【正文】 1個。在供應(yīng)放量、通貨膨脹等多方面因素影響下，第二輪調(diào)控政策影響力逐步消減，12月多數(shù)城市市場成交量出現(xiàn)大幅反彈，樓市掀起一波小高潮。價格方面，一方面，經(jīng)過兩輪調(diào)控政策后，市場剛性需求的旺盛以及企業(yè)信心猶存，高企的樓面地價顯示出廈門樓市豪宅化的趨勢，今后廈門整體房價將再被推高。也正因為這個緣故，2010年的樓市整體發(fā)展較為平穩(wěn)，與2009年相比，成交量明顯回落，成交價格漲幅放緩，市場走勢朝著調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。此外往年成交和今年成交的土地將有部分在明年形成供應(yīng)。n 供應(yīng)量——預(yù)計供應(yīng)量將有明顯提升2010年的調(diào)控政策打亂了眾多開發(fā)商的開發(fā)節(jié)奏，放緩了入市步伐，甚至捂盤惜售，希望避開此波市場調(diào)控的風(fēng)險，預(yù)計2011年的房地產(chǎn)市場供應(yīng)將大幅增加，將一定程度緩解市場供需矛盾帶來的壓力。2010 年，經(jīng)歷著新國十條和國五條的宏觀調(diào)控，土地出讓市場的熱度卻未有冷卻跡象。金融政策：今年以來央行的6次上調(diào)準備進率，以及10月和12月的兩次加息舉動，強烈預(yù)示中央確定經(jīng)濟整體調(diào)控方向。D3 SOHO公寓開盤價格1200014000元/㎡，比原先對外公布的1400016000/㎡，更是低了2000元/㎡，讓許多購房者毫不猶豫地下手。購房程序為：購房者排隊等候叫號后，憑選房登記卡選房，定房后簽訂選房確認單，認購?fù)曛蠛炗喩唐贩空J購協(xié)議和買受人確認書。項目的戶型面積主要為42㎡㎡。n 項目產(chǎn)品分析： 標準層平面圖萬達商業(yè)包含購物中心，以及沿街商鋪。圖532：20032010年廈門辦公成交均價數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度成交價格維持在10000元/㎡波動2010年成交價格維持在10000元/㎡左右波動。11月放量最為明顯，達到峰值，㎡，%，主要原因是廈門（新）站片區(qū)營運中心和五緣灣營運中心海滄大廈的放量入市。全年的供應(yīng)主要集中在3月和11月，另有部分辦公項目選擇在“金九銀十”集中放量。n 全年辦公用房供求平衡2010年辦公市場供求比為1：，全年供求趨于平衡。2009年經(jīng)濟復(fù)蘇，房地產(chǎn)逐漸回暖，商業(yè)市場也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)好趨勢，并延續(xù)到2010年。20062009年，商業(yè)供應(yīng)量呈遞減趨勢，并且幅度逐漸變大，這是由于廈門商業(yè)市場較為飽和，導(dǎo)致供應(yīng)量萎縮。2010年延續(xù)了09年的回暖趨勢，商業(yè)市場成交量平穩(wěn)增長。此外，在通脹預(yù)期不斷加強下，島內(nèi)中高端物業(yè)成交回暖，部分大戶型項目如聯(lián)發(fā)五緣灣1號去化情況良好。圖57：20042010年廈門商品住宅供應(yīng)量走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRICn 2010年廈門住宅成交價格呈現(xiàn)波浪震蕩2010年廈門全市商品住宅成交均價為11672元/㎡。2010年，政府打擊房地產(chǎn)過熱的力度加強，連續(xù)出臺的各項法規(guī)對地產(chǎn)形成“圍剿”之勢，受政策影響成交量從09年的高位急速下落，全年房地產(chǎn)銷售整體平淡。開發(fā)商推盤力度加大，市場供應(yīng)量達到高點。圖57：2010年112月商品房成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC住宅市場（1）市場概述從4月17日出臺的“國十條”之后，9月29日又出臺了深化調(diào)整的“國五條”，調(diào)控成為2010年樓市的主旋律。在經(jīng)過上半年的市場觀望期后，2010年下半年開發(fā)企業(yè)推售節(jié)奏明顯加快，全年商品房供應(yīng)量在年底（尤其“金九銀十”的傳統(tǒng)強推期）出現(xiàn)較大反彈，顯示了市場信心的向好趨勢。在非住宅類商品房待售面積中，㎡，%；㎡，%；㎡，%。2010年，雖然樓市調(diào)控不斷，但房地產(chǎn)開發(fā)投資的信心和熱情并未削減，投資總額同比增長。n 項目發(fā)展方向具有規(guī)模優(yōu)勢和湖景資源優(yōu)勢，地塊具備打造高端社區(qū)的基本條件，且區(qū)域處于快速發(fā)展期，未來可打造成集五星級酒店、休閑娛樂商業(yè)、高端住宅、高檔寫字樓結(jié)合的高端城市綜合體。