【正文】 ，增幅位于全省前列。按照建設(shè)國(guó)家園林城市和“一體（老城區(qū)）兩翼（新區(qū)、工業(yè)園區(qū)）、兩組團(tuán)（火車站及城北湖開(kāi)發(fā)區(qū)、茅仙洞）”的總要求，優(yōu)先發(fā)展縣中心城區(qū)，認(rèn)真落實(shí)“西展、東擴(kuò)、中優(yōu)、南控、北拓”建設(shè)規(guī)劃，加快建設(shè)新城區(qū)、積極改造舊城區(qū)，進(jìn)一步拉大城市空間骨架，形成大體量的城市框架體系。旅游及農(nóng)業(yè)鳳臺(tái)是我國(guó)歷史上以少勝多的著名戰(zhàn)例“淝水之戰(zhàn)”的古戰(zhàn)場(chǎng)。鳳臺(tái)臨淮河，轄西淝河，縣域呈東南、西北斜形，南北長(zhǎng)50公里，東西寬約42公里，總面積1100平方公里，耕地面積86萬(wàn)畝，水面16萬(wàn)畝，人口70萬(wàn)，其中鄉(xiāng)村人口60萬(wàn)。同治移縣治于下蔡，下蔡遂改名為鳳臺(tái)，隸屬鳳陽(yáng)府管轄。56′之間。33′至33176。清代，壽州屬鳳陽(yáng)府。解放后，鳳臺(tái)縣劃屬阜陽(yáng)專員公署。境內(nèi)已建成新集、張集、丁集、顧橋等煤礦，“亞洲第一大深井煤礦”——顧橋大型煤礦也已建設(shè)完成并投入開(kāi)采。合徐高速公路、合阜高速公路及四條省道穿境而過(guò)。無(wú)霜期較長(zhǎng)4至9月份東南風(fēng)和西南風(fēng)較多。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)一期新建設(shè)道路4公里，引進(jìn)項(xiàng)目17個(gè)，新開(kāi)企業(yè)17家，完成外貿(mào)合同交易額5000多萬(wàn)元，簽訂訂單36萬(wàn)美元。2009年3月，項(xiàng)目總投資5億元人民幣的海螺集團(tuán)440萬(wàn)噸水泥粉磨站也已落戶鳳臺(tái)，這將為鳳臺(tái)縣形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。售樓電話0554—7106666 7106688開(kāi)發(fā)商安徽海創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格戶型設(shè)計(jì)主力戶型三室二廳一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)（ m2）、三室二廳二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)（ m2）、二房二廳一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)（113 m2）、三室二廳二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)（ m2）戶型范圍80—150m2小區(qū)配套社區(qū)會(huì)所、商業(yè)配套樓盤售價(jià)目前樓盤售價(jià)在3000—4000元/M2區(qū)間，目前銷售均價(jià)在3500元/ M2。樓盤名稱潤(rùn)地廣場(chǎng)樓盤位置鳳臺(tái)縣鬧市區(qū)地段，中山路項(xiàng)目概況項(xiàng)目分二期開(kāi)發(fā)， 售樓電話8312555 8312666開(kāi)發(fā)商安徽潤(rùn)地房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型設(shè)計(jì)主力戶型戶型范圍商鋪面積在80—160平方米之間小區(qū)配套商業(yè)步行街樓盤售價(jià)沿街商業(yè)26000—31000元/平方米銷售情況目前住宅部分已售罄，商鋪還剩余30%宣傳重點(diǎn)二期商鋪：“坐擁繁華，獨(dú)享財(cái)富”；“中山路吸金革命”等；點(diǎn)評(píng)： 這是在售項(xiàng)目中唯一一個(gè)地段較為中心的項(xiàng)目，較好的地段優(yōu)勢(shì)讓一期住宅部分早早的售罄，二期沿街商鋪由于24米的進(jìn)深格局問(wèn)題銷售遇到一定阻力。毫無(wú)疑問(wèn)，鳳臺(tái)樓市的健康發(fā)展，與政府引導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、四線城市等原因密切相關(guān)。隨著城市化的推進(jìn)，因拆遷、改善及進(jìn)城等購(gòu)房需求將進(jìn)一步擴(kuò)大。從四線城市特點(diǎn)及鳳臺(tái)樓市趨勢(shì)看，即使目前國(guó)內(nèi)整體樓市處于風(fēng)雨時(shí)期，量?jī)r(jià)回落趨勢(shì)明顯。但一些項(xiàng)目可能只是簡(jiǎn)單的搬抄了大城市的項(xiàng)目，卻并沒(méi)有注重局部細(xì)節(jié)的處理，導(dǎo)致建筑質(zhì)感不佳，建筑品質(zhì)尚有提高的空間。品牌化意識(shí)不強(qiáng)鳳臺(tái)樓市雖然發(fā)展健康，產(chǎn)品類型比較豐富，但尚未進(jìn)入品牌化開(kāi)發(fā)階段。從上圖顯示，已有近半數(shù)消費(fèi)者有過(guò)一次置業(yè)經(jīng)歷，反應(yīng)消費(fèi)者的購(gòu)房心態(tài)，大多以改善性置業(yè)為主，也有3成消費(fèi)者未曾置業(yè)。雖然該項(xiàng)調(diào)查對(duì)中高層公寓（100米以下）接受度較低，但相信只要地段優(yōu)越，樓盤品質(zhì)良好，能夠吸引小高層客戶發(fā)展為中高層客戶。您打算購(gòu)買多大面積（平方米）的住宅？評(píng)析：本題意在調(diào)查受訪者對(duì)住房面積的需求。