【正文】 低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后來(lái)決定的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。土地也是如此，它的價(jià)格也是受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。 注：（方法選擇參考土地評(píng)估技術(shù)方案，并說(shuō)明選 擇理由） 商 業(yè) 用地建議采用方法：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法。 ※ 估價(jià)過(guò)程： [考慮到待估宗地用地特點(diǎn)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）、市場(chǎng)比較法、成本逼近法五種方法使用較為普遍，以下主要針對(duì)這五種方法進(jìn)行描述，方法確定后從中選擇，并參考以下步驟和內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估。 表 8 商業(yè)用地地價(jià)因素說(shuō)明表 影響因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 ≤ 400 米 400－ 800 米 800－ 1200 米 1200－ 1600 米 1600 米 臨路級(jí)別 生活型主干道 生活型次干道 混合型主干道 混合型次干道 交通運(yùn)輸型 人口密度或人流量 大 較大 一般 較少 少 距公交車站距離 ≤ 500 米 500－ 1000 米 1000－ 1500 米 1500－ 2020 米 2020 米 交通管制情況 無(wú)交通管制 貨車禁止通行 經(jīng)營(yíng)類 型 飲食娛樂(lè)服務(wù) 服裝、綜合 副食、百貨 五金電器 其它 個(gè)別因素 宗地形狀 長(zhǎng)方形 正方形 梯形 三角形 不規(guī)則 臨街寬度 7 米 5－ 7 米 3－ 5 米 1－ 3 米 1 米 宗地進(jìn)深 2 米 2－ 4 米 4－ 6 米 6－ 8 米 8 米 臨街形式 十字路 丁字路 沿街 背街 容積率 ≥ － － － 表 9 商業(yè)用地地價(jià)因素修正系數(shù)表 級(jí)別 修正系數(shù)（％）影響因素 一級(jí)地 二級(jí)地 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 0 － － 0 － － 9 臨路級(jí)別 0 － － 0 － － 人口密度或人流量 0 － － 0 － － 距公交車站距離 0 － － 0 － － 交通管制情況 0 － － 0 － － 經(jīng)營(yíng)類型 0 － － 0 － － 個(gè) 別 因 素 宗地形狀 0 － － 0 － － 臨街寬度 0 － － 0 － － 宗地進(jìn)深 0 － － 0 － － 臨街形式 0 － － 0 － － 容積率 0 － － 0 － － 注：這里只以商業(yè)用地為例，不同用途、不同級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系應(yīng)以各地公布或?qū)嶋H執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)為主。 實(shí)例 B：（內(nèi)容參考實(shí)例 A） 實(shí)例 C：（內(nèi)容參考實(shí)例 A） 各交易實(shí)例的因素條件詳見(jiàn)表 12。 B、道路通達(dá)度：將臨道路類型分為主干道、次干道、支路及巷道，以待估宗地臨路類型為 100，每增加或減少一個(gè)級(jí)別，指數(shù)增加或減少 **。 E、目前規(guī)劃限制：分為有較大限制、有一定限制、無(wú)限制，以待估宗地為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，指數(shù)上升或下降 **。 確定房地年總收益 調(diào)查待估宗地所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)用于出租的房地總收益的平均費(fèi)用，確定待估宗地房地出租的租金水平一般為每日（每月）每平方米 ****元，總建筑面積 ****平方米，房屋出租率為 **％，有效出租面積比率為 **%，則： 房地年總收益 ＝ 房地年租金＝日租金 365收 益總面積出租率有效出租面積比率（或：月租金 12收益總面積出租率有效出租面積比 20 率） 房地出租年總費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)：指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。耐用年限 注：鋼混結(jié)構(gòu)殘值率為： 0％，耐用年限 60 年；磚混結(jié)構(gòu)一等、二等殘值率分別為： 2％，耐用年限 50年；磚木結(jié)構(gòu)一等、二等、三等殘值率分別為： 6％、 4％、 3％，耐用年限 40 年； ② 如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式為： 年折舊費(fèi) ＝ 房屋重置價(jià)247。 房屋年純收益 ＝ 房屋現(xiàn)值 8%＝ ***萬(wàn)元 土地年純收益 土地年純收益＝房地年純收益 — 房屋年純收益＝ ***萬(wàn)元 計(jì)算待估宗地總地價(jià) 總地價(jià)＝土地年純收益247。 （ 2）管理費(fèi) 按建造成本的 5－ 8%計(jì)，為： **萬(wàn)元。耐用年限 ②如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式為： 年折舊費(fèi) ＝ 房屋重置價(jià)格247。 [在采用成本逼近法時(shí)，要詳細(xì)說(shuō)明土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說(shuō)明其確定的依據(jù)。