【正文】 ① 新沂市城鎮(zhèn)人口根據(jù)歷年來(lái)城市化率推算。 根據(jù) 新沂市 “四查清、四對(duì)照 ”調(diào) 查結(jié)果， 2020 年底 新沂市 城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)閑置、空閑和批而未供土地總面積為 公頃。 表 28 2020 年和 2020 年 新沂市 城鎮(zhèn)建設(shè)用地集約利用的現(xiàn)實(shí)潛力 （ 公頃 ） 地區(qū) 存量 土地 更新改造 20202020 年現(xiàn)實(shí)潛力 20202020年現(xiàn)實(shí)潛力 新沂市 潛力實(shí)現(xiàn)的目標(biāo) ① 2020－ 2020 年，盤活所有閑置空閑土地，并對(duì) 50%左右的低效利用土地逐步實(shí)施更新改造，全 縣 可以實(shí)現(xiàn)集約利用潛力約為 公頃； 2020－ 2020 年，通過(guò)對(duì)剩余 50%左右低效利用土地進(jìn)行更新改造，全 縣 城鎮(zhèn)用地可以實(shí)現(xiàn)集約利用潛力約為 公頃。 ③ 經(jīng)分析研究，本研究認(rèn)為 新沂市 城鎮(zhèn)建設(shè)用地節(jié)約與集約利用潛力實(shí)現(xiàn)的途徑為：盤活 城鎮(zhèn) 存量土地，挖掘城市用地潛力；強(qiáng)化土地利用規(guī)劃的編制和實(shí)施工作，實(shí)現(xiàn)土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化；加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)用地的審批管理，堅(jiān)持推行土地拍賣制度；適當(dāng)提高城 鎮(zhèn) 土地容積率，充分利用城 鎮(zhèn) 立體空間；運(yùn)用稅費(fèi)政策調(diào)節(jié)用地關(guān)系、引導(dǎo)用地行為。其實(shí)施手段是土地利用總體規(guī)劃根據(jù)上級(jí)土地利用總體規(guī)劃的指標(biāo)和布局，劃分土地利用區(qū)，確定土地用途，然后按照這個(gè)要求推進(jìn)土地置換，實(shí)現(xiàn)土地資源在城 鎮(zhèn) 內(nèi)部得到合理配置，促進(jìn)城市功能的完善和質(zhì)量的提高。新沂市土地節(jié)約與集約利用研究 17 第三章 新沂市 農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用評(píng)價(jià)與潛力分析 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程將不斷加快， 新沂市 的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展會(huì)引致越來(lái)越大的土地需求，建設(shè)用地范圍的外延擴(kuò)張會(huì)在逐漸明顯和加劇，從而帶來(lái)建設(shè)占用土地和土地嚴(yán)格的用途管制之間的矛盾。 由上表可見(jiàn)，從 徐州 市整個(gè)市域范圍內(nèi)， 新沂市 人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積下降幅度最大， 4 年間農(nóng)村人均居民點(diǎn)用地減少了 平方米 /人 ，年均減幅達(dá)到 平方米 /人 ，至 2020 年底， 新沂市 人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積已降至 徐 州 市最低?？梢?jiàn)單從農(nóng)村居民點(diǎn)用地來(lái)看，不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地集約利用水平差距非常大，相應(yīng)的集約利用潛力也相差懸殊。 農(nóng)村居民點(diǎn)拆遷難，重構(gòu)所需資金不足 根據(jù)江蘇省農(nóng)村經(jīng)濟(jì)調(diào)查局所作的江蘇省村莊規(guī)劃建設(shè)的抽樣調(diào)查，目前江蘇省農(nóng)民住房約 50%已是樓房戶； 18%為平房待建樓房戶； 15%為平房近幾年無(wú)能力或不想建房戶， 17%為經(jīng)濟(jì)收入少的老弱貧困戶無(wú)能力建房戶。此外，長(zhǎng)期以來(lái)，土地是農(nóng)民賴以生存的基本保證，讓他們放 棄土地到集中新沂市土地節(jié)約與集約利用研究 21 居住區(qū)生活，必須解決他們失去土地的后顧之憂。 新沂市土地節(jié)約與集約利用研究 22 （二） 理論潛力與現(xiàn)實(shí)潛力的測(cè)算 理論潛力 2020 年 新沂市 農(nóng)村居民點(diǎn)用地 公頃， 農(nóng)村 人口 598080 人 ① ，人均居民點(diǎn)面積為 平方米 ，比《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)中五級(jí)上限值150 平方米 高出 平方米 。 