【正文】 萬元； 由此可見，土地出讓價格的變化對項目影響最為敏感。經(jīng)測算，本項目最高所能承受的開發(fā)投資總額為13738萬元，%。 社會效益防止水體深度污染，較少疫病流行。改善城市居民居住水平。有利于城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展將起到極大的推動作用。提高了城市防洪能力，完善了城市道路網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，改善了經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境。規(guī)劃有商業(yè)、住宅等功能分區(qū)。增加行車安全，減少事故。通過以上分析可以看出，本項目具有一定的抗風(fēng)險能力。最低出讓量是指在預(yù)定的土地出讓價下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利水平，所必須達(dá)到的土地出讓量。資產(chǎn)負(fù)債表見表附表8。耕地占用稅及相關(guān)稅費全免。由此可見，南充市望天壩小區(qū)的開發(fā)建設(shè)具有非常好的前景本項目在計算期內(nèi)實現(xiàn)696畝土地的出讓和開發(fā)是可行的。根據(jù)本項目的實際情況，考慮到南充市近幾年城市發(fā)展情況及至2005年的發(fā)展規(guī)劃，本項目建成后，將使該地區(qū)的土地迅速增值，可加快該區(qū)域的開發(fā)，預(yù)計在本項目建成后的5年內(nèi)，完成全部土地的開發(fā)。申請銀行貸款3800萬元。1根據(jù)國家計委的最新文件規(guī)定，物價上漲指數(shù)為0%，故漲價預(yù)備費不列入造價。建筑工程主要材料價格及人工費按南充市現(xiàn)行價格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。本項目全部工程預(yù)計于2002年6月完成立項、可行性研究、初步設(shè)計以及招投標(biāo)等前期工作。⑵加強(qiáng)交通管理，疏導(dǎo)分流和交通，使車輛有適度的流量和速度，盡可能地勻速、暢通、減少因加速、減速、剎車、啟動帶來的污染。⑶選擇合理的取土、棄土場地，做好場地的排水工作。先開挖新河道兩端入、出口之間的部分，后開挖出口尤其是入口位置；入、出口之間的河道完成挖掘后應(yīng)及時進(jìn)行其底板、邊坡工程，避免入口挖開后河水沖走新河道兩邊土壤。燃?xì)鈨蓷l道路均設(shè)D198mm燃?xì)飧晒芤粭l，承擔(dān)生活及商業(yè)用氣。路燈控制采用時控與手控相結(jié)合方式。道路紅線寬24米，（人行道）+（車行道）+（人行道）。 分塊高程，坡度設(shè)計按地形、地貌及開發(fā)配套工程的需要，平場工程共分A、B、C、D、E、F、G、H8個塊段（詳見分塊高程坡度設(shè)計平面圖），其中：H、G塊高改河工程開挖放坡區(qū)，A、B、C、D塊段為土地開發(fā)利用區(qū)，E、F塊段為開發(fā)配套景區(qū)。 縱橫斷面縱坡暗涵的縱坡由改河工程下游河床底高程為控制起點，反推至火車客站排洪隧洞出口底板處，‰，‰。橫斷面橫斷面設(shè)計按本河段P=5%的過流量為1830米3/S經(jīng)水力計算，設(shè)成梯形過水?dāng)嗝婧哟驳讓挒?5米，經(jīng)水力計算，設(shè)計梯形過水?dāng)嗝?，河床底寬?5米，兩邊的邊坡1：，每8米設(shè)一馬道，第一級馬道寬2米，第二級馬道及以上寬4米?；缸雍釉O(shè)計洪峰流量表表53重現(xiàn)期（年）二十年十年洪峰（m3/s）1830設(shè)計洪水位：采用水力學(xué)原理，利用能量方程忽略壓能與動能后，天然河道水面差可寫為：△Z=Q21/2（1/K12+1/K22）按上式將回水推至人工河道出口處。留有余地，兼顧現(xiàn)實，充分體現(xiàn)時代風(fēng)貌與現(xiàn)代城市建筑風(fēng)格。區(qū)內(nèi)的地下水，有輕度的腐蝕性，設(shè)計與施工時應(yīng)采取措施，防止地下水泥混凝土的侵蝕性。 地下水場地內(nèi)地下水主要為基巖裂隙水與孔隙潛水，前者分布砂質(zhì)泥巖與砂巖表層的強(qiáng)風(fēng)化帶內(nèi)，水量小，受大氣降水影響；孔隙潛水分布于I級階地的粘土層中，水量大，接受大氣降水與基巖裂隙水的補(bǔ)給，向西河排泄。根據(jù)勘探與地表地質(zhì)調(diào)查，沿線出露地層為如下層次：雜填土：雜色，濕、結(jié)構(gòu)松散稍密，物質(zhì)組成為爐灰、生活垃圾、條石、砼、粘性土等。