【正文】 18% 20套 9% 20套 9% 4套 4套 110平方米 4套 4套 2套 2套 總計(jì) 220套第三部份 銷(xiāo)售篇通過(guò)我們對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目各項(xiàng)情況進(jìn)行的細(xì)致深入的調(diào)查，以及我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的研究和分析，本著滿足消費(fèi)者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特?cái)M定如下銷(xiāo)售計(jì)劃：一、 總體銷(xiāo)售策略通過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究和分析，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的具體操作情況，為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取最后的成功，我們建議采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略，努力做好造勢(shì)工作。E、現(xiàn)場(chǎng)做好接待工作，如訂單、銷(xiāo)售資料、各種宣傳道具等，并對(duì)已訂房客戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)。五、 售準(zhǔn)備工作現(xiàn)場(chǎng)建議：A、售樓處售樓處是銷(xiāo)售的主要場(chǎng)地，好的售樓處不僅能反映發(fā)展商實(shí)力，更能吸引客戶。二、 本案推廣的總體策略盡管我們從各方面努力，目的是要給客戶一個(gè)品質(zhì)高檔的小套型，但在本案的推廣上，仍然應(yīng)走質(zhì)優(yōu)價(jià)惠的路線，從而造成客戶的一定的心理差距，促使客戶盡快地下定決心，完成購(gòu)買(mǎi)行為。C、 物超所值極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，超值的品質(zhì)是本案另一個(gè)突出的賣(mài)點(diǎn)。七 、立體化市場(chǎng)推廣建議A、廣告目標(biāo)市場(chǎng)策略：針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，依據(jù)其不同的生活習(xí)慣和工作環(huán)境及個(gè)性特點(diǎn)等，我們特制定了不同的廣告訴求點(diǎn)和廣告的表現(xiàn)形式，力求在目標(biāo)市場(chǎng)上更全面的傳遞廣告信息。C、廣告心理策略即針對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心理，采取的廣告運(yùn)動(dòng)。對(duì)于中介機(jī)構(gòu)的褒獎(jiǎng)貶斥，如果我們依舊局限在膚淺的層面上，那么對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展而言，無(wú)疑是莫大的傷害……真正實(shí)現(xiàn)了持續(xù)熱銷(xiāo)和持續(xù)高溫效應(yīng)，其銷(xiāo)售速度和成交率在深圳眾多的樓盤(pán)中也名列前矛。也就是說(shuō)，擁有好的地段就能取得好的收益，樓盤(pán)就能暢銷(xiāo)。然而，“至祥”的市場(chǎng)中心、策劃中心通過(guò)不斷的實(shí)地考查，結(jié)合地域分析（交通路線，區(qū)域特征，發(fā)展規(guī)劃等），找到了“紅樹(shù)林海景”、“安拖山景”、“竹子林地鐵口”等一系列現(xiàn)在已有或?qū)?lái)會(huì)有的地段價(jià)值，并把這部分價(jià)值合理的嫁接到項(xiàng)目中去——2，“至祥”經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的研究論證，最終將東方銀座定位為：高端人群休閑娛樂(lè)的商務(wù)場(chǎng)所?！吧探珉s志前言有一句話：關(guān)心財(cái)富，關(guān)心創(chuàng)造財(cái)富的一批創(chuàng)造者?！拔覀兪怯眯脑谙?，用心在做。至祥在東方銀座項(xiàng)目中所使用的操盤(pán)手法保持了原來(lái)的“短、頻、快”戰(zhàn)術(shù)特點(diǎn)。