【正文】 元；當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)總投資增加10%時(shí)，項(xiàng)目的全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1066萬元； 由此可見，土地出讓價(jià)格的變化對(duì)項(xiàng)目影響最為敏感。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目最高所能承受的開發(fā)投資總額為13738萬元，%。 社會(huì)效益防止水體深度污染，較少疫病流行。改善城市居民居住水平。有利于城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將起到極大的推動(dòng)作用。提高了城市防洪能力，完善了城市道路網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，改善了經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境。規(guī)劃有商業(yè)、住宅等功能分區(qū)。增加行車安全，減少事故。通過以上分析可以看出，本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。最低出讓量是指在預(yù)定的土地出讓價(jià)下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利水平，所必須達(dá)到的土地出讓量。資產(chǎn)負(fù)債表見表附表8。耕地占用稅及相關(guān)稅費(fèi)全免。由此可見，南充市望天壩小區(qū)的開發(fā)建設(shè)具有非常好的前景本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)實(shí)現(xiàn)696畝土地的出讓和開發(fā)是可行的。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，考慮到南充市近幾年城市發(fā)展情況及至2005年的發(fā)展規(guī)劃，本項(xiàng)目建成后，將使該地區(qū)的土地迅速增值，可加快該區(qū)域的開發(fā)，預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目建成后的5年內(nèi)，完成全部土地的開發(fā)。申請(qǐng)銀行貸款3800萬元。1根據(jù)國(guó)家計(jì)委的最新文件規(guī)定，物價(jià)上漲指數(shù)為0%，故漲價(jià)預(yù)備費(fèi)不列入造價(jià)。建筑工程主要材料價(jià)格及人工費(fèi)按南充市現(xiàn)行價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。本項(xiàng)目全部工程預(yù)計(jì)于2002年6月完成立項(xiàng)、可行性研究、初步設(shè)計(jì)以及招投標(biāo)等前期工作。⑵加強(qiáng)交通管理，疏導(dǎo)分流和交通，使車輛有適度的流量和速度，盡可能地勻速、暢通、減少因加速、減速、剎車、啟動(dòng)帶來的污染。⑶選擇合理的取土、棄土場(chǎng)地，做好場(chǎng)地的排水工作。先開挖新河道兩端入、出口之間的部分，后開挖出口尤其是入口位置；入、出口之間的河道完成挖掘后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行其底板、邊坡工程，避免入口挖開后河水沖走新河道兩邊土壤。燃?xì)鈨蓷l道路均設(shè)D198mm燃?xì)飧晒芤粭l，承擔(dān)生活及商業(yè)用氣。路燈控制采用時(shí)控與手控相結(jié)合方式。道路紅線寬24米，（人行道）+（車行道）+（人行道）。 分塊高程，坡度設(shè)計(jì)按地形、地貌及開發(fā)配套工程的需要，平場(chǎng)工程共分A、B、C、D、E、F、G、H8個(gè)塊段（詳見分塊高程坡度設(shè)計(jì)平面圖），其中：H、G塊高改河工程開挖放坡區(qū)，A、B、C、D塊段為土地開發(fā)利用區(qū)，E、F塊段為開發(fā)配套景區(qū)。 縱橫斷面縱坡暗涵的縱坡由改河工程下游河床底高程為控制起點(diǎn)，反推至火車客站排洪隧洞出口底板處，‰，‰。橫斷面橫斷面設(shè)計(jì)按本河段P=5%的過流量為1830米3/S經(jīng)水力計(jì)算，設(shè)成梯形過水?dāng)嗝婧哟驳讓挒?5米，經(jīng)水力計(jì)算，設(shè)計(jì)梯形過水?dāng)嗝?，河床底寬?5米，兩邊的邊坡1：，每8米設(shè)一馬道，第一級(jí)馬道寬2米，第二級(jí)馬道及以上寬4米?；缸雍釉O(shè)計(jì)洪峰流量表表53重現(xiàn)期（年）二十年十年洪峰（m3/s）1830設(shè)計(jì)洪水位：采用水力學(xué)原理，利用能量方程忽略壓能與動(dòng)能后，天然河道水面差可寫為：△Z=Q21/2（1/K12+1/K22）按上式將回水推至人工河道出口處。留有余地，兼顧現(xiàn)實(shí)，充分體現(xiàn)時(shí)代風(fēng)貌與現(xiàn)代城市建筑風(fēng)格。區(qū)內(nèi)的地下水，有輕度的腐蝕性，設(shè)計(jì)與施工時(shí)應(yīng)采取措施，防止地下水泥混凝土的侵蝕性。 地下水場(chǎng)地內(nèi)地下水主要為基巖裂隙水與孔隙潛水，前者分布砂質(zhì)泥巖與砂巖表層的強(qiáng)風(fēng)化帶內(nèi)，水量小，受大氣降水影響；孔隙潛水分布于I級(jí)階地的粘土層中，水量大，接受大氣降水與基巖裂隙水的補(bǔ)給，向西河排泄。