【正文】 嚴(yán)格的管理確保工程質(zhì)量，為廣大消費(fèi)者提供高品質(zhì)高質(zhì)量住房，為城市建設(shè)增光添彩。目 錄第一章 總 論 1第一節(jié) 項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 1第二節(jié) 可行性研究編制單位及依據(jù) 1第三節(jié) 項(xiàng)目單位概況 2第四節(jié) 項(xiàng)目概況 4第五節(jié) 問(wèn)題與建議 8第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 9第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景 9第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 10第三章 市場(chǎng)分析與發(fā)展?fàn)顩r 12第一節(jié) 市場(chǎng)分析 12第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展?fàn)顩r 12第四章 建設(shè)規(guī)模與技術(shù)方案 15第五章 選址方案 17第六章 節(jié)能節(jié)水措施 19第一節(jié) 節(jié)能措施 19第二節(jié) 節(jié)水措施 21第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 23第一節(jié) 環(huán)境條件調(diào)查 23第二節(jié) 施工期環(huán)境影響分析 23第三節(jié) 項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析 25第四節(jié) 公眾參與 26第八章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 27第一節(jié) 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 27第二節(jié) 消防設(shè)施 28第九章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 29第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 33第十一章 投資估算及資金籌措 34第一節(jié) 概算依據(jù)與說(shuō)明 34第二節(jié) 投資估算 35第三節(jié) 資金籌措及分年投資計(jì)劃 36第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 37第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià) 39第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 42第十五章 研究結(jié)論與建議 44第十六章 附圖、附表 46第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位一、項(xiàng)目名稱(chēng)某某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目二、建設(shè)單位 某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司三、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姓 名： 聯(lián)系電話(huà)：郵 編：四、擬建地址某市以北，財(cái)干路以南，衛(wèi)育路以東 第二節(jié) 可行性研究編制單位及依據(jù)一、編制單位編制單位名稱(chēng)： 工程咨詢(xún)資格證書(shū)編號(hào)：資質(zhì)等級(jí)： 發(fā)證機(jī)關(guān)： 法定代表人： 二、編制依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)資料集》國(guó)家及山東省有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB 5018093）建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料《山東省經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》某市城城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（2006—2010年）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范《某市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》某市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料其他有關(guān)依據(jù)資料第三節(jié) 項(xiàng)目單位概況某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，成立于1998年7月，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為三級(jí)。第四節(jié) 項(xiàng)目概況一. 擬建地點(diǎn)擬建于某市以北，財(cái)干路以南，衛(wèi)育路以東。－。傾向NW，傾角4060度。聊城將成為中國(guó)東部地區(qū)最大的能源基地之一。 ，資金全部由政府解決。要害就在于，長(zhǎng)期以來(lái)我們把房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，放在了超過(guò)民生的頭等位置。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、是社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)的需要經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)在房改過(guò)程中為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、由政府推出的新型房產(chǎn)種類(lèi)，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品房。因此，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有著極其重要的意義，是解決“民生問(wèn)題”的主要內(nèi)容之一，大力提倡和發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)是完全必要和可行的。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東至光岳路，西到昌潤(rùn)路，南至湖南路，北至建設(shè)路內(nèi)的房?jī)r(jià)都在3000元以上，特別是環(huán)城湖周?chē)姆績(jī)r(jià)達(dá)到了40005000元，甚至更高，某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)平均也在2500元多，很多工薪階層的人們對(duì)購(gòu)房失去希望，開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房不僅可以在一定程度上影響某市的房?jī)r(jià)，而且對(duì)于解決困難群眾和中低收入人群的住房問(wèn)題起到了積極的推動(dòng)作用，是關(guān)系民生的大事，對(duì)促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會(huì)有著深遠(yuǎn)的意義，同時(shí)在一定程度上解決了政府的后顧之憂(yōu)。 2005年1月8月，居江蘇、廣東、浙江、上海、北京之后位列全國(guó)第六位。 二、聊城經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展?fàn)顩r某市在經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)和投入比較少，但是經(jīng)濟(jì)適用房制度正在加快推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)適用房投資增長(zhǎng)較快，在山東省還處于一個(gè)起步階段，相對(duì)于其他省份處于比較落后的位置。二．技術(shù)方案1. 技術(shù)設(shè)備條件1) 室外：采用普通外墻涂料，局部面磚裝飾。：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。 第五章 選址方案某某項(xiàng)目的建設(shè)本著節(jié)約用地，不占耕地，減少拆遷移民，有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行，有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，通過(guò)收集資料、走訪(fǎng)調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)。