【正文】 根據(jù)協(xié)議公司每年按當年投資總額向政府收 15%的整理成本和 5%的年度項目運營管理費，項目完成后向政府收取 25%的項目總投資回報。 43項目前期費用項目前期工作費、設計費、監(jiān)理費、地勘費、審圖費、招標代理費等前期費用預計共計 500 萬元。項目業(yè)主負責這 600 畝土地的征用及配套基礎設施的建設工作，待地塊開發(fā)完成并營造出良好的投資環(huán)境后，由政府將可供出讓的土地以招標、拍賣或掛牌方式出讓。申請銀行貸款30000萬元，%。（五）擔保費擔保費按貸款額的 %/年計算，2 年共 1500 萬元。建新區(qū)基礎設施建設費主要包括建新區(qū)的道路、道路綠化、管網(wǎng)“六通”建設等，5萬元/畝，共 600 畝，投資 3000 萬元。 40十、加強項目建設與運行管理該項目的建設要堅持高標準、高質量的原則，切實抓好項目的管理，項目各項環(huán)節(jié)要建立健全各級管理體系，嚴格實行項目法人制、招投標制、建設監(jiān)理制的三項建設管理制度。制定每月用款計劃，確保實施過程中的資金足額、恰當、適時用于項目實施建設。項目安全生產(chǎn)制度要符合國家、地方、相關行業(yè)及單位的有關安全生產(chǎn)政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和標準。因此，要取得土地整理項目的成功，就必須通過積極有效的組織協(xié)調、排除障礙、解決矛盾，以保證實現(xiàn)搬遷整理項目的各項預期目標。質量管理內容主要為以下幾個方面：、建筑物、構筑物、桿管線未完成；，完善質量保證體系；、檢查、監(jiān)督。1審查接收業(yè)務資料，建立技術經(jīng)濟檔案。作好資金管理，按進度作好土地整理項目的結算、工程提款工作，節(jié)約投資。采用公開招標確定安置房建設工程監(jiān)理單位，簽訂監(jiān)理合同。二、加強建設管理項目工作的重點是：拆遷安置補償工作的進度、安置房建設進度以及資金的投入。 36第八章 項目管理方案一、落實項目配套資金項目在執(zhí)行過程中，必須具有嚴格的配套資金計劃，具備完善的資金管理制度，并憑借經(jīng)濟、行政和法律三種約束手段，把土地整理資金落到實處。二、2022 年 1 月12 月，開始搬遷整理工作、農(nóng)民安置房、基礎設施配套建設。2022 年 9 月 19 日，公司修建農(nóng)民安置點項目立項，成都市****發(fā)展和改革局下發(fā)文件《關于企業(yè)投資項目備案的通知》 （青發(fā)改政務投資函【2022】139 號） 。 33第六章 建設內容及規(guī)模一、建設內容(一)拆舊區(qū)拆舊區(qū)位于****大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內，對拆舊區(qū)內零散土地上的危舊農(nóng)房改造建設，通過土地集約利用獲得 600 畝新增建設用地指標，費用為 30 萬元/畝，總計 18000萬元。表 2 ****部分商住用地出讓價格表時間 出讓凈面積（畝） 總地價（萬元） 單位地價（萬元/畝）2022 年 1652022 年 2022 年 合計（平均） 在前面有關章節(jié)中，我們從宏觀政策、****城市規(guī)劃和城市建設、城市構架結構及區(qū)域地產(chǎn)市場供求狀況等方面，綜合分析了本 30項目所在區(qū)域的優(yōu)劣態(tài)勢，我們認為本項目用地作為高檔住宅區(qū)域，項目建成后各項配套齊全，其價格水平會高于近年****同類用地的平均價格水平，我們預測 3 年后區(qū)域內商住用地拍賣價格與近年拍賣平均價格持平 萬元/畝。 鳳凰湖片區(qū)地價已從 2022 年之前的 80 萬元/畝－96 萬元/畝上 29漲至目前最高 萬元/畝。這也是鳳凰湖板塊區(qū)域的房價要高于****其他區(qū)域房價的原因所在。中華名城、海布斯卡、英祥 28森林覆蓋率達到 35%,是四川省環(huán)境保護模范區(qū)、生態(tài)區(qū) 2022 年 5月 11 日，***順利通過了創(chuàng)建國家級生態(tài)區(qū)的評估，15000 畝鳳凰湖更是成為***的生態(tài)之“腎”。鳳凰湖片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況。