【正文】 名稱單位數(shù)量或指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模總投資萬元700其中 建設(shè)投資萬元683 建設(shè)期貸款利息萬元0流動(dòng)資金萬元17建筑面積平方米5510老年公寓床位總數(shù)個(gè)200其中 醫(yī)護(hù)型床位個(gè)44患病老人和殘疾人居住 全壽命型床位個(gè)132供健康老人長(zhǎng)期居住 健康型床位個(gè)24供健康老人居住13年2新增職工人數(shù)人203經(jīng)濟(jì)指標(biāo)投資利潤(rùn)率％投資利稅率％成本利潤(rùn)率％內(nèi)部收益率％全部投資凈現(xiàn)值（I＝6％）萬元盈虧平衡點(diǎn)％投資回收期年全部投資，含建設(shè)期需求分析從1964至1980年，；從1980至2010年，2010年至2040年為我國(guó)老齡化最快的時(shí)期。（1）老年公寓4棟 建筑面積3330平方米①長(zhǎng)壽苑、康樂苑各一棟，全壽命老年公寓。早在2002年就發(fā)出了《關(guān)于貫徹中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定的實(shí)施意見》，指出“老齡問題是關(guān)系國(guó)計(jì)民生和國(guó)家長(zhǎng)治久安的一個(gè)重大社會(huì)問題。 老年公寓作為專供老人居住的專有住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，滿足了老年人對(duì)居住的特殊需求，解決了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，是一條老年公益性事業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作的新路子，是解決老齡化問題的有效對(duì)策之一。如何應(yīng)對(duì)人口老齡化挑戰(zhàn)，將在一定程度上決定中國(guó)能否成為穩(wěn)定繁榮的發(fā)達(dá)國(guó)家，在21世紀(jì)中葉達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)代化水平和全面建成小康社會(huì)。這一數(shù)字幾乎相當(dāng)于目前一個(gè)俄羅斯的人口、兩個(gè)英國(guó)的人口或四個(gè)加拿大的人口?？傉撌心衬晨h養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目（某某縣老年公寓建設(shè)項(xiàng)目）某某縣老年公寓有限公司法人代表：本項(xiàng)目承辦單位為老年公寓有限公司，該公司實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。若把這樣龐大的人口群體當(dāng)作一個(gè)國(guó)家的話，它將是世界上人口數(shù)排行第十位的國(guó)家。 人口老齡化現(xiàn)象是人類社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會(huì)的進(jìn)步。一些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)表明，僅靠國(guó)家投資，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，調(diào)動(dòng)多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場(chǎng)化運(yùn)作，是解決老齡化問題的好辦法，一些新建的老年公寓出現(xiàn)了排隊(duì)入住的現(xiàn)象，老齡福利事業(yè)社會(huì)化運(yùn)作取得了很好效果。”“做好老齡工作，滿足老年人日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活需要，切實(shí)保障老年人的合法權(quán)益，對(duì)于促進(jìn)我省兩個(gè)文明建設(shè)，保持社會(huì)政治穩(wěn)定，具有十分重要的意義。三層建筑，共66套，雙人房間，可接收132位老人頤養(yǎng)天年。這樣高的老齡化速度在世界上是少見的。據(jù)2000年第五次全國(guó)人口普查，我省60歲以上人口達(dá)659萬人，占人口總數(shù)的11％）已進(jìn)入老年型社會(huì)。城市和鎮(zhèn)有老年人家庭戶的比例比較接近，農(nóng)村則明顯高于城鎮(zhèn)。隨著現(xiàn)代化的發(fā)展，人口流動(dòng)性加快及城鎮(zhèn)地區(qū)住房緊張問題的緩解，家庭小型化趨勢(shì)將更加明顯。某某縣和全省一樣早已進(jìn)入老年型社會(huì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全縣60歲以上老年人已達(dá)13285人，％，其中離退休干部1008人，離退休職工1290人。建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目投資700萬元，建設(shè)某某縣老年公寓及生活配套設(shè)施。 某某縣地處安徽省南部，西麓，縣城南距市區(qū)54公里，東至風(fēng)景區(qū)43公里，西離江西景德鎮(zhèn)151公里?？