【正文】 1第一章 總 論一、 項目名稱****城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤土地整理項目二、 項目性質城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、土地拆遷安置補償、安居工程建設、建設用地統(tǒng)征、基礎設施配套建設三、 項目地點本項目建新區(qū)位于成都市****大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，拆舊區(qū)位于****大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內。1 成都市****發(fā)展和改革局文件《關于企業(yè)投資項目備案的通知》（青發(fā)改政務投資函【2022】139 號） 。(二)項目建設內容及規(guī)模 項目建設內容包括： 。(四)項目總投資及資金來源 項目總投資項目總投資預計 45000 萬元，其中征地拆遷安置成本共計36000 萬元（拆舊區(qū)土地整理費用為 18000 萬元，建新區(qū)統(tǒng)征拆遷 6費用 18000 萬元），基礎設施建設 3000 萬元，前期及建設單位管理費 1500 萬元，擔保費用 1500 萬元，財務費用 3000 萬元。(五)財務及還款能力分析 7項目收益預測分析本項目償債資金還款來源是****政府統(tǒng)一按實際成本歸還項目投入，并通過每年實際投入核定固定收益及項目回報，政府通過土地整理節(jié)約出來的符合規(guī)劃的新增建設用地，將其上市出讓所得收入。本項目用于償還貸款本息的資金來源主要為政府土地收益還公司款。(二)管理層素質執(zhí)行董事兼總經(jīng)理****、董事***、付總經(jīng)理****、財務總監(jiān)****均是大學文化，其中：****是國家注冊土地估價師，****是國家注冊會計師。擁有亞洲最大的中石油天然氣計量檢測中心。 西南地區(qū)最大的專業(yè)工業(yè)氣體公司，可針對企業(yè)需求提供服務。 大同鎮(zhèn)歷史悠久、文化積淀深厚，旅游資源豐富，漢代已有集鎮(zhèn)雛形，相當繁榮。越來越多的農村居民進入城鎮(zhèn)或集中居住區(qū)居住，有效地推動了城鄉(xiāng)互融和產(chǎn)業(yè)互動，加速了城鄉(xiāng)一體化進程，但同時集中居住區(qū)管理面臨的問題和困難也日益增多。該項目的實施有利于****城鄉(xiāng)建設的順利進行，有利于進一步提高當?shù)氐纳a(chǎn)與生活，提高當?shù)剞r民的生活水平，有利于農民向城鎮(zhèn)集中、土地向業(yè)主集中，推進大同鎮(zhèn)城市建設的發(fā)展。為引入社會資金進行****城鄉(xiāng)建設的投資提供新的切入點。電子信息、醫(yī)藥、食品、機械(汽車)、石油化工和建材冶金六大重點行業(yè)完成增加值 億元，增長 %，占全市規(guī)模以上工業(yè)比重為 %。宏觀調控方面，隨著中央宏觀調控措施的落實到位，成都市居民消費價格過快上漲的勢頭得到了初步遏制。按常住人口計算，全區(qū)人均生產(chǎn)總值 63237 元?，F(xiàn)代服務業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本形成，三次產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化為 3:45:52，高新技術產(chǎn)業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重達 50%以上。以內，戶籍人口控制在 1260萬人以內。新型城鄉(xiāng)形態(tài)初步形成，資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會建設取得明顯成效，耕地保有量保持在 萬公頃，單位工業(yè)增加值用水量比“十一五”末降低 30%，農業(yè)灌溉用水有效利用系數(shù)達到 ，非化石能源占一次能源消費的比重不低于 31%；城鄉(xiāng)環(huán)境更加優(yōu)美，單位生產(chǎn)總值能耗較 2022 年下降 16%，單位生產(chǎn)總值二氧化碳排放量較 2022 年下降 17%，主要污染物化學需氧量、氨氮、二氧化硫、氮氧化物排放在 2022 年基礎上分別削減8%、10%、8%、10%，江河水質、大氣質量明顯提高，森林覆蓋率達到 38%以上，森林蓄積量達到 2910 萬立方米。 “十一五”期末，主要農作物品種更新一次，良種覆蓋率達到 99%以上，單產(chǎn)平均增加 5%，病蟲害損失率控制在 5%以內，農業(yè)機械化綜合水平達到 90%以上。（6）加大科技投入力度，形成多渠道、多層次的全社會科技投入體系。（二）發(fā)展策略一是建設新型工業(yè)樣板區(qū)，做強競飛趕超的產(chǎn)業(yè)支撐。要優(yōu)化新型城鄉(xiāng)形態(tài)，全面提升城鄉(xiāng)生態(tài)，同時發(fā)展都市型現(xiàn)代農業(yè)，促進農業(yè)增效、農民增收。2022 年 112 月，全區(qū)商品房預售備案 3136 宗，備案面積 萬㎡,備案金額 萬元,同比增幅分別為 9%、%、18%2022 年 112 月****商品房銷售 7000 件（其中網(wǎng)簽備案 6577 件，網(wǎng)上擬簽 423 件），網(wǎng)簽備案同比增幅 10%，銷售面積 萬㎡（其中網(wǎng)上備案面積 萬㎡，網(wǎng)上擬簽 萬㎡）, 備案面積同比增幅 8%。鳳凰湖景區(qū)有五大功能板塊，包括：高擋休閑娛樂會所及沙灘休閑區(qū)、草業(yè)種植區(qū)、大田花卉生態(tài)體驗基地、鳳凰湖生態(tài)旅游度假區(qū)、高擋商住區(qū)。以鳳凰湖片區(qū)商品房項目鳳凰國際社區(qū)、鳳凰壹號、瀚城國際、北城映象、公園世家等樓盤的推出為標志，片區(qū)住宅項目開發(fā)始于2022 年。變現(xiàn)地價預測(1)市場售價預測項目區(qū)主要規(guī)劃修建多種建筑形態(tài)用房，區(qū)域容積率為 ，平均容積率約為 ，目前區(qū)域及其周邊的項目開發(fā)狀況如下表所示表 3序號 項目名稱 項目地址 項目業(yè)態(tài) 開盤時 間 價格區(qū) 間戶型區(qū)間容積率 備注1 正邦譽都 ***華金大道 669 號 電梯洋房 202210 均價4400 　 在售2 九州金色港灣***鳳祥大道 78 號（成綿高速***出入口 200 米處，國稅局旁）電梯公寓 20223 均價3950 　 在售3 瀚城國際***同華大道安居路路口（幸福家園對面） 電梯公寓 20227 均價4000 　 4在售4 錢江鳳凰城(***)***華金大道四段（大彎中學附近）電梯洋房、合院 202211均價4500 　 2在售5 龍域都市蘭亭***紅陽路（成綿高速出口 300 米處，國稅局斜對面）電梯公寓 20221 均價4100 　 在售6 經(jīng)典上城***同華大道實驗小學旁（幸福家園對面）電梯公寓 20225 均價4000 　 在售7 恒大雅苑***鳳凰大道北三段與華金大道三段的十字路口北側（鳳電梯公寓 20226 均價4500 　 在售 31凰湖公園附近）8 鳳凰湖國際社區(qū)***鳳凰大道鳳凰湖濕地公園對面雙拼、疊墅、多層洋房、高層住宅20226均價4500 　 在售9 凱斯頓華府***同華大道 199 號（鳳凰湖濕地公園對面）電梯公寓 20227 均價4100 　 在售10 興誠書香別院***菁華路 116 號（鳳凰湖濕地公園對面）多層 202211 均價3500 　 在售11 公園世家***鳳凰大道（田園廣場正對面）電梯花園洋房 20225均價3800 　 4在售12 西街上院***長寧小區(qū)北側、小南街南側（城廂學校旁）電梯公寓、花園洋房 20221均價3500 　 在售13 道誠春天華逸***同華大道 1151號（凱萊麗景對面） 電梯公寓 20228 均價3400 　 在售14 德通心愿城***華金大道三段 45號（***汽車站旁） 電梯公寓 20224均價4100 　 在售15 清華逸景***石家碾中路 139號（鳳凰大酒店對面）電梯公寓 20225 均價4100 　 4在售16 北城映像***同華大道北側（九峰路交匯處） 電梯公寓 202212最高價5000，最低價3000 　4 在售根據(jù)上述調查，項目區(qū)內主要為多種建筑形態(tài)用房，均價約為4000 元/平方米左右，本報告取均價 4000 元/平方米，配套 %的配套用房。