房地產(chǎn)評(píng)估作業(yè)答案(完整版)
【正文】 獲得。（5）折現(xiàn)率為8%?！ ?6)開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用之和的25%。）（3）計(jì)算利潤(rùn)：27010％＝27（元）（4）計(jì)算土地成本：270++27＝（元／平方米）（5）計(jì)算待估土地公平市場(chǎng)價(jià)值：（1+10％）＝（元／平方米）／平方米，近似等于每平方米352元。 待估對(duì)象為一新開(kāi)發(fā)土地，因無(wú)收益記錄和市場(chǎng)參照物，只得采用成本法進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)5萬(wàn)元/畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)）3萬(wàn)元/畝，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤(rùn)率為10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的10%，試估算該地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。被評(píng)估對(duì)象為一宗待開(kāi)發(fā)商業(yè)用地，土地面積5 000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評(píng)估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%?！ ?7)房地產(chǎn)綜合資本化率為8%。解：（1）進(jìn)行交易情況修正。）（4）進(jìn)行個(gè)別因素修正。 有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。由于待估對(duì)象的面積大于3個(gè)交易實(shí)例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3％。（2）進(jìn)行交易時(shí)間修正。解：(1)1—2樓面積：3 0002=6 000=(萬(wàn)平方米)(2)3—5層面積：1 9003=5 700(平方米)=(萬(wàn)平方米)(3)=(萬(wàn)平方米)(4)年總收入(萬(wàn)元)=2 000+2365+365=2 (萬(wàn)元)(5)年總費(fèi)用=2 (5%+%)+3 000%+3 0001%=(萬(wàn)元)(6)年利潤(rùn)==(萬(wàn)元)(7)大廈價(jià)值=【11/(1+8%)37】=(元)(8)建筑費(fèi)用=3 000=7 500(萬(wàn)元)(9)專業(yè)費(fèi)用=7 50010%=750(萬(wàn)元)(10)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=(7 500+750+500+地價(jià))25%=2 +地價(jià)(11)利息=地價(jià)+++=地價(jià)+(12)地價(jià)=23 =11 地價(jià)地
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