【正文】 較小。作為廈門首席精裝SOHO公寓，其富有震懾力的廣告語——“擁有一套SOHO公寓擁有整座萬達廣場”，引起了強烈的市場反響。n 優(yōu)惠促銷方式：萬達廣場在兩次SOHO公寓開盤當天推出打折優(yōu)惠活動，,首付5成。2010年8月28日，萬達廣場推售D地塊的4兩棟31層SOHO公寓，每層17套房源，共計986套，㎡。萬達廣場扼守著廈門南北向和東西向交通動線的黃金十字點位置，一小時通達閩南金三角，由仙岳路、呂嶺路經(jīng)海滄大橋快速通達海滄、漳州，往西經(jīng)翔安隧道快速到達翔安、泉州，往北走廈門大橋，集美大橋到達集美、同安。均價處在低位，個案廈門新站片區(qū)營運中心低價放量成交拉動全市均價。另一方面，有5個月為零供應量。圖526：20052010年廈門辦公市場供求比走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度供求比極不穩(wěn)定，多月出現(xiàn)零供應2010年的辦公供應極不穩(wěn)定，有5個月為零供應量。全國大型集團品牌企業(yè)的進駐，以及所形成的集聚效應，帶動了辦公市場的旺盛需求。08年受金融危機的影響，商業(yè)地產(chǎn)投資回歸理性，投資者和經(jīng)營者日趨理性。圖519：2010年112月廈門商業(yè)用房市場供求比走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（3）供應量分析n 年度供應量同比增長㎡，%。n 年度成交穩(wěn)步上升㎡，%。市場上高性價比的樓盤仍是當今客戶首選，如萬科金域華府、金色悅城等中小戶型產(chǎn)品，項目借開盤所推出優(yōu)惠活動等促銷手段，開盤即形成熱銷。經(jīng)過09年的樓市瘋狂銷售后，開發(fā)商的資金較充足，島內(nèi)高端樓盤相繼入市并拉高全市均價。2009年，在經(jīng)濟逐漸回暖和多重優(yōu)惠政策的刺激下，08年末抑制已久的購房需求在09年集中釋放，成交量創(chuàng)出新高達376萬m2。圖53：20042010年廈門商品住宅供應量走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRICn 金九銀十，供應井噴2010年112月，廈門新增供應主要集中在傳統(tǒng)的銷售旺季期“金九銀十”。商品住宅成交占比大幅拉升使得商品房成交均價同比上揚。%，%；%，%；%，%；車庫、%，%。至11月底止，㎡，%，㎡，%，%；㎡，%，%。%，%，%。該地塊的出讓條件中，除了要求辦公、酒店、商業(yè)持有型物業(yè)所占比例較大，且不得分割出售外，還要面臨周邊包括萬達廣場在內(nèi)的同類物業(yè)競爭，因此要求開發(fā)商具備較強的綜合開發(fā)運營經(jīng)驗，應具有較強招商能力外，還需要長期的運營能力。地塊與翔安隧道、集美大橋距離都比較近，對外交通輻射能力強。圖34：2010年廈門市經(jīng)營性土地各區(qū)成交情況數(shù)據(jù)來源：CRIC圖35：2010年廈門經(jīng)營性土地（商?。└鲄^(qū)成交樓樓面價數(shù)據(jù)來源：CRIC（2）成交土地屬性分析2010年廈門市成交的土地仍是以商住用地為主，共有33幅，㎡，%。地價具有很強的區(qū)域性，同一城市的不同區(qū)域板塊價值差越來越清晰，島內(nèi)成交的高價地塊集中在五緣灣片區(qū)和湖邊水庫片區(qū)，湖邊水庫東側(cè)的2010P19地塊拍出今年商住用地的最高價，達14187元/㎡，也成為寶龍地產(chǎn)進軍廈門住宅市場的取得第一塊土地。圖32：2006年2010年廈門經(jīng)營性土地成交情況數(shù)據(jù)來源：CRIC經(jīng)營性土地成交價格2010年，受政府宏觀調(diào)控政策影響，開發(fā)商對未來樓市預期不明朗，盡管拿地熱情依然高漲，但表現(xiàn)得更為理性，整體土地市場成交價格較2009年有所下跌。