【正文】 平方米5 征地補(bǔ)償費(fèi)合計(jì) 624143 1 至4之和—— ——序號(hào)項(xiàng)目 數(shù)量 備注補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)—— —— 征地計(jì)劃 根據(jù) 北京京泰物流置業(yè) 有限公司掌握的本項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)資料，及北京市關(guān)于集體土地征用報(bào)批的相關(guān)規(guī)定及流程，制定如下征地工作計(jì)劃。 農(nóng)民拆遷補(bǔ)償 根據(jù)《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》（京國(guó)土房管征 [2020]606號(hào)）第四條相關(guān)規(guī)定，與國(guó)有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 87號(hào)），根據(jù) 十八里店鄉(xiāng) 的現(xiàn)狀發(fā)展水平及本項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀，本次農(nóng)民拆遷 測(cè)算將依據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 87號(hào)）和北京市房屋土地管理局、北京市物價(jià)局關(guān)于印發(fā)《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）》（京國(guó)土房管拆字 [2020]1234號(hào)）規(guī)定進(jìn)行測(cè)算。 農(nóng)民房屋拆遷還涉及到搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)、臨時(shí)過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)、配合工程獎(jiǎng)、家電改移補(bǔ)助費(fèi)等，具體測(cè)算過(guò)程見(jiàn)下表： 表 54： 農(nóng)民拆遷補(bǔ)償費(fèi)測(cè)算表： 北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 35 金額（萬(wàn)元）農(nóng)民拆遷補(bǔ)償 779699 （1 ）到（1 0 ）之和2500 元/ 平方米 平方米800 元/ 平方米590000 平方米1000 元/ 平方米507 元/ 平方米（2 ） 搬家補(bǔ)助費(fèi) 20 元/ 平方米 590000 平方米 1180以拆遷房屋面積為基數(shù)，按2 0 元/ 平方米計(jì)算（3 ） 提前搬家獎(jiǎng) 5000 元/ 戶 2939 戶 1470 以拆遷戶數(shù)為基數(shù)，按5 0 0 0 元/ 戶計(jì)算（4 ） 配合工程獎(jiǎng) 4 萬(wàn)元/ 戶 2939 戶 11756 以拆遷戶數(shù)為基數(shù)，按2 萬(wàn)元/ 戶計(jì)算（5 ）空調(diào)、有線、電話移機(jī)費(fèi)等1950 元/ 戶 2939 戶 573每戶一套，參考周邊水平，按1 9 5 0 元/ 戶計(jì)算，含熱水器、危電改造(6) 臨時(shí)過(guò)渡費(fèi) 5000 元/ 戶 2939 戶 1470 以拆遷戶數(shù)為基數(shù)，按5 0 0 0 元/ 戶計(jì)算（7 ） 自建房補(bǔ)助 66000 元/ 戶 220 戶 1452 共2 2 0 戶，按6 6 0 0 0 元/ 戶計(jì)算（8 ） 停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) 1200 元/ 平方米 61895 平方米 7427營(yíng)業(yè)面積共6 1 8 9 5 平方米，按1 2 0 0 元/ 平方米計(jì)算（9 ） 購(gòu)房補(bǔ)助費(fèi) 2025 元/ 平方米 590000 平方米 119475以拆遷房屋面積為基數(shù)，每平方米補(bǔ)助6025元(10) 綠隔拆遷費(fèi) 5000 元/ 平方米 612020 平方米 306000本項(xiàng)目需安排項(xiàng)目用地外西直河和橫街子兩村的農(nóng)民騰退上樓，按當(dāng)?shù)鼐G隔政策，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為5 0 0 0 元/ 平方米根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第8 7 號(hào)）、《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則》（暫行）、《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國(guó)土房管拆[ 2 0 0 3 ] 8 0 8 號(hào)），確定所拆遷土地的級(jí)別為五級(jí)地，綜合考慮宗地周邊土地市場(chǎng)情況，確定宗地的基準(zhǔn)地價(jià)取值為2 5 0 0元，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)為8 0 0 元，房屋的重置成新價(jià)為1 0 0 0 元/ 平方米，裝修附屬物為5 0 7元/ 平方米裝修附屬物備 注—— ——基準(zhǔn)地價(jià)土地面積：基準(zhǔn)房?jī)r(jià)房屋面積：重置成新價(jià)（1 ） 房屋拆遷補(bǔ)償價(jià) 328896序號(hào) 項(xiàng)目 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償 根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 87號(hào)）和北京市房屋土地管理局、北京市物價(jià)局關(guān)于印發(fā)《北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京房地評(píng)字（ 1999） 656號(hào)）規(guī)定，集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償包括房屋重置成新價(jià)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)等 。 （ 3）裝修附屬物補(bǔ)償價(jià) 根據(jù)《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國(guó)土房管拆 [2020]808號(hào)）的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合本項(xiàng)目地上物實(shí)際情況，確定被拆遷房屋裝修附屬物補(bǔ)償單價(jià)為 507 元 /平方米，總價(jià)為 29913 萬(wàn)元。兩個(gè)村共需安排 612020平方米用來(lái)安置，依據(jù)十八里店鄉(xiāng)綠隔政策，騰退成本為 5000元 /平方米。2人員安置補(bǔ)助費(fèi)用39 萬(wàn)元 / 畝 5 1 5 8 .5 畝 202082以征地面積 5 1 5 8 .5 萬(wàn)平方米為基數(shù)，根據(jù)現(xiàn)行人員安置補(bǔ)助政策和當(dāng)?shù)厝藛T結(jié)構(gòu)，約 39 萬(wàn)元/ 畝。 北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 30 （ 3）涉及 526個(gè)集體企業(yè)拆遷，占地 ，建筑面積合約 平方米。完善通信管網(wǎng)及中繼光纜網(wǎng)絡(luò)，建設(shè)大容量、高速率多媒體數(shù)字通信網(wǎng)絡(luò)。村委會(huì)坐落在四環(huán)橋畔，大洋路、四環(huán)路、京津塘高速路穿村而過(guò)，地理位置優(yōu)越，交通便利。 左右的北京平原朝陽(yáng)區(qū)平均海拔 34 米，屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，氣候宜人，區(qū)內(nèi)蜿蜒流淌的 8 條主要河流，在肥沃的土地上勾勒出風(fēng)景如畫(huà)的自然美景 。東鄰?fù)ㄖ輩^(qū)，西銜東城、西城、崇文、海淀四區(qū)，南接豐臺(tái)區(qū)和大興 區(qū) 、北連順義、昌平兩 區(qū)。 土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了許多新的趨勢(shì)，主要有如下四種發(fā)展趨勢(shì) ： 地價(jià)上漲明顯； 招拍掛土地出讓市場(chǎng)更加規(guī)范； 土地存量減少； 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資主體多元化。首先是地價(jià)越來(lái)越高，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律；其次，進(jìn)行土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成為行業(yè)迫切需求，這樣可以幫助政府合理進(jìn)行土地供給；第三，開(kāi)發(fā)商取得土地越來(lái)越難，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，招拍掛中的資金門(mén)檻擋住了很多實(shí)力不夠的企業(yè)，行業(yè)洗牌正在進(jìn)行中；第四，招拍掛出讓土地市場(chǎng)的違規(guī)行為比以前少了很多，可以說(shuō)規(guī)范了土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。 北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）（京政發(fā) [2020]6 號(hào)） 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法（京國(guó)土市 [2020]540 號(hào)） 北京市國(guó)有土地使用權(quán) 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓底價(jià)確定試行辦法（京國(guó)土用[2020]533 號(hào)） 土地市場(chǎng) 土地供應(yīng)情況 根據(jù)北京國(guó)土資源局正式對(duì)外公布北京 2020 年土地供應(yīng)計(jì)劃， 2020 年全年土地供應(yīng)計(jì)劃 6500 公頃，其中新增供應(yīng) 3900 公頃，存量土地 2600 公頃，其中用于商品房開(kāi)發(fā)及經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地達(dá) 2200 公頃。 2020 年，全市商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，其中期房銷售 萬(wàn)平方米，現(xiàn)房銷售 萬(wàn)平方米。 二、供給出現(xiàn)下降，需求仍然旺盛 商品房施工面積下降，其中住宅施工面積降幅較大。 2020 年上半年房地產(chǎn)投資同比增幅有所波動(dòng)，12 月投資增幅達(dá) %，繼一季度投資增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)后， 14月增幅回升至 %；從下半年開(kāi)始增幅呈平穩(wěn)下降趨勢(shì)， 112 月增幅降至全年最低。 （ 4） 政 府通過(guò)頒布一些相關(guān)的程序和法規(guī)來(lái)繼續(xù)鼓勵(lì)扶持二手房市場(chǎng)。特別是北京的 商品房 市場(chǎng)是從 90 年代中期迅猛發(fā)展起來(lái)的。 隨著 2020 年奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京的道路和軌道交通建設(shè)也在緊鑼密鼓地進(jìn)行，而且，這些道路和軌道交通的完成不僅可以緩解城市內(nèi)部的交通擁擠狀況，更主要的是將使得北京周邊地區(qū)到達(dá)市區(qū)的速度加快，對(duì)這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起積極促進(jìn)作用 城市化進(jìn)程 根據(jù) 2020 年的統(tǒng)計(jì)年 鑒， 1978 年底到 2020 年底，全市常住人口由 萬(wàn)人增加到 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口由 479 萬(wàn)人增加到 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘谋戎赜?％提高到 ％。 商業(yè) 市場(chǎng)將 得到 更進(jìn)一步的發(fā)展， 為中國(guó)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善提供更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，尤其是國(guó)際知名的運(yùn)動(dòng)品牌和設(shè)施運(yùn)營(yíng)商。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 圖 24 北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額 發(fā)展趨勢(shì)圖 0 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 01 5 0 0 . 02 0 0 0 . 02 5 0 0 . 03 0 0 0 . 03 5 0 0 . 01996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %社會(huì)消費(fèi)品零售額社會(huì)消費(fèi)品零售總額年增長(zhǎng)率 （ 上年 = 100 ） 北京社會(huì)消費(fèi)品零售總 額從 1996 年 的 億元 增長(zhǎng)至 2020 年 的 億元 , 平均年增長(zhǎng)率為 %。 而且，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值也從 1996 年的14254 元 /人增長(zhǎng)到 2020 年的 49505 元 /平方米。 （二）城市功能拓展區(qū) 包括朝陽(yáng)、海淀、 豐臺(tái) 、石景山四個(gè)區(qū)，這個(gè)區(qū)域是實(shí)現(xiàn)和拓展首都城市性質(zhì)功能的重要區(qū)域。 由于北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目規(guī)劃的調(diào)整、國(guó)家土地及拆遷政策的變化和開(kāi)發(fā)模式的變化導(dǎo)致項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)，制約了該地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展。同年市政府赴港招商，由京泰集團(tuán)、香港嘉里集團(tuán)、華遠(yuǎn)集團(tuán)和 SOHO 中國(guó)四方股東簽訂了合作開(kāi)發(fā)北京物流港協(xié)議書(shū)，并成立北京京泰物流置業(yè)有限公司作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體。其四至為東南至城市鐵路環(huán)線京豐鐵路段，西南至京津塘高速路，西北至城市東南四環(huán)路，東北至與北京住總公司開(kāi)發(fā)的翠城經(jīng)濟(jì)適用房相隔的垡頭二號(hào)路。 圖 12 土地類別構(gòu)成示意圖 523 農(nóng)用地宅基地集體企業(yè)用地國(guó)有企業(yè)用地其它用地 地上物狀況： 本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，共有 （ 1）涉及 5 個(gè)國(guó)有企業(yè)拆遷，占地 ，建筑面積 。截至目前，北京京泰物流置業(yè)有限公司及其股東單位已支出前期費(fèi)用約 1 億元。 北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 11 （ 6）北京市規(guī)劃院 2020 年 4 月編制的《北京物流港、十八里店鄉(xiāng)規(guī)劃》中，將十八里店（一部分）、橫街子、西直河、小武基三個(gè)半村居民，按“ 20號(hào)令”政策實(shí)現(xiàn)綠化及農(nóng)民上樓，所需資金由北京朝陽(yáng)港與朝陽(yáng)區(qū)政府協(xié)商解決 第二節(jié) 實(shí)施方案的 編制依據(jù) 一、法律法規(guī)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第 8 號(hào)） 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第 305 號(hào)） 