【正文】 應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《電梯維修保養(yǎng)表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的當(dāng)天之內(nèi)整理后交 分公司 工程部負(fù)責(zé)人簽字存檔，保存期為長期。 分公司 負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。 電動機(jī)維修保養(yǎng)： a） 用 500V 搖表檢測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在 0． 5M以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)； b） 檢查電動機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承； c） 檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理； d） 清潔電 動機(jī)外殼； e） 檢查電動機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。 遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)： a） 檢查表內(nèi)是否有積水、如有則應(yīng)干燥處理； b） 檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接； c） 偏差很大或信號線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。 清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，經(jīng) 分公司 主任批準(zhǔn)后通知 分公司 ，應(yīng)由 分公司 提前 24 小時通知有關(guān)用戶。 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃制定的原則： a) 供配電設(shè)備設(shè)施使用的頻度； b) 供配電設(shè)備設(shè)施運行狀況（故障隱患）； c) 合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 交流接觸器維修保養(yǎng)： a) 清除接觸器面的污垢，尤其是進(jìn)線端相間的污垢； b) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒； c) 清除觸頭表面及四周的污物，但不要修銼觸頭，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換； d) 清潔鐵芯表面的油污及臟物； e) 擰緊所有緊固件。 停電管理。 程序要點 維修人員進(jìn)住戶家進(jìn)行弱電系統(tǒng)維修時，應(yīng)遵守《住戶家庭 /維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的 條款。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的弱 電系統(tǒng)的維修。 斷路器（自動空氣開 關(guān)）維修保養(yǎng)： a) 用 500V 搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于 10MQ，否則應(yīng)烘干處理； b) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆料，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換； c) 斷路器（自動空氣開關(guān)）在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象； d) 在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時，應(yīng)清潔其工作表面； e) 各傳動機(jī)構(gòu)應(yīng)注入潤滑油； f) 檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒里時，應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭； g) 檢查手動（ 3 次）、電動（ 3 次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)； h) 檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)； i) 檢查接頭處有無過 熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊； j) 檢查接頭處有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)由值班電工負(fù)責(zé)，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由值班電工負(fù)責(zé)。 工程部負(fù)責(zé)組織編制供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃并組織、監(jiān)督、實施年度維保計劃。 檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。 液位控制器維修保養(yǎng)： a） 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換； b） 清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道； c） 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊； d） 緊固所以螺母。 熱繼電器維修保養(yǎng)： a） 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換； b） 檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。 檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃應(yīng)包括如下內(nèi)容： a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容； b) 備品、備件計劃； c) 具體實施維修保養(yǎng)的時間； d) 預(yù)計費用。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機(jī)組）的維修保養(yǎng)。 對終端限位開關(guān)做越程試驗，其越程距離為上下端站廳 門地坎以遠(yuǎn)50~~70mm。 張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為 500177。 檢查曳引 鋼絲張力是否一致，繩有無伸長，如伸長則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 檢查各廳門門鎖接觸是否良好，否則應(yīng)修理，門鎖轉(zhuǎn)動部門應(yīng)注放潤滑油；本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 34 檢查操縱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時更換。 門機(jī)直流電動機(jī)碳刷磨損如果超過新裝時厚度的 1/3 時則應(yīng)更換。最好使用手電筒； g) 嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進(jìn)行長時間的檢修操作； h) 底坑深度超過 的，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。 分公司 負(fù)責(zé)各有關(guān)用戶通知電梯停用的情況。用壓縮空氣清除里面的灰塵，擰緊各接線頭，對于生銹或過熱的接線頭應(yīng)進(jìn)行處理并擰緊。 蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運行 50 小時進(jìn)行一次： a) 用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應(yīng)充電； b) 檢查電池液位是否在極板上 15mm 左右，如果不夠則加蒸餾水至上述位置； c) 檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應(yīng)修復(fù)處理或更換，并涂上黃油。 專業(yè)工程師負(fù)責(zé)組織制定柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計劃并組織、監(jiān)督按 《設(shè)備設(shè)施年度維保計劃》 執(zhí)行。 相關(guān)記錄 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 25 《動火申請》 《定期安全檢查表》 《安全整改意見》 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 26 空調(diào)制冷設(shè)備房日常管理制度 GC0408 空調(diào)設(shè)備房是大樓空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為保證空調(diào)設(shè)備的安全、高效運行特下規(guī)定 空調(diào) 制冷機(jī)房的全部設(shè)備必須由指定專職空調(diào)操作人員管理操作，非本職人員 禁止操作。 各專業(yè)負(fù)責(zé)人必須每兩個月對所屬范圍進(jìn)行安全檢查并在《定期安全檢查》表上如實記錄，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時發(fā)出《安全整改意見》責(zé)成其進(jìn)行整改。 —— 重要設(shè)備的主要零部件更換。 各種 特殊情況的匯報和知曉人 下列情況應(yīng)立即報告 工程主管 或?qū)I(yè)責(zé)任人。 —— 主要設(shè)備的故障未處理完。 適用范圍 物業(yè)公司各 分公司 工程部 員工 管理內(nèi)容 值班人員崗位職責(zé) 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，按規(guī)定定期巡視設(shè)備運行情況，并做好《維修值班記錄》或?qū)I(yè)值班記錄。 C 范圍內(nèi)，相對濕度≤ 85%（在 25176。 各級水表須每月定時抄表，水管員須對抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計分析，確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助 工程部 作好水量平衡測試。 消防泵每月進(jìn)行一次“自動、手動”切換操作檢查。 發(fā)電機(jī)檢查時須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機(jī)運行，發(fā)生意外傷害。 發(fā)電機(jī)平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進(jìn)行充放電。 配電房內(nèi)設(shè)備及線路變更，要經(jīng) 分公司 同意；重大變更，要上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識。 權(quán)限： 一、 有權(quán)拒絕非工作人員進(jìn)入機(jī)房 二、 對設(shè)施、設(shè)備管理有建議權(quán) 三、 對本班班長的產(chǎn)生有選舉權(quán) 四、 有權(quán)制止破壞設(shè)施、設(shè)備及公共環(huán)境的行為 頒布日期 二 0 一一年八月三十日 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 17 工程部 綜合維修 工崗位說明書 GC0308 崗位名稱 綜合維修 工 崗位編號 GC008 所屬部門 分公司 直屬上級 工程部班長 職責(zé)： 一、負(fù)責(zé) 日常 維修 、保養(yǎng)的實施 二、負(fù)責(zé) 日常巡邏 工作的實施、記錄 三、負(fù)責(zé) 協(xié)助其他專業(yè)維修 工作的實施 四、負(fù)責(zé)相關(guān) 場地、 設(shè)施 、 設(shè)備的檢查工作 五 、負(fù)責(zé)操作記錄的填寫 六、 協(xié)助 完成對客服務(wù)工作 七、 完成上級交辦的其它工作 任職要求： 具有高中以上文化。 二、有權(quán)對小區(qū)弱電系統(tǒng)使用進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用者有權(quán)加以制止。 熟悉空調(diào)系統(tǒng)的運行、維修。 優(yōu)秀者條件可以適當(dāng)放寬 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 9 權(quán)限： 一、負(fù)責(zé)本部門員工工作業(yè)績的考核。 二、對部門員工的招、解聘有建議權(quán)。 具有良好的合作意識。 三、有權(quán)制止非工作人員進(jìn)入小區(qū)作業(yè)區(qū)域。 熟悉小區(qū) 綜合維修知識、技能熟練 。值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真作好交接班。 配電房室溫不可超過 40 攝氏度。 配電房值班員必須熟悉機(jī)組開停操作及機(jī)組正常運行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運行時，應(yīng)派專人值班。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 20 水泵房管理制度 GC0404 水泵房是提供住戶生活、大廈 /小區(qū)消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作將直接影響到住戶人身財產(chǎn)安全。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進(jìn)行盤車，每季度對電動機(jī)進(jìn)行一次絕緣搖測。 嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水 。 C）。 密切注意設(shè)備運行狀態(tài)，做到腿勤、眼勤、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)和處理隱患。 交班人員工作 —— 在《維修值班記錄》上填寫設(shè)備異常和事故處理情況及上級指示。 —— 設(shè)備因故需要臨時停止運行、影響運行或停水、停電的。 —— 工程主管 病、事、休假。 工程主管 在安排工作時必須根據(jù)工作性質(zhì)和內(nèi)容制定切實的安全作業(yè)防范措施。 非操作人員必須經(jīng)分公司辦公室書面許可，方能進(jìn)入制冷機(jī)設(shè)備房。 維修組負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的日常維修保養(yǎng)。 皮帶的維 修保養(yǎng)周期為每運行 100 小時進(jìn)行一次： a) 檢查每條皮帶，發(fā)現(xiàn)有損壞或失效的，應(yīng)及時更換； b) 在皮帶中段加 40N 壓力，皮帶應(yīng)能按下 12mm 左右，太松太緊都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。 對于柴油發(fā)電機(jī)的拆機(jī)維修或調(diào)整應(yīng)由經(jīng)理填寫《外委維修保養(yǎng)申請單》，經(jīng)分公司 主任同意、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由外委單位完成。 程序要點 電梯維修保養(yǎng)年度計劃的制定 每年的 12 月 15 日之前，由工程部專業(yè)工程師組織電梯公司一起研究、制定電梯維修保養(yǎng)年度計劃并 填入《 設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄 》后上報公司審批后形成《設(shè)備設(shè)施年度維保計劃》。進(jìn)入坑 底后，應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開； i) 應(yīng)盡量避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè)，必須同時作業(yè)時，下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽； j) 檢修未完，檢修人員需暫離開現(xiàn)場時，應(yīng)做到： — 關(guān)閉所有廳門，暫時關(guān)上不的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物，進(jìn)行安全圍檔，并在該廳門口懸掛“危險、切勿靠近”警告牌，并派人看守； — 切斷電梯總電源關(guān)開； — 排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。 限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油，限速器輪、張緊輪槽應(yīng)無明顯磨損，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應(yīng)完好無油污；限速夾繩鉗口處應(yīng)無油污或異物，發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固。 檢查自動門傳動機(jī)構(gòu)，安全觸板傳動機(jī)構(gòu)是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門機(jī)皮帶有無損傷，開關(guān)門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點、電阻器等有無損壞。曳引輪繩槽應(yīng)清潔無油污。 50mm，超過規(guī)定的應(yīng)予以截繩。 對終端極限開頭做越程試驗，其越程距離為上下端站廳站地坎以遠(yuǎn)150~200mm。 職責(zé) 工程部負(fù)責(zé)審核給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。 水泵房管理員對給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時，應(yīng)按《設(shè)備維保年度計劃》進(jìn)行。 控制柜維修保養(yǎng)。 自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)： a） 用 500V 搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于 100MΩ 、否則應(yīng)烘干處理； b） 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩 破裂則應(yīng)更換； c） 自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象； d） 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦試。 潛水泵或排污泵維修保養(yǎng) 用 500V 搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在 0． 25M 以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵對線圈進(jìn)行烘 干處理。 檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。 維修人員負(fù)責(zé)對供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。