限購令帶有強烈的計劃經(jīng)濟色彩，但由于調(diào)控目標尚未達成，預計2011年限購令仍將繼續(xù)執(zhí)行，暫時不會退出。而針對樓市信貸而言，若是這次反彈持續(xù)，不排除未來會繼續(xù)提高首付比例和提高按揭利率水平，未來購房者的信貸成本將會逐步增加。行政限購成為當下地方政府調(diào)控樓市的“利器”，彰顯了地方政府遏制高房價頑疾的決心。四是加強市場巡查，查處違法違規(guī)行為，妥善處理投訴建議，切實保障房地產(chǎn)消費者合法權(quán)益。從2010年10月1日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購買一套商品住房。戶籍新政直接拉動存量房的銷售；長遠來看，廈門島內(nèi)樓市將趨于高端化，購買力向島外分流的速度將加快。新規(guī)明確人才引進戶口政策，允許海外人才、留學人員落戶本市。加大對商品房違法違規(guī)銷售行為的查處力度。這樣，一方面可以在一定程度上消減開發(fā)商高價拿地的熱情，另一方面也可以促使開發(fā)商加大銷售力度，增加供給,加快銷售回款，甚至降低其漲價的動力。10％以上的，應調(diào)整預售方案，重新申報預售價格。土地調(diào)控是今年房地產(chǎn)調(diào)控的重點內(nèi)容。111月，%，增幅比去年同期提高了7個百分點；%。：：。2010年廈門房地產(chǎn)市場研究報告目 錄序 言 3一、城市經(jīng)濟 4城市宏觀經(jīng)濟 4（1）2010年廈門經(jīng)濟企穩(wěn)回升 4（2）2010年廈門工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)回升 4（3）2010年廈門進出口總額出現(xiàn)較快回升 5（4）2010年廈門固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢 5（5）2010年廈門消費品零售市場穩(wěn)步增長 6二、產(chǎn)業(yè)政策 7城市政策綜述 7城市政策解讀 7城市政策展望 11三、土地供求 13經(jīng)營性土地供應量 13經(jīng)營性土地成交量 13經(jīng)營性土地成交價格 14土地成交結(jié)構(gòu)分析 15（1）成交區(qū)域分析 15（2）成交土地屬性分析 16重點地塊分析 17四、行業(yè)發(fā)展 20房地產(chǎn)開發(fā)投資 20房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模 21五、市場交易 22商品房市場 22（1）市場綜述 22（2）供求關(guān)系分析 23（3）供應量分析 24（4）成交量分析 25（5）成交均價分析 26住宅市場 27（1）市場概述 27（2）供求分析 27（3）供應分析 28（4）成交分析 30（5）價格分析 31商業(yè)市場 33（1）市場綜述 33（2）供求關(guān)系分析 34（3）供應量分析 35（4）成交量分析 37（5）成交價格分析 38辦公市場 39（1）市場綜述 39（2）供求關(guān)系分析 40（3）市場供應量分析 41（4）市場成交量分析 42（5）成交價格分析 44（6）商業(yè)辦公項目案例分析 45六、2011年房地產(chǎn)市場預測 47政策預期 47土地供需 48市場走勢 49（1）市場供求走勢預測 49（2）房價走勢預測 50七、區(qū)域數(shù)據(jù) 60一、 思明區(qū) 60二、 湖里區(qū) 61三、 海滄區(qū) 62四、 集美區(qū) 63五、 同安區(qū) 64六、 翔安區(qū) 65序 言2010年可謂宏觀調(diào)控最熱鬧的一年，信貸、稅收、融資、土地、限購等全方位的多項措施先后出臺，力度空前嚴格，受此影響市場表現(xiàn)大起大落。一、城市經(jīng)濟城市宏觀經(jīng)濟（1）2010年廈門經(jīng)濟企穩(wěn)回升2010年111月，%，其中，第一、二、%、%%。 