【正文】 、管網、環(huán)藝、驗收等）：15個月 項目周期設定①開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。（2）依靠科技進步，推廣新材料、新產品、新技術，提高住宅功能質量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（二）資金動作方式 在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權后，可將其向銀行或金融機構抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設；當住宅樓建設完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃部分 (項目投資可行性研究報告)高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃部分(項目投資可行性研究報告)第一節(jié) 建設項目的大體概況與投資經營方案一、高層住宅項目概述項目概況項目位于某市舊城區(qū),南臨XXX，北臨XXX，西南面對XXX，項目東側為XXX，經某市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設施， m2。 自有資金 整個項目的自有資金為10000萬元，%，分3年投入。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài)（4）吸收各項目好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。②根據(jù)某市可外協(xié)配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下：③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設中設清晰的分期,從項目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進,按總建設面積的1/3左右為一個工程流水節(jié)奏,間隔六個月(一季左右)的動工時間,形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。（表：633） 基礎設施費估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1供電工程65萬元/公項=2供水工程15萬元/公項=3電信工程7萬元/公項=4煤氣工程7萬元/公項=5綠化工程=6道路工程=7排水工程=合計500+=注：本項目是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內再增加500萬建設中心花園（5）公建配套設施費：485萬元,詳見表:634（表：634） 公建配套設施費估算表 (單位:萬元)序號項目建筑面積（平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）1幼兒園1000500502衛(wèi)生院1000（位于裙樓房內）400403文化活動中心15007001054超市2000（位于裙樓房內）————5郵政支局500（位于裙樓房內）————6電信營業(yè)所500（位于裙樓房內）————7儲蓄所700（位于裙樓房內）————8物業(yè)管理處200（位于裙樓房內）30069會所3000（位于裙樓房內）70021010公廁100500511垃圾壓縮站200300612變電站12005006013煤氣調壓站506003合計485（6）開發(fā)期間稅費：,詳見表635。詳見貸款還本付息表。 根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析,每一流水片在開始預售后，前兩季為期房，后兩季為準現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)某市房地產市場的發(fā)展態(tài)勢及消費者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設定每一流水片從開始預售的首季開始，一年內完成銷售。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源與運用表（表：6510）本項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。另一方面,在項目建設成本分攤上,由于商鋪與車位的成本價格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報較大,這也使得本項目商鋪與車位租賃風險程度降低。售價下降5%、10%，%、%；%時，該項目財務內部收益率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務內部收益率將達不到預期的基準收益率?？傮w來說，項目經營階段風險較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現(xiàn)提出兩個建議：★建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風險計劃控制?！锝ㄗh采用全銷售方案。（3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。據(jù)市場預測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。詳見資金來源與運用表。 ②財務凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率Ic將項目計算期內各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期的現(xiàn)值之和。二、鋪租賃單價的確定（一）用市場比較法確定租賃價格的上限（平均價格）根據(jù)價格定位與策略部分得出可知：本項目的商鋪部分為：11000元/平方米，假設本項目商鋪經營年限無為無限期，則根據(jù)公式a=vr來求其租賃價格（其中r=8%）：月租賃價格=（110008%）/（1265%）=(二)建議平均月租金為110元/平方米(三)商鋪出租總收入估算表（見表：646）（表：646） 出租計劃和出租收入估算表 （單位：萬元）序號項目名稱建設期經 營 期12345678910111213141516171819202122231可出租面積0002單位租金(元/平方米)0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租金收入(萬元)000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬元)000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276轉售單價(元/平方米)130007轉售收入(萬元)110858合計31045萬元注:假設商鋪出租在第五年開始,在24年末轉售,轉售單價為13000元/平方米三、車庫租賃單價的確定（一）采用市場比較法確定租賃價格（平均價格）根據(jù)市場價格定位策略部分，我們可知：本項目的車位月租賃單價為：250元/個售時的單價：15萬元/個。 當年利息=（年初借款本息累計+當年借款/2）年利率第四節(jié) 項目銷售和租賃收入測算一、住宅銷售單價的確定用房地產市場比較法確定銷售價格上限（平均價格）詳細見本項目價格定位與策略部分：由上次測算可知道本項目房地產價格為：