【正文】 培訓結果進行簽字，發(fā)放施工人員《臨時出入證》后，方可進場施工。 特約維修管理目標 序號 內 容 管理目標 備 注 1 維修及時率 100% 2 維修合格率 98% 3 返修合格率 100% 4 服務滿意率 98% 5 服務態(tài)度 熱情、禮貌、舉止、言談得體 6 材料合格率 100% 7 預約維修時間 接到特約維修工作后必須提前 5 分鐘內到達工作現(xiàn)場。并加蓋加鎖。 GC107 二次供水操作規(guī)程 目的 保證二次供水水質符合衛(wèi)生檢驗標準，保障用戶身體健康。 適用范圍 低壓配電房配電設備 的操作。 緊急狀況停機： 如發(fā)電機緊急情況，而發(fā)電機的自身保護系統(tǒng)拒動時，應緊急停機，將柴油發(fā)電機組鎖匙開關逆時針轉到“關斷”位置； GC105 高壓配電房操作規(guī)程 目的 保證高壓配電房設備操作的安全性和正確性，保障設備完好。各管理處可根據(jù)本管轄區(qū)內發(fā)電機的實際情況編制詳細的操作規(guī)程。 職責 設施設備維護部主管負責督導，由水電維修班負責實施。 雨水管道堵塞、滲漏的處理辦法： 如雨水管道堵塞，排水不暢，應先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞，應清除雜物，使之通暢； 如因管道坡度不夠或倒坡，應開挖重新鋪設管道，注意管道要做砼墊層，使管道放置平穩(wěn)； 如因管道接口錯位，應開挖接口，并注意保證坡度和接口防漏，以及管道的平穩(wěn)。 墻體飾面缺損的處理辦法： 將缺損飾面及周邊松散層一并鑿除； 清除周邊雜物； 充分噴水濕潤破損面； 均勻地涂刷素水泥漿； 用 1： 2 的防水水泥砂漿填平后修復飾面（室內則不需加防水劑）。 處理方法：墻面防水層高度不低于 。 工作程序 門窗四周 原因：上下口坡度不夠，形成倒坡； 處理方法：將飾面及基層打掉，重新找坡，達到坡度要求；坡度夠但磚縫不密實的重新勾縫； 原因：兩側、下口有空縫，補縫不密實，窗下口變形大，鋁合金框與墻交接處開裂； 處理方法：將縫剔開（清水沖洗干凈），增加填充材料，密實為止。 項目建筑物內凡存放有物品的地方，有人員活動的地方、公共場所、娛樂場所、樓層間、機房、電房、氣站、廚房、辦公室等部位視情況配備輕便手提式滅火器材，由管轄部門負責維護保管及外表的清潔衛(wèi)生，擺放消防器材的地方不得堆放雜物，改變消防器材擺放的位置時，要經消防中心同意，有意損壞消防器材要罰款，情節(jié)嚴重的要追究責任。專用工具 抱閘扳手、盤車輪應規(guī)范放置，使用后必須放回原處，不得任意挪動或作其它用途； 緊急情況下，進行電梯困人解救作業(yè)時，必須由經過培訓之人員進行操作，其它閑雜人員一律不得趁亂混入； 保持電梯機房內清潔衛(wèi)生，做好放火、防漏工作，保證機房內嚴禁放置易燃易爆物品； 機房為工作場所，不得嬉戲打鬧，不得做與工作無關事項； 機房控制柜上安有與轎廂通話設備及消防報警電話，不得隨意亂打電話。交班時，雙方領班在值班日志上簽字； 在下列情況下不得交接班： 在事故處理未完或重大設備啟動或停機時； 交接班準備工作未完成時； 接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時； 領辦或由主管指定替代領班的人未到時； 接班人員有酒醉現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人時。 