新沂市土地節(jié)約與集約利用研究 23 表 33 新沂市農(nóng)村居民點(diǎn)整理 理論 潛力目標(biāo) 單位：公頃 、 % 2020－ 2020 年 整理潛力 2020－ 2020 年 整理潛力 待整理 土地面積 增加耕地面積 增加耕地系數(shù) 待整理 土地 面積 增加耕地面積 增加耕地系數(shù) 建設(shè)用地整理 表 34 新沂市 人均居民點(diǎn)用地及不同參照標(biāo)準(zhǔn)下的集約利用理論潛力 ① 地區(qū)名稱 人均用地 （平方米 /人） P170（公頃） P150（公頃） 新安鎮(zhèn) 棋盤鎮(zhèn) 高流鎮(zhèn) 王莊鎮(zhèn) 阿湖鎮(zhèn) 窯灣鎮(zhèn) 草橋鎮(zhèn) 港頭鎮(zhèn) 邵店鎮(zhèn) 瓦窯鎮(zhèn) 時(shí)集鎮(zhèn) 新店鎮(zhèn) 北 溝鎮(zhèn) 唐店鎮(zhèn) 雙塘鎮(zhèn) 合溝鎮(zhèn) 注： P180、 P150和 P120分別表示在人均居民點(diǎn)用地 180 平方米 、 150 平方米 和 120 平方米 下的集約利用潛力。根據(jù)全國(guó)新增建 設(shè)用地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及等級(jí)，新沂市土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)為 12元 /平方米，按照新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)地方留成規(guī)定，地方可留用 70%。同時(shí)， 抓住江蘇省進(jìn)行的農(nóng)村建設(shè)用地與城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地掛鉤試點(diǎn)的契機(jī)，積極開(kāi)展農(nóng)村建設(shè)用地尤其是農(nóng)村居民點(diǎn)整理工作，不斷提高農(nóng)村建設(shè)用地的集約水平，優(yōu)化建設(shè)用地布局和改善農(nóng)村居住環(huán)境。 三、 簡(jiǎn)要的政策建議 （一） 編制 農(nóng)村 規(guī)劃，嚴(yán)格控制用地水平，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展 由于大部農(nóng)村地區(qū)沒(méi)有編制農(nóng)村規(guī)劃或農(nóng)村規(guī)劃編制在科學(xué)性、合理性和可操作性等方面存在缺陷，致使大部分農(nóng)村地區(qū)建設(shè)用地普遍比較粗放，不僅造成寶貴土地資源的浪費(fèi)，而且造成村莊布局凌亂，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后和環(huán)境臟亂差現(xiàn)象，不利于新沂市 土地節(jié)約與集約利用水平的提高以及 兩個(gè) “ 率先 ” 目標(biāo)的 實(shí)現(xiàn)。葉挺路北 5 平方公里為工業(yè)區(qū)，其中 200 畝為 創(chuàng)業(yè)園區(qū) ； 葉挺路南 3 平方公里為商業(yè)區(qū)、多功能區(qū)和居住區(qū)。 （二） 開(kāi)發(fā)區(qū)用地集 約利用評(píng)價(jià)分析 構(gòu)建原則 在構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系時(shí)應(yīng)遵循以下的原則： 針對(duì)性原則，指標(biāo)編制一方面要從 新沂市 工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地利用現(xiàn)狀及存在問(wèn)題出發(fā)，確定的控制指標(biāo)充分體現(xiàn) 新沂市 特色，與指標(biāo)編制的目的一致，有利于提供工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目集約用地水平；另一方面要根據(jù)不同行業(yè)及產(chǎn)品特征確定控制指標(biāo)值，充分反映。目前，開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為電工產(chǎn)品集散地、灶具之鄉(xiāng)、全國(guó)食品工業(yè)試點(diǎn)縣和玻璃制品生產(chǎn)基地。 （二） 結(jié)合本地實(shí)際，積極探索適合本地區(qū)情況的居民點(diǎn)整理模式 區(qū)域自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及社會(huì)環(huán)境具有差異，進(jìn)行農(nóng)村居民點(diǎn)整理的成本效益大小不同， 新沂市 應(yīng)在借鑒其他地方農(nóng)村居民點(diǎn)整理模式的成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際情況，積極探索適合本地的農(nóng)村居民點(diǎn)整理模式，加快農(nóng) 村建設(shè)用地集約的進(jìn)程。 目前 新沂市 人均農(nóng)村居民點(diǎn)用地面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》五級(jí)上限標(biāo)準(zhǔn) 150平方米 ，而且達(dá)到它的兩倍強(qiáng)。 （ 4） 新增耕地每公頃投資 根據(jù)新沂市農(nóng)村建設(shè)用地整理的經(jīng)驗(yàn)，新增耕地每公頃投資額約 75 萬(wàn)元。在城市和開(kāi)發(fā)區(qū)周邊地區(qū)，通過(guò)政府適度引導(dǎo)，一般土地 需求者（農(nóng)村居民、用地企業(yè)與開(kāi)發(fā)商）往往也愿意投資于農(nóng)村居民點(diǎn)整理。 近期內(nèi)，即 2020－ 2020 年，其中：經(jīng)過(guò)測(cè)算得出 Qt＝ 人； B 取 170 平方米 /人。 二、 新沂市 農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用潛力分析 （一） 測(cè)算方法及指標(biāo)選擇 從現(xiàn)狀評(píng)價(jià)的結(jié)果來(lái)看， 新沂市 農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用潛力提高的空間比較大，下面本研究將針對(duì) 新沂市 農(nóng)村居民點(diǎn)用地進(jìn)行潛力測(cè)算和分析。 但實(shí)際情況是 銀行和信用社都不愿承承擔(dān)貸款任務(wù)，使得村莊調(diào)整工作陷入困境，資金籌集就成為農(nóng)村居民點(diǎn)重構(gòu)的第一大難題。 （ 2）截止到 2020 年末， 新沂市 擁 有農(nóng)村居民點(diǎn)用地面積達(dá)到 公頃，比2020 年減少了 公頃，年均減少農(nóng)村居民點(diǎn)用地 公頃。 （二） 新沂市 農(nóng)村居民點(diǎn)用地節(jié)約集約利用水平綜合定位 通過(guò)比較分析，才能更清楚的看出 新沂市 農(nóng)村居民點(diǎn)用地的利用情況，本研究通過(guò)將 新沂市 納入江蘇全省范圍進(jìn)行總體定位，與全省及蘇南、蘇中、蘇北地區(qū)農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用情況進(jìn)行對(duì)比分析，以期發(fā)現(xiàn) 新沂市 農(nóng)村居民點(diǎn)用地與其它地區(qū)的差距，為潛力研究奠定基礎(chǔ)。這是因?yàn)?，一方面隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展人們生活水平提高，農(nóng)村居民對(duì)居住生活條件要求也不斷增高，直接促使居民點(diǎn)用地的增加；同時(shí)由于歷史的原因，政府對(duì)農(nóng)村建房普遍缺乏必要的監(jiān)督和指導(dǎo)，農(nóng)民建房的自主性形成了農(nóng)村村落的無(wú)序發(fā)展，在廣大農(nóng)村卻同時(shí)存在著農(nóng)村居民點(diǎn)占地面積較大，布局分散、零亂、隨意性大，利用粗放，嚴(yán)重超標(biāo)，過(guò)剩閑置，老宅基地利用率不高等土地利用非常不集約的現(xiàn)象。 運(yùn)用行政手段，加強(qiáng)規(guī)劃管理 在修改或重新制定詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，要提高對(duì)土地集約度的規(guī)定。城市是土地集約利用的代表，但由于土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃的編制和實(shí)施過(guò)程中還存在許多不足之處，且兩者之間以及與其它規(guī)劃缺乏協(xié)調(diào)等原因，致使各種規(guī)劃的效力均被削弱。 ③ 2020－ 2020 年，全 縣 的更新改造規(guī)模和近期相比將適當(dāng)減小。 根據(jù)已有的研究成果和各地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，推算 新沂市 的平均值，可以得到 2020－ 2020 年全 縣 年均改造規(guī)模占 2020 年城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積的 %左右。 新沂市土地節(jié)約與集約利用研究 13 準(zhǔn)所得到的集約潛力大小。從集約利用的角度出發(fā)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地不應(yīng)當(dāng)有任何閑置，因此土地閑置率的參照值設(shè)為零，即現(xiàn)有閑置土地得到充分利用。但是， 新沂市 經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)在很大程度上是依靠土地等稀缺資源的粗放利用來(lái)實(shí)現(xiàn)的。指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化采用差值標(biāo)準(zhǔn)化的 方法，計(jì)算公式為： 1 00)/1( ???? AaAX iiii 式中符號(hào)解釋如上。對(duì)于大于指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值的因素因子，指標(biāo)分值均取 100 分。具體權(quán)重值詳見(jiàn)表 22。