根據(jù)勘探與地表地質(zhì)調(diào)查，沿線出露地層為如下層次：雜填土：雜色，濕、結(jié)構(gòu)松散稍密，物質(zhì)組成為爐灰、生活垃圾、條石、砼、粘性土等。全年有霜日數(shù)14天，無霜期300天，年降雨量1020mm，年平均相對(duì)濕度79%，年平均風(fēng)速10m/s，瞬間最大風(fēng)速27m/s，年最多風(fēng)向N（北風(fēng)），風(fēng)向頻率8%。 工程材料該項(xiàng)目所需工程材料主要是河沙、卵石、料石及水泥鋼材。區(qū)內(nèi)道路與城市道路相連，在小區(qū)西面沿人工河道修建24米寬的南北向?yàn)I河道路與城市道路迎風(fēng)路相連。下設(shè)行政部、計(jì)財(cái)部、投資部、征地拆遷部等四個(gè)部門，公司主要以人事開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地儲(chǔ)備、開發(fā)整治、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及新產(chǎn)品的開發(fā)等業(yè)務(wù)為主。目前，南充市區(qū)僅有一個(gè)小型公園，規(guī)模與設(shè)施已經(jīng)不能適應(yīng)城市發(fā)展的需要。經(jīng)濟(jì)收入水平的提高，城市人口的增長(zhǎng)以及人均居住面積的擴(kuò)大，都對(duì)商品房的供應(yīng)提出了持續(xù)不斷的需求，作為一個(gè)正在向大城市發(fā)展的城市，南充市的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景光明。從國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)向中西部地區(qū)傾斜的方針和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展規(guī)劃來看，未來10年，城市化進(jìn)程將處于較快發(fā)展時(shí)期，城市的數(shù)量將不斷增多，規(guī)模將不斷擴(kuò)大。城市防洪是一項(xiàng)涉及城市建設(shè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鄉(xiāng)人民生命安全的系統(tǒng)工程。2001年全年共完成基本建設(shè)投資8065萬元，%，稅收入庫(kù)1600萬元，比2000年翻了一番，初步形成了花園壩商貿(mào)小區(qū)、周家壩工業(yè)小區(qū)。城市對(duì)外交通體系規(guī)劃：⑴、鐵路：規(guī)劃蘭渝鐵路從西充方向進(jìn)入南充市編組站，與現(xiàn)狀的達(dá)成鐵路共線，由東站出線到重慶方向。此次城市總體規(guī)劃修編的重點(diǎn)是：城市發(fā)展方向和用地選擇；城市功能的優(yōu)化調(diào)整；城市對(duì)內(nèi)對(duì)外道路交通體系研究；城市形象與生態(tài)環(huán)境研究。城市發(fā)展以嘉陵江為軸，318國(guó)道、達(dá)成鐵路為次軸，212國(guó)道、南前省道、南盧縣道為一般軸，形成以南充城市為中心，向7個(gè)方向發(fā)展的放射狀城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。其中：。 可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）編制內(nèi)容本可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）根據(jù)南充市城市總體規(guī)劃及南充市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的必要性，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、投資估算和資金籌措，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等進(jìn)行分析研究，并提出研究結(jié)論。1南充市水利水電勘查設(shè)計(jì)院作望天壩改河及暗涵工程布置圖。四川省人民政府川府函（1998）267號(hào)《四川省人民政府關(guān)于南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)整治西河工程補(bǔ)辦征用土地的批復(fù)》。 可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建設(shè)書）編制單位本項(xiàng)目可行性研究由南充市工程咨詢公司組織進(jìn)行，并負(fù)責(zé)可行性研究報(bào)告的編制工作，南充市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)提供相關(guān)資料并協(xié)助可研報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）的編制。重慶建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院、重慶建筑大學(xué)城市規(guī)劃研究院、南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)編《南充市望天壩——舞鳳山公園詳細(xì)規(guī)劃》。1南充市人民政府南府函（2001）126號(hào)、120號(hào)關(guān)于出讓土地的批復(fù)文件。