共用設施巡視檢修制度 為了有效對共用設施使用狀況進行監(jiān)控，達到公司規(guī)定完好率，制訂本制度； 設施設備維護部主管負責本制度實施督導工作，具體執(zhí)行《定期檢查項目一覽表》； 設施設備維護部主管應每周不少于兩次全域巡視檢查； 設施設備維護部主管應將巡視區(qū)域劃分到巡視責任人，責任人每天應至少兩次巡視責任區(qū)域，并做好巡視記錄； 巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應立即處理，不得人為拖延； 管理人員、秩序維護員、保潔、綠化等項目員工，應自覺參與巡視 工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時報告設施設備維護部主管，由設施設備維護部主管安排處理； 對影響項目日間管理的維修，應調整時間，安排在夜間施工； 對一些工藝要求較高、難以自行解決的工作項目，報公司同意后，可安排委外施工，設施設備維護部主管負責對進度、工藝質量及造價進行監(jiān)控； 做好巡視檢修相關記錄； 不定期組織對各項目共用設施管理現(xiàn)狀開展評比，促進管理水平提高。 職責 設施設備維護部負責相關制度的制訂和實施。 按具體崗位劃分 二、工作職責 設施設備維護部主管： 對項目經理負責 ,全面負責項目設施設備維護部管理工作； 組織制定各崗位規(guī)范和操作規(guī)程； 負責制定項目設備維護保養(yǎng)計劃、設備購置計劃、設備更新計劃，并組織實施； 負責項目樓宇、設備維護保養(yǎng)工作實施及項目資產管理； 負責收集各種資料，繪制設備系統(tǒng)原理圖，系統(tǒng)圖及完善的技術資料歸檔； 根據(jù)項目設備設施實際情況，制定部門編制和能耗、物耗計劃，并進行能耗、物耗控制 ,降低運行及維修費用； 抓好員工安全意識、服務意識、專業(yè)技能及職業(yè)道德 教育培訓 ,預防責任事故發(fā)生； 嚴格執(zhí)行公司《物業(yè)工作手冊》相關規(guī)定，搞好項目裝修管理和空置房管理工作； 負責審定下屬員工的工作計劃，督導工作計劃的執(zhí)行，對本部門員工的考核； 加強與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作并進行維修回訪，確保管理目標實現(xiàn)； 同供電、供水和供氣等相關職能部門保持良好的關系，協(xié)助項目經理配合居委會、城管做好項目工作； 收集、整理項目管理中代表性案例，并組織討論，分析總結，促進工作質量的提高； 完成上級領導交辦的其他工作，定期提交工作報告及述職報告。 2 設施設備維修 人 員 3 負責項目日常維修工作、設備設施的運行 維護工作及特約維修工作。 范圍 適用于項目設施設備維護部。 空置 房檢查制度 為了確?？罩梅窟_到規(guī)定完好率，制訂本制度； 實行月檢月評管理，月中由設施設備維護部進行全面巡視檢查，月末由保潔部進行檢查，由首席大管家歸口管理； 設施設備維護部負責空置房土建及配套設備設施的檢查維修，每月 15日前進行全面檢查，并填寫空置房檢查記錄，報項目經理審閱； 對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進行分類，衛(wèi)生問題轉保潔部處理，工程質量問題由開發(fā)商通知施工單位處理；要求對處理結果形成書面記錄； 特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見 和完成時間。交接班的準備工作包括：查看運行記錄；介紹運行狀況和方式，以及設備檢修、變更等情況；清點儀表、工具；檢查設備狀況；等等。 電梯機房管理制度 電梯機房是電梯設備的中心控制部位，是關系到大樓交通順暢及業(yè)主人身安全的重要部位，為管理好電梯機房特制定以下制度： 電梯機房除專業(yè)維修人員、電梯巡檢人員外，其他人員禁止進入機房，如確需進入必須經設施設備維護部主管及電梯管理員許可； 機房門上應有明顯警示牌標明“機房重地，閑人免進”； 機房內對應設備及對應電源開關應有正確標號，容易識別。 各部位的輕便手提式 10 升、推車 式 65～ 100 升的泡沫滅火器，每年由設施設備維護部監(jiān)督各部位更換藥劑一次，其他器材損壞的要及時更換。 