【正文】 并遵守本辦法對(duì)招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)建筑面積在三萬(wàn)平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積在一萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。綜合分析：在一個(gè)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)，物業(yè)服務(wù)公司將所管物業(yè)項(xiàng)目的樓內(nèi)一樓電梯旁的公共部位約100平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營(yíng)?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為，要求責(zé)任人停止侵害、排除妨害、恢復(fù)原狀。（5）新物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)移交新物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)合同期滿，物業(yè)管理企業(yè)不再續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主會(huì)重新選聘新物業(yè)管理企業(yè)接管的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：（1） 在解除合同3個(gè)月前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時(shí)間以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)，就退出事宜進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15天。（雙告知）第五十六條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。第四十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。第三十三條　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書?！　I(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。（2） 責(zé)任人賠償兒童樂(lè)樂(lè)的損失應(yīng)當(dāng)包括哪幾項(xiàng)？醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)民法通則：案例分析：某小區(qū)李某在小區(qū)行走至門棟時(shí)，突然被樓上扔出來(lái)的煙缸擊傷，李某詢問(wèn)該樓所有業(yè)主，無(wú)人承認(rèn)，無(wú)奈李某找到物業(yè)公司，以物業(yè)公司未盡到管理責(zé)任，要求物業(yè)公司給予經(jīng)濟(jì)賠償問(wèn)李某損失應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？答應(yīng)由小區(qū)居民承擔(dān)，物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)賠償（侵權(quán)法87條公共侵權(quán)）公共侵權(quán)應(yīng)提供損害事實(shí)擊傷以后的損失證據(jù)四、專業(yè)法物業(yè)管理?xiàng)l例1122333445556（黃皮書）第七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；　?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；　?。ㄋ模┌凑諊?guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；　?。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；　?。┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（重點(diǎn)）1綜合分析：王某2000年1月入住某小區(qū)，自入住之日起向物業(yè)公司交納了2000年1月至2001年1月的物業(yè)管理費(fèi)，從2001年2月至今王某以物業(yè)公司服務(wù)不到位為由，拒不交納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司也一直沒(méi)有催收相關(guān)費(fèi)用。合同法：違約行為構(gòu)成要件：要有不履行或不完全履行合同義務(wù)的行為當(dāng)事人的違約行為造成了損害事實(shí)違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系合同法：違約責(zé)任形式繼續(xù)履行合同；支付違約金；賠償損失；定金罰則；其他形式合同法：涉及知識(shí)：物業(yè)公司的管理服務(wù)義務(wù)：第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)，第一時(shí)間制止第一時(shí)間報(bào)告合同法：保管合同：實(shí)踐性合同（簽訂于合同以外還需要交付標(biāo)的物，相對(duì)于諾成性合同（一諾即成））原則上無(wú)償合同（輕過(guò)失免責(zé)）不要式、雙務(wù)合同（雙方互付義務(wù)為雙務(wù)合同，單務(wù)合同僅是一方付出義務(wù)）保管合同僅轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有，而非由保管人取得所有權(quán)或是有權(quán)。主體是指物業(yè)企業(yè)和業(yè)主（所有權(quán)人）主體是指：參與人員客體是指：物、是活動(dòng)物業(yè)管理制度制訂的依法守約原則中的守約指的是什么？依法主要依據(jù)哪些法律、法規(guī)？守約：開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》和業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》依法：遵循《物權(quán)法》、《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市商品住宅維修基金使用辦法》、發(fā)改委《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》、《勞動(dòng)合同法》等法律、法規(guī)。12簡(jiǎn)答職能制的優(yōu)缺點(diǎn)：答：：即能發(fā)揮職能機(jī)構(gòu)專業(yè)管理的作用，又便于領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一指揮。物業(yè)管理企業(yè)不直接對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)，而由物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理在授權(quán)范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)。