【正文】 00 公頃，區(qū)縣級土地供應計劃指標 4000公頃。目前我市土地一級開發(fā)主要分兩種形式，一種是市土地儲備機構負責實施土地開發(fā)，由市土地儲備機構負責籌措資金。 新千年北京發(fā)展的三大亮點，有兩大亮點將閃耀在朝陽區(qū)。多種多樣 的地貌類型，為農、林、牧、副、漁綜合發(fā)展，建立城郊農業(yè)結構提供了有利的地貌條件。地理位置優(yōu)越，北臨 CBD，南與亦莊經濟開發(fā)區(qū)相鄰； 交通便利，三、四、五環(huán)路橫穿南北，京津塘高速路橫貫東西，鄉(xiāng)域面積 平方公里，常住人口 32791 人。 第四節(jié) 周邊市政設施條件 朝陽區(qū)北京朝陽港項目工程項目所在地 十八里店 地區(qū)的市政設施規(guī)劃如下： 供水： 項目位于城鄉(xiāng)結合部，市政 設施條件差，無市政自來水管網，生產和生活用水主要為深井水 。具體土地類型構成見圖 51 土地類別構成示意圖。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權人支付青苗補償費和其它土地附著物補償費。 （ 2）涉及拆遷農民居民總戶數為 2939戶，全部為農民宅基地上私有房屋。 （ 1）區(qū)位補償價測算 本項目用地位于 五 級地價區(qū)，根據其具體情況，基準地價按 2500元 /平方米標準進行測算，基準房價按照 800元 /平方米進行測算。 具體測算過程見下表： 表 55： 集體企業(yè) 拆遷補償費測算表： 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 36 金額（萬元）集體企業(yè)拆遷補償費345623 （1 ）到（3 ）之和（1 ） 房屋補償 1000 元/ 平方米 平方米 155336以拆遷房屋建筑面積為基數，參照拆遷房屋實際情況，按1 0 0 0 元/ 平方米重置價進行求?。? ） 停產停業(yè)補助費 1200 元/ 平方米 平方米 186404以拆遷房屋面積為基數，按1 2 0 0 元/ 平方米計算（3 ）設備安置和搬遷費用25 元/ 平方米 平方米 3883參照《關于確定朝陽區(qū)集體土地征地拆遷房屋搬遷補助費及提前搬遷獎勵費標準的請示》【朝國土房管拆（2 0 0 3 ）5 7 號】及批復，以拆遷房屋為基數按2 5 元/ 平方米計算—— ——備 注序號 項目 補償標準 數量 國有企業(yè)拆遷補償 根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 87號）和北京市房屋土地管理局、北京市物價局關于印發(fā)《北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準》的通知（京房地評字（ 1999） 656號）規(guī)定，集體企業(yè)拆遷補償包括房屋重置成新價、搬遷補助費、停產停業(yè)補助費等，具體測算過程見下表： 表 56： 國有企業(yè)拆遷補償費測算表： 金額（萬元）國有企業(yè)拆遷補償費5246 （1）到 （3）之 和4000 元/平方 米 萬平方米1000 元/平方 米 平方米（2） 停產停業(yè)損失費 1200 元/平方 米 平方米 545參照《關于確定朝陽區(qū)集體土地征地拆遷房屋停產停業(yè)經濟損失補償標準的請示》【朝國土房管拆（2 0 0 3 ）5 6 號】及批復，并結合項目實際情況；以拆遷房屋為基數按10 0 0 元/平方 米估算。 區(qū)位補償單價 =2500 +800=4068 元 /平方米 區(qū)位補償總價 =4068 590000247。 （ 3）涉及 526個集體企業(yè)拆遷，占地 ，建筑面積合約 平方米 。具體征地補償費構成詳見下表 52。 （ 2）涉及拆遷農民居民總戶數為 2939戶，全部為農民宅基地上私有房屋。 排水 ： 雨、污水未經處理，經排水溝流入蕭太后河和大 羊 坊溝 。 十八里店村地處首都東南郊，區(qū)域面積 平方公里，是全鄉(xiāng)最大的行政村。朝陽區(qū)地處東經 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 27 116176。 朝陽區(qū)位于北京市東部，早在 2020 多年前的秦代，這里 已經有行政區(qū)屬，歸幽州所轄的薊縣。與之配合北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 26 的開發(fā)企業(yè)只需負責土地開發(fā)具體管理工作，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于土地儲備開發(fā)成本的 2％。 土地市場發(fā)展趨勢 （ 1） 土地市場的發(fā)展 土地市場在近年來得到快速發(fā)展， 2020 年全市出讓國有土地約 3417 公頃，比上年增長約 33％， 2020年全市出讓國有土地約 4670公頃，比上年增長約 37％。 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 24 第三節(jié) 土地市場環(huán)境分析 土地政策 我國現形的土地使用制度，是對城鎮(zhèn)國有土地在不改變土地國有條件下，采取拍賣、招標、協議等方式將土地使用權有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，其權益受國家法律保護。其中住宅 萬平方米，下降 %。商業(yè)及服務業(yè)等經營性用房投資 ，比上年增長 倍，所占比重為 %。 一、房地產開發(fā)投資增速回落，投資比重下降 2020 年，全市完成房地產開發(fā)投資 億元，比上年增長 %，占全社會投資增量的 %。 （ 2） 北京城市改造造成拆遷人口對 商品房 的需求水平保持不變。 從長期發(fā)展看，人口郊區(qū)化將會繼續(xù)。 本項目位于其中的垡頭集團。 2020 奧運會的臨近，北京的體育產業(yè)發(fā)展迅 猛，居民的體育消費也呈增長態(tài)勢。此外，健康、良性運行的宏觀經濟環(huán)境會吸引更多的國內外投資者，由此將產生大量的住房需求。 經濟指標 國內生產總值 圖 22 北京國內生產 總值增長情況 圖 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 15 0 . 01 0 0 0 . 02 0 0 0 . 03 0 0 0 . 04 0 0 0 . 05 0 0 0 . 06 0 0 0 . 07 0 0 0 . 08 0 0 0 . 09 0 0 0 . 01996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %地區(qū)生產總值 （ 億元 ）增長率 （ 上年 = 100 ） 北京國內生產總值從 1996年的 億元 快速增長到 2020 年的 億元 。 