職責 項目設施設備維護部負責具體滲漏問題的處理實施。排水管接頭處重新連接； 原因：浴盆安裝方法不正確，造成盆底積水滲漏； 處理方法：浴盆下留檢查口，保證浴盆排水進入下水道； 原因：墻面未做防水層，從墻上滲漏。 墻體 墻體裂縫的處理辦法： 將裂縫周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿成外八字形； 清除槽內雜物，然后充分噴水濕潤； 均勻地涂刷一道素水泥漿； 用 1:3 水泥砂漿填縫、抹平； 墻體飾面修復。抹去磚鏠多余泥漿； 勾縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面； 修補工作完畢后，把飾面表面清掃干凈。 范圍 主要適用于公司所轄物業(yè)的水電維修工作。 適用范圍 柴油發(fā)電機組的操作。每次投入運行均要做好運行記錄。值班人員必須了解故障原因，將故障清除，然后手動復位按鈕； 接地故障：指示及處理程序與過流故障相同； 變壓器溫升故障：指示及處理程序與過流故障相同； 失壓跳閘故障：指示及處理程序與過流故障相同； GC106 低壓配電房設備操作規(guī)程 目的 保證低壓配電房設備操作的安全性和正確性，保障設備完好正常供電。 低壓出線發(fā)生故障掉閘時，應立即與維修班一起查明故障原因，故障排除后方能恢復供電，嚴禁強行送電。 注水 在清洗工作結束后，開閘向水池（箱）注水，以達到標定水位高度。 特約維修服務 由業(yè)主 (住戶 )向管理申報維修項目； 管家服務中心值班人員填寫《服務需求登記表》并填發(fā)《派工單》； 維修班長接到《派工單》后，安排人員進場維修； 維修工帶上《派工單》， 準備好工具上門維修，； 維修過程必須遵守操作規(guī)程，注意安全； 維修完畢，計算出維修材料費和服務費，將金額填寫在《派工單》上，請業(yè)主驗收，對于業(yè)主不滿意之處應盡力改善； 驗收后，請業(yè)主在《派工單》簽署對維修質量和服務態(tài)度的意見，并簽名； 清理現(xiàn)場，將維修中產生的垃圾帶走； 維修工將業(yè)主簽名后的《派工單》返回辦公室后，做好維修記錄； 《派工單》一式三份，維修班、業(yè)主 (住戶 )、管家服務中心收費處各保留一份； 維修人員不得向業(yè)主 收取現(xiàn)金，特約維修費由管家服務中心安排收取。 簽訂責任書后領取《裝飾裝修施工證》、《裝修材料進場卡》和《裝飾裝修施工管理制度》，并辦理施工人員《臨時出入證》，簽領隱蔽工程圖紙。 建筑垃圾清運費：按單位建筑面積收取，裝修施工單位每施工一套房屋，在辦理施工手續(xù)時向管家服務中心以￥ 2 元 /m2 的標準收取。 運輸裝飾材料進入項目，須憑《裝 修材料進場卡》進入，嚴禁任何影響項目統(tǒng)一管理的材料進入項目。若業(yè)主（住戶）需搬運材料或帶施工人員進入項目，必須征得管家服務中心同意并按規(guī)定進行登記后，方可放行。 空調室外主機必須安裝在統(tǒng)一設計的空調機位上，內、外機排水管應接入到位的排水孔內。違者每違規(guī)一處將從押金中扣除￥ 200￥ 500 元，并立即整改。嚴禁施工內容與報批方案不相符，違者每違規(guī)一處將從押金中扣除￥ 100￥ 200 元，并立即補辦手續(xù)。 施工期間，應愛護公共設備設施，損壞照價賠償并恢復。 施工人員應愛護環(huán)境衛(wèi)生，不得隨地吐痰，亂扔煙頭、紙屑等雜物。 對所有違規(guī)違紀行為，裝修管理人員將予以立即處理，按規(guī)定的標準開據(jù)《違規(guī) 處理通知單》，業(yè)主（住戶）和施工單位對處罰不服的，在開據(jù)通知單 48 小時內到管家服務中心進行裁定，對管家服務中心裁定仍不服的移交政府有關部門處理。 七、表格匯總（略） PAGE 36