維護(hù)6466 7. 根據(jù)入住前扣及各階段採取的安全措施6768 8. 對房屋裝修的監(jiān)管方案及措施68 9. 住房被盜和車輛丟失的責(zé)任和承諾6869 10. 對建築外表規(guī)範(fàn)化管理69 11. 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實(shí)施7076 12. 評估會所功能76 13. 評估小區(qū)的硬體設(shè)計77 14. 制訂管理制度和文件7778 15. 定期會議78(二) 商場管理7987 1. 保安79 2. 餐飲功能設(shè)施79 3. 中央空調(diào)系統(tǒng)79 4. 智慧化系統(tǒng)79 5. 商場用戶手冊80 6. 商務(wù)服務(wù)81 7. 員工培訓(xùn)81 8. 考核員工表現(xiàn)8182 9. 加強(qiáng)與業(yè)戶間之溝通82 10. 定期會議83 11. 評估商場的硬體設(shè)計83 12. 商場戶外廣告83 13. 商場經(jīng)營83 14. 商場租務(wù)管理84 15. 商場裝修監(jiān)控84 16. 商場推廣84 17. 商場之管理制度8587(三) 寫字樓管理8893 1. 評估寫字樓的硬體設(shè)計88 2. 智慧化設(shè)備的規(guī)劃88 3. 會議中心設(shè)置88 4. 統(tǒng)一製作商戶水牌88 5. 大堂接待88 6. 大廈標(biāo)誌89 7. 文件制定8990 8. 電梯使用安排90 9. 大廈背景音樂90 10. 洗手間管理9091 11. 能源管理91 12. 商務(wù)服務(wù)91 13. 組織商務(wù)活動92 14. 協(xié)助引入知名商家進(jìn)駐92 15. 大廈環(huán)境佈置92 16. 加強(qiáng)與業(yè)戶間之溝通92 17. 定期會議93(四) 商場及寫字樓的服務(wù)承諾9499六租務(wù)管理100103 1. 爲(wèi)西門口廣場商場提供的租務(wù)服務(wù)101 2. 代表業(yè)主履行租約責(zé)任102 3. 租務(wù)管理服務(wù)程式102103七建議服務(wù)年期及管理酬金104105八全面物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算案106125九爲(wèi)何委任「華聯(lián)建設(shè)」126128附錄一「廣州華聯(lián)建設(shè)物業(yè)管理有限公司」簡介129130附錄二「華聯(lián)建設(shè)」主要人員管理人員介紹131附錄三物業(yè)公司基本情況表及相關(guān)證書132137附錄四「華聯(lián)建設(shè)」管理階層現(xiàn)時及過往於國內(nèi)參與管理之項目138143第一部份西門口廣場物業(yè)摘要第一部份西門口廣場物業(yè)摘要　 西門口廣場位於廣州市中心地帶， 中山七路及光復(fù)北路交彙處， 占地約20，000平方米，由七棟住宅與一棟寫字樓組成及大型商場組成；西門口廣場雄據(jù)荔灣老城區(qū)的中心位置，南靠中山七路，東鄰人民路，西有康王路主幹道，地鐵一號線「西門口」及「陳家祠」站更近在咫尺，地理位置優(yōu)越，交通便利，屬於廣州西關(guān)的傳統(tǒng)商業(yè)旺地；上下九步行街、帶河玉器市場、北京路步行街、中山五路等商業(yè)場所舉步可到；西門口廣場是集購物娛樂、飲食、金融、商業(yè)辦公於一體的現(xiàn)代化綜合物業(yè)。 培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工有較強(qiáng)的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。10. 厘訂契約本司可聯(lián)同發(fā)展商之律師事務(wù)所，共同訂定一符合發(fā)展商及共同業(yè)主利益之物業(yè)公共契約，俾各方面都有一個公平合理及具有約束力的法律文件，清楚闡釋大樓內(nèi)的公共部份、共同業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，以及管業(yè)經(jīng)理的職權(quán)及責(zé)任等。此外，並考慮訪客車位元及貨物上落區(qū)域。 完善樓盤整體之專業(yè)形象由於貴項目爲(wèi)一高級物業(yè)，故應(yīng)於項目設(shè)計階段時，已對物業(yè)日後的定位作出決定，並按有關(guān)定位制定項目的設(shè)計方案，本司認(rèn)爲(wèi)貴項目于設(shè)計階段時，可考慮以下數(shù)方面之建議措施： 樓宇設(shè)計、佈局、風(fēng)格及用料等； 各項設(shè)施之功能、設(shè)置、數(shù)量及佈局； 各室內(nèi)單元之設(shè)計、房間之佈局及座向等； 售樓部之設(shè)計、裝璜、用料及擺設(shè)等； 工作人員之工作服飾、儀錶儀容等，禮貌及銷售技巧等； 項目智能化的具體內(nèi)容及功能； 全面及優(yōu)質(zhì)專業(yè)之物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（包括服務(wù)式公寓服務(wù)內(nèi)容）。3. 交樓期間提供的服務(wù)本