【正文】 四、專業(yè)市場(chǎng)分布順德市專業(yè)市場(chǎng)分布陳村花卉北窖家用電器、鋼材大良汔車、家用電器、涂料容桂家用電器倫教木工機(jī)械龍江家具配件樂(lè)從家居、鋼材杏壇塑膠、家用電器珠江三角洲專業(yè)市場(chǎng)分布番禺/綜合百貨、建材、家電南海、佛山/建材、綜合百貨、陶瓷、布匹東莞/家具、電子配件、服裝順德/家具及配件、木工機(jī)械、汽車中山/家用電器、燈飾五、市場(chǎng)調(diào)查匯總表 專業(yè)市場(chǎng)（1） 珠江三角洲地區(qū)區(qū)域市場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)規(guī)劃招商條件評(píng)價(jià)番禺區(qū)105國(guó)道鐘村路段雄峰商城8大行業(yè)規(guī)劃裝飾材料、家具、布藝、廚衛(wèi)潔具、家用五金、家居工藝品。*1—3年免租1個(gè)月。售價(jià)：3680元/平方米（均價(jià)），40年產(chǎn)權(quán)，5成10年按揭。順德市325國(guó)道樂(lè)從路段樂(lè)從國(guó)際家私城有家具經(jīng)營(yíng)為主，配套裝飾精品廣東省指定最值得參觀旅游、購(gòu)物景點(diǎn)：建筑面積20多萬(wàn)平方米，共分9座商場(chǎng)，數(shù)千廠商，是全國(guó)最具規(guī)模的專業(yè)家私，裝飾精品批發(fā)中心?？傉嫉?0萬(wàn)平主米，并不斷擴(kuò)大開(kāi)發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)貨運(yùn)配套設(shè)施完善。停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)、飲食、娛樂(lè)、配套完善，首層租金90元/平方米/月，升至350元/平方米/月，合同期1年，3個(gè)月租金作押金。n 各區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，專業(yè)性強(qiáng)，市場(chǎng)需求及市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)散。n 注重市場(chǎng)的品牌形象及開(kāi)業(yè)后的宣傳推廣計(jì)劃。八、投資群體分析 目標(biāo)招商群體分析* 投資目的 ——為獲取較高的投資回報(bào)為主，包括投資者、經(jīng)銷商、生產(chǎn)企業(yè)。廣告刊登頻率高，推廣力度大 45%廣告版面大，有氣勢(shì) 35%廣告創(chuàng)意獨(dú)特，對(duì)品牌及企業(yè)認(rèn)可 20%* 房地產(chǎn)信息渠道的選擇九、專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者及品牌企業(yè)調(diào)研總結(jié)* 品牌企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知分析A、 專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃應(yīng)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，提供完善的服務(wù)配套設(shè)施，創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，才能吸納大型品牌企業(yè)的進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。從零散經(jīng)營(yíng)發(fā)展至整體經(jīng)營(yíng)是專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。 東樂(lè)路——富麗華大廈共三層商場(chǎng)，每層2000多平方米；價(jià)格（售價(jià)）：首層——2300—2500元/平方米；二層60007000元/平方米整層租售。1信德商業(yè)城 1東康路：建材市場(chǎng)街鋪大型集市式臨時(shí)商業(yè)城， 租金：70—80元/平方米主要經(jīng)營(yíng)中、低檔日用商品為主。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：，占地18萬(wàn)平方米，總建筑面積22萬(wàn)平方米，將形成大型的綜合性專業(yè)市場(chǎng)。 招商范圍狹小，客戶層面較高，投資門檻較高。已售鋪位1011122124223227325329403404174142711120212303038313134向南23間—96%向北5間—19%向南5間—17%向北7間—20%南向11間—1%北向2間—17%南向5間—38%北向—0%10111920120223303224014041419120210303104014040409向南19間—90%向北6間—26%向南22間—9%向北4間—20%南向—0%北向2間—20%南向2間—20%北向5間—56%B區(qū)2座103120217223230303234231010920830310401向南18間—90%向北5間—23%向南3間—13%向北1間—4%南向2間—22%北向1間—10%南向2間—20%北向11間—9%B區(qū)3座1011011012120120208210301412033034040410南向19間—90%北向6間—76%南向1間—5%北向無(wú)一售出南向—0%北向1間—10%南向1間—10%北向3間—30%B區(qū)4座101101131110510121202142122223324412103084南向11間—52%北向51間—22%南向5間—22%北向無(wú)一售出南向—0%北向1間—10%南向11間—10%北向—0%B區(qū)5座10323014全座銷售率南向1間—5%北向無(wú)售出南向1間—5%北向無(wú)一售出0%B座6座11111822032041910820934040405南向8間—45%北向1間—1%南向1間—5%北向1間—5%南向1間—13%北向1間—11%南向—0%北向3間—33%三、順德商業(yè)城銷售分析項(xiàng)目性質(zhì)銷售租賃商鋪： 首層—6萬(wàn)多平方米 1700間 二層—6萬(wàn)多平方米35%約（500多間）0%住宅： 3層 8萬(wàn)多平方米—385套 4層100套 35%—0%（1）商鋪價(jià)格：首層均價(jià)13000元/平方米（南向）?？蛻魜?lái)源：順德市本地居民及周邊地區(qū)，銷售范圍狹小，客戶層面較高。n 傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，未能適應(yīng)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展需求。