【正文】 33。只要拆遷順利，項目產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，規(guī)劃設(shè)計科學(xué)合理，推廣策略與手段得當(dāng)，適當(dāng)控制好開發(fā)成本。項目開發(fā)結(jié)論根據(jù)上述從鳳臺社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、樓市趨勢、消費者需求，以及項目各項資源評估和開發(fā)效益分析。第六部分即使作為項目自身配套要求，也必須設(shè)置一個幼兒園?！蚱渌畬τ變簣@等配套是否有要求？如果將項目分散為各個“街區(qū)”，則可能不會有強制性規(guī)劃要求。這樣既滿足停車需要，滿足綠化空間，又滿足降低開發(fā)成本目的。一般的做法是人防結(jié)合停車來規(guī)劃地下空間。如此恐難以作出高品質(zhì)社區(qū)概念，而且相關(guān)的規(guī)劃指標(biāo)難以通過。原因估計是地下室建安成本較高，且一般四線城市住戶不喜歡到地下去停車而無法體現(xiàn)開發(fā)效益?！蚪∩碛螒蛟谛^(qū)內(nèi)部結(jié)合景觀，配設(shè)健身、游戲、運動場所，使老人、兒童在小區(qū)內(nèi)部就能享受。但會所的能應(yīng)有區(qū)別，高端區(qū)會所應(yīng)考慮各種功能的規(guī)劃，如休閑、娛樂等；而其他的可考慮以物管功能為主。從而在鳳臺獨樹一幟，成為項目的一大賣點。所有景觀建議采用對稱幾何的歐式園林風(fēng)格，體現(xiàn)出人文價值和藝術(shù)價值的效果。頂層應(yīng)考慮設(shè)計復(fù)式戶型。其余補充戶型根據(jù)不同位置、樓層進(jìn)行考慮。根據(jù)我們的市場調(diào)研，本項目戶型面積定位宜舒適型結(jié)合實用型相結(jié)合設(shè)計原則，既控制好總價，又具有一定的前瞻性。在實用化、市場化基礎(chǔ)上，力求創(chuàng)新；◎戶型面積應(yīng)根據(jù)市場需求進(jìn)行配比。其基本特點是，現(xiàn)代與經(jīng)典有機結(jié)合，都市感強烈，集大氣、簡潔、尊貴于一體，適合高品質(zhì)高層住宅建筑。建筑及戶型◎縱觀鳳臺住宅建筑，現(xiàn)代與新古典雜陳。除非在規(guī)劃前就有大型商業(yè)經(jīng)營項目已經(jīng)確定。而且大型商場銷售困難，一般以出租為主，對開發(fā)效益而言不高。其理由是：東區(qū)塊的兩個大型商業(yè)規(guī)劃是成立的。如果東區(qū)塊南北走向商業(yè)步行街成立，則草圖上東區(qū)塊的兩個商場正好首尾相接，有利于步行街的經(jīng)營?！蚪ㄗh商業(yè)相對集中。對此問題，希望甲方能夠慎重考慮。開發(fā)成本與效益未必成正比；高層的物管費、維修費等成本較高，對消費者有較大影響；按草圖技術(shù)指標(biāo)，無論是建筑層次，還是建筑密度，即使在一、二線城市，也是罕見的（一般這樣容積率是商務(wù)樓或商業(yè)的開發(fā)指標(biāo)）。鳳臺其他高層樓盤，要么主要是小高層，中高層只是極少數(shù)。但樓層越高，得房率越低。我們初步建議控制在3．5容積率左右比較合理。目前均為18～27層。需要進(jìn)一步考慮。但該處有水系可借景，有利于做出特色景觀。其優(yōu)勢是：依托水系打造鳳臺最具風(fēng)情特色的，集餐飲、休閑、購物、娛樂一體的商業(yè)步行街，塑造概念鮮明的品牌形象；商業(yè)步行街的經(jīng)營價值較高，有利于實現(xiàn)開發(fā)效益；滿足部分商業(yè)回遷戶需要，實現(xiàn)開發(fā)效益最大化；將東區(qū)塊的南北走向道路的西面，打造成鳳臺內(nèi)部環(huán)境最佳的、最具居住品質(zhì)的高端小區(qū)；可以考慮東區(qū)塊的南北走向道路的東面，作為拆遷戶主要回遷集中區(qū)域?？偲讲季帧蚪ㄗh項目東區(qū)塊采用“街區(qū)式”與“小區(qū)式”規(guī)劃布局形態(tài)。二、項目產(chǎn)品初步定位 因項目尚處于前期醞釀階段，各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未確定。＞項目“街區(qū)式”概念規(guī)劃，具有三大優(yōu)勢：有利于使內(nèi)鋪變成沿街外鋪，提升經(jīng)營價值；有利于今后根據(jù)拆遷進(jìn)度，控制開發(fā)節(jié)奏；有利于后回遷戶相對集中居住，避免與其他購房戶影響。