【正文】 七條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。招投標(biāo)的市場(chǎng)主體：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、其它物業(yè)所有權(quán)人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（重點(diǎn)）物業(yè)管理招投標(biāo)的基本原則：“公開(kāi)”、“公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用”的原則（重點(diǎn)）物業(yè)管理招標(biāo)主體：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、其它物業(yè)所有權(quán)人物業(yè)管理投標(biāo)主體：物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)管理服務(wù)公司招標(biāo)人自行組織招標(biāo)應(yīng)具備的條件（1）擁有相適應(yīng)的專業(yè)人員（2）具有編制招標(biāo)文件的能力（3）具有開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)的能力物業(yè)管理投標(biāo)的條件：（1）具備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)（2）類似項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)（3）項(xiàng)目經(jīng)理的條件（4）具備獨(dú)立法人資格按照物業(yè)的類型、項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施和招標(biāo)主體的不同物業(yè)管理招標(biāo)可以分為哪些類型？（1）按照物業(yè)類型：住宅招標(biāo)；非住宅招標(biāo)。物業(yè)管理投標(biāo)的程序：（重點(diǎn)）（1）獲取招標(biāo)信息（2）項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范（3）投標(biāo)報(bào)名并取得招標(biāo)文件（4）現(xiàn)場(chǎng)勘查（5）投標(biāo)確認(rèn)（24小時(shí)之內(nèi)）（6）準(zhǔn)備投標(biāo)文件（20天）（7）遞送投標(biāo)文件（截止日期之前）（8）參加開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、答辯（9）發(fā)放中標(biāo)通知書（10）簽約并執(zhí)行合同1物業(yè)企業(yè)投標(biāo)的條件：具備獨(dú)立法人資格具備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)類似項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)項(xiàng)目經(jīng)理?xiàng)l件（重點(diǎn)）1物業(yè)管理招標(biāo)的程序：主要工作內(nèi)容確定招標(biāo)方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)企業(yè)范圍（重點(diǎn)）1物業(yè)管理招標(biāo)程序：（1）編制招標(biāo)文件（2）發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書（3）投標(biāo)報(bào)名及發(fā)放招標(biāo)文件（4）組織現(xiàn)場(chǎng)勘察和質(zhì)疑（5）投標(biāo)確認(rèn)（6）投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審（7）接受投標(biāo)文件（8）組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)（9）開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)（10）簽訂合同（重點(diǎn)）14編寫投標(biāo)書最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)（）（1）根據(jù)項(xiàng)目基本情況和特點(diǎn)編寫物業(yè)服務(wù)方案（2）測(cè)算準(zhǔn)確，沒(méi)有漏項(xiàng)，報(bào)價(jià)合理15招標(biāo)人、投標(biāo)人應(yīng)分別向招投標(biāo)服務(wù)中心提供哪些資料？招標(biāo)：物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)備案通知招標(biāo)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（交驗(yàn)原件、留存復(fù)印件）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖（交驗(yàn)原件、留存復(fù)印件）招標(biāo)人授權(quán)委托書（加蓋公章、法人印章）招標(biāo)文件招標(biāo)公告其它材料投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（交驗(yàn)原件、留存復(fù)印件）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書（交驗(yàn)原件、留存復(fù)印件）物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人授權(quán)委托書（加蓋公章、法人印章）其他證明材料16如何辦理物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)備案？招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交以下材料報(bào)天津市國(guó)土資源和房屋管理局備案：（一）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書； （二）招標(biāo)文件； （三）新建項(xiàng)目需提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證和經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖復(fù)印件； （四）重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主大會(huì)決議原件、原物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件； （五）招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提交招標(biāo)代理委托書；（六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料；天津市國(guó)土資源和房屋管理局自受理招標(biāo)備案申請(qǐng)之日起3個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合條件的出具《天津市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)備案通知》 17投標(biāo)文件中技術(shù)部分、商務(wù)部分、資信部分應(yīng)包括哪些內(nèi)容？