《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》（京國(guó)土市 [2020]540 號(hào)） 《北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌辦法》 《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（北京市人民政府令第 148 號(hào)） 《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 87 號(hào)） 《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 124 號(hào)） 《北京市朝陽(yáng)區(qū)十八里店鄉(xiāng)綠化隔離地區(qū)建設(shè) 騰退安置辦法》 《北京市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓底價(jià)確定試行辦法》（京國(guó)土用[2020]533 號(hào)） 《北京市收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法》 1《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》（京政發(fā) [2020]6 號(hào)） 1《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的編制辦法》（討論稿） 二、項(xiàng)目依據(jù) 北京市規(guī)劃院 2020 年 4 月編制的 《北京 物流 港、十八里店鄉(xiāng)規(guī)劃》 北京市規(guī)劃院 2020 年 7 月編制的《北京朝陽(yáng)港、十八里店鄉(xiāng)調(diào)整規(guī)劃》 北京市政府 2020 年第 26 次市長(zhǎng)辦公會(huì)第 32 期會(huì)議紀(jì)要 北京市政府 2020 年第 62 次市長(zhǎng)辦公會(huì)第 68 期會(huì)議紀(jì)要 市建委 2020 年 4 月上報(bào)市政府領(lǐng)導(dǎo)《關(guān)于北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的請(qǐng)示》 北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府《關(guān)于北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作的請(qǐng)示》（朝政文【 2020】 209 號(hào)） 北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 12 北京市國(guó)土資源局《關(guān)于北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（京國(guó)土市【 2020】 48 號(hào)） 土地儲(chǔ)備朝陽(yáng)分中心《朝陽(yáng)港項(xiàng)目征地拆遷測(cè)算報(bào)告》 北京市規(guī)劃院編制的《北京物流港市政規(guī)劃方案綜合》 市規(guī)劃院 2020 年 12 月編制的《北京朝陽(yáng)港道路交通設(shè)施規(guī)劃方案 》 1 北京市交通委員會(huì)《關(guān)于北京物流港項(xiàng)目交通影響分析的評(píng)審意見(jiàn)》（京交規(guī)函 [2020]360 號(hào)） 1市場(chǎng)調(diào)查 1其他內(nèi)部資料 北京朝陽(yáng)港項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案 13 第二章 北京朝陽(yáng)港 項(xiàng)目的宏觀因素 第一節(jié) 北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 行政區(qū)劃和區(qū)縣功能定位 北京市總面積為 16, 平方公里，總共包括了 18 個(gè)區(qū)、縣，可分為四個(gè)區(qū)域： o 市區(qū) (東城區(qū)，西城區(qū)，崇文區(qū)和宣武區(qū) ) o 城區(qū) (朝陽(yáng)區(qū)，海淀區(qū)、 豐臺(tái) 區(qū)和石景山區(qū) ) o 近郊區(qū) (門(mén)頭溝區(qū)，房山區(qū)，通州區(qū)，順義區(qū)，昌平區(qū)和大興區(qū) ) o 遠(yuǎn)郊區(qū)縣 (懷柔區(qū)，平谷 區(qū) ，密云縣和延慶 縣 ) 北京行政規(guī)劃示意圖請(qǐng)見(jiàn) 下圖 。要依托新城、國(guó)家級(jí)和市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，營(yíng)造環(huán)境，增強(qiáng)生產(chǎn)制造、物流配送和人口承載功能，成為首都城市新的增長(zhǎng)極。 未來(lái)北京國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以及人均國(guó)內(nèi)生 產(chǎn)總值的快速增長(zhǎng)，無(wú)疑是為北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了積極有利的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 (2) 奧運(yùn)對(duì)城市居民健身觀念的影響 奧運(yùn)會(huì)在北京舉辦，將使北京市民的健身意識(shí)增強(qiáng)，通過(guò)康體健身運(yùn)動(dòng)可以強(qiáng)健體魄的觀念將擴(kuò)大影響范圍。根據(jù) 這一戰(zhàn)略，北京市