全市下轄三區(qū)五縣一市，共400個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，總面積124943平方公里，（），人口密度567人/平方公里。南充市城區(qū)轄順慶、高坪、嘉陵三區(qū)，其中：。高坪城區(qū)與順慶城區(qū)僅一江之隔，南充嘉陵江大橋和望天壩大橋?qū)沙菂^(qū)聯(lián)為一體，經(jīng)國(guó)道318線及省道儀北路、南前路可達(dá)巴中、廣安、達(dá)州、萬縣等地，是南充市的東大門。城市結(jié)構(gòu)：未來城市結(jié)構(gòu)形成“一核一心，兩軸三環(huán)，八條廊道”⑴、一核：即一個(gè)城市核心，由舊城商業(yè)區(qū)和商坪商業(yè)區(qū)組成一個(gè)“擁江”的中央商務(wù)區(qū)，是城市重要功能區(qū)和城市景觀重點(diǎn)區(qū)；⑵、一心：以嘉陵江中壩為綠心，形成以生態(tài)、休閑為主的城市生態(tài)綠地；⑶、兩軸：兩條城市發(fā)展軸線。規(guī)劃在南家溝與原318國(guó)道盯接在南面城市邊緣通過，在西山與原318國(guó)道相聯(lián)，形成一條318的復(fù)線；⑶、客運(yùn)站：在城南嘉陵區(qū)、城北馬市鋪、城東各設(shè)置一個(gè)客運(yùn)站；⑷、橋梁：近期實(shí)施大東街嘉陵江三橋、小龍電航橋、中壩步行橋。區(qū)內(nèi)各功能區(qū)定位準(zhǔn)確，布局合理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高投資、高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高速度，進(jìn)一步優(yōu)化了開發(fā)歐的投資環(huán)境，確定了開發(fā)區(qū)的比較優(yōu)勢(shì)，吸引了更多的投資者。但是，隨著我國(guó)改革開放進(jìn)程的不斷深入發(fā)展，在充分體現(xiàn)社會(huì)效益的同時(shí)，如何更大程度的提出和發(fā)掘其相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益亦是任何一項(xiàng)市政建設(shè)工程都必須考慮與重視的問題。按照新修訂的城市總體規(guī)劃和省政府城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，到2005年，南充市將成為大城市，城市人口將達(dá)到60萬人，城市建成區(qū)面積將達(dá)到48平方公里，亦即在目前的基礎(chǔ)上，今后4年時(shí)間，城區(qū)人口將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加14萬人，建成區(qū)面積將要增加16平方公里?，F(xiàn)代城市人關(guān)注健康，希望擁有一份花香鳥語、云淡風(fēng)清的恬靜與悠然，藍(lán)天、白云、碧水、綠樹、鳥語、花香，美好家園，人人向往。 加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展本項(xiàng)目所涉及的城市道路建設(shè)、西河改道及區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)，必將帶動(dòng)全市房地產(chǎn)、建筑、金融、環(huán)保、商貿(mào)及文化教育等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)全市加大基礎(chǔ)建設(shè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加說法業(yè)機(jī)會(huì)，具有較好的社會(huì)效益。該區(qū)規(guī)劃有生態(tài)植物園、會(huì)議度假區(qū)、大型娛樂園等18個(gè)景區(qū)。小區(qū)地勢(shì)平坦，適于開發(fā)建設(shè)。南充市城區(qū)附近有220KV一座，河?xùn)|、西山、龍門等三座110KV變電站。本次勘察所采用高程系統(tǒng)為城建高程，里程樁號(hào)以至長(zhǎng)城燎原廠原公路東側(cè)路邊起算，起點(diǎn)樁號(hào)為0+000，向場(chǎng)地南側(cè)延伸。粘土黃褐色，褐灰色，上部為軟塑狀，中下部為可偏硬塑狀，土質(zhì)不均一，下部含粉粒重，結(jié)構(gòu)松散；在山脊坡腳一帶粘土層還夾有大量的砂巖塊石，主要頒在山脊臺(tái)地、山脊斜坡與坡腳一帶。通過工程地質(zhì)調(diào)繪、鉆探和收集的物探資料亦表明，測(cè)區(qū)地層完整，巖層產(chǎn)狀平緩，無斷裂構(gòu)造跡象，區(qū)域穩(wěn)定性良好。滿足城市交通功能要求，便于各類市政管線敷設(shè)布置。 設(shè)計(jì)洪水流域內(nèi)無水文資料，故采用暴雨洪水途徑推求設(shè)計(jì)洪水。根據(jù)該河段的地形地貌條件，人工河軸線選擇布置在上、下游河道流線比較順直，開挖土石方量相對(duì)較少的山埡地段?；疖嚳驼径蔚南獪细脑觳扇∨藕樗矶捶绞健? 平整范圍望天壩區(qū)域開發(fā)規(guī)劃分為東、中、西三個(gè)小區(qū)。 道路工程 平面定線望天壩開發(fā)小區(qū)內(nèi)，根據(jù)城市總體規(guī)劃，應(yīng)新布設(shè)兩條城市道路。 人行道。兩條道路上分別各設(shè)市政消火栓兩處。按照南充市環(huán)境科學(xué)研究所所作的《望天壩小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書》的評(píng)價(jià)結(jié)果，本工程的實(shí)施，對(duì)城市環(huán)境的影響主要是開挖新河道、舊河道填埋、區(qū)域場(chǎng)地平整、道路建設(shè)造成的永久占地、地貌改變，并可能造成的土壤流失、產(chǎn)生的建筑垃圾、污水、噪聲的影響，以及道路建成后車輛通行產(chǎn)生的噪音、廢氣、振動(dòng)等。