【正文】 ..........................33. 環(huán)境現(xiàn)狀 ................................................................33. 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 ....................................................34. 環(huán)境保護(hù)措施 ............................................................34第 7 章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防 ..........................................................35. 指導(dǎo)思想 ................................................................35. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 ..............................................35. 消防設(shè)計(jì) ................................................................36第 8 章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 ..................................................38. 組織機(jī)構(gòu) ................................................................38. 人力資源配置 ............................................................38第 9 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ............................................................39. 項(xiàng)目開發(fā)期 ..............................................................39. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ........................................................39. 項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施 ....................................................393第 10 章 項(xiàng)目招投標(biāo) ..............................................................41. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 ....................................................41. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 ................................................42. 招標(biāo)依據(jù) ................................................................44. 招標(biāo)范圍 ................................................................44. 招標(biāo)方式 ................................................................44第 11 章 投資估算與資金籌措 ......................................................45. 投資估 算 ................................................................45. 資金籌措 ................................................................45第 12 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................................47. 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) ............................................................47. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 ..................................................47. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................................47. 不確定性分析 ............................................................48第 13 章 社會(huì)評(píng)價(jià) ................................................................49. 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 ....................................................49. 風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................50. 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................................................51第 14 章 研究結(jié)論與建議 ..........................................................52. 可行性研究結(jié)論 ..........................................................52. 建議 ....................................................................524第 1 章 總 論. 項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目名稱：X 明珠居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目承辦單位概況單位名稱：XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國自然人獨(dú)資)注冊(cè)資金：港幣 2,000 萬元單位住所：X 市雙臺(tái)子區(qū)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965 年 9 月 30 日生于雙臺(tái)子。2022 年 3 月，由 X 市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行 5 人親赴雙臺(tái)子區(qū)建設(shè)意向單位 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了為期 3 天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)樓盤。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2022 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 22 平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 15%，城市化水平將提高到 36%左右。因此，改善 X 市人民的居住條件已經(jīng)成為 X 市政府特別關(guān)心的問題之一。本項(xiàng)目與 X 市著名的 X 大橋相望；距 X 市火車站不到500 米,自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。 “已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠） 、市住宅公司、砂石公司等單位座落在 X 大橋東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入 X 大橋東岸南段土地的綜合開發(fā)。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素2022 年，X 市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元，增長 %。年末就業(yè)勞動(dòng)力 萬人，新增就業(yè)人員 萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率為，道路交通萬車死亡率 ，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為 X 市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。從走訪的樓盤看，很多都是 2022 年就開始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過 12 年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長，人們對(duì)住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目地處X 市 X 大橋東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的 X 風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的 X 大橋相望，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在 X 雙臺(tái)子區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造 X 高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為 X 人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。2）X 鐵路部門職工X 鐵路系統(tǒng)，包括中鐵九局員工及家屬近 5 萬人，目前集中居住在雙臺(tái)子區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會(huì)成為 XX 的購買主力客戶群。⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士X 房價(jià)目前在全國來講都偏低，2022 年全國地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格 4700 元/㎡,X 現(xiàn)在的水平還不到 4300 元/㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來購買。在 X 市開發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，X 房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段：90 年代至 2022 年為第一極端，這一階段主18要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2022 年至 2022 年為第二階段，這一階段是 X 市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段，也是譜寫 X 市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。3）項(xiàng)目銷售價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于 2700元/㎡；其中 1 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2800 元/平方米，2 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2650 元/平方米，3 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2800 元/平方米，1 號(hào)至 3 號(hào)樓公共停車場(chǎng) 3000 元/平方米，3 號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià) 9000 元/平方米，3 號(hào)樓二層商鋪銷售均價(jià) 5000 元/平方米，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷售總收入為 萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》 。⑤ 營銷活動(dòng)? 活動(dòng)一：“X 風(fēng)光帶竣工典禮” 、 “XX 開盤慶典” 。? 公交和站臺(tái)廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀地點(diǎn)與地理位置X 市是 1984 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的地級(jí)市，市區(qū)距省城沈陽市 155 公里；北距阜新市 160 公里；西距錦州市 102 公里；南距營口市 65 公里，鲅魚圈港 146 公里，大連港 302 公里；東距鞍山市 98 公里。地勢(shì)平坦，河渠縱橫，植被繁茂，資源豐富，生態(tài)底蘊(yùn)深厚，2022 年被國家環(huán)?？偩终矫麨樯鷳B(tài)建設(shè)示范區(qū)。2022 年，中國兵器工業(yè)集團(tuán)公司對(duì) X 市的遼寧華錦化工集團(tuán)（以下簡稱“華錦化工” ）進(jìn)行了改制重組，使華錦化工成為其石化領(lǐng)域重要的成員企業(yè)。氣溫雙臺(tái)子區(qū)地處北溫帶，屬暖溫帶大陸性豐潤季風(fēng)氣候，四季分明，雨熱同季，干冷同期，溫度適宜，光照充浴，年平均氣溫為 ℃。 23第 4 章 建筑方案. 設(shè)計(jì)依據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093（2022 年版） 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522022 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595 《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797 《城市規(guī)劃編制辦法》 《X 市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》X 市 20222020 年城市總體規(guī)劃本項(xiàng)目鄰近的 X 大橋風(fēng)光帶設(shè)計(jì). 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念XX，地處被譽(yù)為 X 八景的“平沙落雁” ，立于 X 大橋東岸，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于雙臺(tái)子和 X 眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的25前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積 20, 平方米，總建筑面積為65, 平方米，本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在 X 房地產(chǎn)業(yè)高端，對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。④ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。③ 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。結(jié)構(gòu)選型：6 層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，46 層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。Ⅲ給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。. 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽。30第 6 章 環(huán)境影響評(píng)價(jià). 編制依據(jù)1) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996；2) 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB315693；3) 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB11999；4) 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297