【正文】 幣。%計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，%,%,，%。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。建設(shè)方式。（表：636） 銷售費(fèi)用估算表 (單位:萬元)序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費(fèi)()銷售收入稅率2銷售代理費(fèi)()銷售收入稅率3其他銷售費(fèi)用()銷售收入稅率合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用：,詳見貸款還本付息表開發(fā)費(fèi)用：,前面13項(xiàng)之和三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙肀卷?xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表：637）（表： 637） 投資成本費(fèi)用估算匯總表 (單位:萬元)成本項(xiàng)目總額（萬元）得房成本（元/平方米）高層商鋪車位1．開發(fā)成本（1）土地成本60003001500（2）前期工程費(fèi)（3）建安工程費(fèi)12003000（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公建配套設(shè)施485（6）開發(fā)期間稅費(fèi)（7）不可預(yù)見費(fèi)2．開發(fā)費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（2）銷售費(fèi)用（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用3．合計(jì)注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。二、損益表與靜態(tài)盈利分析住宅部分損益表。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。建安工程費(fèi)上升10%、20%，%%、55%%；%時，該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時，若建安工程費(fèi)再上升，則投資利潤將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。除了售價對本項(xiàng)目的影響較大外，工期和銷售率對本項(xiàng)目的影響也值得注意。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤60%時，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較高。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個評價指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評價，主要評價指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金10000萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款20000萬元用于投資。進(jìn)度安排。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息），自有資金10000萬元，%，另需貸款額合計(jì)20000萬元。詳見表:612(表:612) 自有資金年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年第三年銀行貸款銀行長期貸款共有二筆，共計(jì)200000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。 分段周期設(shè)定① 開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時,設(shè)此時間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：%）（表：639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位:萬元)序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期第一年第二年第三年1借款還本付息1．1年初借款累計(jì)第一筆借款本年借款100001000010273．15本年應(yīng)計(jì)利息273．15年底還本付息年末借款累計(jì)10273．1501．2第二筆借款年初借款累計(jì)10273．15本年借款1000010000本年應(yīng)計(jì)利息273．15年底還本付息年末借款累計(jì)10273．1501．3借款匯總年初借款累計(jì)0本年借款2000010000100000本年應(yīng)計(jì)利息273．15年底還本付息00年末借款累計(jì)2借款還本付息的資金來源2．1投資回收注：%。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。二、敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。實(shí)施計(jì)劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營銷策略是否得當(dāng)，促銷時機(jī)是否合理，銷售和租賃計(jì)劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會上，為項(xiàng)目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并在實(shí)施過程中，盡可能地嚴(yán)格按照計(jì)劃去進(jìn)行，將風(fēng)險(xiǎn)減至最小。建安工程費(fèi)上升10%、20%，%%、%；%時，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時，若建安工程費(fèi)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。故本項(xiàng)目兩方案可行。 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售進(jìn)程，車庫在銷售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時開始發(fā)售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。（表：635） 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位:萬元)序號類別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)稅率1240．612建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)稅率82．713供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：,600元/T商鋪：,600元/T住宅:商鋪:4供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅:4KVA/戶,480/KVA商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:商鋪:5其他建安工程費(fèi)稅率413．546物業(yè)管理基金建安工程費(fèi)稅率413．54合計(jì)(7)不可預(yù)見費(fèi)。（二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排開發(fā)計(jì)劃擬定的原則①本項(xiàng)目作為一個以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅項(xiàng)目,在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接時機(jī)與購買力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。（表：611） 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)某市區(qū)規(guī)劃總用地面積實(shí)際用地面積計(jì)容積率面積總建筑面積建筑容積率建筑密度28%綠地率%住宅面積 m2商業(yè)面積 m2地下室面積 m2居住總戶數(shù)1520戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，共494個車位，擬建21棟18層商住樓。（1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。（見表：632）（表：632） 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價 (單位:萬元)項(xiàng)目高層（元/平方米）項(xiàng)目高層（元/平方米）樁基礎(chǔ)70土建工程750電梯120消防30一般水電安裝100煤氣10通訊5公用天線3普通裝修50對講機(jī)系統(tǒng)12地下室費(fèi)用130智能化設(shè)施80★高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程費(fèi)：①高層建安工程費(fèi)=1360+(300+50)=注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價。 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃安排,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時,應(yīng)在該流水片開工后的第二季,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是,應(yīng)是該流水片動工后的第三季