【正文】 （2）建立完善的銷售體系實(shí)行專人負(fù)責(zé)銷售體系，統(tǒng)一銷售部署、統(tǒng)一銷售策略、統(tǒng)一銷售目標(biāo)、統(tǒng)一銷售行為。首、二層功能定位建議 ——以品牌產(chǎn)品展示和名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主。l 借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在人流、經(jīng)營回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢及特性。 銷售推廣策略（包括價(jià)格策略、促銷策略、市場拓展）。（3）付款方式由于資金回籠原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在7天內(nèi)付清首期或總金額，阻緩客戶投資周期。 投資客戶群體 A、專業(yè)市場 ——以圍繞在廣州周邊地區(qū)的個(gè)體經(jīng)營商戶及中、小型經(jīng)銷商戶，經(jīng)營業(yè)務(wù)以滿足區(qū)域性需求為主。 均價(jià)11800元/平方米（北向）（2）住宅價(jià)格：18002000元/平方米，均價(jià)1700元/平方米（3）折扣——93（一次性）—98折（按揭）。 市場優(yōu)勢：項(xiàng)目具有區(qū)域市場獨(dú)創(chuàng)性，未有直接的競爭項(xiàng)目。 新基一路：商鋪價(jià)格：首層——23000—25000元/平方米；夾層：1000多元/平方米。B、 政府對項(xiàng)目的支持是專業(yè)市場發(fā)展的有力保障。n 注重培養(yǎng)濃厚的商業(yè)氛圍及增強(qiáng)市場凝聚力。由94年開業(yè)至今，樂從鎮(zhèn)已形成一百萬平方米家具展區(qū)，具強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，覆蓋國、內(nèi)外地區(qū)，由于專業(yè)性以家具經(jīng)營為主，對項(xiàng)目整體影響較少，其經(jīng)營規(guī)劃和招商策略有可取之處。停車場、倉儲、商務(wù)、飲食、娛樂、配套完善，首層租金90元/平方米/月，升至350元/平方米/月，合同期1年，3個(gè)月租金作押金。*名優(yōu)品牌首年免租5個(gè)月,租金3年不變。區(qū)內(nèi)西北面順峰、太平兩山聳立，東南面德勝、桂畔兩河。（2）第三產(chǎn)業(yè)概況 樂從家具城、陳村花卉世界、倫教木工機(jī)械城等聞名全國的專業(yè)市場，與各種農(nóng)貿(mào)市場和百貨商場等構(gòu)成了多種類、多功能、多層次的覆蓋城鄉(xiāng)、輻射國內(nèi)外的商業(yè)市場網(wǎng)絡(luò)。 研究地域：順德、番禺、南海、佛山、東莞、中山、廣州。 服務(wù)設(shè)施——星級酒店及購物中心，文娛康體設(shè)施遍布城鄉(xiāng)，并擁有高爾夫球場和國際學(xué)校，各種配套 設(shè)施日臻完善。擁有先進(jìn)的通訊網(wǎng)絡(luò)，開通了信息高速公路。商鋪面積30萬平方米，8座商廈，1幢商務(wù)中心、銀行，1幢美食中心，經(jīng)營配套規(guī)劃完美。三年不變。東莞——富民時(shí)裝城/電子展覽城/家具城西樵——布匹批發(fā)市場南?！沾裳b飾材料市場/綜合百貨日用品市場/塑料市場番禺——易發(fā)電器城中山——燈飾批發(fā)市場廣州專業(yè)市場電器——海印電器城，西場電器城布匹——海印布匹總匯，中大布匹市場精品、玩具、文體用品——廣州國際玩具中心，誼園文體批發(fā)市場汽車——廣東汽車城、華南汽車市場汽車配件——廣源汽配城、恒福路汽配市場電訊——陵園西電訊城海味、副食品——一德路海味副食品批發(fā)市場家具——香江家私城、金海馬家私城、市內(nèi)各主要商場均有設(shè)之。n 專業(yè)市場的產(chǎn)品科技含量較低，偽劣產(chǎn)品充斥市場。* 投資顧慮因素 ——以經(jīng)營規(guī)劃及配套、投資經(jīng)營前景、產(chǎn)權(quán)、開業(yè)時(shí)間、投資承諾為顧慮因素。對項(xiàng)目未有認(rèn)知，對項(xiàng)目面向社會招商形式有所保留。 按揭：五成十五年，50年產(chǎn)權(quán)。 家電及涂料市場未有形成專業(yè)性市場。第三部分：營銷策劃推廣方案一、 前言 五、總體策劃思路二、項(xiàng)目市場分析 市場定位及項(xiàng)目形象 專業(yè)市場概況 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢 投資客戶群體 經(jīng)營規(guī)劃建議 企業(yè)市場需求 首、二層功能定位 經(jīng)營發(fā)展方向 項(xiàng)目推廣策略三、存在問題分析 （1）銷售推廣策略 銷售策略 （2）建立銷售體系 總體規(guī)劃 （3）廣告宣傳推廣策略四、項(xiàng)目推廣工作安排 銷售目標(biāo) 發(fā)展商 凌峻策劃推廣公司一、 前言 凌峻廣告——憑借200多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功操作，積累了豐富的市場營銷策劃推廣經(jīng)驗(yàn)，以敬業(yè)專業(yè)的工作精神及理念，專門組織商場營銷策劃人員對項(xiàng)目及專業(yè)市場、目標(biāo)投資群體進(jìn)行了詳盡的市場調(diào)研及分析總結(jié)。（A） 為品牌企業(yè)提供一個(gè)名優(yōu)產(chǎn)品展示與銷售的舞臺。B——以“會展經(jīng)濟(jì)”形式舉行順德名優(yōu)產(chǎn)品及品牌產(chǎn)品博覽交易會和展示推廣活動，全面推動項(xiàng)目經(jīng)營 發(fā)展，增強(qiáng)市場凝聚力，屆時(shí)公司將憑藉多年與品牌企業(yè)建立的友好合作關(guān)系，共同推動項(xiàng)目發(fā)展。