【正文】 價結(jié)果一覽表》中的“估價設(shè)定的開發(fā)程度”描述一致。 估價結(jié)果確定方法有三種： （一般幅度不超過 30％），可采用簡單算術(shù)平均值作為待估宗地最終結(jié)果。 表 22 待估 宗地估價結(jié)果確定表 單位：。 表 21 成本逼近法評估過程一覽表 單位 :元 /平方米 宗地 編號 宗地 名稱 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi) 投資 利息 投資 利潤 土地增值收益率（ %） 土地增值收益 無限年期地價 估價設(shè)定年期（年） 年期修正系數(shù) 宗地單位地價 三、 地價的確定 地價確定的方法 根據(jù)以上評估過程，不同方法的評估結(jié)果參見表 22。 （ 2）相關(guān)稅費(fèi) A、征地管理費(fèi) 根據(jù)（ ***文件、文件 名稱、文件號、主要內(nèi)容）規(guī)定“征地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的 **％征收”，則： 土地管理費(fèi)＝（ ）（ ）％ ＝（ ）（元 /平方米） 27 B、耕地占用稅 （ 注意：只有耕地才有此稅 ） 根據(jù)（ ***文件、文件名稱、文件號、主要內(nèi)容） **省耕地占用稅稅額表規(guī)定， **市 ***或縣區(qū)耕地占用稅按 **元 /平方米計(jì)收。 ] 調(diào)查待估宗地周邊區(qū)域的土地利用情況，農(nóng)用土地大部分為 蔬菜地（或耕地或其他） ，視待估宗地在征用時為 （蔬菜地、耕地或其他） 。商業(yè)、住宅用地不應(yīng)采用成本逼近法?？傆玫孛娣e ＝ ***（元 /平方米） 假設(shè)開發(fā)法評估過程詳見表 18。 表 17 收益還原法評估過程一覽表 宗地編號 宗地名稱 房地年總收益（萬元） 房地年總費(fèi)用（ 萬元） 房地年純收益（萬元） 房屋現(xiàn)值（萬元） 房屋還原率(8%) 房屋年純收益（萬元） 土地年純收益（萬元） 估價設(shè)定年期(年 ) 年期修正系數(shù) 總地價（萬元） 土地面積 (m2) 單位地價(元 /m2) （四）剩余法（假設(shè)開發(fā)法） （注：剩余法（或假設(shè)開發(fā)法）分空地及在建工程用地、地上已建成建筑物用地等兩種情況，不 22 同情況可參考以下格式分別選擇相應(yīng)的計(jì)算公式和計(jì)算過程。 ①房產(chǎn)稅 :依據(jù)稅法及當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門資料 ， 房產(chǎn)稅稅金＝房地年總收益12%＝ ***萬元 ②營業(yè)稅：營業(yè)稅取房地年租金的 5%， 營業(yè)稅稅金＝房地年總收益 5%＝ ****萬元 注 :如該地區(qū)有文件規(guī)定，以地方文件為準(zhǔn)。參考企業(yè)的實(shí)際維修費(fèi) ， 按建筑物重置價格的 2%計(jì)算。 實(shí)例修正后的地價計(jì)算 經(jīng)過比較分析，三個比準(zhǔn)價格比較接近，故取三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均值作為市場比較法評估待估宗地的最終價格。 Ⅱ、個別因素 : A、宗地形狀；分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級，以待估宗地為 100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降 **。基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達(dá)到三通一平、五通一平、七通一平來描述。則： 設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價＝基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價 如果本次所使用的基準(zhǔn)地價設(shè)定的開發(fā)程度與本次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進(jìn)行開發(fā)程度的修正，才能得到評估設(shè)定待估宗地開發(fā) 程度條件下的宗地地價，故： 設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價＝基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價＋開發(fā)程度修正幅度 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估過程參見表 11。 表 5 **縣（市）城區(qū)級別基準(zhǔn)地價表 單位：元 /平方米 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 一 二 三 ┉ 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估 價規(guī)程》與《 **市城區(qū)土地定級估價報(bào)告》，其基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計(jì)算公式為： 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估的宗地地價（基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價）＝基準(zhǔn)地價 K1 K2＊＊（ 1+∑ K） 式中： K1──期日修正系數(shù) K2──土地使用年期修正系數(shù) 12 ∑ K──影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和 如果本次所使用的基準(zhǔn)地價設(shè)定的開發(fā)程度與本次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進(jìn)行開發(fā)程度的修正，才能得到評估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度條件下的宗地地價，故： 設(shè)定開發(fā)程度 條件下的宗地地價＝基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價＋開發(fā)程度修正幅度 確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價 待估宗地位于 ***，根據(jù) **市城區(qū)土地級別圖，確定各待估宗地所在土地級別和基準(zhǔn)地價，具體見表 6。 