2020 年，市委市政府提出了《關于區(qū)縣功能定位及評價指標的指導意見》，把18個區(qū)縣分成首都功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)四個功能區(qū)。 （ 4） 2020 年第 26 次市長辦公會，在決定對朝陽港規(guī)劃重新進行調整同時，對朝陽港項目的開發(fā)主體做了強調“北京物流港項目規(guī)劃中除物流倉儲項目之外的其他規(guī)劃項目繼續(xù)由 北京京泰物流置業(yè) 公司等企業(yè)開發(fā)建設”。 （ 3）涉及 526個集體企業(yè)拆遷，占地 ，建筑面積合約 平方米。 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 編制單位： 北京京泰物流置業(yè)有限公司 2020 年 9 月 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 2 目 錄 第一章 總論 ................................................................................................ 6 第一節(jié) 項目基本情況 .................................................................................... 6 項目名稱 .................................................................................. 6 項目位置 .................................................................................. 6 項目規(guī)劃情況 ............................................................................ 6 項目現狀情況 ........................................................................... 7 項目前期情況 ............................................................................. 9 第二節(jié) 實施方案的編制依據 ........................................................................ 11 第二章 北京朝陽港項目的宏觀因素 ............................................................. 13 第一節(jié) 北京宏觀經濟環(huán)境分析 .................................................................... 13 行政區(qū)劃和區(qū)縣功能定位 ...................................................... 13 經濟指標 ............................................................................. 14 其他影響因素 ...................................................................... 17 第二節(jié) 北京城市整體規(guī)劃和城市化進程 ....................................................... 17 城市布局 ............................................................................. 17 交通規(guī)劃 ............................................................................. 18 城市化進程 .......................................................................... 19 第三章 市場分析預測 ................................................................................. 20 第一節(jié) 北京市商品房市場趨勢分析 .............................................................. 20 供應 ..................................................................................... 20 銷售 ..................................................................................... 20 商品房市場未來發(fā)展趨勢預測 ................................................... 21 第二節(jié) 2020 年北京商品房市場分析 .............................................................. 21 第三節(jié) 土地市場環(huán)境分析 ........................................................................... 24 北京朝陽港項目土地一級開發(fā)實施方案 3 土地政策 ................................................................................. 24 土地市場 ............................................................................... 24 土地市場發(fā)展趨勢 .................................................................... 26 第四章 宗地區(qū)域因素分析 .......................................................................... 26 第一節(jié) 朝陽區(qū)概況 ..................................................................................... 26 第二節(jié) 周邊環(huán)境 .