技術(shù)部分包括：（1） 招標(biāo)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思（2） 主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序（前后呼應(yīng)）（3） 人員的配備、培訓(xùn)與管理（4） 管理指標(biāo)與措施（列表格）（5） 管理制度的制訂（6） 檔案資料的建立與管理（7） 前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（8） 常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（9） 各個(gè)階段工作計(jì)劃（10） 物資裝備（經(jīng)濟(jì)合理）與提供方式（11） 專項(xiàng)服務(wù)說(shuō)明投標(biāo)人將轉(zhuǎn)向服務(wù)委托專業(yè)公司承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行說(shuō)明商務(wù)標(biāo)書：（1） 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)依據(jù)（2） 收費(fèi)方式（3） 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（4） 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算（5） 測(cè)算說(shuō)明（6） 多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)資信標(biāo)書（1） 投標(biāo)函（2） 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)復(fù)印件（3） 法人代表授權(quán)書（4） 公司介紹（管理理念、特色、優(yōu)勢(shì)）（5） 公司物業(yè)管理業(yè)績(jī)（管理類型、榮譽(yù)稱號(hào)等）（6） 項(xiàng)目經(jīng)理簡(jiǎn)介18物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中的禁止行為：招標(biāo)人：（1）不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。（3）不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。你認(rèn)為這樣的測(cè)算對(duì)嗎？根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成應(yīng)該包括哪幾部分？酬金制必須公布、包干制可公布可不公布成本、稅金、利潤(rùn)工資福利；運(yùn)行維護(hù)；綠化養(yǎng)護(hù)；秩序維護(hù)；清潔衛(wèi)生；辦公費(fèi)用；固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用某大廈總建筑面積5萬(wàn)平方米，地面30層，容積率為5，地下停車庫(kù)三層，大堂出入口為一個(gè)。保安人員工資為1500元/人、清潔工為1200元/人。在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的時(shí)候，A公司認(rèn)為物業(yè)費(fèi)應(yīng)達(dá)到90%，物業(yè)經(jīng)營(yíng)才能維持。6元/月。請(qǐng)問(wèn)，該物業(yè)費(fèi)公司提出的理由是否合理，并陳述理由。附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料）接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮那些因素？（主體結(jié)構(gòu)安全、滿足使用功能）物業(yè)的管理驗(yàn)收稱為再驗(yàn)收主要體現(xiàn)在那些方面？（一是滿足日后正常使用驗(yàn)收。（重點(diǎn)）物業(yè)管理前期介入的作用：完善使用功能設(shè)計(jì)的合理性有助于對(duì)隱蔽工程等施工情況的了解有利于了解物業(yè)情況有利于了解客戶需求為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備（重點(diǎn)）2竣工驗(yàn)收的內(nèi)容（這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗(yàn)收。必要時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。（重點(diǎn)）綜合分析：某物業(yè)項(xiàng)目位于奧西的一個(gè)沿海城市，總建筑面積達(dá)40余萬(wàn)m2，屬多層、中高層住宅物業(yè)，項(xiàng)目分三期建設(shè)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目。請(qǐng)分析企業(yè)獲得的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是如何體現(xiàn)的。若發(fā)生歧義、無(wú)法統(tǒng)一意見(jiàn)或業(yè)主拒不接受情況的，應(yīng)報(bào)請(qǐng)城市管理有關(guān)行政部門處理，并將檢查記錄存檔。四人手提工具，旁諾無(wú)人似地徑直朝大堂閘門闖去。這四人見(jiàn)保安員不放行，便破口大罵，說(shuō)是樓上住戶請(qǐng)他們來(lái)的，若不方放行就強(qiáng)行沖上去。一、業(yè)主大會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)力和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)到條件：業(yè)主入住率達(dá)50%以上；首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)到二年以上。三、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的辦事機(jī)構(gòu)（執(zhí)行機(jī)構(gòu)）。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推舉`產(chǎn)生。三十五人1業(yè)主會(huì)備案（雙備案）：業(yè)主會(huì)備案：（一）國(guó)務(wù)院條例提出的雙備案制度—向物業(yè)所在地區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。（三）刻制業(yè)主大會(huì)印章。12業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的提?。簩?shí)收物業(yè)費(fèi)的1%1業(yè)主委員會(huì)成員每屆任期三年，可以連選連任，業(yè)主代表任期三年，可以連選連任。問(wèn)題：這樣的業(yè)主委員會(huì)合法嗎？為什么？（不具代表性、真實(shí)性）不合法，因?yàn)闂l例第11條，已交付使用的新物業(yè)有下列情況之一的應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，（一）業(yè)主入住率達(dá)50%以上；（二）首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)到二年以上。請(qǐng)你分析一下業(yè)主委員會(huì)主任有權(quán)聘請(qǐng)物業(yè)公司嗎？這家物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)備強(qiáng)行接管小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合法嗎？為什么？無(wú)權(quán)，業(yè)委會(huì)委員只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。合同訂立的程序 要約、承諾合同的形式：書面、口。十、合同和有關(guān)協(xié)議的簽訂合同法第12條：第十二條　合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭(zhēng)議的方法。某物業(yè)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)主任，因私對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)的情況下，擅自利用自己手中掌握的業(yè)主會(huì)圖章，與另外一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了牧業(yè)管理服務(wù)合同。（一）起草本屆業(yè)主委員會(huì)工作情況的報(bào)告；　?。ǘ┐_定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；　?