目前尚不知具體數(shù)字。因此表現(xiàn)為住宅層高均為18～27層，并在小區(qū)主干道規(guī)劃有2層的內(nèi)街。規(guī)劃解讀＞根據(jù)提供的草圖規(guī)劃思路，較好的處理與城市環(huán)境之間的關(guān)系。A地塊面積：總建筑面積321210平方米其中住宅：267860平方米商業(yè)：61550平方米配套：1800平方米容積率：建筑密度：%B地塊面積：總建筑面積：136450平方米其中住宅：105850平方米商業(yè)：29800平方米配套：800平方米容積率：建筑密度：%C地塊面積：總建筑面積：142680 平方米其中住宅：121070 平方米商業(yè)：19960 平方米配套：1650 平方米容積率： 建筑密度： %盡管提供的規(guī)劃草圖是屬于方向性的，指標(biāo)數(shù)據(jù)也是暫定的。其中，住宅面積：494780平方米，商業(yè)111310平方米，配套4250平方米。第五部分但項目開發(fā)資源優(yōu)勢大于劣勢，機會多于威脅。其銷售將會存在較大難度，使項目盈利模式發(fā)生一定的變化。威脅點(T)◆近期國家有關(guān)部門頒布的一系列有關(guān)樓市控制措施，會對四線讓開發(fā)前景城市的購房者產(chǎn)生一定程度的心理影響；◆由于項目地塊拆遷工程相當(dāng)大，一旦遇到拆遷問題，項目開發(fā)的進(jìn)程將受到影響。從而為項目向高品質(zhì)發(fā)展，樹立鳳臺未來居住品質(zhì)的新標(biāo)桿、以及品牌化發(fā)展提供了較大空間；▲目前，鳳臺的房產(chǎn)市場上越來越多的出現(xiàn)高層、小高層的產(chǎn)品類型，從目前的各個樓盤銷售情況來看，高層、小高層的物業(yè)已經(jīng)被購房者所接受?！P臺的房地產(chǎn)起步較晚，最早的小區(qū)的建成時間也在2005年以后，幾年來，鳳臺房產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。在未來項目的開發(fā)周期內(nèi)，來自同區(qū)域間的競爭危險較小。隨著人民收入增加，對居住品質(zhì)的提高需求日益增強?！耥椖克诶铣菂^(qū)，周邊可利用的天然景觀資源相對較為匱乏。劣勢(W)●項目地塊所在目前有較為密集的居民居住區(qū)以及商業(yè)網(wǎng)點分布。風(fēng)險相對較小，項目擁有極為明顯的地段優(yōu)勢和城市配套；★項目所處位置交通便捷，聚散從容。項目地塊內(nèi)部商業(yè)街道現(xiàn)狀東面東面為學(xué)苑路，學(xué)苑路為雙向六車道，隔學(xué)苑路為鳳臺汽車站，規(guī)模不大。二、項目周邊現(xiàn)狀南面項目南面為城市主干道農(nóng)水路，為雙向六車道。 ②、紅線退讓沿農(nóng)水路、學(xué)苑路退讓15米，其余非主干道路退讓10米。經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)①、容積率 由于地處市區(qū)中心，對項目容積率并未作限制。目前地塊上覆蓋早年建造的居民樓及商業(yè)街，目前拆遷還未啟動。為目前鳳臺城區(qū)中心極為理想的住宅開發(fā)用地。以下為本次受訪者背景資料：請問您的職業(yè)是？您的學(xué)歷是？請問您的家庭結(jié)構(gòu)為： 您家庭年收入（萬元）大約是？第三部分、項目資源分析一、項目基本情況地塊位置地塊位于鳳臺縣中心稍偏東地段，南臨農(nóng)水路，北靠鳳城大道，東面與學(xué)苑路相鄰。從以上調(diào)查統(tǒng)計資料顯示，報紙、親友介紹、房展會、戶外等是消費者對房產(chǎn)信息的普遍認(rèn)知途徑，為項目未來推廣提供了有效的媒體途徑。這完全符合舒適型居住需求原則。從以上調(diào)查資料顯示，依次為“工程質(zhì)量”“價格”“地段”“周邊配套”“物業(yè)管理”“教育條件”等。調(diào)查顯示，“毛坯房”仍是消費者首選。因此，在本項目戶型設(shè)計中，建議盡量做到全明戶型，增加如飄窗等戶型創(chuàng)新，以在競爭項目中脫穎而出。調(diào)查顯示，普通平層成為消費者的首選，另外，復(fù)式以其特有的舒適性也擁有一定擁躉。從上圖顯示，有超過7成的受訪者預(yù)期在21—40萬，這與目前鳳臺市場上普通住房售價較為吻合，也作