另外，考慮到售樓員面對(duì)將會(huì)是６００位頂級(jí)人士，個(gè)人素質(zhì)非常高?！。ㄟ@一投資模式在深圳并不是首例，“丹鳳白露”項(xiàng)目中也曾運(yùn)用，但由于地理位置和檔次不高的客觀因素的制約，沒(méi)有掀起多大波瀾。【綜述】在現(xiàn)今市場(chǎng)及消費(fèi)者的心智均已十分成熟的環(huán)境下，一個(gè)樓盤(pán)的熱銷(xiāo)，絕不可能會(huì)有“偶然”的存在，它涉及許多復(fù)雜的方面?！疽辍恐袊?guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨著歷史的演進(jìn)而日趨成熟與完善，形成了一個(gè)由規(guī)劃，設(shè)計(jì)，策劃，建筑，銷(xiāo)售，物業(yè)管理等環(huán)節(jié)組成的龐大的產(chǎn)業(yè)鏈條，環(huán)環(huán)相扣、缺一不可。在深圳，發(fā)展商與服務(wù)商，逐漸尤其是策劃代理商之間，經(jīng)過(guò)近二十年的磨合，其相互之間的依賴關(guān)系也更加緊密，給全國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)提供了一個(gè)參照學(xué)習(xí)的樣板。從宏觀角度看，發(fā)展商（廣深）、設(shè)計(jì)單位（PRL）、中介機(jī)構(gòu)（至祥）、物業(yè)管理單位（瑞雅國(guó)際）的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手是東方銀座能創(chuàng)造這種價(jià)值基礎(chǔ)。面對(duì)業(yè)界的質(zhì)疑，為了把顧客的投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，讓消費(fèi)者更加堅(jiān)信東方銀座無(wú)可比擬的投資價(jià)值?！跆岣呶飿I(yè)管理水平：邀請(qǐng)世界著名的瑞雅國(guó)際參與項(xiàng)目物業(yè)管理。一個(gè)負(fù)責(zé)講解，一個(gè)負(fù)責(zé)接待，這樣既發(fā)揮了各自特長(zhǎng)，避免了單兵作戰(zhàn)的劣勢(shì)，又體現(xiàn)了對(duì)顧客的重視程度，讓顧客在服務(wù)中感受五星級(jí)酒店的奢華和細(xì)致。擔(dān)綱東方銀座項(xiàng)目銷(xiāo)售的售樓員基本上要達(dá)到：大專以上學(xué)歷，從業(yè)２年以上；在以前銷(xiāo)售的樓盤(pán)中的表現(xiàn)不俗，且必須是通過(guò)上崗考核的“鉆石級(jí)”的售樓員。策劃方“至祥”決定集中選擇《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》和深圳電視臺(tái)為廣告媒體。第三空間概念提出后，在業(yè)界立即形成了強(qiáng)烈反響，深圳特區(qū)報(bào)也以大篇幅文章闡述了第三空間概念。“我是一個(gè)喜歡思考的人，我認(rèn)為思考的力量無(wú)窮大。不僅能準(zhǔn)確的傳達(dá)產(chǎn)品信息，形成社會(huì)熱點(diǎn)，更能給讓消費(fèi)者在概念的牽引下主動(dòng)選擇產(chǎn)品。通過(guò)全面的市場(chǎng)調(diào)研，“至祥”市場(chǎng)中心認(rèn)為，深圳經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，現(xiàn)在存在相當(dāng)數(shù)量有思想、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的財(cái)富階層——他們是支撐項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)；通過(guò)個(gè)性化的市場(chǎng)調(diào)研（目標(biāo)客戶調(diào)研，對(duì)話式調(diào)研等），他們進(jìn)一步明確：這群財(cái)富階層集中在30歲—40歲，而且他們很多處于健康的亞狀態(tài)，精神的亞狀態(tài)，生理、心理的亞狀態(tài)。北京的SOHO現(xiàn)代城找到了一批事業(yè)有成，頗具個(gè)性和現(xiàn)代氣息的“雅皮士”，他們追求高層次與現(xiàn)代化的生活，于是定位為“智能社區(qū)”——如此優(yōu)越的地理位置當(dāng)然寸土寸金。1，鑒于此地段的特殊性和