由于估價對象為商業(yè)用地，具有收益或潛 在收益，所以適合采用收益還原法；由于 待估宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場較發(fā)育，類似待估宗地的土地交易案例較多，適宜選用市場比較法評估； 由于待估宗地位于《 **縣（市、區(qū)）土地級別及 基準(zhǔn)地價表 》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估；由于待估宗地已為最有效使用，且所在區(qū)域類似待估宗地地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易測算待估宗地地上建（構(gòu)）筑物的不動產(chǎn)總價，故比較適宜選用剩余法評估。所以，土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。因此，在土地估價時，一定要認(rèn)真分 析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。 8 （ 2）排水 區(qū)域排水為雨污分流方式，有污水處理廠 *座，近期總規(guī)模 **萬立方米，污水處理能力 ***萬立方米 /日，排污管分區(qū)鋪設(shè)，自成系統(tǒng) ，以污水處理廠為終結(jié)，呈輻射狀分布，并建有排漬泵站，排水通暢。全市居民消費(fèi) **元，政府消費(fèi) **元，居民消費(fèi)水平 **元 /人。～ **○ **39。 5 十二、土地估價師簽名 姓 名 土地估價師資格證書號 簽名 注：至少應(yīng)有兩名蓋章 A 級機(jī)構(gòu)中具備國家認(rèn)證資格的注冊土地估價師簽名。 本報(bào)告的估價結(jié)果自估價期日起一年內(nèi)有效。 在估價期日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。如土地證發(fā)證年限較早，土地證中登記的位置與實(shí)際不符，應(yīng)以登記宗地位置填寫并加括號標(biāo)明實(shí)際宗地位置。 在對中國人保重組改制項(xiàng)目進(jìn)行土地評估時，應(yīng)參照以下統(tǒng)一格式和內(nèi)容出具土地估價技術(shù)報(bào)告，其中紅色字體部分（灰色底紋）為評估說明，在評估報(bào)告完成后應(yīng)全部刪去。 宗地位置和面積：要與土地證（或土地權(quán)屬證明）中保持一致 !!!宗地位置在保持一致的同時盡可能詳細(xì)。 待估宗地與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定使用年限內(nèi)經(jīng)營管理的 4 正常進(jìn)行，保證公司的持續(xù)發(fā)展。 報(bào)告中有關(guān)待估宗地的土地權(quán)屬狀況、土地面積等以當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T（或房地產(chǎn)管理部門）核發(fā)的《國有土地使用證》（或《房地產(chǎn)權(quán)證》或土地權(quán)屬證明 ）為準(zhǔn)。 本報(bào)告由估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。 表 3 待估宗地內(nèi)建（構(gòu)）筑物狀況表 宗地 編號 宗地 名稱 主要建（構(gòu)）筑物名稱 建筑面積 （ 平方米 ） 容積率 主要建筑物結(jié)構(gòu) 主要建筑 竣工年代 二、地價影響因素分析 （一）一般因素 （注：一般因素主要是指待估宗地所在市、縣的地理位置、自然環(huán)境、行政區(qū)劃、社會經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場狀況、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)等） 地理位置 **市或縣位于 **省 **部，平面地理坐標(biāo)介于東經(jīng) **○ **39。 社會經(jīng)濟(jì)狀況 2020 年 **市或縣國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 **億元，其中第一產(chǎn)業(yè) **億元，第二產(chǎn)業(yè) **億 元，第三產(chǎn)業(yè) **億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 **元。日，工業(yè)用水萬元產(chǎn)值耗水量 ***立方米，工業(yè)用水重復(fù)率 ***%，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率 **%。 （ 2）需求與供給原則 在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點(diǎn)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。 （ 6） 最有效使用原則 （ 無剩余法或收益法時可刪除 ） 由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。 只要待估宗地所在縣（市）有基準(zhǔn)地價，最好采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法；如果待估宗地不在基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之內(nèi)，則可參照縣（市）最末級（或相對應(yīng)級別）基準(zhǔn)地價及相對應(yīng)的修正體系評估，作為檢驗(yàn)性評估方法，最后結(jié)果不取基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法結(jié)果。該縣（市）基準(zhǔn)地價于 ***年 ***月公布實(shí)施，其基準(zhǔn)地價內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于＊＊年＊＊月＊＊日，土地開發(fā)程度為紅線外“ **通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)場地平整條件下不同級別，不同用地類型法定最高出讓年期 （或無限年期） 的平均地價。 計(jì)算基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度條 件下的宗地地價 經(jīng)以上分析過程，可得到待估宗地在基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的土地價格： 基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價＝基準(zhǔn)地價 K1 K2 **（ 1＋ ?K） 計(jì)算估價設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價 如果所使用的基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度與本次評估 **宗地設(shè)定開發(fā)程度相同，因此不需進(jìn)行開發(fā)程度的修正。 在進(jìn)行因素條件說明時應(yīng)盡量具體，最好不要使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米；無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如道路通達(dá)度可用臨主干道、次干道、支路描述。 E、基礎(chǔ)設(shè)施狀況：基礎(chǔ)設(shè)施條件每增加或減少“一通”，指數(shù)增加或減少 **； F、環(huán)境優(yōu)劣度：分為污染嚴(yán)重、污染較重、有一定污染、污染小、無污染五個等級，以待估宗地為 100， 每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降**。 19 表 15 比較因素修正系數(shù)表 待估宗地和比較實(shí)例 比較因素 比較實(shí)例 A 比較實(shí)例 B 比較實(shí)例 C 土地價格（元 /平方米） 土地用途 100/** 100/** 100/** 交易日期 100/** 100/** 100/** 交易情況 100/** 100/** 100/** 土地使用年期 100/** 100/** 100/** 價格類型 100/** 100/** 100/** 區(qū) 域 因 素 交 通 距區(qū)域主干道距離 100/** 100/** 100/** 道路通達(dá)度 100/** 100/** 100/** 公共交通便捷度及距公交車站距離 100/** 100/** 100/** 對外交通便利度 100/** 100/** 100/** 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100/** 100/** 100/** 環(huán)境優(yōu)劣度 100/** 100/** 100/** 個別因素 宗地形狀 100/** 100/** 100/** 容積率 100/** 100/** 100/** 臨街狀況 100/** 宗地進(jìn)深 100/** 100/** 100/** 目前規(guī)劃限制 100/** 100/** 100/** 區(qū)域及個別因素修正系數(shù) 修正后比準(zhǔn)地價 （ 元 /平方米 ） 市場比較法最終價格 元 /平方米 注：最終區(qū)域及個別因素修正系數(shù)應(yīng)等于各區(qū)域、個別因素修正系數(shù)連乘的積，保留四位小數(shù)點(diǎn)。 （ 2）維修費(fèi)：指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。按房屋現(xiàn)值乘以保險費(fèi)率 2‰計(jì)算，則： 房屋現(xiàn)值 ＝ 房屋重置價格－折舊總額＝重置價格 －年折舊費(fèi)已使用年限 保險費(fèi)＝房屋現(xiàn)值 2‰ ＝ ****萬元 （ 5）稅金：指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等?？傆玫孛娣e ＝ ***（元 /平方米） 收益還原法評估過程詳見表 17。 投資利息 以上述建筑物開發(fā)成本及地價的合計(jì)為基數(shù)，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期為 *年，利息率按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的一年（含一年）的貸款利率 ％或一至三年（含三年）中長期貸款利率 ％計(jì)，假設(shè)開發(fā)成本費(fèi)用均勻投入，計(jì)息期為開發(fā)期的一半，假設(shè)地價是一次性投入，計(jì)息期為整個開發(fā)周期，按復(fù)利計(jì)息，貸款利息