h城碧陽鎮(zhèn)位于縣域中南部盆地，距蕪湖248公里、杭州286公里、合肥340公里。北部地區(qū)太陽輻射較南部少，空氣濕潤(rùn)，溫度比南部低，℃，最冷月份（1月）℃，最熱月份（7月）℃。南部為新安水系，分支諸河匯入橫江，屬太湖流域，；北部為青弋江水系，諸河流入太平湖，屬長(zhǎng)江流域。場(chǎng)地地下水為上層滯水，主要賦存于耕植土層中，主要由大氣降水及地表山泉水補(bǔ)給，對(duì)砼無腐蝕作用。根據(jù)中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》和國(guó)發(fā)〔2000〕19號(hào)文件精神，以滿足社會(huì)日益增長(zhǎng)的老年人需求為目標(biāo)，積極推進(jìn)某某縣老年事業(yè)發(fā)展進(jìn)程，完善社會(huì)保障體系，更好地為老年人提供服務(wù)，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和文明進(jìn)步，經(jīng)某某縣政府同意，決定投資建造一所集養(yǎng)老、健身、醫(yī)療、康復(fù)、娛樂為一體的綜合性、多功能的社區(qū)老年公寓。某某縣旅游資源十分豐富，尤其是西遞、宏村為徽文化之精品。（4）蒸汽本項(xiàng)目所需蒸汽由自建鍋爐供給。碧西村南實(shí)施，長(zhǎng)130米，寬103米，呈長(zhǎng)方形地塊。生活區(qū)的四棟公寓樓和活動(dòng)區(qū)的綜合樓之間，樓與樓之間，采用連廊連通起來，使其成為有機(jī)的整體，便于老年人活動(dòng)。場(chǎng)區(qū)綠化面積不小于30％。作為設(shè)計(jì)和實(shí)施者，江南民間的“徽州幫”匠師對(duì)這一流派的形成起了重要作用?！榜R頭墻”的防火分隔功能和建筑美學(xué)韻律的結(jié)合，西遞大夫第“作退一步想”的思維和墻角的匠心處理，某某縣屏山村里環(huán)村小溪兩岸玫瑰的精心培植，績(jī)溪棋盤村民居的整體規(guī)劃布局等等，充分表現(xiàn)出徽派建筑文化的豐富性、藝術(shù)性和科學(xué)性。樓內(nèi)設(shè)臺(tái)階式樓梯和斜坡式樓梯，便于輪椅車通行。（3）結(jié)構(gòu)選型a．公寓1號(hào)樓，建筑長(zhǎng)38米，兩層建筑，二層層高3米，展開面積為593平方米，為鋼筋混凝土磚混結(jié)構(gòu)，3米?？晒?4位單身老人居住。、4號(hào)樓：均為三層建筑、每一層設(shè)有11套標(biāo)準(zhǔn)雙人間起居室，每套配備老人衛(wèi)生間。，為單層建筑，50平方米，其中包括門衛(wèi)、警衛(wèi)室。，操作方便，簡(jiǎn)單，安全可靠。本項(xiàng)目給水方案如下：市政管網(wǎng)水源 廠區(qū)管網(wǎng) 消防水池 用水點(diǎn) 室內(nèi)消防管網(wǎng) 室外消火栓 火點(diǎn)（2）排水本項(xiàng)目將建設(shè)完備的排水系統(tǒng)，全場(chǎng)實(shí)行雨污分流的排水體制。工藝設(shè)備安裝容量：生活照明安裝容量：總裝機(jī)容量：建配電房40平方米，安裝配電箱一套。照明線路配線采用BV銅芯穿鋼管或電線管明敷或暗敷。各類場(chǎng)地最低照度不同，室內(nèi)高于100Lz，庫房、鍋爐房、辦公室等場(chǎng)所高于50Lz。所有公寓房間和娛樂活動(dòng)場(chǎng)所都裝設(shè)感煙、感溫等火情探測(cè)裝置和消防設(shè)施，設(shè)置完善的聲光報(bào)警訊號(hào)和通風(fēng)排煙、噴淋等自動(dòng)滅火設(shè)施。醫(yī)務(wù)室產(chǎn)生少量醫(yī)療廢水，搜集消毒后與生活污水一起進(jìn)入污水處理站處理。本項(xiàng)目的生活廢水，主要組成是生物類物質(zhì)。采取上述措施后，一般均可使高噪聲設(shè)備對(duì)環(huán)境的影響不超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的要求。場(chǎng)前區(qū)在綠化布置上應(yīng)以美化為主，并注意與周圍環(huán)境和諧協(xié)調(diào)，講究藝術(shù)效果，力求美觀大方，布局整齊，色彩和樹種等均應(yīng)與建筑物協(xié)調(diào)。本項(xiàng)目配備兼職環(huán)保管理人員一名，負(fù)責(zé)環(huán)保工作。（1）《設(shè)備熱效率計(jì)算通則》GB258887(2)《綜合能耗計(jì)算通則》GB258987（3）《企業(yè)能量平衡通則》GB348483（4）《能量平衡技術(shù)考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》GB379483（5）《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》GB348583（6）《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用熱導(dǎo)則》GB348683（7）《工業(yè)蒸汽鍋爐參數(shù)系列》GB192181（8）《設(shè)備及管道保溫技術(shù)導(dǎo)則》GB427284（1）在滿足工藝條件前提下，選用節(jié)能效率高的設(shè)備，采用新工藝、新技術(shù)，通過技術(shù)改造達(dá)到節(jié)能目的。