2022 年 112 月****商品房預售備案 5827 宗，備案面積 萬平方米,備案金額 萬元,交易均價 2748 元/平方米；同比增幅為 146%、149%、162%、6%。加快普及 12 年教育，推行免費職業(yè)教育和學前教育三年行動計劃，逐步實現(xiàn)全域***基本公共教育服務均等化、現(xiàn)代化，并逐步完善醫(yī)療保障、基本藥物、基層衛(wèi)生服務體系和基本公共衛(wèi)生服務體系。按照“三圈一體”戰(zhàn)略，全域規(guī)劃、頂層設計，做大生態(tài)田園環(huán)境容量，實現(xiàn)產(chǎn)城一體，城鄉(xiāng)互動。搶抓“交通先行”戰(zhàn)略機遇，依托“兩站兩園區(qū)”建設，構建內通外聯(lián)的大交 24通系統(tǒng)，發(fā)展大物流、做強大商貿(mào)，物流商貿(mào)業(yè)營業(yè)收入力爭達到1000 億元以上。強化科學技術普及和知識產(chǎn)權保護工作，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。加快科技隊伍建設和科技人才的培養(yǎng)。（5）基本形成組織優(yōu)化、精干高效、符合科技事業(yè)自身發(fā)展規(guī)律的社會化技術服務體系和以企業(yè)為主體的技術開發(fā)體系，實現(xiàn)在政府管理指導下，以市場為主要手段的科技資源配置方式。 “十一五”期末全區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值 20%，高新技術產(chǎn)品出口額占全區(qū)出口總額的 25%左右，2020 年分別達到 25%、30%。（2）農(nóng)業(yè)科研開發(fā)、試驗示范推廣服務體系基本完善。對外開放的廣度和深度不斷拓展，實際利用外資年均增長 25%以上，落戶成都的世界 500 強企業(yè)達 210家以上，進出口總額年均增長 15%。 （5）人居環(huán)境質量顯著提升。 21 （4）人民生活水平大幅提高。穩(wěn)定適度低生育水平，年均人口自然增長率控制在 4％。 （3）城鄉(xiāng)社會建設全面進步。新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平顯著提高，城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展更加協(xié)調，綜合城鎮(zhèn)化水平達到60%。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢良好全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資（按項目地） 億元，比上年增長 %；其中商品房開發(fā)投資 億元，比上年增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 ％。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。2022 年成都財政收入和民生財政支出也保持較快增長，實現(xiàn)地方公共財政收入 億元，增長 %；公共財政支出中，教育支出 億元，增長 %；社會保障和 19就業(yè)支出 億元，增長 %；醫(yī)療衛(wèi)生支出 億元，增長%。2022 年成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 23932 元，增長 %，增速比上年加快 個百分點；農(nóng)民人均純收入 9895 元，增長%，增速比上年加快 個百分點。全市實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長%。2022 年成都第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。按照“布局集中，用地集約，產(chǎn)業(yè)集聚”的原則，根據(jù)都****社會經(jīng)濟發(fā)展的需求，充分利用當?shù)氐膮^(qū)位優(yōu)勢，高效集約利用土地，有效地解決土地問題，提高土地投入產(chǎn)出比，提升土地的利用效率與效益，是****社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的前提。