【正文】 2500元/平方米（二）建議銷售測算單價 為了方便計算本項目的銷售總額，我們取2500元/平方米為計算單價（三）總銷售收入的確定根據(jù)估算出來的結果，確定住宅部分從建設經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個銷售過程大概分四批進行，住宅部分分別為10%、20%、30%、40%，價格分別為：2500、2600、2700、2800，銷售率100%；商鋪部分從建設經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，商鋪部分分別為：30%、35%，價格分別為：11000、12500，銷售率65%；車位部分從建設經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，車位部分分別為：50%、20%，價格分別為：15萬/個，銷售率70%。,取上面15項之和不可預見費=（0++++485）稅率=（注：第一項土地使用權出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預見性）（8）開發(fā)成本。② 開發(fā)計劃安排 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。②,從某樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為3年，其中銷售期為2年。(表:613) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年1000010000銷售收入再投入。二、項目投資方案（一）投資組合方式 在房地產開發(fā)中，大量的資金周轉使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設期利息），整個建設經(jīng)營期為3年，是一個建設周期長、資金投入量大的建設項目。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。經(jīng)某市規(guī)劃管理局審定，本項目的建設方案如下：規(guī)劃目標。采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質量。（表：631） 前期工程費估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設計費建安工程費稅率2可行性研究費建安工程費稅率3水文、地質、勘察費建安工程費稅率4籌建開辦費建安工程費稅率合計 (3)建安工程費：。細則：（1）按計算投資的各項成本來分攤 （2）各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤 （3）若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤 （4）各種稅費中與工程有關的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關的按功能面積比例分攤 （5）與工程無關的分項按各功能面積比例分攤四、資金籌措、投資計劃及借款利息（1）資金籌措與投資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。 按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達主體三分之二工程形象進度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。（表：654） 住宅部分損益表 (單位:萬元)序號項目合計建 設 經(jīng) 營 期2005200620071銷售收入02總成本費用03土地增值稅04銷售稅金及附加05利潤總額06所得稅07稅后利潤08盈余公積金09可分配利潤0投資利潤率%投資利稅率%資金本利潤率54%三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：655） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號項目名稱建 設 經(jīng) 營 期2005200620071現(xiàn)金流入01．1銷售收入01．2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出52342．1建設投資52342．2土地增值稅02．3銷售稅金及附加02．4所得稅03凈現(xiàn)金流52344累計凈現(xiàn)金流5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流7稅前凈現(xiàn)金流52348稅前累計凈現(xiàn)金流9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流10稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評價指標稅前稅后財務凈現(xiàn)值（I=8%）財務內部收益率%%投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動態(tài)）（表：657） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號項目名稱建設經(jīng)營期2005200620071現(xiàn)金流入01．1銷售收入01．2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出02．1自有資金0500050002．2銷售收入再投入02．3償還貸款本金00200002．4償還貸款利息002．5銷售稅金及附加02．6土地增值稅02．7所得稅03凈現(xiàn)金流04累計凈現(xiàn)金流05折現(xiàn)凈現(xiàn)金流06累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0評價指標稅后備注財務凈現(xiàn)值（I=8%）由于本項目的內部收益率大于8%,所以項目可行性!財務內部收益率%投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動態(tài)）（年）整理上表（表：655）得評價指標: （詳見表：658）（表：658） 評價指標 (單位:萬元)評價指標稅前稅后財務凈現(xiàn)值(I=8%)財務內部收益率%%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))由上述指標可以看出,本項目住宅全部投資的財務凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財務內部收益率均大于貼現(xiàn)率8%,投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求,故本項目住宅部分投資可行住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表整理上表（表：657），得評價指標（見表：659） （表：659） 評價指標 (單位:萬元)評價指標稅后財務凈現(xiàn)值(I=8%)財務內部收益率%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。一、盈虧平衡分析（一）住宅銷售部分盈虧平衡假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得，%時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。售價下降5%、10%，%、%；%時，該項目財務凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。由以上分析可以得出，售價和建安工程費都是該項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感