（3）全場(chǎng)除了用電總計(jì)量外，在各主要用電場(chǎng)所設(shè)分計(jì)量，以加強(qiáng)用電的考核與管理。本項(xiàng)目是老年公寓建設(shè)項(xiàng)目，建筑物耐火等級(jí)為二級(jí)。配電站設(shè)置事故應(yīng)急燈，以保證在停電及火災(zāi)情況下，人員疏散及操作變配電設(shè)備。同時(shí)發(fā)生火災(zāi)次數(shù)為一次，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按2小時(shí)計(jì)。（4）樓內(nèi)設(shè)滅火器，建筑滅火器采用3kg磷酸銨鹽干粉滅火器（手提式），手提二氧化碳滅火器，鹵化物滅火器和手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕。（6）給排水系統(tǒng)應(yīng)能適應(yīng)生活需要，設(shè)施合理有效。（4）必須配備生活衛(wèi)生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活衛(wèi)生用室：食堂、廁所、休息室、活動(dòng)室。（1）開水房產(chǎn)生高溫；（2）鍋爐房、洗衣機(jī)房產(chǎn)生的噪聲；（3）鍋爐產(chǎn)生的灰塵；（1）必須保證開水房通風(fēng)，對(duì)產(chǎn)生濕熱的房間要求有一定高度外，還要求加強(qiáng)排風(fēng)措施。，必須穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或離開工作崗位。應(yīng)設(shè)置全場(chǎng)性職業(yè)安全衛(wèi)生領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，該公司領(lǐng)導(dǎo)分管，配備職業(yè)安全衛(wèi)生管理人員（兼職）。管理機(jī)構(gòu)圖來賓接待入住老人安排家屬接待對(duì)外聯(lián)絡(luò)環(huán)　衛(wèi)消　防水　電廣　播基　建食　堂后勤事務(wù)俱樂部董　事　會(huì)總經(jīng)理常務(wù)副總經(jīng)理副總經(jīng)理總務(wù)部外聯(lián)部辦公室財(cái)務(wù)部醫(yī)療康復(fù)中心心文秘檔案信息宣傳資料匯總?cè)耸鹿芾硗馐侣?lián)絡(luò)內(nèi)部協(xié)調(diào)打印接待會(huì)　計(jì)統(tǒng)　計(jì)出　納財(cái)　稅疾病治療康復(fù)保健養(yǎng)生衛(wèi)生服務(wù)殯葬事務(wù)娛樂健身參觀旅游行政管理等為一班制，醫(yī)務(wù)人員三班制。管理人員和醫(yī)護(hù)人員通過某某縣人才市場(chǎng)公開招聘，其余人員通過某某縣勞務(wù)市場(chǎng)公開招聘。 資金籌措本項(xiàng)目總投資700萬元，企業(yè)自籌360萬元；申請(qǐng)國(guó)家服務(wù)業(yè)引導(dǎo)資金70萬元，地方政府配套資金70萬元，民政福利彩票公益金200萬元。 (2)燃料和動(dòng)力費(fèi)用包括用水、用煤和用電的費(fèi)用。 財(cái)務(wù)分析 營(yíng)業(yè)收入本項(xiàng)目為老年公寓建設(shè)，建成后，在經(jīng)營(yíng)期對(duì)入住老人實(shí)行收費(fèi)，按每位入住老人每月平均收費(fèi)800元計(jì)算。 按稅后利潤(rùn)的10%計(jì)提盈余公積金，按5%計(jì)算公益金。 (5)敏感性分析 根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn),選取營(yíng)業(yè)收入、 經(jīng)營(yíng)成本和固定資產(chǎn)投資三項(xiàng)為變動(dòng)因素,進(jìn)行敏感性分析,分別就全部投資的所得稅前的情況作出13種方案,詳見附表《敏感性分析表》。（3）本項(xiàng)目根據(jù)老年人具體情況，采取無障礙設(shè)計(jì)，建設(shè)醫(yī)護(hù)型、全壽命型和健康型三種形式老年公寓，切合實(shí)際。（2）建議項(xiàng)目承辦單位建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，特別要嚴(yán)格財(cái)務(wù)制度。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣。樹立團(tuán)隊(duì)精神一個(gè)真正的高效能人士，是不會(huì)依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時(shí)不積極，傾向于一個(gè)人孤軍奮戰(zhàn)。一名高效能人士應(yīng)當(dāng)及時(shí)擺脫小事困擾,積極地面對(duì)工作和生活。保持身體健康，遠(yuǎn)離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。好的習(xí)慣是你的朋友，他會(huì)幫助你成功。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個(gè)高效能人士絕不會(huì)是一個(gè)性格孤僻的人,相反他應(yīng)當(dāng)是一個(gè)能設(shè)身處地為別人著想充分理解對(duì)方能夠與他人進(jìn)行桌有成效的溝通的人。