江寧路項目可行性研究-裝修房(完整版)
【正文】 總投資178208136 如上表所示，本項目的總投資為17820萬元。l 因定位為酒店式公寓，所以將新增酒店式公寓的裝修及配置費(fèi)用。表3－2 租售收入預(yù)測表（單位：萬元）銷售部分序號收入名稱/年根據(jù)“市場研究”章節(jié)中所列明的周邊樓盤的價格及本案的自身條件，作出以下有競爭力的定價。第二章 市場研究為了明確接盤的可行性和項目定位的合理性，特對本案周邊物業(yè)進(jìn)行調(diào)研。 項目位置 “江寧路大廈”項目位于靜安區(qū)昌平路以南，康定路以北，江寧路以東，昌化路以西區(qū)域，處江寧路、康定路交界處。表1－1 主要建筑指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值1基地面積平方米2總建筑面積平方米21900其中：地下部分建筑面積平方米1900地上裙房部分建筑面積平方米5500地上其他部分建筑面積平方米145003總戶數(shù)（非裙房部分）戶88 項目現(xiàn)狀 “江寧路大廈”項目于2000年竣工，至今已空置兩年余。平方米）包物業(yè)管理費(fèi)與否1藝海大廈江寧路、康定路3不包2時美大廈江寧路、康定路2包3和一大廈江寧路、昌平路－包4新城大廈江寧路、新閘路3包 住宅物業(yè)行情靜安區(qū)是上海典型的城市中心區(qū)，也是上海房價最高的區(qū)域，該區(qū)域住宅的平均售價為8000－10000元/平方米，詳見表2－2“本區(qū)域住宅個案匯總表”。年租金收入為288000元。 投資估算 購置成本本案的整體轉(zhuǎn)讓價格為13000萬元，即二次開發(fā)商的購置成本，其中包括土地成本、建造成本、一次開發(fā)期間的間接費(fèi)用及原始開發(fā)商利潤。因租金收入非一次性收入，具體財務(wù)費(fèi)用的金額及發(fā)生時機(jī)詳見表5－1“投資回收期計算表”。 收入詳見表3－2“租售收入預(yù)測表”。第六章 結(jié)論根據(jù)上述分析，本項目裙房以上的部分定位為酒店式公寓的運(yùn)作方式，相對于純銷售項目，前期資金的投入量明顯偏大，投資的回收期明顯偏長，且因房地產(chǎn)市場的不可控因素較多，相應(yīng)的投資風(fēng)險也較大。 稅金支出稅金分租賃稅金和銷售稅金兩部分，按5％計提。
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