順德企業(yè)市場(chǎng)需求 順德——以制造業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱為主的生產(chǎn)與加工基地，各類品牌企分布在12個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，產(chǎn)品主要以外地市場(chǎng)為主，已建成較成熟完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，但缺乏一個(gè)集中的產(chǎn)品展示中心，特別是中、小型企業(yè)希望通過(guò)一個(gè)商品的集中展示舞臺(tái)，通過(guò)物流和信息平臺(tái)的建立，為產(chǎn)品拓展更廣闊的銷售空間，建立起強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)，全面發(fā)展。（2） 銷售部署以全盤開(kāi)放推售方式進(jìn)行，70%位置較優(yōu)越的商鋪被認(rèn)購(gòu)，造成北向及中間位置商鋪大量積壓，影響中、后期銷售進(jìn)程。四、 項(xiàng)目推廣工作安排建議發(fā)展商 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)——將形成以品牌產(chǎn)品展示推廣及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。 首、二層功能定位建議。并在檔次及形象、功能等綜合素質(zhì)上全面提升，吸引更廣泛的投資層面，招商經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)展至全國(guó)及海外地區(qū)。l 強(qiáng)化項(xiàng)目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體商場(chǎng)銷售。l 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。二層以品牌企業(yè)產(chǎn)品展示推廣為主項(xiàng)目推廣策略 ——項(xiàng)目的招商及經(jīng)營(yíng)，主要通過(guò)銷售推廣及廣告宣傳推廣方式進(jìn)行（1）銷售推廣策略由于目前項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)銷售體系及銷售價(jià)格的制定未盡完善，投資客戶缺乏信心，影響整體營(yíng)銷部署及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)制定以下具體建議：A——擴(kuò)大招商范圍。F——制定合理的價(jià)格策略 配合各階段的推廣部署，分階段推售商場(chǎng)商鋪，并靈活調(diào)控價(jià)格，制定多樣化的付款方式或促銷策略，全面迎合各層面買家需求。在制定總體營(yíng)銷部署時(shí)，劃分各階段銷售目標(biāo)，運(yùn)用相應(yīng)促銷策略，并采用招商與銷售同步進(jìn)行，全 面成功推售項(xiàng)目。營(yíng)銷中心招商部市場(chǎng)推廣部部銷售部成立若干銷售小組面向投資客戶群體及負(fù)責(zé)簽約鑒證工作負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃推廣面向租賃經(jīng)營(yíng)客戶群體建議在目前應(yīng)及時(shí)采取銷售及招商同步進(jìn)行，全力保障商城在2001年3月底開(kāi)業(yè)時(shí)，全場(chǎng)達(dá)至旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)投資信心。B——制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營(yíng)促銷策略針對(duì)品牌企業(yè)專門制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營(yíng)促銷策略，安排專人負(fù)責(zé)跟蹤談，并以最直接有效的形式進(jìn)行項(xiàng)目推廣。在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時(shí)，將吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)并發(fā)揮其品牌效應(yīng)，同時(shí)考慮本地市場(chǎng)需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)，快速回籠資金，降低投資成本風(fēng)險(xiǎn)，形成綜合性功能規(guī)劃，進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)達(dá)至全城旺銷。l 擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)招商范圍，搶占市場(chǎng)空白份額。l 強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格類比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。我們認(rèn)為由于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，奠定了項(xiàng)目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)：A——以綜合性產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，面向全國(guó)及海外市場(chǎng)。 建立銷售體系。B——以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式舉行順德名優(yōu)產(chǎn)品及品牌產(chǎn)品博覽交易會(huì)和展示推廣活動(dòng)，全面推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 發(fā)展，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力，屆時(shí)公司將憑藉多年與品牌企業(yè)建立的友好合作關(guān)系，共同推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。（4）促銷策略 未有形成極具投資吸引力的招商策略，各層面買家的