【正文】 松動部分鑿除至結(jié)實層，清掃干凈后充分噴水濕潤； 均勻地涂刷一遍素水泥漿； 用 1： 2 水泥漿作好基層； 修復飾面。 GC102 土建維修操作規(guī)程 目的 規(guī)范房屋土建問題處理程序，達到快速、準確地處理問題的目的。用水 泥砂漿補縫，待干后，打密封膠； 原因：鋁合金型材及膠條質(zhì)量差，下口泄水孔不夠，下框兩側(cè)未開口，膠開裂； 處理方法：在下邊框增加泄水孔，并在兩邊開口，重新打膠。 消防器材管理制度 消防設施器材按照劃分的管理區(qū)域，實行“誰主管 ，誰負責”的原則，使消防設施器材經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)； 消防治安部每年對消防設施器材進行兩次定期檢查、清理和登記造冊存檔； 消防栓、箱體、玻璃、門鎖、閥門、水帶、水槍、手動報警器、小錘及其配件經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)； 溫、煙感控制箱體，指示燈，開關，探頭經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)； 消防水泵、閥門、管道、壓力表、水噴淋自動滅火系統(tǒng)每月放水試驗一次； 消防手電筒、出口指示燈、事故應急照明燈保持完好； 定期對滅火器進行檢查、更換，確保處于良好備用狀 態(tài)； 消防用廣播器材隨時處于良好備用狀態(tài)； 消防扳手存放在顯要位置，隨時備用； 加強消防設施器材的巡視、檢查、保養(yǎng)、更換，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理； 消防設施器材禁止挪作他用及改變位置，嚴禁損壞丟失。 水泵房管理制度 設備操作須由維修人員進行，無關人員不得私自進入及操作； 非工作人員進入水泵房必須經(jīng)設施設備維護部主管和首席大管家批準后，由相關人員陪同方可進入； 保持良好的通風及照明，門窗開啟正常無破損； 控制柜上的開關，無特殊情況下應置于“自動”狀態(tài)。 設備管理報告制度 下列情況報告設施設備維護部領班： 主要設備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況； 設備出現(xiàn)故障或停機檢修； 零部件更換及修理； 維修人員的工作去向，客戶維修材料的領用； 運行人員暫時離崗； 對外班組及上級聯(lián)系。 停水、停電、限電管理制度 為了對停水、停電、限電進行規(guī)范管理，避免影響業(yè)主正常生活，制訂本制 度； 計劃性停水、停電應提前 24 小時通知到業(yè)主，商鋪、營業(yè)場所、辦公場所停水、停電應書面通知到用戶（市政停水、停電不再另行通知）； 計劃停水、停電應明確停水、停電時間、時段區(qū)域，管家中心應通知到各部門； 組織好停水后住戶送水工作，若夜間停電，需通知業(yè)主自備蠟燭等應急照明器材； 緊急故障引起停水、停電，首先應報告辦公室，并講明原因，以便向業(yè)主解釋，同時應保證值班電話暢通，可以隨時向業(yè)主解答，當確認停水、停電時間長度后，應立即作出書面通知； 針對自行增 容及竊水、竊電行為，項目管家中心可以根據(jù)具體情況作出制裁性停水、停電處罰； 停水、停電、限電審批權限：計劃性停水、停電由設施設備維護部主管起草報告，首席大管家批準，通知業(yè)主后執(zhí)行；制裁性停水、停電、限電由設施設備維護部主管起草報告，首席大管家審核，總經(jīng)理批準，通知到業(yè)主后執(zhí)行； 停水、停電、限電應嚴格按規(guī)定做好記錄，內(nèi)容包括：時間、區(qū)域、時段、命令人、執(zhí)行負責人、操作人、執(zhí)行時間、執(zhí)行內(nèi)容、完成時間、恢復供水、供電時間等，恢復供電時還應進行復誦檢查。 