【正文】 ...............................................................49第九章 項目實施規(guī)劃 ..........................................................................51 項目實施進(jìn)度 ...............................................................................51 項目實施管理 ...............................................................................52福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告 III第十章 項目招標(biāo) ..................................................................................54 工程招標(biāo) .....................................................................................54 招標(biāo)方式 .....................................................................................56第十一章 投資估算與資金籌措 ..........................................................58 投資估算 .....................................................................................58 資金籌措 .....................................................................................61第十二章 財務(wù)評價 ..............................................................................62 編制說明 .....................................................................................62 經(jīng)營收入估算 .............................................................................63 成本費用估算 .............................................................................64 銷售稅金和利潤測算 .................................................................64 現(xiàn)金流量分析 .............................................................................65 項目效益分析 .............................................................................65 盈虧平衡分析 .............................................................................65 敏感性分析 .................................................................................66 財務(wù)評價結(jié)論 .............................................................................67第十三章 社會效益分析 ......................................................................68 社會影響分析 .............................................................................68 項目所在地區(qū)與適性分析 .........................................................69 社會風(fēng)險及對策分析 .................................................................70結(jié) 論 ......................................................................................................71福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告 1第一章 總 論 項目基本情況 項目名稱福田大廈建設(shè)項目 項目負(fù)責(zé)單位概況單位名稱：于都縣福興房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司項目負(fù)責(zé)人： 聯(lián)系電話： 項目擬建地點江西省于都縣城老城區(qū)西部。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。另外，隨著中國加入世界貿(mào)易組織、舉辦奧林匹克運動、世博會以及國內(nèi)外各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動的進(jìn)一步擴(kuò)展，中國各地區(qū)之間與世界各國的各種交往活動日趨增多，這使高檔辦公樓、商務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告 6高檔商住用房的開發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了越來越多的資金加入。加快縣城區(qū)建設(shè)是實現(xiàn)于都縣農(nóng)村工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的重要途徑，是有效吸納農(nóng)村剩余勞動力，分流城市就業(yè)壓力，增加農(nóng)民收入，帶動農(nóng)村投資，啟動農(nóng)村市場，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略。必須置身于城鎮(zhèn)群中尋求發(fā)展空間。于都，這座有著“六縣之母”之稱的縣級城市，在其經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)市場也被日漸看好。近年來，隨著江西省以及贛州市對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度的加大，于都縣城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。③于都縣人口分布以縣城區(qū)最為稠密，且購買力較強(qiáng)；縣城區(qū)外次之，購買力亦相對不如；限于于都縣交通狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，購房選擇區(qū)域性特征較明顯。（3）市場競爭環(huán)境分析比較地域和規(guī)模，福田大廈是于都縣城區(qū)規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競爭較小。 自然環(huán)境資源概況（1）地理位置于都縣位于江西省南部，東經(jīng) 115176。53〞。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布，2022 年 8 月 1 日實施的國家標(biāo)準(zhǔn)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》 （GB18306—2022） ，江西省于都縣地震動峰值加速度為 （相當(dāng)于原地震烈度小于 VI 度） ，工程建筑考慮抗震按 VI 度設(shè)防，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，一般無地震、崩塌、泥石流等不良工程地質(zhì)現(xiàn)象。福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告18第五章 項目建設(shè)方案 建設(shè)方案和建設(shè)規(guī)模項目建成后，可建設(shè)成為于都縣的休閑消費中心和標(biāo)志性建筑；項目擬建設(shè)地下停車場、大型商業(yè)中心、辦公樓、酒店、高檔住宅區(qū)等主體工程，配套建設(shè)供配電工程、供水與排污工程、環(huán)保與安全工程和其它等輔助工程。