住宅項目定價方案(完整版)
【正文】 不要超過1％。 綜合項目的區(qū)位價格調(diào)整系數(shù)、戶型價格調(diào)整系數(shù)、單元朝向價格調(diào)整系數(shù)、景觀價格調(diào)整系數(shù)得出項目水平價格調(diào)整系數(shù)，如表7所示。由于筆者理論水平、知識和實際經(jīng)驗的欠缺，僅僅在某些方面對住宅項目的定價做了一定程度的探討，還需要在將來實際工作中不斷加以總結(jié)完善。 當(dāng)調(diào)整后的均價大于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均 價除以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價/類比量化定價法得出的均價。朝向通常是指客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價格調(diào)整系數(shù)見表6。在我國，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜、二、五樓層居中，三、四層最貴；而對高層住宅，一般是越高越貴。四、權(quán)重的確定 運用價值工程中的0～9評分法來確定權(quán)重，當(dāng)然也可以用層次分析法或者經(jīng)驗值法來確定權(quán)重，其計算過程見表2。建筑風(fēng)格及立面A、是否醒目；B、是否新穎；C、是否高檔；D、感官舒適程度。E、物業(yè)管理費（元/月）F、是否人車分流。表1 住宅項目影響因素、指標(biāo)與分值[2] 定級因素指標(biāo)分值位置距所在片區(qū)中心區(qū)的遠近A、最差（遠）1；B、很差（遠）2；C、一般3；D、很好（近）4；E、最好（近）5價格A、百元以上為登記劃分基礎(chǔ)。此外，還有尾數(shù)定價法，這種定價方法使得消費者感覺到開發(fā)商是在認真定價，讓消費者有占到便宜的感覺。該方法其優(yōu)越性在于將其定價影響因素進行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過調(diào)查對比得出，而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動性都比較大，而且充分考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀況。B、清潔衛(wèi)生。城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限（遠中近期）；B、規(guī)劃完善程度；C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D、規(guī)劃現(xiàn)狀。A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5?！ №椖课恢脙r格調(diào)整系數(shù) 項目位置價格調(diào)整系數(shù)是指在一個小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的位置、坐向、臨街狀況、樓間距、與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來綜合調(diào)整價格系數(shù)。（2）、戶型價格調(diào)整系數(shù) 戶型價格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來進行價格調(diào)整的系數(shù)。 表7 項目水平價格調(diào)整系數(shù)表單元號項目010203……區(qū)位戶型朝向景觀合計然后用每棟樓的各層樓的樓層均價（1+項目水平價格調(diào)整系數(shù)），即得各單元的初步價格。8 / 8。我們可以用以下方法進行微調(diào)。（3）、單元朝向價格調(diào)整系數(shù) 單元朝向價格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面不局、消費習(xí)慣等而進行的價格調(diào)整系數(shù)。 表4 項目位
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