因此，在本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)中，建議盡量做到全明戶型，增加如飄窗等戶型創(chuàng)新，以在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中脫穎而出。從以上調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示，報(bào)紙、親友介紹、房展會(huì)、戶外等是消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)信息的普遍認(rèn)知途徑，為項(xiàng)目未來(lái)推廣提供了有效的媒體途徑。經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)①、容積率 由于地處市區(qū)中心，對(duì)項(xiàng)目容積率并未作限制。風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，項(xiàng)目擁有極為明顯的地段優(yōu)勢(shì)和城市配套；★項(xiàng)目所處位置交通便捷，聚散從容。在未來(lái)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，來(lái)自同區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)危險(xiǎn)較小。其銷售將會(huì)存在較大難度，使項(xiàng)目盈利模式發(fā)生一定的變化。A地塊面積：總建筑面積321210平方米其中住宅：267860平方米商業(yè)：61550平方米配套：1800平方米容積率：建筑密度：%B地塊面積：總建筑面積：136450平方米其中住宅：105850平方米商業(yè)：29800平方米配套：800平方米容積率：建筑密度：%C地塊面積：總建筑面積：142680 平方米其中住宅：121070 平方米商業(yè)：19960 平方米配套：1650 平方米容積率： 建筑密度： %盡管提供的規(guī)劃草圖是屬于方向性的，指標(biāo)數(shù)據(jù)也是暫定的。＞項(xiàng)目“街區(qū)式”概念規(guī)劃，具有三大優(yōu)勢(shì)：有利于使內(nèi)鋪?zhàn)兂裳亟滞怃?，提升?jīng)營(yíng)價(jià)值；有利于今后根據(jù)拆遷進(jìn)度，控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏；有利于后回遷戶相對(duì)集中居住，避免與其他購(gòu)房戶影響。但該處有水系可借景，有利于做出特色景觀。但樓層越高，得房率越低?！蚪ㄗh商業(yè)相對(duì)集中。除非在規(guī)劃前就有大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目已經(jīng)確定。根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)研，本項(xiàng)目戶型面積定位宜舒適型結(jié)合實(shí)用型相結(jié)合設(shè)計(jì)原則，既控制好總價(jià)，又具有一定的前瞻性。從而在鳳臺(tái)獨(dú)樹(shù)一幟，成為項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。如此恐難以作出高品質(zhì)社區(qū)概念，而且相關(guān)的規(guī)劃指標(biāo)難以通過(guò)。即使作為項(xiàng)目自身配套要求，也必須設(shè)置一個(gè)幼兒園。33。第六部分一般的做法是人防結(jié)合停車來(lái)規(guī)劃地下空間。但會(huì)所的能應(yīng)有區(qū)別，高端區(qū)會(huì)所應(yīng)考慮各種功能的規(guī)劃，如休閑、娛樂(lè)等；而其他的可考慮以物管功能為主。其余補(bǔ)充戶型根據(jù)不同位置、樓層進(jìn)行考慮。建筑及戶型◎縱觀鳳臺(tái)住宅建筑，現(xiàn)代與新古典雜陳。如果東區(qū)塊南北走向商業(yè)步行街成立，則草圖上東區(qū)塊的兩個(gè)商場(chǎng)正好首尾相接，有利于步行街的經(jīng)營(yíng)。鳳臺(tái)其他高層樓盤，要么主要是小高層，中高層只是極少數(shù)。需要進(jìn)一步考慮。二、項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位 因項(xiàng)目尚處于前期醞釀階段，各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未確定。規(guī)劃解讀＞根據(jù)提供的草圖規(guī)劃思路，較好的處理與城市環(huán)境之間的關(guān)系。但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資源優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)多于威脅。▲鳳臺(tái)的房地產(chǎn)起步較晚，最早的小區(qū)的建成時(shí)間也在2005年以后，幾年來(lái)，鳳臺(tái)房產(chǎn)市場(chǎng)一直呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。劣勢(shì)(W)●項(xiàng)目地塊所在目前有較為密集的居民居住區(qū)以及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布。 ②、紅線退讓沿農(nóng)水路、學(xué)苑路退讓15米，其余非主干道路退讓10米。以下為本次受訪者背景資料：請(qǐng)問(wèn)您的職業(yè)是？您的學(xué)歷是？請(qǐng)問(wèn)您的家庭結(jié)構(gòu)為： 您家庭年收入（萬(wàn)元）大約是？第三部分、項(xiàng)目資源分析一、項(xiàng)目基本情況地塊位置地塊位于鳳臺(tái)縣中心稍偏東地段，南臨農(nóng)水路，北靠鳳城大道，東面與學(xué)苑路相鄰。調(diào)