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍計(jì)算”， （結(jié)合 **市或縣統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料以及 **市或縣土地管理局征地科提供的該地區(qū)征地實(shí)際情況或***文件、文件名稱、文件號(hào)、主要內(nèi)容），（蔬菜地、耕地或其他） 前三年平均畝產(chǎn)值為 **元 /畝，補(bǔ)償倍數(shù)為 **倍，調(diào)查該地區(qū)需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為每畝 **人，則 安置補(bǔ)助費(fèi)＝（ ）（ ）（ ） ＝（ ）（元 /畝） ＝ **元 /平方米 Ｃ、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》 （ 1999 年 1 月 1 日起施行）中“第四十七條規(guī)定征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及 地上物補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)， （結(jié)合 **市或縣統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料以及 **市或縣土地管理局征地科提供的該地區(qū)征地實(shí)際情況或 ***文件、文件名稱、文件號(hào)、主要內(nèi)容），（蔬菜地、耕地或其他） 前三年平均畝產(chǎn)值為 **元 /畝，青苗補(bǔ)償費(fèi)按（稻田或其他）單季產(chǎn)值補(bǔ)償，按一年 **季計(jì)算；地上物補(bǔ)償費(fèi)按實(shí)際發(fā)生的計(jì)算，則 青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)＝ **（元 /畝） ＝ **元 /平方米 小計(jì)：土地取得費(fèi)＝ A＋ B＋ C＝ **元 /平方米 如果待估宗地所在市縣實(shí)行統(tǒng)一征地，也可以根據(jù)統(tǒng)一征地費(fèi)的一般標(biāo)準(zhǔn)確定土地取得費(fèi)，具體描述過(guò)程如下： 根據(jù)《 **縣征地暫行辦法》（ *政發(fā)（ 199*） **號(hào)文） **縣實(shí)行統(tǒng)一征地。假設(shè)土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)在征地時(shí)一次投入，開(kāi)發(fā)費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，故： 投資利息＝ （ 土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi) ） 開(kāi)發(fā)周期 ％ ＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)開(kāi)發(fā)周期 1/2 ％ 投資利潤(rùn) 調(diào)查 **市或縣土地開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)情況，并結(jié)合我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率，本次評(píng)估取土地開(kāi)發(fā)的年投資回報(bào)率為 10％，則投資利潤(rùn)為： 投資利潤(rùn)＝ （ 土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi) ） 開(kāi)發(fā)周期 10％ 土地增值收益 根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提供的資料，土地增值收益按成本價(jià)格 （ 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)四項(xiàng)之和 ） 的 **％計(jì)。 （幅度超過(guò) 30％），在能夠充分說(shuō)明每種方法結(jié)果權(quán)重取值理由條件下，以加權(quán)平均值確定待估宗地最終結(jié)果。 商業(yè)用地：對(duì)于采用市場(chǎng)比較 法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的，建議取兩種方法的算術(shù)平均值或加權(quán)平均值；對(duì)于采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和收益還原法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和 29 剩余法的，建議以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法結(jié)果為主，收益還原法或剩余法結(jié)果作為參考；對(duì)于采用市場(chǎng)比較法和收益還原法的，建議以市場(chǎng)比較法的結(jié)果為主，收益還原法結(jié)果為參考。 土地增值收益 ＝ （土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋投資利息 ＋投資利潤(rùn)） **％ 無(wú)限年期土地使用權(quán) 價(jià)格 28 依據(jù)成本逼近法計(jì)算公式，將上述 5項(xiàng)加和即得無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格。