根據(jù)省委推進“三個轉變”和成都市委建設社會主義新農(nóng)村推進城鄉(xiāng)一體化的具體要求，項目的開發(fā)對項目建設有利于加快城區(qū)的開發(fā)，有利于政府合理利用土地資源，有利于加快推進****城郊 17建設社會主義新農(nóng)村進程，推動成都市委、市政府提出的“城鄉(xiāng)一體化”戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。項目建設有利于加快****土地的開發(fā)與建建設。(二)項目概況成都市****大同鎮(zhèn)界牌村、同福村、青龍村、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目已經(jīng)四川省國土資源廳批準立項，項目批文為川國土資函〔2022〕411 號，以下簡稱本項目。 15第四章 項目建設背景及必要性分析一、項目基本情況(一)項目背景近年來，隨著****經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展和城市化進程的不斷加快，一個個農(nóng)村居民集中居住區(qū)相續(xù)建成。 作為***工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、成都市國際集裝箱中心站及鳳凰湖國際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)所在地，大同鎮(zhèn)緊緊抓住歷史機遇，結合“三化聯(lián)動”和“產(chǎn)城一體”，立足“三規(guī)合一”，確立了“三橫三縱”、“三核三片”的發(fā)展思路。幅員面積 平方公里，轄區(qū)內有 5 個村民委員會、3個社區(qū)，117 個村（居）民小組，總人口 26814 人。 先后實施了“環(huán)保五年行動計劃 ”、 “成都北部生態(tài)屏障建設工程”等 13專項行動，全面深入開展環(huán)境綜合整治，高標準規(guī)劃建設西南地區(qū)城市中心規(guī)模最大、植被最豐富的 10 公里帶狀城市森林走廊。完 善 的 配 套 設 施 日處理 10 萬噸工業(yè)及生活污水 國家鐵路二類口岸海關監(jiān)管點，可就地辦理“一關三檢”手續(xù)，集裝箱可在此出關運達世界各地。 ***擁有一支龐大的產(chǎn)業(yè)大軍和豐富的勞動力資源。充 足 的 能 源 供 應 11水 全年供水無間斷 工業(yè)渠進水流量：20 立方米/秒 工業(yè)用水配水計劃指標流量：7 立方米/秒 實際工業(yè)用水流量：3 立方米/秒 富裕流量：4 立方米/秒 電 可保證多回路、多電源工業(yè)供電要求 公用變電站：現(xiàn)有 12 座（500KV 一座，220KV 二座，110KV 三座，35KV 六座） 在建一座（220KV） 總變電容量： 萬 KVA 供電范圍：成都市及整個川北地區(qū) 可供區(qū)內容量： 萬 KVA 以上 氣 ***是西南地區(qū)最大的天然氣輸配中心和唯一具有天然氣供應調度能力的地區(qū)。項目位于大同鎮(zhèn)青龍村、一心社區(qū)，幅員面積 畝，預計搬遷農(nóng)戶 896 戶（2345人，以實際搬遷為準） ，新建農(nóng)村新型社區(qū)（拆舊區(qū)、建新區(qū)安置房）約 22 萬平方米，預計產(chǎn)生可掛鉤建設用地 900 畝（省廳立項為1300 畝，實際以省國土資源廳實際驗收為準） ，計劃總投資萬元，項目建設期 3 年。二、經(jīng)營管理水平 一)公司組織機構設立股東會、執(zhí)行董事和監(jiān)事，行政機構為總經(jīng)理負責制，下設行政部、財務部、項目部和工程部。拆遷安置風險及資金周轉風險項目區(qū)拆遷安置工作是本項目主要任務之一，拆遷安置工作正常進行是保證本項目正常實施的核心工作和關鍵環(huán)節(jié)，在拆遷安置工作中廣泛存在的問題多樣性、困難艱巨性和周期不確定性，同時拆遷安置和工程建設投資所需資金量大，建設資金有很大一部分要從銀行借款解決，如在實施過程中遭遇意外的困難而使項目建設延期，則項目可能出現(xiàn)資金周轉困難，對本項目建設周期和投資具有重大影響。貸款償還及土地出讓收入實現(xiàn)的風險。清償能力分析經(jīng)上述分析，可用于償還貸款本金的資金總額為投建的項目本金及項目收益共計79761萬元，；，能夠滿足貸款償還要求。（4）2022 年安排資金 4000 萬元，占總投資 9%，主要用于基礎設施配套建設及支付貸款費