【正文】 靠一兩部法律或法規(guī)是解決不了根本問題的，這是一整套制度的建設(shè)問題。18號(hào)文件與121號(hào)文件發(fā)布之后，地產(chǎn)商們想方設(shè)法通過其他途徑淘取銀行資金——虛假按揭成了一個(gè)經(jīng)常性的手段，造成個(gè)人住房貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)。為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，我市各商業(yè)銀行紛紛推出了新的住房金融業(yè)務(wù)品種。我市目前個(gè)人住房按揭貸款嚴(yán)格執(zhí)行中國人民銀行關(guān)于“多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成主體結(jié)構(gòu)的2／3，個(gè)人首付款不低于20％”的要求；結(jié)合我市的老城區(qū)改造，銀行加大了二手房貸款的宣傳力度，讓更多的中低收入者參與二手房交易，拓展了二手房貸款的業(yè)務(wù)范圍。但以下幾個(gè)問題不容忽視： 我市房地產(chǎn)債券融資所占份額也很小。如果考慮到上市企業(yè)通過證券融資后將資金投向房地產(chǎn)業(yè)，則上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的占比會(huì)有所擴(kuò)大，但仍然是一個(gè)較小的比例。從我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過程及其資金鏈來看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程。我市房地產(chǎn)金融以債權(quán)融資為主，股權(quán)融資比例較小，其融資格局較為單一的特征十分突出。 2001年－2003年，我市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額分別為848332萬元、1089901萬元和1845498萬元，%、%%，%、%%；%、%%，開發(fā)貸款占各項(xiàng)貸款的比例逐年提高，房地產(chǎn)開發(fā)貸款每年大幅增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)速度快于各項(xiàng)貸款增長(zhǎng)，有力地支持了我市的房地產(chǎn)開發(fā)。政策性住房資金主要有：強(qiáng)制儲(chǔ)蓄、政策住房?jī)?chǔ)蓄系統(tǒng)。從我市人口眾多、居民收入普遍不高的實(shí)際情況出發(fā)，解決廣大城鄉(xiāng)中低收入家庭的住房問題，更是亟需加大其他政策性房地產(chǎn)金融發(fā)展力度。 住房公積金增值收益率還比較低，因此公積金增值問題是影響我市政策性房地產(chǎn)金融發(fā)展的障礙，住房公積的使用途徑有待進(jìn)一步拓寬。住房公積金管理還沒有完全適應(yīng)多種所有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，沒有適用我市國企全面改革的新形勢(shì)。也就是說每銷售100元的房子，就有64元是依靠貸款的。未來10年將是我國中低收入家庭住宅需求的高峰，要將這種潛在需求變成具有支付能力的現(xiàn)實(shí)需求，離不開政策性住房金融的積極支持。 （二）政策性房地產(chǎn)金融的核心——住房公積金的作用還沒有完全發(fā)揮近幾年，市房改委資金管理中心堅(jiān)持依靠市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)，把公積金運(yùn)作置于市房改委公積金管理委員會(huì)的決策指導(dǎo)之下，自覺接受市財(cái)政部門的監(jiān)督、審計(jì)部門的審計(jì)和社會(huì)監(jiān)督，特別是每年主動(dòng)邀請(qǐng)市人大、市政協(xié)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同志檢查、指導(dǎo)我市住房公積金管理工作，使我市公積金運(yùn)作取得了長(zhǎng)足發(fā)展。這些創(chuàng)新措施，有力地推動(dòng)了我市公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)展。 近幾年我市住房公積金歸集和個(gè)人住房貸款縱向比較（自已與自己比）增長(zhǎng)很快，但橫向比較，與上海、北京、天津、廣州等先進(jìn)城市仍有較大的差距。而且公積金制實(shí)行封閉式營運(yùn)機(jī)制，割裂了它與資本市場(chǎng)的內(nèi)在聯(lián)系，限制了資金良性循環(huán)使其增值的功能。道博股份在2003年初就確定以房地產(chǎn)業(yè)為階段性主業(yè),其中當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)收入6016萬元,%。但在我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資比例十分低。 房地產(chǎn)資金信托是近期中國最活躍的融資形式，但由于前一段時(shí)期我市信托行業(yè)的整頓，信托業(yè)務(wù)停滯，房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃大部分是提供“過橋貸款”，即主要為未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供前期信托信貸，這些信托計(jì)劃基本不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。 發(fā)展個(gè)人住房金融業(yè)務(wù)，積極支持居民購房，一方面通過信用工具將潛在的購買力變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的消費(fèi)需求，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面通過房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 我市目前開展的個(gè)人住房業(yè)務(wù)有：個(gè)人住房按揭貸款、個(gè)人住房公積金委托貸款、二手房貸款、個(gè)人住房裝修貸款、個(gè)人住房組合貸款、個(gè)人住房家居組合貸款、個(gè)人商用房貸款等。在我市目前對(duì)于個(gè)人信用調(diào)查與評(píng)價(jià)的專業(yè)性機(jī)構(gòu)只有武漢市信用管理公司，而且對(duì)于個(gè)人信用體系建設(shè)的一些方案還沒有出臺(tái)。