根據(jù)對(duì)待估宗地所在區(qū)域近年來(lái)征地費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，待估宗地位于 **縣 **鎮(zhèn)（或鄉(xiāng)） **村，調(diào)查待估宗地周邊土地利用狀況，主要用地類型是耕地，可按照當(dāng)?shù)卮筇飿?biāo)準(zhǔn)取值，平均征地費(fèi)為 **元 /畝，合 **元 /平方米。 ] （ 1） 土地取得費(fèi) [新征建設(shè)用地的土地取得費(fèi)主要指征地費(fèi)用，一般有兩種確定方法，一是依據(jù)土地管理法，根據(jù)年產(chǎn)值按一定補(bǔ)償倍數(shù)分別計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)等，確定土地取得費(fèi)用；二是根據(jù)待估宗地所在區(qū)域在估價(jià)期日一定時(shí)段內(nèi)實(shí)際發(fā)生的征地費(fèi)用，主要通過(guò)調(diào)查征地案例得到?？傆玫孛娣e ＝ ***（元 /平方米） 剩余法評(píng)估過(guò)程詳見(jiàn)表 19。 小計(jì)，建筑物開(kāi)發(fā)成本＝（ 1）＋（ 2）＋（ 3） ＝ **萬(wàn)元。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6％ ） n] ＝ ***（萬(wàn)元） 其中 : r—— 土地還原率 6% n—— 待估宗地土地使用年期 **年 計(jì)算宗地單位面積地價(jià) 單位面積地價(jià) ＝ 總地價(jià)247。 （ 4）保險(xiǎn)費(fèi)：指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。 注 :如該地區(qū)有文件規(guī)定，以地方文件為準(zhǔn)。 表 14 比較因素條件指數(shù)表 待估宗地及實(shí)例 比較較因素 待估宗地 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 土地用途 100 交易日期 交易情況 100 土地使用年期 100 價(jià)格類型 100 區(qū) 域 因 素 交通 距區(qū)域主干道距離 100 道路通達(dá)度 100 公共交通便捷度及距公交車站距離 100 對(duì)外交通便利度 100 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 環(huán)境優(yōu)劣度 100 個(gè)別條件 宗地形狀 100 容積率 100 臨街狀況 100 宗地進(jìn)深 100 目前規(guī)劃限制 100 編制因素比較修正系數(shù)表 根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表 15。 D、對(duì)外交通便利度：以待估宗地距客運(yùn)火車站、客運(yùn)碼頭距離為 100， 每增加或減少 1 公里，指數(shù)減少或增加 **。 16 表 12 比較因素條件說(shuō)明表 待估宗地及比較實(shí)例 比較因素 待估宗地 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 位置 **市或縣 **路 **號(hào) **市或縣 **路 **號(hào) **市或縣 **路 **號(hào) **市或縣 **路 **號(hào) 土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 交易日期 ** ** ** ** 交易價(jià)格（元 /平方米） 待估 ** ** ** 交易情況 正常 正常 正常 正常 土地使用年期（年） 40 40 40 40 價(jià)格類型 重組上市 市場(chǎng)交易 市場(chǎng)交易 市場(chǎng)交易 區(qū) 域 因 素及個(gè)別因素 交 通 距區(qū)域主干道距離 約 **米 約 **米 約 **米 約 **米 道路通達(dá)度 鄰（主干道、次干道、支路、街巷） 鄰（主、次、支、街巷）干道 鄰（主、次、支、街巷）干道 鄰（主、次、支、街巷）干道 公共交通便捷度及距公交車站距離 有 路公交線路，距〈 150 米 有 路公交線路，距 150500 米 有 路公交線路，距 500700 米 有 路公交線路，距〉 700 米 對(duì)外交通便利度 距客運(yùn)火車站（或客運(yùn)碼頭）距離約**公里 距客運(yùn)火車站（或客運(yùn)碼頭）距離約**公里 距客運(yùn)火車站（或客運(yùn)碼頭）距離約**公里 距客運(yùn)火車站（或客運(yùn)碼頭）距離約 **公里 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場(chǎng)地平整 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場(chǎng)地平整 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場(chǎng)地平整 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場(chǎng)地平整 環(huán)境優(yōu)劣度 污染 ** 污染 ** 污染 ** 污染 ** 宗地形狀 （規(guī)則、較規(guī)則、 不規(guī)則） （規(guī)則、較規(guī)則、 不規(guī)則） （規(guī)則、較規(guī)則、 不規(guī)則） （規(guī)則、 較規(guī)則、不規(guī)則） 容積率 0． 8 12 臨街狀況 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 宗地進(jìn)深 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 12米不滿 16 米 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 12米不滿 16 米 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不