全年有霜日數(shù)14天，無霜期300天，年降雨量1020mm，年平均相對濕度79%，年平均風(fēng)速10m/s，瞬間最大風(fēng)速27m/s，年最多風(fēng)向N（北風(fēng)），風(fēng)向頻率8%。 工程材料該項目所需工程材料主要是河沙、卵石、料石及水泥鋼材。區(qū)內(nèi)道路與城市道路相連，在小區(qū)西面沿人工河道修建24米寬的南北向濱河道路與城市道路迎風(fēng)路相連。下設(shè)行政部、計財部、投資部、征地拆遷部等四個部門，公司主要以人事開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地儲備、開發(fā)整治、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及新產(chǎn)品的開發(fā)等業(yè)務(wù)為主。目前，南充市區(qū)僅有一個小型公園，規(guī)模與設(shè)施已經(jīng)不能適應(yīng)城市發(fā)展的需要。經(jīng)濟(jì)收入水平的提高，城市人口的增長以及人均居住面積的擴(kuò)大，都對商品房的供應(yīng)提出了持續(xù)不斷的需求，作為一個正在向大城市發(fā)展的城市，南充市的房地產(chǎn)市場前景光明。從國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)向中西部地區(qū)傾斜的方針和國民經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展規(guī)劃來看，未來10年，城市化進(jìn)程將處于較快發(fā)展時期，城市的數(shù)量將不斷增多，規(guī)模將不斷擴(kuò)大。城市防洪是一項涉及城市建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鄉(xiāng)人民生命安全的系統(tǒng)工程。2001年全年共完成基本建設(shè)投資8065萬元，%，稅收入庫1600萬元，比2000年翻了一番，初步形成了花園壩商貿(mào)小區(qū)、周家壩工業(yè)小區(qū)。城市對外交通體系規(guī)劃：⑴、鐵路：規(guī)劃蘭渝鐵路從西充方向進(jìn)入南充市編組站，與現(xiàn)狀的達(dá)成鐵路共線，由東站出線到重慶方向。此次城市總體規(guī)劃修編的重點是：城市發(fā)展方向和用地選擇；城市功能的優(yōu)化調(diào)整；城市對內(nèi)對外道路交通體系研究；城市形象與生態(tài)環(huán)境研究。城市發(fā)展以嘉陵江為軸，318國道、達(dá)成鐵路為次軸，212國道、南前省道、南盧縣道為一般軸，形成以南充城市為中心，向7個方向發(fā)展的放射狀城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。其中：。 可行性研究報告（代項目建議書）編制內(nèi)容本可行性研究報告（代項目建議書）根據(jù)南充市城市總體規(guī)劃及南充市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢對該項目建設(shè)的必要性，項目建設(shè)規(guī)模、主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計方案、投資估算和資金籌措，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等進(jìn)行分析研究，并提出研究結(jié)論。1南充市水利水電勘查設(shè)計院作望天壩改河及暗涵工程布置圖。四川省人民政府川府函（1998）267號《四川省人民政府關(guān)于南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)整治西河工程補(bǔ)辦征用土地的批復(fù)》。 可行性研究報告（代項目建設(shè)書）編制單位本項目可行性研究由南充市工程咨詢公司組織進(jìn)行，并負(fù)責(zé)可行性研究報告的編制工作，南充市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會提供相關(guān)資料并協(xié)助可研報告（代項目建議書）的編制。重慶建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院、重慶建筑大學(xué)城市規(guī)劃研究院、南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會編《南充市望天壩——舞鳳山公園詳細(xì)規(guī)劃》。1南充市人民政府南府函（2001）126號、120號關(guān)于出讓土地的批復(fù)文件。