主要指標(biāo)解釋及數(shù)據(jù)來(lái)源如下： ① 本研究主要從土地的 投入產(chǎn)出水平著眼，將土地投入因素和土地產(chǎn)出因素分 ① 本研究中城鎮(zhèn)建設(shè)用地包含城市、建制鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦用地。 因此，根據(jù)以上分析可知，新沂市土地集約利用水平不高主要是 因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不足導(dǎo)致的土地投入、產(chǎn)出水平不高所致。 ② 其余指標(biāo)含義、計(jì)算方法及數(shù)據(jù)來(lái)源在建立指標(biāo)體系同時(shí)以腳注形式給出 新沂市土地節(jié)約與集約利用研究 4 表 12 徐州 市區(qū)域建設(shè)用地集約利用總體定位評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 （二） 評(píng)價(jià)結(jié)果 評(píng)價(jià)結(jié)果如表 13 所示，研究中 做出兩個(gè)層次的對(duì)比，一是將 新沂市 放入 徐州 市范圍內(nèi)與市區(qū)、其他縣市進(jìn)行對(duì)比；二是將 新沂市 放到全省和 蘇北 范圍內(nèi)進(jìn)行 評(píng) 比。課題組對(duì)于評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取文獻(xiàn)查閱、專家咨詢、指標(biāo)層次分析等多種方法，幾經(jīng)篩選和調(diào)整，對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行了進(jìn)一步選擇，最終確定了對(duì)區(qū)域土地集約利用影響最為顯著的評(píng)價(jià)指標(biāo)因素因子① 。 01′ 42″ — 118176。 土地利用總體規(guī)劃修編前期研究專題之四 新沂市 土地節(jié)約與集約利用研究 （ 送審 稿） 新沂市 土地利用總體規(guī)劃修編工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 二 OO八 年 九 月 I 目 錄 第一章 新沂市 建設(shè)用地利用現(xiàn)狀分析評(píng)價(jià) .................................................................... 1 一、 新沂市 建設(shè)用地 利用現(xiàn)狀 ......................................................................................... 1 （一） 新沂市 土地利用現(xiàn)狀 ......................................................................................... 1 （二） 新沂市 建設(shè)用地利用現(xiàn)狀分析 ......................................................................... 2 二、 新沂市 建設(shè)用地集約利用水平評(píng)價(jià)分析 ................................................................. 2 （一）評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇 ..................................................................................................... 3 （二）評(píng)價(jià)結(jié)果 ............................................................................................................. 4 第二章 新沂市 城鎮(zhèn)建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)與潛力分析 ................................................ 6 一、 新沂市 城鎮(zhèn)建設(shè)用地集約利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià) ................................................................. 6 （一）評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇 ..................................................................................................... 6 （二）城鎮(zhèn)建設(shè)用地評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系 .................................