特別是衛(wèi)育路、財(cái)干路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天某市的一塊黃金地段開(kāi)發(fā)熱土。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。35%的綠化率保證了周?chē)己玫沫h(huán)境，建成后注重人文環(huán)境建設(shè)，污染較少。施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車(chē)輛沖洗水。環(huán)境治理措施本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生的影響較輕，主要治理措施如下：生活污水：采用化糞池對(duì)污水進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后直接排入市政下水道。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，可能造成對(duì)人身的危害。2．調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)涝O(shè)施狀況調(diào)查場(chǎng)址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊(duì)與場(chǎng)址的距離等，確定項(xiàng)目對(duì)公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。2. 物資準(zhǔn)備3. 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備：現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線(xiàn)并檢驗(yàn)。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開(kāi)發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。5. 培訓(xùn)種類(lèi)主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請(qǐng)或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類(lèi)別主要有：公司理念推廣、自我開(kāi)發(fā)、管理研修、專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練等。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門(mén)申報(bào)積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排表序號(hào)分項(xiàng)目?jī)?nèi)容起始時(shí)間結(jié)束時(shí)間備注1前期手續(xù)辦理、施工圖設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘探等前期工作2008年7月2008年9月項(xiàng)目總體策劃2樁基施工、主體工程招標(biāo)、安裝工程招標(biāo)2008年10月2008年12月3建筑安裝工程施工2009年1月2009年12月4內(nèi)部裝飾施工、設(shè)備安裝施工2010年1月20010年7月5室外配套施工2010年8月2010年10月6系統(tǒng)調(diào)試、試運(yùn)行、辦理驗(yàn)收手續(xù)、迎接驗(yàn)收2010年11月2010年12月第十一章 投資估算及資金籌措第一節(jié) 概算依據(jù)與說(shuō)明一、編制依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；山東省建筑工程消耗量定額；山東省安裝工程消耗量定額；聊城地區(qū)材料價(jià)格；當(dāng)?shù)仡?lèi)似工程的造價(jià)；現(xiàn)行投資概算的有關(guān)規(guī)定；《山東省城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理辦法》。分年資金投入計(jì)劃表單位：萬(wàn)元名 稱(chēng)人民幣2008年2009年2010年小計(jì)分年計(jì)劃（%）40%40%20%100%建設(shè)投資 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，該項(xiàng)目主要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)效益分析。這幾年，某市的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了跳躍性發(fā)展，各個(gè)城區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也是飛速提高，在這樣的背景下，更多的中低收入住房困難房戶(hù)面臨著巨大的購(gòu)房壓力。五是加快城市建設(shè)與發(fā)展，為緩解房屋拆遷矛盾開(kāi)辟了新途徑。但考慮到該小區(qū)周?chē)慕煌l件較好，建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿(mǎn)足需求。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。這樣極可能避免不必要因素的影響。從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)，某某建成后，可提供住宅1020套，將切實(shí)解決某市中低收入居民的生活及住房問(wèn)題。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 （5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)，該開(kāi)發(fā)過(guò)程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀(guān)，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無(wú)疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化聊城是的市容市貌，改善環(huán)境帶來(lái)較大的影響。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。二．投資風(fēng)險(xiǎn)的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類(lèi)：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。某某小區(qū)的建設(shè)不僅僅是解決了當(dāng)?shù)鼐用竦淖》繂?wèn)題，而且更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境，解決人們對(duì)住房、環(huán)境等的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善。在某市市政府、房改辦及相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和規(guī)劃指導(dǎo)下，某市安居中心肩負(fù)著為民辦實(shí)事的歷史使命悄然登場(chǎng)，首個(gè)打造某市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。根據(jù)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，并結(jié)合本工程經(jīng)濟(jì)適用房的特點(diǎn)，根據(jù)山東省經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，本小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)外銷(xiāo)售的平均售價(jià)預(yù)測(cè)為每1400元/平方米，銷(xiāo)售總收入8400萬(wàn)元（按全部售出測(cè)算）。工程費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)和設(shè)備購(gòu)置安裝工程費(fèi)。不同類(lèi)別的職員積分要求有所不同。使職員有時(shí)間、精力來(lái)總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時(shí)進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運(yùn)作特點(diǎn)。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識(shí)、公司理念等），對(duì)職員進(jìn)行