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；　?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)成員候選人的基本情況和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)具的交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示；　?。ㄎ澹┳龊谜匍_(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。（五）業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)自行終止。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。（業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)的組成:業(yè)主委員會(huì)成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主代表會(huì)：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不足一百人的，可以直接組成業(yè)主會(huì)；一百人以上的，由業(yè)主按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì)。業(yè)主大會(huì)征求意見(jiàn)的形式：一、集體討論的形式。三、業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。問(wèn)題：業(yè)主請(qǐng)來(lái)的裝修人員要強(qiáng)行闖入怎么辦。保安員要求他們出示裝修出入證，堆放敷衍說(shuō)裝修已經(jīng)搞完，只是來(lái)收一下尾。維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)整體環(huán)境統(tǒng)一，確保房屋本體安全，必須加強(qiáng)對(duì)物業(yè)裝飾裝修的管理。裝修單位：辦理裝修開(kāi)工手續(xù)、出入證、準(zhǔn)備好消防器材） 物業(yè)裝飾裝修申報(bào)閱讀《協(xié)議》填寫申報(bào)登記，并提交管理單位登記備案；（簽協(xié)議—備齊資料—填寫申報(bào)登記表—登記—辦理開(kāi)工手續(xù)—施工—驗(yàn)收）申報(bào)登記表，確保各項(xiàng)申請(qǐng)明確無(wú)誤； 物業(yè)裝飾裝修驗(yàn)收（按照協(xié)議檢查，對(duì)照方案與實(shí)際比較）物業(yè)管理單位應(yīng)按照《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)照裝修申報(bào)方案和裝飾裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后用簽署書面意見(jiàn)。建設(shè)單位為把這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)好，在項(xiàng)目的立項(xiàng)階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)該項(xiàng)目物業(yè)管理的早期介入工作。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。（重點(diǎn)）2辦理物業(yè)交接手續(xù)：管驗(yàn)收協(xié)議簽訂后十日內(nèi)，與建設(shè)單位辦理交接手續(xù)，接收物業(yè)管理用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。）（重點(diǎn)）2接管驗(yàn)收的原則(認(rèn)真負(fù)責(zé)、嚴(yán)格驗(yàn)收、明確責(zé)任、保證安全；用制度來(lái)保證接管驗(yàn)收的規(guī)范性，依法接管；整體把握與細(xì)致入微相結(jié)合)2物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收概述：目的履行相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定義務(wù)代表全體業(yè)主驗(yàn)收共有財(cái)產(chǎn)確保物業(yè)交付工作順利進(jìn)行為日后的物業(yè)服務(wù)做好準(zhǔn)備確定使用功能、施工質(zhì)量等遺留問(wèn)題的解決責(zé)任及方案（重點(diǎn)）2物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收概述：含義前略~~對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗(yàn)（重點(diǎn)）25竣工工程的“五通一平”指的是什么？（路、水、電、信、暖，場(chǎng)地平整）2接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理：遺留問(wèn)題的解決對(duì)資料遺留問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同交接人聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。四是五是）接管驗(yàn)收的目的是什么？（明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利，劃清管理界面；為了滿足接管項(xiàng)目的日后正常使用與維修；代表全體業(yè)主驗(yàn)收共有財(cái)產(chǎn)；確保業(yè)主入住工作順利進(jìn)行；為日后管理做好鋪墊；減少房屋質(zhì)量等相關(guān)問(wèn)題）接管驗(yàn)收應(yīng)具備那些條件？（建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；供電、采暖、給排水、衛(wèi)生和道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；房屋幢、戶編號(hào)也經(jīng)有關(guān)部門確定；電梯取得準(zhǔn)用證、二次供水和消防設(shè)施取得合格證書）物業(yè)接管驗(yàn)收的產(chǎn)權(quán)資料包括什么？（一是用地批準(zhǔn)資料二是用水電氣批文三是項(xiàng)目準(zhǔn)資料四施工許可證）1物業(yè)的接管驗(yàn)收除對(duì)房屋本體驗(yàn)收外還包括那些方面的驗(yàn)收？（基礎(chǔ)資料、公共配套設(shè)施設(shè)備資料—小區(qū)觀景、道路、廣告牌、水電路、管道）1接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的問(wèn)題（工作態(tài)度認(rèn)真負(fù)責(zé)驗(yàn)收人員業(yè)務(wù)熟練，素質(zhì)良好保護(hù)業(yè)主的利益發(fā)現(xiàn)問(wèn)題明確記錄在案）1房屋本體驗(yàn)收中應(yīng)驗(yàn)收的項(xiàng)目包括哪些（房屋部位，房屋設(shè)施設(shè)備）1房屋本體驗(yàn)收時(shí)依據(jù)的國(guó)家規(guī)范有哪些P21（建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》現(xiàn)行的施工、安裝技術(shù)規(guī)范，驗(yàn)收規(guī)范設(shè)備使用說(shuō)明書、設(shè)計(jì)資料和技術(shù)參數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋質(zhì)量的一般要求的性能1物業(yè)管理的早期介入及早期介入的作用：P2定義（優(yōu)化設(shè)計(jì)，提高工程質(zhì)量，了解物業(yè)情況，為前期物管準(zhǔn)備，提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益）1物業(yè)管理早期介入分為哪幾個(gè)階段（物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究，規(guī)劃設(shè)計(jì)，