（5）居住區(qū)綠化包括公共綠地、宅旁綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點、線、面、空間的多維視覺效果。這種綠色空間的存在，實際上是目前生態(tài)空間的一種表現(xiàn)形式。（2）形象定位福田大廈從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，建議首先將項目重新包裝定位，通過對于都縣房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項目詳細(xì)分析得出，本項目形象定位為：于都縣城內(nèi)商務(wù)區(qū)標(biāo)志性建筑。（5）經(jīng)營定位根據(jù)上述市場定位可以看出，本項目在區(qū)域范圍內(nèi)處于龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。在用地范圍內(nèi)全面綜合考慮了布置建筑、道路、廣場、公園、綠地、水體、景點等內(nèi)容。單體建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格，簡介，明快，線條流暢，風(fēng)格清新，形成具有韻律感的藝術(shù)效果，形成沿街主干道景觀。合理利用高差，將高差化整為零，分別形成立體景觀。小區(qū)下的商業(yè)空間沿城市道路展開，規(guī)劃 3 個商業(yè)廣場，其中兩個供商家舉行活動使用；另外一個利用原有的古樹，作為一個休息廣場，供行人休息的空間，利于人們形成不同的空間體驗。（2）設(shè)計內(nèi)容本工程建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計的安全等級為二級，結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告29為 50 年。地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為丙級，根據(jù)地堪報告，擬分別采用鋼筋砼獨立基礎(chǔ)、磚砌剛性條形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)。④小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) CCTV 保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。⑤一般照明配電線路采用導(dǎo)線 BV450/750V，應(yīng)急照明配電線路采用耐火導(dǎo)線 NHBV450/750V。沖洗道路、場地用水按 10L/ 計。福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告34（4）排水系統(tǒng)室內(nèi)生活污水排水：地上一層以上生活污水，采用伸頂通氣管的單立管排水方式，排出室外，生活污水須經(jīng)化糞池處理后排入市政排水系統(tǒng)。按中危險Ⅱ級設(shè)計自動噴淋滅火系統(tǒng)。表 52 主要建（構(gòu)）筑物建筑面積一覽表序號建筑名稱基底面積計容積率建筑面積地上總建筑面積地下建筑面積建筑層數(shù)建筑高度 備注1 酒店 3276 42324 42424 13677 27（2） 1002 A 區(qū)商業(yè) 17180 17280 3（2） 3 1住宅 3480 3770 16（2） 4 2住宅 4140 4485 16（2） 5 3住宅59605250 5625 18（2） 6 B 區(qū)商業(yè) 18719 18819 3（2） 7 4住宅 9720 9720 31（2） 8 5住宅 9720 9720 31（2） 9 6住宅 5400 5700 22（2） 10 7住宅64735040 53203129022（2） 11 配套用地 80012 合計 15709 121773 122863 44967福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告38第六章 環(huán)境保護(hù) 采用的環(huán)境保護(hù)法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)（1）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（）；（2）《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》（）；（3）《中華人民共和國大氣污染防治法》（）；（4）《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（）；（5）《中華人民共和國水污染防治法》（）；（6）《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》（）；（7）《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》（）；（8）《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》（）； （9）《建設(shè)項目環(huán)境影響評價分類管理名錄》（）；（10）《國務(wù)院關(guān)于落實科學(xué)發(fā)展觀加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)的決定》（）；（11）《環(huán)境影響評價公眾參與暫行辦法》（環(huán)發(fā)〔2022〕28號）；（12）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）；（13）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB38382022）；（14）《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T1484893）；（15）《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—2022）；（16）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB162971996）；（17）《危險廢物鑒別標(biāo)準(zhǔn)》（GB5085（5）生活垃圾均袋裝收集集中處理，一律不設(shè)垃圾道。施工期建筑垃圾主要為混凝土碎塊、廢棄鋼筋、廢油漆、廢涂料、廢棄瓷磚、廢棄大理石塊、廢棄建筑包裝材料等。（5）大氣環(huán)境影響施工期間的大氣環(huán)境影響主要是施工過程中產(chǎn)生的施工地面揚(yáng)塵和施工機(jī)械設(shè)備排放的尾氣。③包裝材料，瓶、罐、盒類等遺棄物。因此要做好污水的處理工作。（2）施工場地車輛的進(jìn)出攜帶泥土抖落在道路上，施工現(xiàn)場裸露的土堆，地表，在遇風(fēng)吹揚(yáng)和遇雨的情況下，將造成泥塵污染。福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告45 能源消耗本項目主要能源消耗見表 71。（5）住宅間的公共照明應(yīng)使用聲控開關(guān)或延時開關(guān)。屋面：采用 40 厚聚苯板或 30 厚擠塑板或聚苯顆粒做保溫隔熱層。地表材料的顏色和紋理決定其反射性能，顏色越深，外表越粗糙，反射性能越差。（6）在變電所采用低壓無功功率自動補(bǔ)償，使 10KV 高壓側(cè)功率因數(shù)達(dá)到 以上，減少 10kV 電纜傳輸能量的損耗。（4）加強(qiáng)科技節(jié)水，推廣節(jié)水器具。堅持以防為主、消防結(jié)合。 設(shè)計的主要依據(jù)（1）國家勞動與社會保障部《勞動法》；（2）國家安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局關(guān)于危險化學(xué)品管理有關(guān)政策、法規(guī)及條例；（3）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》；（4）《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)防塵、防毒工作決定》。（5）采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，按用水種類不同分設(shè)水表。（2）加強(qiáng)法制建設(shè)，嚴(yán)格依法行政。這樣可以減少熱量的反射，達(dá)到降溫的目的。（2）采用節(jié)能建筑體型系數(shù)和窗墻比，加強(qiáng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫、福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告47隔熱，建筑物外圍護(hù)墻采用保溫砂漿、塑鋼窗，屋頂采用保溫隔熱構(gòu)造。 建筑節(jié)能措施（1）建筑總平面布置利于通風(fēng)、采光，避免東西向大量開窗。 設(shè)備節(jié)能措施該項目所選小區(qū)公共設(shè)施均為低耗能的節(jié)能型設(shè)備，可以節(jié)約大量電能。為減少施工期間運輸車輛的喇叭聲、發(fā)動機(jī)聲、混凝土攪拌機(jī)聲及打樁機(jī)聲等噪聲對周圍居民的影響，