（業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)是1%）物業(yè)管理的起源和發(fā)展：物業(yè)管理的起源：19世紀(jì)60年代的英國(guó) 發(fā)展：19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國(guó) 中國(guó)物業(yè)管理的起源：1981年3月10日深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)管理行業(yè)的本質(zhì)和特征：公共性和綜合性、廣泛性和差異性、即時(shí)性和無(wú)形性、持續(xù)性和長(zhǎng)期性物業(yè)管理的主體：前期物業(yè)管理的主體是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè) 正常期物業(yè)管理的主體是業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)（執(zhí)行機(jī)構(gòu)）業(yè)主（使用人）物業(yè)服務(wù)企業(yè) 首次業(yè)主大會(huì)具備的條件首位業(yè)主入住滿2年 業(yè)主入住滿50%以上 雙確認(rèn)制度即確認(rèn)前期物業(yè)服務(wù)合同確認(rèn)臨時(shí)管理規(guī)約物業(yè)管理項(xiàng)目管理：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)、技能、方法，使用物業(yè)管理專用技術(shù)裝備，為了使物業(yè)管理項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)合同所要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在限定的環(huán)境、時(shí)間和費(fèi)用等約束條件下，所進(jìn)行的全面的組織、規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)。即目標(biāo)→分解→分解后分析→統(tǒng)計(jì)數(shù)量→各崗所需的素質(zhì)項(xiàng)目管理機(jī)制主要環(huán)節(jié)：計(jì)劃(plan)實(shí)施（do）檢查（check）修正（act）即PDCA環(huán)又叫戴明環(huán)它是由美國(guó)戴明博士發(fā)明的循環(huán)管理機(jī)制11簡(jiǎn)答直線制的優(yōu)缺點(diǎn)：答：特點(diǎn)：項(xiàng)目經(jīng)理親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，只設(shè)職能人員和協(xié)助主管人員。（5）組織有關(guān)人員制定規(guī)章制度和目標(biāo)責(zé)任考核、獎(jiǎng)懲制度。三、持續(xù)改進(jìn)物業(yè)管理制度的完善修訂者⑴加深對(duì)物業(yè)管理制度穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)性的關(guān)系理解⑵建立物業(yè)管理制度修訂程序、公開(kāi)、公平、嚴(yán)肅認(rèn)真。（重點(diǎn)）治安管理處罰法：治安處罰主體的特殊規(guī)定已滿14周歲不滿18周歲（限制行為能力人）的人違反治安管理的從輕（最底線）或者減輕處罰（低于最底線）盲人或者又聾又啞的人違反治安管理的可以從輕減輕或者不予處罰（選擇題）2保安服務(wù)管理?xiàng)l例：自行招用保安員的單位應(yīng)具有法人資格有符合本條例規(guī)定條件的保安員有健全的保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度和保安員管理制度（重點(diǎn)）2保安服務(wù)管理?xiàng)l例：有下列情形之一的不得擔(dān)任保安員曾被收容教育、強(qiáng)行隔離戒毒、勞動(dòng)教養(yǎng)或者3次以上行政拘留的（行政處罰）曾因故意犯罪被刑事處罰的被吊銷保安員證未滿3年的曾兩次被吊銷保安員證的（重點(diǎn)）（重點(diǎn)）2保安服務(wù)管理?xiàng)l例：第20條保安從業(yè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)保安服務(wù)崗位的風(fēng)險(xiǎn)程度為保安員投保意外傷害保險(xiǎn)（重點(diǎn)）2保安服務(wù)管理?xiàng)l例：第25條保安服務(wù)中心形成的監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng)當(dāng)至少留存30日備查（重點(diǎn)）2保安服務(wù)管理?xiàng)l例：為履行保安服務(wù)職責(zé)，保安員可以采取下列措施：查驗(yàn)出入服務(wù)區(qū)域的人員的證件，登記出入的車輛和物品在服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行巡邏、守護(hù)、安全檢查、報(bào)警監(jiān)控在機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭等公共場(chǎng)所對(duì)人員及其所攜帶的物品進(jìn)行安全檢查，維護(hù)公共秩序執(zhí)行武裝守護(hù)押運(yùn)任務(wù)，可以根據(jù)任務(wù)需要設(shè)立臨時(shí)隔離區(qū)，但應(yīng)當(dāng)盡可能減少對(duì)公民正?；顒?dòng)的妨礙。一天晚間，業(yè)主張?jiān)谛^(qū)內(nèi)遛狗，同一小區(qū)業(yè)主劉先生帶著兒童樂(lè)樂(lè)散步，樂(lè)樂(lè)見(jiàn)該狗很可愛(ài)，前去逗她，不慎被狗咬傷送往醫(yī)院治療。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第二十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明?！〉谒氖l　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！　∏翱钜?guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)維修基金明細(xì)賬目，按幢、門、戶建立明細(xì)臺(tái)帳。B物業(yè)檔案資料C物業(yè)管理服務(wù)用房，場(chǎng)地和屬于業(yè)主共同所有的其他財(cái)務(wù)?！　”臼形飿I(yè)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)和外埠來(lái)津從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)管理行政主管部門備案。　　政府有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)，不得亂攤派、亂收費(fèi)。（4） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途應(yīng)受到何種處罰。第六條 天津市國(guó)土資源和房屋管理局指定專門的物業(yè)管理招投標(biāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)為本市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)提供服務(wù)。 （四）重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主大會(huì)決議原件、原物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件； （三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖復(fù)印件； 　?。