小戶型樓盤營銷策劃方案(文件)
【正文】 市場中心、策劃中心通過不斷的實地考查，結(jié)合地域分析（交通路線，區(qū)域特征，發(fā)展規(guī)劃等），找到了“紅樹林海景”、“安拖山景”、“竹子林地鐵口”等一系列現(xiàn)在已有或?qū)頃械牡囟蝺r值，并把這部分價值合理的嫁接到項目中去——2，“至祥”經(jīng)過長時間的研究論證，最終將東方銀座定位為：高端人群休閑娛樂的商務(wù)場所。3，“商界雜志前言有一句話：關(guān)心財富，關(guān)心創(chuàng)造財富的一批創(chuàng)造者。”“我們是用心在想，用心在做。從此東方銀座和第三空間神行一體，迅速成為社會矚目的熱點。房地產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)成的復(fù)雜性，地點位置的不動性，不但決定了其廣告內(nèi)容與廣告形式不同，而且在廣告媒體選擇上也有不同的要求。而根據(jù)目標群體分析和市場經(jīng)驗判斷：港人北上置業(yè)已日趨成為潮流，也就是說東方銀座的潛在客戶一定程度上來自香港和國際市場。從“第三空間”概念到“國際海景商務(wù)公館”，再到“會場議休閑商務(wù)中心”的屬性定位，從開盤到搶購，溫州客炒樓、雞尾酒會、地博會指定酒店……通過一系列大篇跨版軟性廣告文章，人們可以清晰的把握這個樓盤的及時進展。至祥在東方銀座項目中所使用的操盤手法保持了原來的“短、頻、快”戰(zhàn)術(shù)特點。另外，考慮到售樓員面對將會是６００位頂級人士，個人素質(zhì)非常高。通過對物業(yè)硬件和軟件上改造，最大限度在未開盤之前創(chuàng)造了綜合優(yōu)勢，出奇制勝。 “首付7萬（），在20年按揭期內(nèi)將使用權(quán)委托給酒店管理公司集約經(jīng)營，以管理經(jīng)營收益代付供樓款。（這一投資模式在深圳并不是首例，“丹鳳白露”項目中也曾運用，但由于地理位置和檔次不高的客觀因素的制約，沒有掀起多大波瀾。溫州團的炒樓事件便是有力的證明?！揪C述】在現(xiàn)今市場及消費者的心智均已十分成熟的環(huán)境下，一個樓盤的熱銷，絕不可能會有“偶然”的存在，它涉及許多復(fù)雜的方面?！疽辍恐袊康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨著歷史的演進而日趨成熟與完善，形成了一個由規(guī)劃，設(shè)計，策劃，建筑，銷售，物業(yè)管理等環(huán)節(jié)組成的龐大的產(chǎn)業(yè)鏈條，環(huán)環(huán)相扣、缺一不可。而這種專業(yè)化的分工與合作，將會有著強大的生合力和更加廣闊的生存空間。在深圳，發(fā)展商與服務(wù)商，逐漸尤其是策劃代理商之間，經(jīng)過近二十年的磨合，其相互之間的依賴關(guān)系也更加緊密，給全國的房地產(chǎn)行業(yè)提供了一個參照學習的樣板。從宏觀角度看，發(fā)展商（廣深）、設(shè)計單位（PRL）、中介機構(gòu)（至祥）、物業(yè)管理單位（瑞雅國際）的強強聯(lián)手是東方銀座能創(chuàng)造這種價值基礎(chǔ)。房地產(chǎn)促銷就是通過各種促銷手段，與現(xiàn)實或潛在顧客進行溝通，使他們對目標物業(yè)從注意到發(fā)生興趣，再到產(chǎn)生欲望，進而購買的過程。面對業(yè)界的質(zhì)疑，為了把顧客的投資風險降到最低，讓消費者更加堅信東方銀座無可比擬的投資價值?！薄跆岣呶飿I(yè)管理水平：邀請世界著名的瑞雅國際參與項目物業(yè)管理。一個負責講解，一個負責接待，這樣既發(fā)揮了各自特長，避免了單兵作戰(zhàn)的劣勢，又體現(xiàn)了對顧客的重視程度，讓顧客在服務(wù)中感受五星級酒店的奢華和細致。擔綱東方銀座項目銷售的售樓員基本上要達到：大專以上學歷，從業(yè)２年以上；在以前銷售的樓盤中的表現(xiàn)不俗，且必須是通過上崗考核的“鉆石級”的售樓員。１，銷售人員培訓和“二對一”銷售策略至于電視臺，因為其具有特定的特點，是目前深圳各大樓盤常用宣傳裁體，這里我們暫且不論。策劃方“至祥”決定集中選擇《深圳特區(qū)報》、《深圳商報》和深圳電視臺為廣告媒體。4，第三空間概念提出后，在業(yè)界立即形成了強烈反響，深圳特區(qū)報也以大篇幅文章闡述了第三空間概念。“我是一個喜歡思考的人，我認為思考的力量無窮大?！辈粌H能準確的傳達產(chǎn)品信息，形成社會熱點，更能給讓消費者在概念的牽引下主動選擇產(chǎn)品。通過全面的市場調(diào)研，“至祥”市場中心認為，深圳經(jīng)過20多年的發(fā)展，現(xiàn)在存在相當數(shù)量有思想、有經(jīng)濟實力的財富階層——他們是支撐項目的市場基礎(chǔ)；通過個性化的市場調(diào)研（目標客戶調(diào)研，對話式調(diào)研等），他們進一步明確：這群財富階層集中在30歲—40歲，而且他們很多處于健康的亞狀態(tài)，精神的亞狀態(tài)，生理、心理的亞狀態(tài)。北京的SOHO現(xiàn)代城找到了一批事業(yè)有成，頗具個性和現(xiàn)代氣息的“雅皮士”，他們追求高層次與現(xiàn)代化的生活，于是定位為“智能社區(qū)”——如此優(yōu)越的地理位置當然寸土寸金。譬如：東方銀座所處的地段，在當時看來，上不接福田中心區(qū)，下不能連華僑城，是深圳的一個斷層，是一個沒有特點的地段，甚至有點荒涼。1，為了使讀者更好的了解東方銀座的策劃精要，筆者通過總結(jié)、取舍，決定從如下方面進行闡述：鑒于此地段的特殊性和稀缺性，躊躇滿志的廣深人打消了單純建一座寫字樓的初衷，決定聘請高水平“外腦”參與東方銀座項目的策劃營銷，借以在競爭激烈的市場中脫穎而出，達到魚（市場效益）和熊掌（社會效益）兼得的雙贏局面。、蘇豪名廈、筍崗大廈、觀瀾中心市場等深圳區(qū)域性坐標，贏得了良好的市場效益（經(jīng)濟效益）?！景咐喗椤课挥谥褡恿制瑓^(qū)的東方銀座首期推出230套，于2003年11月15日正式開盤銷售，到2003年12月15日，短短30天時間，共計售出156套，%，平
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