全市下轄三區(qū)五縣一市，共400個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，總面積124943平方公里，（），人口密度567人/平方公里。南充市城區(qū)轄順慶、高坪、嘉陵三區(qū)，其中：。高坪城區(qū)與順慶城區(qū)僅一江之隔，南充嘉陵江大橋和望天壩大橋?qū)沙菂^(qū)聯(lián)為一體，經(jīng)國道318線及省道儀北路、南前路可達(dá)巴中、廣安、達(dá)州、萬縣等地，是南充市的東大門。城市結(jié)構(gòu)：未來城市結(jié)構(gòu)形成“一核一心，兩軸三環(huán)，八條廊道”⑴、一核：即一個城市核心，由舊城商業(yè)區(qū)和商坪商業(yè)區(qū)組成一個“擁江”的中央商務(wù)區(qū)，是城市重要功能區(qū)和城市景觀重點區(qū)；⑵、一心：以嘉陵江中壩為綠心，形成以生態(tài)、休閑為主的城市生態(tài)綠地；⑶、兩軸：兩條城市發(fā)展軸線。規(guī)劃在南家溝與原318國道盯接在南面城市邊緣通過，在西山與原318國道相聯(lián)，形成一條318的復(fù)線；⑶、客運站：在城南嘉陵區(qū)、城北馬市鋪、城東各設(shè)置一個客運站；⑷、橋梁：近期實施大東街嘉陵江三橋、小龍電航橋、中壩步行橋。區(qū)內(nèi)各功能區(qū)定位準(zhǔn)確，布局合理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高投資、高起點、高質(zhì)量、高速度，進(jìn)一步優(yōu)化了開發(fā)歐的投資環(huán)境，確定了開發(fā)區(qū)的比較優(yōu)勢，吸引了更多的投資者。但是，隨著我國改革開放進(jìn)程的不斷深入發(fā)展，在充分體現(xiàn)社會效益的同時，如何更大程度的提出和發(fā)掘其相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益亦是任何一項市政建設(shè)工程都必須考慮與重視的問題。按照新修訂的城市總體規(guī)劃和省政府城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，到2005年，南充市將成為大城市，城市人口將達(dá)到60萬人，城市建成區(qū)面積將達(dá)到48平方公里，亦即在目前的基礎(chǔ)上，今后4年時間，城區(qū)人口將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加14萬人，建成區(qū)面積將要增加16平方公里。現(xiàn)代城市人關(guān)注健康，希望擁有一份花香鳥語、云淡風(fēng)清的恬靜與悠然，藍(lán)天、白云、碧水、綠樹、鳥語、花香，美好家園，人人向往。 加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展本項目所涉及的城市道路建設(shè)、西河改道及區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)，必將帶動全市房地產(chǎn)、建筑、金融、環(huán)保、商貿(mào)及文化教育等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對全市加大基礎(chǔ)建設(shè)，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加說法業(yè)機(jī)會，具有較好的社會效益。該區(qū)規(guī)劃有生態(tài)植物園、會議度假區(qū)、大型娛樂園等18個景區(qū)。小區(qū)地勢平坦，適于開發(fā)建設(shè)。南充市城區(qū)附近有220KV一座，河?xùn)|、西山、龍門等三座110KV變電站。本次勘察所采用高程系統(tǒng)為城建高程，里程樁號以至長城燎原廠原公路東側(cè)路邊起算，起點樁號為0+000，向場地南側(cè)延伸。粘土黃褐色，褐灰色，上部為軟塑狀，中下部為可偏硬塑狀，土質(zhì)不均一，下部含粉粒重，結(jié)構(gòu)松散；在山脊坡腳一帶粘土層還夾有大量的砂巖塊石，主要頒在山脊臺地、山脊斜坡與坡腳一帶。通過工程地質(zhì)調(diào)繪、鉆探和收集的物探資料亦表明，測區(qū)地層完整，巖層產(chǎn)狀平緩，無斷裂構(gòu)造跡象，區(qū)域穩(wěn)定性良好。滿足城市交通功能要求，便于各類市政管線敷設(shè)布置。 設(shè)計洪水流域內(nèi)無水文資料，故采用暴雨洪水途徑推求設(shè)計洪水。根據(jù)該河段的地形地貌條件，人工河軸線選擇布置在上、下游河道流線比較順直，開挖土石方量相對較少的山埡地段?；疖嚳驼径蔚南獪细脑觳扇∨藕樗矶捶绞?。 