工作程序 交接班制度 接班人員應提前 15 分 鐘到達工作崗位，做好接班準備工作； 認真查看上一班《值班記錄》 ,了解上一班工作情況； 檢查工具、儀表、鑰匙是否完好齊全，確認無誤后在值班記錄上簽名； 上一班情況未交待清楚 ,不得進行交接班； 因上一班人員瀆職未完成當班任務，未完成任務應由上一班人員自行完成； 上一班因涉及影響營業(yè)的維修，暫時無法處理的，需向接班人員交待清楚，并報領班同意后，可以交班； 嚴禁酒后值班，酒后接班時，上一班不得交班，同時需報告主管； 嚴禁私自調(diào)班； 白班人員需準備好夜班常用材料，否則，夜班人員有權拒絕接班，要求白班人員領回材料后再交班； 特殊情況下聽從行政值班人員安排。 設施設備維護部 領班： 對設施設備維護部主管負責 ,負責項目日常維修工作、設備設施的運行維護工作及特約維修工作； 制訂班組工作計劃并落實執(zhí)行； 督促下屬員工嚴格執(zhí)行設備設施運行維護、保養(yǎng)檢修計劃 ,并做好相關記錄； 根據(jù)實際需求，制訂設備設施運行時間，確保節(jié)能降耗工作實施； 負責督促檢查下屬員工工作完成情況并督促員工做好相關記錄； 帶領下屬嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度及安全操作規(guī)程，杜絕違章操作； 協(xié)助部門主管搞好員工培訓； 負責維修材料的申購、領用和使用管理，杜絕工具、材料流失； 做好空置房檢查檢修工作； 負責下屬員工的考勤工作。 天和物業(yè)紫檀物業(yè)部 第二章 崗位設置及工作職責 一、崗位設置 序號 職務 人數(shù) 崗位內(nèi)容 備注 1 主 管 1 全面負責項目設施設備維護部管理工作。 第三章 設施設備維護部管理制度 13.0 目的 為項目設施設備維護部規(guī)范管理提供依據(jù)。 房屋保護制度 為了有效提高房屋使用壽命，降低房屋維護資金投入，確保房屋保值增值，制訂本制度； 嚴格執(zhí)行《房屋接管驗收標準》，確保新建工程交付質(zhì)量； 制訂房屋巡視檢查計劃，及時處理分發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴大，搞好房屋零星修繕工作； 制訂房屋修繕計劃，定期對房屋進行養(yǎng)護修繕，避免因失修造成房屋損壞，包括維護、中修、大修、改造； 加強修繕工程質(zhì)量把關，確保修繕質(zhì)量； 建立健全房屋檔案，定期對房屋完好狀況進行分項統(tǒng)計； 加強對二次裝修的管理，杜絕違章搭建和裝修影響房屋結(jié)構和功能； 定期進行白蟻防治，做好白蟻預防工作。因故不能值班者，必須提前征得領班同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假； 交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作，準時進行交班。發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應及時處理； 加強防火各消防管理意識，確保發(fā)電機房消防設施完好齊備。 備用發(fā)電機，由設施設備維護部根據(jù)設備檢查安排時間定期啟動檢查。 范圍 適用于公司所轄物業(yè)的滲漏處理。 衛(wèi)生間及廚房 原因：給水管接頭處或有砂眼滲漏； 處理方法：重新連接或更換管件； 原因：裝修破壞防水層； 處理方法：防水修補或重做； 原因：排水管周圍處理不細致，管與砼樓板間開成空隙面滲漏，排水管接頭松動滲漏； 處理方法：管與穿樓板套管間重新填縫及局部重做防水。 裂縫的處理辦法 : 裂縫處鑿開，用清水清洗干凈； 用純水泥漿涂刷； 水泥砂漿打底找平； 恢復做面層。待表面積水完全滲入后，涂刷素水泥漿 (如為人行道板砼預制塊，無需此道工序 )； 將飾面材料充分灑水或浸濕后，加 1： 水 泥砂漿，并用木錘或膠錘錘平、錘直。 GC103 水電工維修操作規(guī)程 目的 規(guī)范水電維修工作程序，為其操作提供基本方法，以達到快速、準確維修的目的。 GC104 發(fā)電機組操作規(guī)程 目的 保證發(fā)電機操作的安全性和正確性，保障設備完好。如運行在半小時內(nèi)不需要檢查，運行在半小時以上必須進行全面檢查。 