⑤個(gè)人住房跨行轉(zhuǎn)按揭貸款。有些國家還有這方面的法典，各種法律關(guān)系規(guī)定的比較清楚。完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系應(yīng)由以下幾個(gè)部分組成：著手組建專門的政策性銀行、商業(yè)性銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行。爾后,隨著各方面條件的逐步成熟,再引導(dǎo)其轉(zhuǎn)化為以獲取利潤為主要目標(biāo)的專業(yè)化的合作金融機(jī)構(gòu)。 進(jìn)一步加強(qiáng)金融對(duì)住宅消費(fèi)的支持力度和政策引導(dǎo),同時(shí)大力發(fā)展評(píng)估公證、登記、保險(xiǎn)、拍賣等機(jī)構(gòu)的建設(shè),為建立和完善住房二級(jí)抵押市場(chǎng)打下良好的基礎(chǔ),同時(shí)放開并積極引導(dǎo)住宅二級(jí)市場(chǎng),拉動(dòng)住宅消費(fèi)需求。 在去年6月13日，中國人民銀行公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，其核心內(nèi)容是規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款的額度，限制了商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款使用的范圍、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的年限，對(duì)個(gè)人商業(yè)性住房貸款也提高了首付比例，縮短了還款期限。因此，為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，我市各商業(yè)銀行應(yīng)逐步推出新的住房金融業(yè)務(wù)品種。具體可見下圖：今后，在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的品種設(shè)計(jì)上，武漢市的信托投資公司今后可著重開發(fā)如下信托業(yè)務(wù)品種。 （1）房地產(chǎn)資金信托由于公司本身的能力所限，信托公司缺乏從事房地產(chǎn)開發(fā)的專門人才，因此，資金的運(yùn)用將以向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放抵押貸款或擔(dān)保貸款或貸款承諾。 （2）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金信托　 大力推行融資租賃方式，建立抵押資產(chǎn)管理公司，以最快捷有效的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題。因此應(yīng)當(dāng)進(jìn)培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)作為解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的重要途徑之一，尤其是為活躍房地產(chǎn)交易的二手市場(chǎng)，可以通過發(fā)行傳遞證券、抵押擔(dān)保債券、抵押貸款群組債券等達(dá)到融資的目的。 房地產(chǎn)證券化是通過發(fā)行基金權(quán)益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產(chǎn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)按價(jià)值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實(shí)行房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離。加大政府資金支持的力度沿海地區(qū)主要城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)初期，為鼓勵(lì)居民賣舊買新，均采取了大幅度降低房地產(chǎn)交易契稅、購房入戶門檻和財(cái)政適當(dāng)補(bǔ)助的政策，并取得了很好的效果，出現(xiàn)了政府財(cái)政收入上升和市場(chǎng)交易活躍的雙贏局面。 這一系統(tǒng)應(yīng)由以下三個(gè)層次構(gòu)成:第一，由市政府直接組建擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)。在城市房屋拆遷和農(nóng)村征地拆遷中，實(shí)行貨幣化補(bǔ)償?shù)谋徊饏f(xié)議人，在訂立拆遷協(xié)議的一年內(nèi)購買普通商品房的，也按一定比例享受補(bǔ)助。 按照武漢城市發(fā)展規(guī)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)仍將保持較快增長(zhǎng)。四是實(shí)施貸款的區(qū)別管理。②組建聯(lián)合征信機(jī)構(gòu)?？梢灶A(yù)見,隨著我市金融制度改革的深化,金融工具的不斷創(chuàng)新,金融資產(chǎn)總量的不斷增加,房地產(chǎn)及其配套的金融服務(wù)體系會(huì)隨著金融環(huán)境、政策環(huán)境的不斷優(yōu)化而成熟和完善。目前我國已頒布了一些相關(guān)法規(guī),如《擔(dān)保法》、《貸款通則》、《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》等,但許多領(lǐng)域還存在法律真空。建立完善的個(gè)人住房信貸法律體系 人民銀行要更多關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格在宏觀調(diào)控中的作用。前者主要由商業(yè)銀行承辦，后者主要由儲(chǔ)蓄銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)承辦，當(dāng)然也可以由商業(yè)銀行的不同部門辦理。一是加強(qiáng)土地收儲(chǔ)貸款的主體管理，確保主體的合法有效，對(duì)土地收儲(chǔ)貸款的主體要有較高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，限定最低資本金，限定最高授信額度，規(guī)范借款行力。 （三