三、項目用地規(guī)劃土地全部符合****土地利用總體規(guī)劃大綱。二、強化執(zhí)行階段的監(jiān)管工作，確定項目高水平的管理人員從事項目的拆遷安置補償以及管理工作。 37審批承建商提交的施工組織設計、施工進度計劃、施工方案、施工質量保證體系等技術文件，并檢查落實。三、加強項目建設的投資管理項目的投資控制，是在任務書下達階段、安置房的招投標以及施工階段應采取的有效措施，隨時糾正發(fā)生的偏差，把拆遷安置補償和安置房建設報價的控制在批準的造價限額以內，以求項目在實施中取得最好的投資效益和社會效益。 39七、加強項目的安全管理本項目安全管理的好壞將直接影響到搬遷整理項目的經(jīng)濟和社會效益。 九、發(fā)揮專業(yè)部門和專家的作用為有效、有利、有序開展項目區(qū)建設工作，由建設業(yè)主單位聘請農業(yè)、水利、林業(yè)、規(guī)劃、環(huán)保等方面的專家組成顧問小組，并委托專業(yè)公司進行總體和專項規(guī)劃設計。（二）項目前期費用項目前期工作費、設計費、監(jiān)理費、地勘費、審圖費、招標代理費等前期費用預計共計 500 萬元。貸款期限3年(其中1年為寬限期)，貸款利率按13年期貸款基準%測算。管理費建設單位管理費共計 1000 萬元利息利息按照年利率 ％計算，銀行貸款占總投資的 %，銀行建設期貸款利息約 3000 萬元。三、項目收益本項目以政府土地出讓收益作為還款保障，土地價格高低與企業(yè)收益無直接關系。(一)可出讓土地基本情況根據(jù)國土資源部《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》 （國土資發(fā)[2022]138 號）和四川省《關于印發(fā)四川省城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法的通知》 （川國土資發(fā)[2022]68 號）的要求，本項目拆舊區(qū)土地綜合整理后，將產(chǎn)生 600 畝掛鉤周轉土地指標，位于****大同鎮(zhèn)。（四）利息 41利息按照年利率 ％計算，貸款期 3 年，其中建設期 24 個月，寬限期 12 個月，銀行貸款占總投資的 %，建設期利息總額約 3000 萬元。由技術組專家負責，充分發(fā)揮專家的指導作用，從科研院所、大學，及市農業(yè)、水利、林業(yè)、規(guī)劃、環(huán)保等部門抽調專家和專職技術人員，組成技術組，對整個項目的規(guī)劃、設計、實施、驗收進行技術指導和質量監(jiān)督工作。必須建立符合該項目特點的安全生產(chǎn)制度，參與項目的管理、監(jiān)理及相關人員都必須認真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求。 38四、加強項目實施的質量管理項目實施的質量須達到國家現(xiàn)行規(guī)范要求，并經(jīng)驗收合格。配合相關部門對拆遷安置補償宗地進行定期檢查，是否按任務書的時間進度進行。對貸款的引進、使用及償還等環(huán)節(jié)實施全過程有效監(jiān)控，實行封閉運轉的方式，促進貸款良性運作。具體安排如下：一、2022 年 12 月底，完成可行性研究、資金籌措等前期準備工作。 32表 4 房地產(chǎn)開發(fā)中相關參數(shù)一覽表 (元/m 2)建筑成本前期稅費專業(yè)費用取建筑成本和前期稅費的5%不可預見費取取建筑成本和前期稅費的5%發(fā)展商利潤率取 （ 土 地取 得 成 本V+開 發(fā) 成本 ） 25%土地取得費率取土地成本5%管理費用取建筑成本和前期稅費的5%銷售稅金取 銷售 價格%銷售費用取銷售價格 4%交易手續(xù)費住宅3 元/平方米、維修基金3%，基數(shù)為720元/平方米利息取 1 年 期貸 款 利率%(按一 年 計 )1500 (V+++83.33)25%V5% 32 3 %(3)地價 V 測算利用剩余法測算公式，地價 V=開發(fā)價值開發(fā)成本利潤稅金及銷售費其它費用我們對項目片區(qū)土地價格進行測算得該區(qū)域預期土地變現(xiàn)價值為 1940 元/平方米，合 萬元/畝,詳見下表： 表 5 剩余法地價測算表 (元/m2)相關修正值