且地塊臨近BRT穆厝站，公共交通便捷。商辦用地和綜合用地分別排名第二和第三，㎡，㎡，%%。島外土地因為區(qū)域、地塊面積、片區(qū)規(guī)劃建設(shè)條件等不同，地價水平呈現(xiàn)較大的差異性。2010全市成交樓面價為3384元/㎡，相比2009年3796元/㎡，%。2011年保障房的建設(shè)將全面提速，若配合以“限購”措施，可以加速實現(xiàn)“增供應(yīng)，遏需求”的政策目標。第二，稅收方面?！跋拶徚睢敝荚谏弦惠喺{(diào)控的基礎(chǔ)上，鞏固調(diào)控成果，進一步打擊投機購房，從而抑制房價過快上漲。五是嚴格執(zhí)行商品房預(yù)售監(jiān)管和市場秩序管理的相關(guān)規(guī)定。商品住房包括新建商品住房和二手住房。（5）關(guān)于貫徹落實住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，促進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見政策要點：2010年9月30日，為進一步貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》和《財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場的實際，廈門市國土局提出以下貫徹意見：執(zhí)行差別化住房信貸政策。落戶島外，門檻相對較低，“連續(xù)滿8年”放寬至“連續(xù)滿5年”，其它條件和島內(nèi)落戶一致。進一步健全房地產(chǎn)市場監(jiān)測和信息發(fā)布。（3）《關(guān)于促進廈門市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》政策要點：5月7日，繼《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》和《福建省人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》下發(fā)后，廈門市政府制定并發(fā)布《關(guān)于促進廈門市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，再推十一條措施，《通知》切實加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，引導(dǎo)居民住房理性消費，遏制房價過快上漲的勢頭，解決城鎮(zhèn)居民住房問題。未重新申報預(yù)售價格的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售，房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)不予受理合同登記備案和預(yù)告登記；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)保證公開信息的真實性，確保購房者的知情權(quán)；商品房預(yù)售合同簽訂后，應(yīng)在10日內(nèi)向房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)辦理備案證明；進一步加強商品房預(yù)售動態(tài)監(jiān)管。嚴厲打擊囤地炒地，大力增加土地供給，特別是中小型商品房和保障房的用地，加大對土地閑置的查處和懲罰力度，強調(diào)了“增加供應(yīng)、降低風(fēng)險”的調(diào)控主旨，使得政府出讓以及開發(fā)商拿地都顯得更為理性。圖1 5：廈門市20032010社會消費品零售總額（單位：億元）資料來源：廈門統(tǒng)計局二、產(chǎn)業(yè)政策城市政策綜述2010年，“”第一輪政策調(diào)控強勢推出，“929”第二輪史上最嚴厲樓市調(diào)控紛至沓來，隨即而來的限購、限貸、限外、限年齡等一系列政策層層加碼，取態(tài)愈加嚴厲和強硬。全市經(jīng)濟保持了良好的發(fā)展勢頭。截至目前，宏觀調(diào)控的效果卻尚不明顯，主要城市房價依舊高位運行。預(yù)計，2011年樓市的主旋律將會是盤整，即樓市在政策調(diào)控之下保持相對的穩(wěn)定，成交量和價格的起伏均會較小。 圖1 3：廈門市20032010進出總額（單位：億美元）資料來源：廈門統(tǒng)計局（4）2010年廈門固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢2010年我市固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)回升態(tài)勢，%。