【正文】 應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《電梯維修保養(yǎng)表》內，并于每次維修保養(yǎng)后的當天之內整理后交 分公司 工程部負責人簽字存檔，保存期為長期。 分公司 負責向有關用戶通知停水的情況。 電動機維修保養(yǎng)： a） 用 500V 搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在 0． 5M以上，否則應烘干處理或修復； b） 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承； c） 檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應修整處理； d） 清潔電 動機外殼； e） 檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。 遠傳壓力表維修保養(yǎng)： a） 檢查表內是否有積水、如有則應干燥處理； b） 檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接； c） 偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。 清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，經(jīng) 分公司 主任批準后通知 分公司 ，應由 分公司 提前 24 小時通知有關用戶。 供配電設備設施維修保養(yǎng)年度計劃制定的原則： a) 供配電設備設施使用的頻度； b) 供配電設備設施運行狀況（故障隱患）； c) 合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 交流接觸器維修保養(yǎng)： a) 清除接觸器面的污垢，尤其是進線端相間的污垢； b) 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒； c) 清除觸頭表面及四周的污物，但不要修銼觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換； d) 清潔鐵芯表面的油污及臟物； e) 擰緊所有緊固件。 停電管理。 程序要點 維修人員進住戶家進行弱電系統(tǒng)維修時，應遵守《住戶家庭 /維修標準作業(yè)規(guī)程》的 條款。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內的弱 電系統(tǒng)的維修。 斷路器（自動空氣開 關）維修保養(yǎng)： a) 用 500V 搖表測量絕緣電阻，應不低于 10MQ，否則應烘干處理； b) 清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆料，如果滅弧罩破裂，則應更換； c) 斷路器（自動空氣開關）在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應無卡住現(xiàn)象； d) 在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時，應清潔其工作表面； e) 各傳動機構應注入潤滑油； f) 檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒里時，應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭； g) 檢查手動（ 3 次）、電動（ 3 次）閉合與斷開是否可靠，否則應修復； h) 檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應修復； i) 檢查接頭處有無過 熱或燒傷痕跡，如有則修復并擰緊； j) 檢查接頭處有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)由值班電工負責，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由值班電工負責。 工程部負責組織編制供配電設備設施維修保養(yǎng)年度計劃并組織、監(jiān)督、實施年度維保計劃。 檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。 液位控制器維修保養(yǎng)： a） 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換； b） 清除壓力室內污物，疏通控制水道； c） 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊； d） 緊固所以螺母。 熱繼電器維修保養(yǎng)： a） 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換； b） 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。 檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。 給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃應包括如下內容： a) 維修保養(yǎng)項目及內容； b) 備品、備件計劃； c) 具體實施維修保養(yǎng)的時間； d) 預計費用。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養(yǎng)。 對終端限位開關做越程試驗，其越程距離為上下端站廳 門地坎以遠50~~70mm。 張緊輪底平面距底坑地面距離應為 500177。 檢查曳引 鋼絲張力是否一致，繩有無伸長，如伸長則應作相應調整。 檢查各廳門門鎖接觸是否良好，否則應修理，門鎖轉動部門應注放潤滑油；本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 34 檢查操縱按鈕、開關操作是否靈活可靠，失效的應及時更換。 門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的 1/3 時則應更換。最好使用手電筒； g) 嚴禁維修人員站在井沿處向井道內探身，嚴禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作； h) 底坑深度超過 的，應使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。 分公司 負責各有關用戶通知電梯停用的情況。用壓縮空氣清除里面的灰塵，擰緊各接線頭，對于生銹或過熱的接線頭應進行處理并擰緊。 蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運行 50 小時進行一次： a) 用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應充電； b) 檢查電池液位是否在極板上 15mm 左右，如果不夠則加蒸餾水至上述位置； c) 檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應修復處理或更換，并涂上黃油。 專業(yè)工程師負責組織制定柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃并組織、監(jiān)督按 《設備設施年度維保計劃》 執(zhí)行。 相關記錄 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 25 《動火申請》 《定期安全檢查表》 《安全整改意見》 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 26 空調制冷設備房日常管理制度 GC0408 空調設備房是大樓空調系統(tǒng)的控制中心，為保證空調設備的安全、高效運行特下規(guī)定 空調 制冷機房的全部設備必須由指定專職空調操作人員管理操作，非本職人員 禁止操作。 