事故處理： 過流故障：若線路發(fā)生過流時（包括過流，及速斷），該線路開關小車即自動跳閘，在儀表屏上故障指示會亮燈。但電容器放電應在兩極間進行； 裝、拆地線必須 先接接地端，后接導體端，并接觸牢固，拆時順序相反。 通知 維修部在每次水池（箱）清洗消毒計劃實施前一天張 貼停水通知； 放水 為確保用戶的正常用水，放水時間必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前 3小時，并記錄在《水池 (箱 )清洗及消毒記錄表》開始放水時間和結(jié)束時間； 二次供水的清洗消毒程序 通過外委方進行，根據(jù)雙方簽定的協(xié)議，工作程序和施工安全由乙方負責，保證清洗后的水質(zhì)達到國家衛(wèi)生標準，并向管理處提供清洗后水質(zhì)的國家衛(wèi)生防疫機構的檢測報告。 工程保修 工程保修工作由管家服務中心組織，由開發(fā)公司指定施工單位保修，費用從原施工單位質(zhì)保 金中支付； 保修范圍及保修期限：按保修合同相關條款執(zhí)行； 發(fā)現(xiàn)屬保修范圍內(nèi)的維修內(nèi)容，由管家服務中心填寫報事單通知保修單位，保修單位應在接到通知后 24 小時內(nèi)進場處理； 管家服務中心應對保修工作的處理進程進行有效監(jiān)控，確保保修工作得以實施。 憑物業(yè)管理公司（簽署及蓋章）批準的裝修方案，經(jīng)辦人員根據(jù)裝修工程量情況按規(guī)定填寫交款單，施工單位持交款單到財務部交款后，再辦理《裝飾裝修責任書》 。 裝飾裝修保證金：由施工單位繳納裝修保證金每戶 3000 元，待裝修完畢經(jīng)業(yè)主認可，竣工檢查半年后，且未給業(yè)主、毗鄰、公共部位及配套設施造成損壞等行為時，管理公司無息退回裝 修保證金。 施工單位須將《裝飾裝修施工證》貼于業(yè)主防盜門（外面）上，以便裝修管理人員現(xiàn)場查驗。 門衛(wèi)對進出項目的裝飾材料和施工人員嚴格按規(guī)定進行查證，無證者一概不得進入。 不得改變原有進戶門的顏色、大小和開啟方向，違者從押金中扣除￥ 200 元，并立即恢復。 嚴禁在二樓及二樓以上的樓面和陽臺上增加填充材料，粘貼較重的樓面材料，不得增設除木質(zhì)、鋁合金等輕質(zhì)材料以外的任何隔墻，以免加大負荷。 施工過程中如需臨時更改裝修方案，應立即到管家服務中心再次申報。嚴禁超負荷用電，違者將從押金中扣除￥ 200 元。違者將從押金中扣除￥ 100 元，并清掃干凈。 施工期間業(yè)主（住戶）、施工單位及施工人員應嚴格遵守政府有關法規(guī)以及《管理協(xié)議書》、《施工裝修承諾書》和本文所載管理制度。 辦妥上述手續(xù)后，施工單位持交款收據(jù)和退款手續(xù)到財務部退款。所產(chǎn)生的費用，由責任方承擔。違者每人罰款￥ 20 元。一旦進場施工，室內(nèi)一切設備、設施（如門窗、衛(wèi)生潔具、水電系統(tǒng)等）發(fā)生故障、損壞，所造成的損失將由業(yè)主及裝修單位承擔。 施工單位的機動車進入項目必須按規(guī)定繳納停車費用，進入后必須停入于指定的位置，施工人員自行車嚴禁進入項目。 陽臺上堆放物品重量不得超過 200kg/m2，高度不得超出陽臺欄板。 嚴禁在承重墻（縱橫墻）、山墻、底框結(jié)構的底層抗震墻上破墻開洞、移動門窗位置。 裝修管理人員隨時到施工現(xiàn)場進行檢查，發(fā)現(xiàn)與證件管理規(guī)定不相符的，將填寫《違規(guī)處理通知單》，由裝修負責人進行簽字確認，否則，管家服務中心有權作強行停工處理，并備案。 《臨時出入證》施工人員應隨身配戴，妥善保管。 違反《裝飾裝修責任書》違約責任保證金：按戶收取，每戶押金￥ 500元，若該戶在裝修施工過程中有違反《裝飾裝修責任書》及相關管理制度時，按相關條款扣除；如未違反相關條款，上述費用在辦理竣工手續(xù)時無息退還裝修單位。 辦妥上述手續(xù)后，在工人進場前，由管家服務中心對工人進行《裝飾裝修施工管理制度》及其它注意事項的統(tǒng)一培訓，并由裝修單位負責人對