29”國家房地產(chǎn)新政出臺后，廈門市國土房產(chǎn)、金融管理、稅務(wù)等七個單位立即于9月30日聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于貫徹住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》規(guī)定，從10月1日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在廈門新購買一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。易居視點：土地出讓金的有效管理和合理利用對規(guī)范土地市場有著決定性的影響，大量的土地問題其根源即在于土地出讓金管理和運用的不規(guī)范。進一步規(guī)范商品房預(yù)售管理。廈門版樓市調(diào)控政策被冠以“溫和型”，它對殺傷力最強的外地客層限購未實施、同時未來明確停貸第三套房政策，總體調(diào)控政策相對溫和，整體樓市的調(diào)控壓力得到一定程度的緩解。目前與戶籍掛鉤的個人權(quán)利，主要涉及政治權(quán)利、就業(yè)權(quán)利、教育權(quán)利、社會保障、計劃生育、交通事故人身損害賠償?shù)取€人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90㎡及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅；對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。10％的必須重新申報預(yù)售方案。易居視點：繼“912月的中央經(jīng)濟工作會議表示2011年將采取“積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，預(yù)計新增貸款可能保持總量維持在7萬億左右。相信未來保障房的建設(shè)力度將會越來越大，從而逐步分流商品房市場的購房需求，從而避免樓市“愈調(diào)愈漲”的尷尬，及調(diào)控放松或退出時樓市的反彈。本年推出的68幅土地中，成交了63幅，%，㎡，㎡。圖33：2006年至2010年廈門經(jīng)營性土地成交樓面價走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC土地成交結(jié)構(gòu)分析（1）成交區(qū)域分析2010年，㎡，成交主力來自島外各區(qū)域，島內(nèi)湖里區(qū)與思明區(qū)各有11幅土地成交，島外共計成交41幅，㎡，%。隨著“島內(nèi)外一體化建設(shè)”和“島外新城建設(shè)”逐步推進，島外土地市場必然是主角。項目地塊位于五緣灣西片區(qū)，片區(qū)規(guī)劃起點高，具備良好發(fā)展前景。萬達城市廣場規(guī)劃建設(shè)為大型城市綜合體，將成為島內(nèi)東北部地區(qū)的大型商業(yè)中心。2010P13地塊的高總價讓許多房地產(chǎn)企業(yè)只能望其興嘆，而成交的樓面價6271元/㎡，相對五緣灣片區(qū)周邊地塊，具有較強的價格優(yōu)勢，具有可觀的開發(fā)前景和投資利潤。圖:17：廈門市20032010商品房施工面積走勢圖（單位：萬m2）資料來源：廈門統(tǒng)計局圖18：廈門市20032010商品房新開工面積走勢圖（單位：萬m2）資料來源：廈門統(tǒng)計局%由于近年房地產(chǎn)項目竣工數(shù)量相對較多，導(dǎo)致待售面積大量增加。2009年市場供應(yīng)節(jié)奏滯后的情況在2010年有所緩解，供求結(jié)構(gòu)逐漸改善。圖55：2010年112月商品房成交量走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC圖56：2010年112月商品房成交結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（5）成交均價分析n 全市商品房成交均價上揚2010年廈門市商品房成交均價為8686元/ m2，%。20052007年，商品住宅新增供應(yīng)量呈遞增，07年底，國家出臺一系列調(diào)空政策，對廈門樓市影響顯著，再加上08年全球金融危機影響，樓市成交低迷，許多項目推遲入市，0709年供應(yīng)量呈遞減趨勢。圖54： 2010年廈門商品住宅供應(yīng)量月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（4）成交分析n 2010年商品住宅成交平淡 20042007年，廈門樓市進入快速發(fā)展期，樓市成交活躍，商品住宅成交量維持在300萬m2左右波動。