善于休息休息可以使一個(gè)人的大腦恢復(fù)活力,提高一個(gè)人的工作效能。如果沒有了對(duì)手，缺陷也不會(huì)自動(dòng)消失。運(yùn)用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個(gè)真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系?！卑褑栴}想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。：“一次做好一件事的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)是可行的。（2）某某縣為古徽州重要組成部分，鄰近風(fēng)景區(qū)，境內(nèi)有以世界文化遺產(chǎn)西遞、宏村為代表的多處旅游景點(diǎn)，有深厚的歷史文化積淀。 (3)清償能力分析本項(xiàng)目不發(fā)生中長(zhǎng)期借款，未對(duì)清償能力進(jìn)行分析。詳見附表3。 (7)其他費(fèi)用 其他費(fèi)用是在制造費(fèi)、管理費(fèi)用中扣除工資及附加、折舊費(fèi)、修理費(fèi)等的費(fèi)用,按當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的1%估算。 財(cái)務(wù)效益分析 成本估算本項(xiàng)目為老年公寓，對(duì)入住老人收取一定費(fèi)用，經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)入住老人的日常生活起居，包括伙食及日用品支出。 投資估算表詳見表121。其余員工應(yīng)具有高中以上文化程度，經(jīng)培訓(xùn)合格后持證上崗。下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、總務(wù)部、外聯(lián)部、醫(yī)療康復(fù)中心、俱樂部。同時(shí)配備勞保衛(wèi)生設(shè)施，對(duì)老年人和工作人員的身體健康起著保障作用。定期進(jìn)行健康檢查，取得衛(wèi)生監(jiān)督機(jī)構(gòu)頒發(fā)的體檢合格證者，方能從事養(yǎng)老服務(wù)工作。（3）屋頂：屋頂應(yīng)為坡形，能防塵、防水、易于清洗。（2）場(chǎng)區(qū)周圍和場(chǎng)內(nèi)的道路以水泥、柏油等不漏水易清掃的材料鋪裝，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。（4）交通方便，但又必須與公路，有一定的間距。 （3）消防水池在廠區(qū)內(nèi)設(shè)置250立方米的消防水池并與廠區(qū)景點(diǎn)噴水池合建。消防水池與噴水池合建。，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)切斷生活用電時(shí)，應(yīng)仍能保證消防用電，其配電設(shè)備應(yīng)有明顯標(biāo)志。，作為疏散出口，與生活區(qū)有機(jī)聯(lián)系。設(shè)有節(jié)能辦公室，負(fù)責(zé)節(jié)能節(jié)水日常管理。（1）根據(jù)負(fù)荷大小合理選用各級(jí)配電線路。環(huán)保投資已計(jì)入相關(guān)專業(yè)投資。本項(xiàng)目建成后要將完善環(huán)保管理制度作為環(huán)境保護(hù)工作的前提，結(jié)合場(chǎng)區(qū)實(shí)際，制定“環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定”、“廢水處理系統(tǒng)崗位責(zé)任制”、“執(zhí)行GB8978－1996排放標(biāo)準(zhǔn)考核細(xì)則”，并把這些規(guī)章制度場(chǎng)區(qū)管理，使環(huán)保工作有章可循，對(duì)所有廢水和廢氣排放點(diǎn)以及廢水處理設(shè)施排放口，定期進(jìn)行監(jiān)測(cè)，嚴(yán)格控制，達(dá)標(biāo)排放。要求其綠化面積應(yīng)占地總面積的40％以上。首先要進(jìn)行合理的總圖分區(qū)設(shè)計(jì)，高噪聲房間和設(shè)備，應(yīng)盡量與生活區(qū)分開布置。（87）國(guó)環(huán)字第002號(hào)所規(guī)定的原則。這類廢水無毒、無害。（CATV）系統(tǒng)盡量利用地方電視訊號(hào)，同時(shí)建立衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)以豐富老年人文娛生活。路燈一般采用80－125W高壓汞燈或100W高壓鈉燈，集中在傳達(dá)室控制。生活照明電源由變電房照明電柜引出專線。進(jìn)戶后采用TNCS系統(tǒng)。水質(zhì)要求：職工生活用水及生產(chǎn)用水應(yīng)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5479－85要求。：為二層建筑，一層布置辦公室、醫(yī)務(wù)室、康復(fù)室?？晒?2位老年人和12位殘疾老年人居住。， 建筑長(zhǎng)40米，寬10米，兩層建筑，展開面積800平方米，為鋼筋混凝土框