住宅項(xiàng)目定價(jià)方案(文件)
【正文】 東南西北東北西北單朝向單元調(diào)整系數(shù)+4%+2%2%4%（4）景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)景觀對(duì)于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對(duì)那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對(duì)沒有景觀的單元而言，價(jià)格要高出許多。 表7 項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)表單元號(hào)項(xiàng)目010203……區(qū)位戶型朝向景觀合計(jì)然后用每棟樓的各層樓的樓層均價(jià)（1+項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)），即得各單元的初步價(jià)格。二是將那些條件差的單元價(jià)格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符；當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)小于通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。8 / 8。八、結(jié)論 住宅項(xiàng)目定價(jià)是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，它涉及消費(fèi)行為及心理、藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、住宅市場的需求和供給有關(guān)市場調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析等各方面的知識(shí)，所以這是一個(gè)不斷積累經(jīng)驗(yàn)、不斷總結(jié)和引領(lǐng)消費(fèi)的應(yīng)用性非常強(qiáng)的學(xué)科。我們可以用以下方法進(jìn)行微調(diào)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過15％，對(duì)多面景觀也最多不要超過20％。（3）、單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù) 單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面不局、消費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。根據(jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價(jià)（1+項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)）（1+項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)）得出各棟樓各層的均價(jià)，筆者將此價(jià)格稱之為樓層均價(jià)。 表4 項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)表 樓棟號(hào)ABCD……樓宇位置價(jià)格系數(shù)＋m＋k－k－m……備注：其中m、k一般在5％以內(nèi)，如果位置差異特別大，可取更大的系數(shù)，但一般不超過15％項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù) 項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來調(diào)整的樓宇價(jià)格?！ ×⒆≌?xiàng)目各單元定價(jià) 上述定價(jià)只是制定出一個(gè)小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價(jià)格，而對(duì)具體的某一單元而言，由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對(duì)購房者來說，就有著不同的效用。A、最差（?。?；B、很差（小）2；C、一般3；D、很好（大）4；E、最好（最好）5。A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5。A、最小1；B、很小2；C、一般3；D、很大4；E、最大5。周邊環(huán)境A、是否有良好的景觀資源，如山景、江景、視野等；B、是否有空氣、噪音、廢物、廢水污染。D、綠化率及養(yǎng)
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