圖14：廈門市20032010固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計局（5）2010年廈門消費品零售市場穩(wěn)步增長社會消費品零售總額呈現(xiàn)總體快速增長。相比其他城市的政策，廈門的限購令比較溫和，樓市的調(diào)控力度明顯低于預期。城市政策解讀（1）關(guān)于貫徹落實《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進一步加強商品房預售管理的通知》的若干意見政策要點：2010年2月11日，為加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，切實維護廣大人民群眾的合法權(quán)益，根據(jù)福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于進一步加強商品房預售管理的通知》，廈門市國土房產(chǎn)局制定了幾項新規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報預售許可時制定的預售方案中應按“一房一價”的原則如實申報預售價格，經(jīng)批準預售的商品房項目應一次性將許可預售的全部房源對外公開預售價格；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售商品房應實行明碼標價制度，按申報價格公開銷售，銷售價格調(diào)整177。《通知》對于土地出讓金的繳納期限和首付比例進行了明確的規(guī)定，促使開發(fā)并降低開發(fā)商未來拿地的資金杠桿，從另一個角度收縮了開發(fā)商的流動性。強化商品房預售動態(tài)管理。（4）廈門戶籍新政8月1日起施行政策要點：2010年6月22日，廈門市政府召開新聞發(fā)布會，公布了新修訂的廈門市戶籍管理規(guī)定及其實施細則，外來人口持廈門暫住證或者棲身證滿8年，且具備一定條件者，可在廈門落戶。新的游戲規(guī)劃一經(jīng)確定，在廈門樓市掀起了不小的波瀾，小戶型商品房尤其是學區(qū)房一夜之間變得非常搶手，房地產(chǎn)交易中心辦理購房入戶手續(xù)的窗口前，趕搭“末班車”的購房者絡繹不絕。在本市暫時限定居民家庭購房套數(shù)。三是規(guī)范商品住宅預訂行為，已簽訂認購合同的必須在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公示。29”樓市新政頒布后，9月30日，廈門迅速出臺包括“限購令”在內(nèi)的調(diào)控細則，短短十余日，深圳、上海、寧波、福州等地也相繼出臺了“限購令”。同時，因為CPI的持續(xù)高企，%，創(chuàng)下近28個月的新高，加息呼聲此起彼伏，這招致央行第六次上調(diào)金融機構(gòu)存款準備金和第二次加息，不過對樓市的影響還有限。第四，限購令繼續(xù)執(zhí)行。%，%。同安區(qū)以16幅、㎡成為本年度成交面積最大的區(qū)域，集美區(qū)以17幅、㎡排名第二，㎡，㎡，㎡，㎡。島外市場市場全面開花，同安區(qū)超越集美區(qū)成為領(lǐng)頭羊，翔安隧道的開通也必將助力翔安區(qū)迎來土地市場和房產(chǎn)市場的春天。 n 交通條件：交通便捷，通達性強五緣片灣區(qū)，位于廈門機場和翔安隧道兩大門戶之間，區(qū)域內(nèi)交通路網(wǎng)發(fā)達，如湖里大道、縣黃路等城市主干道；能夠較快抵達成功大道、仙岳路、環(huán)島干道等城市快速路。 