平整范圍望天壩區(qū)域開發(fā)規(guī)劃分為東、中、西三個小區(qū)。 道路工程 平面定線望天壩開發(fā)小區(qū)內(nèi)，根據(jù)城市總體規(guī)劃，應(yīng)新布設(shè)兩條城市道路。 人行道。兩條道路上分別各設(shè)市政消火栓兩處。按照南充市環(huán)境科學(xué)研究所所作的《望天壩小區(qū)開發(fā)建設(shè)項目環(huán)境影響報告書》的評價結(jié)果，本工程的實施，對城市環(huán)境的影響主要是開挖新河道、舊河道填埋、區(qū)域場地平整、道路建設(shè)造成的永久占地、地貌改變，并可能造成的土壤流失、產(chǎn)生的建筑垃圾、污水、噪聲的影響，以及道路建成后車輛通行產(chǎn)生的噪音、廢氣、振動等。新河道必須作好底板、邊坡工程，既防止建成后沖走土壤，也防止兩岸塌陷。⑹水泥混凝土攪拌有較多的水泥粉塵和噪聲，采取利用散裝水泥集中攪拌，減少粉塵和噪聲污染。⑸嚴(yán)格執(zhí)行施工規(guī)范與質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)，提高道路的平整度，減少車輛振動影響。改河工程預(yù)計工期為6個月，平場工程預(yù)計工期7個月（分兩標(biāo)段同時開工）；暗涵工程預(yù)計工期為7個月（分兩標(biāo)段同時開工）；道路工程預(yù)計工期為6個月（分兩標(biāo)段同時開工）。拆遷安置費，本項目需拆遷農(nóng)戶321戶，拆遷房屋總面積50241平方米，拆遷安置費平均每平方米600元。經(jīng)估算，本項目總投資11314萬元，其中：工程費用4074萬元，其他費用5667萬元，預(yù)備費用779萬元，財務(wù)費用794萬元。 項目計算期按照南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司提供的有關(guān)資料和南充市城市建設(shè)的發(fā)展速度，并結(jié)合本項目的特點，本項目計算期確定為6年，其中：建設(shè)期2年，經(jīng)營期4年。項目長期借款按35年長期借款，%計算。因此，本項目確定的土地出讓平均價格是合理的，根據(jù)本地區(qū)所處的地位位置，擬定的平均價格略顯偏低。 損益及利潤分配項目損益及利潤分配預(yù)測見損益表（附表7）。通過以上分析可知項目具有清償能力。最高土地價格是指在項目銷售額和其費用不變的情況下，保持預(yù)測收益水平所能承受的最高土地費用。第十章 經(jīng)濟(jì)和社會效益 經(jīng)濟(jì)效益本工程建成后將促進(jìn)的土地開發(fā)，使該區(qū)域的1000余畝土地由“生地”變?yōu)椤笆斓亍保瑢砭薮蟮耐恋卦鲋敌б?。該項目將城市道路，給水、燃?xì)?、城市綠化、城市排污，排水、供電、電訊等緊密結(jié)合在一起，將大大改善城市環(huán)境，加快了城市化進(jìn)程。項目建設(shè)投資大、周期長、需大量的鋼材、水泥、木材、瀝青、砂卵石等材料的勞動力，對當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)行業(yè)具有巨大的帶動作用。附表1望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品投資投資估算表及計劃進(jìn)度單位：萬元項 目開發(fā)產(chǎn)品投資分期計劃進(jìn)度20022003200420052006200700土地開發(fā)投資合計1131478752966229159840土地費用538353830000000前期工程費用1781780000000基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用337337000000建筑安裝工程費373717372000000000公共配套設(shè)施建設(shè)費0000000開發(fā)間接費00000000管理費用3737000銷售費用205555000開發(fā)期稅費00000000其它費用4949000000不可預(yù)見費779379400000000財務(wù)費用79411222422415479000其中：不含財務(wù)費用投資土地開發(fā)成本出租土地開發(fā)成本10520113140776327425550附表2望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序 號項 目合 計200220320042005200620071總投資1131478752966229159840土地開發(fā)投資1131478752966229159840其中：不含財務(wù)費用10520776327425550財務(wù)費用794112224224154790