ㄋ模┦跈?quán)委托書；　　（五）招標(biāo)文件；　　（六）招標(biāo)公告；　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。招投標(biāo)的市場(chǎng)主體：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、其它物業(yè)所有權(quán)人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（重點(diǎn)）物業(yè)管理招投標(biāo)的基本原則：“公開(kāi)”、“公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用”的原則（重點(diǎn)）物業(yè)管理招標(biāo)主體：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、其它物業(yè)所有權(quán)人物業(yè)管理投標(biāo)主體：物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)管理服務(wù)公司招標(biāo)人自行組織招標(biāo)應(yīng)具備的條件（1）擁有相適應(yīng)的專業(yè)人員（2）具有編制招標(biāo)文件的能力（3）具有開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)的能力物業(yè)管理投標(biāo)的條件：（1）具備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)（2）類似項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)（3）項(xiàng)目經(jīng)理的條件（4）具備獨(dú)立法人資格按照物業(yè)的類型、項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施和招標(biāo)主體的不同物業(yè)管理招標(biāo)可以分為哪些類型？（1）按照物業(yè)類型：住宅招標(biāo)；非住宅招標(biāo)。（3）不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。你認(rèn)為這樣的測(cè)算對(duì)嗎？根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成應(yīng)該包括哪幾部分？酬金制必須公布、包干制可公布可不公布成本、稅金、利潤(rùn)工資福利；運(yùn)行維護(hù)；綠化養(yǎng)護(hù)；秩序維護(hù)；清潔衛(wèi)生；辦公費(fèi)用；固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用某大廈總建筑面積5萬(wàn)平方米，地面30層，容積率為5，地下停車庫(kù)三層，大堂出入口為一個(gè)。在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的時(shí)候，A公司認(rèn)為物業(yè)費(fèi)應(yīng)達(dá)到90%，物業(yè)經(jīng)營(yíng)才能維持。請(qǐng)問(wèn)，該物業(yè)費(fèi)公司提出的理由是否合理，并陳述理由。（重點(diǎn)）物業(yè)管理前期介入的作用：完善使用功能設(shè)計(jì)的合理性有助于對(duì)隱蔽工程等施工情況的了解有利于了解物業(yè)情況有利于了解客戶需求為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備（重點(diǎn)）2竣工驗(yàn)收的內(nèi)容（這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗(yàn)收。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。請(qǐng)分析企業(yè)獲得的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是如何體現(xiàn)的。四人手提工具，旁諾無(wú)人似地徑直朝大堂閘門闖去。一、業(yè)主大會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)力和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。三、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推舉`產(chǎn)生。（三）刻制業(yè)主大會(huì)印章。問(wèn)題：這樣的業(yè)主委員會(huì)合法嗎？為什么？（不具代表性、真實(shí)性）不合法，因?yàn)闂l例第11條，已交付使用的新物業(yè)有下列情況之一的應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，（一）業(yè)主入住率達(dá)50%以上；（二）首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)到二年以上。合同訂立的程序 要約、承諾合同的形式：書面、口。某物業(yè)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)主任，因私對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)的情況下，擅自利用自己手中掌握的業(yè)主會(huì)圖章，與另外一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了牧業(yè)管理服務(wù)合同。（五）業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)自行終止。（業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主代表會(huì)：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不足一百人的，可以直接組成業(yè)主會(huì)；一百人以上的，由業(yè)主按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì)。三、業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。保安員要求他們出示裝修出入證，堆放敷衍說(shuō)裝修已經(jīng)搞完，只是來(lái)收一下尾。裝修單位：辦理裝修開(kāi)工手續(xù)、出入證、準(zhǔn)備好消防器材） 物業(yè)裝飾裝修申報(bào)閱讀《協(xié)議》填寫申報(bào)登記，并提交管理單位登記備案；（簽協(xié)議—備齊資料—填寫申報(bào)登記表—登記—辦理開(kāi)工手續(xù)—施工—驗(yàn)收）申報(bào)登記表，確保各項(xiàng)申請(qǐng)明確無(wú)誤； 物業(yè)裝飾裝修驗(yàn)收（按照協(xié)議檢查，對(duì)照方案與實(shí)際比較）物業(yè)管理單位應(yīng)按照《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)照裝修申報(bào)方案和裝飾裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后用簽署書面意見(jiàn)。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期