2008年，受國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的綜合影響，住宅成交市場陷入低迷，直至2009年房地產(chǎn)市場再次迅速回暖，但因島外成交占比大幅上升，商品住宅價格小幅調(diào)整至8881元/㎡。圖58：20042010年廈門商品住宅供應(yīng)量走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC（6）項目分析在最為嚴厲的調(diào)控期內(nèi)仍有個別樓盤逆市熱銷，在政策面和經(jīng)濟面不斷收縮情況下，多數(shù)開發(fā)商選擇變相降價，以價換量，刺激市場，以保證樓盤的正常銷售步伐 。n 年度供應(yīng)量同比增長㎡，%。其中有1個月出現(xiàn)零供應(yīng)，而除了7月和9月有較大供應(yīng)外，其余的幾個月多為少量供應(yīng)。受個案項目影響，7月供應(yīng)量峰值達到15萬㎡。圖524：20032010年廈門商業(yè)市場銷售均價數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度成交呈大幅度波動從2010年商業(yè)房地產(chǎn)月成交均價來看，最高11月成交均價27982元/㎡，最低8月成交均價僅為8653元/㎡，波動幅度高達19329元，幅度較大。由于08年是房地產(chǎn)調(diào)整年，09年的供應(yīng)量就出現(xiàn)緊縮局面，呈現(xiàn)供不應(yīng)求。圖528：20052010年廈門辦公市場供應(yīng)量走勢數(shù)據(jù)來源：CRICn 月度供應(yīng)不均，出現(xiàn)斷檔局面全年供應(yīng)不均，㎡。而位于集美區(qū)的廈門新站片區(qū)營運中心，作為政府規(guī)劃發(fā)展的重點，㎡位于2010年廈門辦公用房成交面積榜首。n 項目區(qū)位分析：毗鄰仙岳路，交通四通八達項目位于仙岳路與金山路交匯處東南側(cè)，緊鄰多條交通主干道，與湖邊水庫只有一路之隔。戶戶帶有獨立的工商注冊登記，讓辦公居住更具靈活性，也滿足一部分中小企業(yè)者的需求，能夠以較低的成本在城市中心繁華地段辦公。開盤僅七小時，此次推出的D2樓493套精裝SOHO全部售罄。 萬達廣場位于廈門市重點發(fā)展的湖邊水庫板塊，作為廈門新的城市中心綜合體，其豪華的綜合配套也催生了SOHO公寓的價值。但從市場反應(yīng)來看，除“限購令”這一行政指令性調(diào)控措施直接限制了市場需求，令一線城市在內(nèi)的調(diào)控重點區(qū)域住宅成交量大幅下降，但全國范圍內(nèi)住宅銷量依然維持上升，價格上漲勢頭盡管有所遏制，但價格下調(diào)這一調(diào)控的核心目標亦尚未實現(xiàn)。土地市場呈現(xiàn)供需兩旺局面。雖然明年還存在諸多不確定因素，但總體趨勢基本定調(diào)，房地產(chǎn)市場在2011年依然是被調(diào)控的對象。翔安有5個，海滄也有4個。近期成交回暖，一是市場供應(yīng)繼續(xù)放大，推動有效需求釋放；二是11月CPI再創(chuàng)新高，通貨膨脹壓力下，不少資金流向保值增值能力較強的房地產(chǎn)行業(yè)中來；三是部分購房者擔(dān)心貨幣政策收緊將提高購房成本。結(jié)合宏觀經(jīng)濟走勢明顯向好，以及通脹預(yù)期更加增強的宏觀大環(huán)境，我們預(yù)計明年廈門商品住宅市場成交價格可能呈現(xiàn)穩(wěn)中上升態(tài)勢。（2）房價走勢預(yù)測2010年，可以稱之為“調(diào)控年”，從中央至地方出臺了一系列對樓市的調(diào)控政策。而其中部分項目體量較大，我們認為這些項目將不會在2011年全部推出。樓市將出現(xiàn)“有價無市”的狀況，樓價在明年上半年將會上下兩難，而到下半年，一方面，市場有修復(fù)性的購房需求，另一方面，對國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展、對地方財政如此重要的房地產(chǎn)行業(yè)，不可能長期被打壓。下半年后，隨著樓市的走強，市場信心回復(fù)，優(yōu)質(zhì)地塊推出，加之傳統(tǒng)土地市場“火熱期”來臨，市場再度上行；而10月份由于所推地塊本身的因素，市場略顯平淡；11月，由島內(nèi)兩宗地塊帶動，市場再度火熱，然而，同時三宗同安地塊的流拍從一定程度體現(xiàn)出了“組合拳”的威力。預(yù)計，2011 年樓市的主旋律將會是盤整，即樓市在政策調(diào)控之下保持相對的穩(wěn)定，成交量和價格的起伏均會