新河道必須作好底板、邊坡工程，既防止建成后沖走土壤，也防止兩岸塌陷。⑹水泥混凝土攪拌有較多的水泥粉塵和噪聲，采取利用散裝水泥集中攪拌，減少粉塵和噪聲污染。⑸嚴(yán)格執(zhí)行施工規(guī)范與質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，提高道路的平整度，減少車輛振動(dòng)影響。改河工程預(yù)計(jì)工期為6個(gè)月，平場(chǎng)工程預(yù)計(jì)工期7個(gè)月（分兩標(biāo)段同時(shí)開工）；暗涵工程預(yù)計(jì)工期為7個(gè)月（分兩標(biāo)段同時(shí)開工）；道路工程預(yù)計(jì)工期為6個(gè)月（分兩標(biāo)段同時(shí)開工）。拆遷安置費(fèi)，本項(xiàng)目需拆遷農(nóng)戶321戶，拆遷房屋總面積50241平方米，拆遷安置費(fèi)平均每平方米600元。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資11314萬元，其中：工程費(fèi)用4074萬元，其他費(fèi)用5667萬元，預(yù)備費(fèi)用779萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用794萬元。 項(xiàng)目計(jì)算期按照南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司提供的有關(guān)資料和南充市城市建設(shè)的發(fā)展速度，并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目計(jì)算期確定為6年，其中：建設(shè)期2年，經(jīng)營(yíng)期4年。項(xiàng)目長(zhǎng)期借款按35年長(zhǎng)期借款，%計(jì)算。因此，本項(xiàng)目確定的土地出讓平均價(jià)格是合理的，根據(jù)本地區(qū)所處的地位位置，擬定的平均價(jià)格略顯偏低。 損益及利潤(rùn)分配項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配預(yù)測(cè)見損益表（附表7）。通過以上分析可知項(xiàng)目具有清償能力。最高土地價(jià)格是指在項(xiàng)目銷售額和其費(fèi)用不變的情況下，保持預(yù)測(cè)收益水平所能承受的最高土地費(fèi)用。第十章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 經(jīng)濟(jì)效益本工程建成后將促進(jìn)的土地開發(fā)，使該區(qū)域的1000余畝土地由“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，將?huì)帶來巨大的土地增值效益。該項(xiàng)目將城市道路，給水、燃?xì)?、城市綠化、城市排污，排水、供電、電訊等緊密結(jié)合在一起，將大大改善城市環(huán)境，加快了城市化進(jìn)程。項(xiàng)目建設(shè)投資大、周期長(zhǎng)、需大量的鋼材、水泥、木材、瀝青、砂卵石等材料的勞動(dòng)力，對(duì)當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)行業(yè)具有巨大的帶動(dòng)作用。附表1望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品投資投資估算表及計(jì)劃進(jìn)度單位：萬元項(xiàng) 目開發(fā)產(chǎn)品投資分期計(jì)劃進(jìn)度20022003200420052006200700土地開發(fā)投資合計(jì)1131478752966229159840土地費(fèi)用538353830000000前期工程費(fèi)用1781780000000基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用337337000000建筑安裝工程費(fèi)373717372000000000公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)0000000開發(fā)間接費(fèi)00000000管理費(fèi)用3737000銷售費(fèi)用205555000開發(fā)期稅費(fèi)00000000其它費(fèi)用4949000000不可預(yù)見費(fèi)779379400000000財(cái)務(wù)費(fèi)用79411222422415479000其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用投資土地開發(fā)成本出租土地開發(fā)成本10520113140776327425550附表2望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序 號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)200220320042005200620071總投資1131478752966229159840土地開發(fā)投資1131478752966229159840其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用105207763274255