表38：2010P13地塊SWOT分析表優(yōu)勢劣勢n 一線灣海景觀n 五緣灣高起點規(guī)劃n 緊鄰主干道、BRT，交通便利n 規(guī)模效應，產(chǎn)品多樣化n 地塊南側(cè)沿灣景觀面較窄n 周邊居住氛圍還有待提升n 周邊生活配套有待提升機遇威脅n 五緣灣板塊首個城市綜合體n 未來高端居住氛圍將逐漸成熟n 未來片區(qū)將形成區(qū)域商業(yè)中心n 宏觀調(diào)控下，需求受抑制n 片區(qū)開發(fā)量大，周邊競爭項目較多n 辦公、商業(yè)體量大，未來競爭壓力大n 地塊價值分析 優(yōu) 劣 地產(chǎn)因子優(yōu)良一 般較 差差土地級別★自然景觀★交通★環(huán)境★生活配套★公共效能★學區(qū)情況★社會人文★增值價值★區(qū)域形象★n 項目規(guī)模大，起拍門檻高項目規(guī)模大，物業(yè)多，開發(fā)周期長，、400萬元以上的增價幅度，也將限制不少開發(fā)商的參與。四、行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資圖16：廈門市20032010房地產(chǎn)投資總額（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計局受去年底以來土地交易市場回暖的影響，今年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。特別是因為近年竣工的標準廠房、商業(yè)店面和寫字樓銷售狀況較差，造成商品房待售大幅增加。（注：供求比即面積供銷比=1：當前合同成交面積/當前批準預售面積）圖52：2010年112月商品房供求情況對比數(shù)據(jù)來源：CRIC（3）供應量分析n 供應量穩(wěn)步增長2010年市場新增供應58個商品房項目，㎡，%，主要物業(yè)類型新增供應量同比多為上漲態(tài)勢。其中商品住宅成交均價為11672元/ m2，%；銷售型辦公用房成交均價7776元/ m2，%；商業(yè)用房成交均價15937元/ m2，%；其他物業(yè)類型均價2345元/ m2，%。在09年市場回暖帶動下，2010年市場新增供應面積小幅回升，商品住宅新增套數(shù)20426套，㎡，同比增加24%。2008年，受金融危機、“”新政的出臺影響，導致2008年以來商品住宅成交低迷，成交量來到低點102萬m2，主力支撐2007年廈門商品住宅成交的投資需求極大程度地排擠出了市場，樓市陷入自2004年以來前所未有的低迷。2010年全年成交均價達到11672元/㎡，環(huán)比上漲31%，呈現(xiàn)跳躍式上漲并首次突破萬元大關(guān)。從住宅成交面積排行榜來看，全市年度成交量超過10萬m2只有2個，市場整體銷售良好，成交熱點樓盤集中在島外片區(qū)，以集美、海滄、翔安為主，其中萬科金域華府，年成交999套，位列銷售冠軍。在商品住宅市場受到宏觀調(diào)控的影響顯現(xiàn)之后，開發(fā)企業(yè)將關(guān)注點轉(zhuǎn)移到尚未受政策影響的商業(yè)市場，這使得本年度商業(yè)市場供應量開始回升。由于2010年萬達廣場進駐廈門并于7月開盤推出商業(yè)，使得廈門商業(yè)市場在7月份的供應量大幅增加，以及8月份出現(xiàn)了成交量的高峰。圖521：2010年112月廈門商業(yè)用房供應量數(shù)據(jù)來源：CRIC（4）成交量分析n 年度成交穩(wěn)步上升㎡，%。圖525： 2010年112月廈門商業(yè)用房成交均價走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC辦公市場（1）市場綜述伴隨著“大廈門”規(guī)劃的實施，廈門各區(qū)域逐步形成新的商務中心，如觀音山商務運營中心、五緣灣營運中心、新站片區(qū)營運中心等，成為帶動廈門辦公市場的供應主力。2010年供求均達到近年高峰，㎡，㎡，供求相對平衡。全年的供應主要集中在3月和11月，有部分辦公項目選擇在“金九銀十”集中放量。表55：2010年112月廈門辦公用房成交量排行排名項目名稱區(qū)域成交面積(㎡)成交套數(shù)成交金額(萬元)成交均價1廈門新站片區(qū)營運中心集美區(qū)1211299945181277137302湖里萬達廣場湖里區(qū)9481520191238527014130633金海灣財富中心