住宅項(xiàng)目定價(jià)方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 低4；E、最低5配套A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供電等；B、社會(huì)服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地等A、最不完善1；B、不完善2；C、一般3；D、很完善4；E、最完善5交通A、大、中、小巴士數(shù)量；B、距公交站遠(yuǎn)近；C、站點(diǎn)數(shù)量；D、大眾小巴舒適程度。在本案中，主要分析一種能夠運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中實(shí)際可操作的定價(jià)方法，它其實(shí)是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法的一種深化和延伸。在這里，姑且稱之為類比量化定價(jià)法。A、最少（遠(yuǎn)）1；B、很少（遠(yuǎn)）2；C、一般3；D、很多（近）4；E、最多（近）5。周邊環(huán)境A、是否有良好的景觀資源，如山景、江景、視野等；B、是否有空氣、噪音、廢物、廢水污染。A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5?！ ×⒆≌?xiàng)目各單元定價(jià) 上述定價(jià)只是制定出一個(gè)小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價(jià)格，而對(duì)具體的某一單元而言，由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對(duì)購房者來說，就有著不同的效用。根據(jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價(jià)（1+項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)）（1+項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)）得出各棟樓各層的均價(jià)，筆者將此價(jià)格稱之為樓層均價(jià)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過15％，對(duì)多面景觀也最多不要超過20％。八、結(jié)論 住宅項(xiàng)目定價(jià)是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，它涉及消費(fèi)行為及心理、藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、住宅市場(chǎng)的需求和供給有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析等各方面的知識(shí)，所以這是一個(gè)不斷積累經(jīng)驗(yàn)、不斷總結(jié)和引領(lǐng)消費(fèi)的應(yīng)用性非常強(qiáng)的學(xué)科。二是將那些條件差的單元價(jià)格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符；當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)小于通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。表6 單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)表單朝向單元朝向朝向南朝向北朝向東朝向西單朝向單元調(diào)整系數(shù)+4%4%+2%2%雙朝向單元朝向南北向東西向單朝向單元調(diào)整系數(shù)+3%3%復(fù)雜朝向單元朝向東南西北東北西北單朝向單元調(diào)整系數(shù)+4%+2%2%4%（4）景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)景觀對(duì)于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對(duì)那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對(duì)沒有景觀的單元而言，價(jià)格要高出許多。針對(duì)不同樓層其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見表5。表2 住宅項(xiàng)目影響因素權(quán)重計(jì)算表（0～9評(píng)分法）[3] 影響因素位置價(jià)格配套交通物管周邊環(huán)境城市
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