住宅項目定價方案(文件)
【正文】 東南西北東北西北單朝向單元調(diào)整系數(shù)+4%+2%2%4%（4）景觀價格調(diào)整系數(shù)景觀對于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對沒有景觀的單元而言，價格要高出許多。 表7 項目水平價格調(diào)整系數(shù)表單元號項目010203……區(qū)位戶型朝向景觀合計然后用每棟樓的各層樓的樓層均價（1+項目水平價格調(diào)整系數(shù)），即得各單元的初步價格。二是將那些條件差的單元價格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價與通過類比量化定價法得出的均價大致相符；當(dāng)調(diào)整后的均價小于通過類比量化定價法得出的均價時，一是用每套單元均價乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價/類比量化定價法得出的均價。8 / 8。八、結(jié)論 住宅項目定價是一門實踐性很強的學(xué)科，它涉及消費行為及心理、藝術(shù)、經(jīng)濟學(xué)、住宅市場的需求和供給有關(guān)市場調(diào)查與統(tǒng)計分析等各方面的知識，所以這是一個不斷積累經(jīng)驗、不斷總結(jié)和引領(lǐng)消費的應(yīng)用性非常強的學(xué)科。我們可以用以下方法進行微調(diào)。其價格調(diào)整系數(shù)一般不要超過15％，對多面景觀也最多不要超過20％。（3）、單元朝向價格調(diào)整系數(shù) 單元朝向價格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面不局、消費習(xí)慣等而進行的價格調(diào)整系數(shù)。根據(jù)項目位置價格調(diào)整系數(shù)和項目樓層價格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價（1+項目位置價格調(diào)整系數(shù)）（1+項目樓層價格調(diào)整系數(shù)）得出各棟樓各層的均價，筆者將此價格稱之為樓層均價。 表4 項目位置價格調(diào)整系數(shù)表 樓棟號ABCD……樓宇位置價格系數(shù)＋m＋k－k－m……備注：其中m、k一般在5％以內(nèi)，如果位置差異特別大，可取更大的系數(shù)，但一般不超過15％項目樓層價格調(diào)整系數(shù) 項目樓層價格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來調(diào)整的樓宇價格?！ ×⒆≌椖扛鲉卧▋r 上述定價只是制定出一個小區(qū)或一棟樓的基準平均價格，而對具體的某一單元而言，由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對購房者來說，就有著不同的效用。A、最差（?。?；B、很差（小）2；C、一般3；D、很好（大）4；E、最好（最好）5。A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5。A、最小1；B、很小2；C、一般3；D、很大4；E、最大5。周邊環(huán)境A、是否有良好的景觀資源，如山景、江景、視野等；B、是否有空氣、噪音、廢物、廢水污染。D、綠化率及養(yǎng)
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