各專業(yè)負責人必須每兩個月對所屬范圍進行安全檢查并在《定期安全檢查》表上如實記錄，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時發(fā)出《安全整改意見》責成其進行整改。 —— 重要設備的主要零部件更換。 各種 特殊情況的匯報和知曉人 下列情況應立即報告 工程主管 或專業(yè)責任人。 —— 主要設備的故障未處理完。 適用范圍 物業(yè)公司各 分公司 工程部 員工 管理內容 值班人員崗位職責 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，按規(guī)定定期巡視設備運行情況，并做好《維修值班記錄》或專業(yè)值班記錄。 C 范圍內，相對濕度≤ 85%（在 25176。 各級水表須每月定時抄表，水管員須對抄表記錄進行統(tǒng)計分析，確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助 工程部 作好水量平衡測試。 消防泵每月進行一次“自動、手動”切換操作檢查。 發(fā)電機檢查時須將主令開關擲于停止檔，以避免市電意外停電，導致發(fā)電機運行，發(fā)生意外傷害。 發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進行充放電。 配電房內設備及線路變更，要經(jīng) 分公司 同意；重大變更，要上報公司領導批準。低壓柜開關狀態(tài)須作好警示、標識。 權限： 一、 有權拒絕非工作人員進入機房 二、 對設施、設備管理有建議權 三、 對本班班長的產(chǎn)生有選舉權 四、 有權制止破壞設施、設備及公共環(huán)境的行為 頒布日期 二 0 一一年八月三十日 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 17 工程部 綜合維修 工崗位說明書 GC0308 崗位名稱 綜合維修 工 崗位編號 GC008 所屬部門 分公司 直屬上級 工程部班長 職責： 一、負責 日常 維修 、保養(yǎng)的實施 二、負責 日常巡邏 工作的實施、記錄 三、負責 協(xié)助其他專業(yè)維修 工作的實施 四、負責相關 場地、 設施 、 設備的檢查工作 五 、負責操作記錄的填寫 六、 協(xié)助 完成對客服務工作 七、 完成上級交辦的其它工作 任職要求： 具有高中以上文化。 二、有權對小區(qū)弱電系統(tǒng)使用進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用者有權加以制止。 熟悉空調系統(tǒng)的運行、維修。 優(yōu)秀者條件可以適當放寬 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 9 權限： 一、負責本部門員工工作業(yè)績的考核。 二、對部門員工的招、解聘有建議權。 具有良好的合作意識。 三、有權制止非工作人員進入小區(qū)作業(yè)區(qū)域。 熟悉小區(qū) 綜合維修知識、技能熟練 。值班員必須做好值班記錄，認真作好交接班。 配電房室溫不可超過 40 攝氏度。 配電房值班員必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數(shù)，發(fā)電機運行時，應派專人值班。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 20 水泵房管理制度 GC0404 水泵房是提供住戶生活、大廈 /小區(qū)消防用水的關鍵部位，水泵房能否正常工作將直接影響到住戶人身財產(chǎn)安全。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進行盤車，每季度對電動機進行一次絕緣搖測。 嚴禁非火災情況使用市政消防水 。 C）。 密切注意設備運行狀態(tài)，做到腿勤、眼勤、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)和處理隱患。 交班人員工作 —— 在《維修值班記錄》上填寫設備異常和事故處理情況及上級指示。 —— 設備因故需要臨時停止運行、影響運行或停水、停電的。 —— 工程主管 病、事、休假。 工程主管 在安排工作時必須根據(jù)工作性質和內容制定切實的安全作業(yè)防范措施。 非操作人員必須經(jīng)分公司辦公室書面許可，方能進入制冷機設備房。 維修組負責柴油發(fā)電機的日常維修保養(yǎng)。 皮帶的維 修保養(yǎng)周期為每運行 100 小時進行一次： a) 檢查每條皮帶，發(fā)現(xiàn)有損壞或失效的，應及時更換； b) 在皮帶中段加 40N 壓力，皮帶應能按下 12mm 左右，太松太緊都應當進行調整。 對于柴油發(fā)電機的拆機維修或調整應由經(jīng)理填寫《外委維修保養(yǎng)申請單》，經(jīng)分公司 主任同意、公司總經(jīng)理批準后，由外委單位完成。 程序要點 電梯維修保養(yǎng)年度計劃的制定 每年的 12 月 15 日之前，由工程部專業(yè)工程師組織電梯公司一起研究、制定電梯維修保養(yǎng)年度計劃并 填入《 設施設備保養(yǎng)記錄 》后上報公司審批后形成《設備設施年度維保計劃》。進入坑 底后，應將底坑檢視燈箱上的急停開關或限速器張緊裝置的斷繩開關斷開； i) 應盡量避免在井道內上下同時作業(yè)，必須同時作業(yè)時，下方作業(yè)人員應戴上安全帽； j) 檢修未完，檢修人員需暫離開現(xiàn)場時，應做到： — 關閉所有廳門，暫時關上不的必須設置明顯標示物，進行安全圍檔，并在該廳門口懸掛“危險、切勿靠近”警告牌，并派人看守； — 切斷電梯總電源關開； — 排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。 限速器旋轉銷軸處應加潤滑油，限速器輪、張緊輪槽應無明顯磨損，如磨損嚴重則應更換并作必要調整；鋼絲繩應完好無油污；限速夾繩鉗口處應無油污或異物，發(fā)腳螺栓應緊固。 檢查自動門傳動機構，安全觸板傳動機構是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門機皮帶有無損傷，開關門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關、減速開關、門鎖接點、電阻器等有無損壞。曳引輪繩槽應清潔無油污。 50mm，超過規(guī)定的應予以截繩。 對終端極限開頭做越程試驗，其越程距離為上下端站廳站地坎以遠150~200mm。 職責 工程部負責審核給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。 水泵房管理員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按《設備維保年度計劃》進行。 控制柜維修保養(yǎng)。 自動空氣開關維修保養(yǎng)： a） 用 500V 搖表測量絕緣電阻，應不低于 100MΩ 、否則應烘干處理； b） 清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩 破裂則應更換； c） 自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現(xiàn)象； d） 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦試。 潛水泵或排污泵維修保養(yǎng) 用 500V 搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在 0． 25M 以上，否則應拆開潛水泵或排污泵對線圈進行烘 干處理。 檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。 維修人員負責對供配電設備設施進行維修保養(yǎng)。