我們認(rèn)為由于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項(xiàng)目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)：A——以綜合性產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營規(guī)劃，面向全國及海外市場。l 擴(kuò)大經(jīng)營招商范圍，搶占市場空白份額。B——制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營促銷策略針對品牌企業(yè)專門制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營促銷策略，安排專人負(fù)責(zé)跟蹤談，并以最直接有效的形式進(jìn)行項(xiàng)目推廣。在制定總體營銷部署時(shí)，劃分各階段銷售目標(biāo)，運(yùn)用相應(yīng)促銷策略，并采用招商與銷售同步進(jìn)行，全 面成功推售項(xiàng)目。二層以品牌企業(yè)產(chǎn)品展示推廣為主項(xiàng)目推廣策略 ——項(xiàng)目的招商及經(jīng)營，主要通過銷售推廣及廣告宣傳推廣方式進(jìn)行（1）銷售推廣策略由于目前項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)銷售體系及銷售價(jià)格的制定未盡完善，投資客戶缺乏信心，影響整體營銷部署及項(xiàng)目經(jīng)營，現(xiàn)制定以下具體建議：A——擴(kuò)大招商范圍。我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動整體商場銷售。并在檔次及形象、功能等綜合素質(zhì)上全面提升，吸引更廣泛的投資層面，招商經(jīng)營范圍擴(kuò)展至全國及海外地區(qū)。四、 項(xiàng)目推廣工作安排建議發(fā)展商 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)——將形成以品牌產(chǎn)品展示推廣及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。順德企業(yè)市場需求 順德——以制造業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱為主的生產(chǎn)與加工基地，各類品牌企分布在12個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，產(chǎn)品主要以外地市場為主，已建成較成熟完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，但缺乏一個(gè)集中的產(chǎn)品展示中心，特別是中、小型企業(yè)希望通過一個(gè)商品的集中展示舞臺，通過物流和信息平臺的建立，為產(chǎn)品拓展更廣闊的銷售空間，建立起強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)，全面發(fā)展。客戶來源：順德市本地居民及周邊地區(qū)，銷售范圍狹小，客戶層面較高。 招商范圍狹小，客戶層面較高，投資門檻較高。1信德商業(yè)城 1東康路：建材市場街鋪大型集市式臨時(shí)商業(yè)城， 租金：70—80元/平方米主要經(jīng)營中、低檔日用商品為主。從零散經(jīng)營發(fā)展至整體經(jīng)營是專業(yè)市場的發(fā)展趨勢。八、投資群體分析 目標(biāo)招商群體分析* 投資目的 ——為獲取較高的投資回報(bào)為主，包括投資者、經(jīng)銷商、生產(chǎn)企業(yè)。n 各區(qū)域?qū)I(yè)市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，專業(yè)性強(qiáng)，市場需求及市場份額不斷擴(kuò)散。總占地10萬平主米，并不斷擴(kuò)大開發(fā)倉儲貨運(yùn)配套設(shè)施完善。售價(jià)：3680元/平方米（均價(jià)），40年產(chǎn)權(quán)，5成10年按揭。順德市鼓勵外商投資的有關(guān)政策（1）財(cái)稅優(yōu)惠政策（2）收費(fèi)減免政策（3）用地及資金信貸政策投資方式（1）中外合資經(jīng)營 （2）、中外合作經(jīng)營 （3）外商獨(dú)資經(jīng)營（4）、加工裝配 （5）補(bǔ)償貿(mào)易 （6）國際租賃（7）合作開發(fā)和技術(shù)轉(zhuǎn)讓等形式四、專業(yè)市場分布順德市專業(yè)市場分布陳村花卉北窖家用電器、鋼材大良汔車、家用電器、涂料容桂家用電器倫教木工機(jī)械龍江家具配件樂從家居、鋼材杏壇塑膠、家用電器珠江三角洲專業(yè)市場分布番禺/綜合百貨、建材、家電南海、佛山/建材、綜合百貨、陶瓷、布匹東莞/家具、電子配件、服裝順德/家具及配件、木工機(jī)械、汽車中山/家用電器、燈飾五、市場調(diào)查匯總表 專業(yè)市場（1） 珠江三角洲地區(qū)區(qū)域市場名稱經(jīng)營范圍經(jīng)營規(guī)劃招商條件評價(jià)番禺區(qū)105國道鐘村路段雄峰商城8大行業(yè)規(guī)劃裝飾材料、家具、布藝、廚衛(wèi)潔具、家用五金、家居工藝品。順德港每天有四班次雙體快噴射客船來往于順德—香港之間，單程只需1個(gè)半小時(shí)。 基礎(chǔ)設(shè)施——實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)道路、能信、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化。 抽樣情況：專業(yè)市場 商鋪物業(yè) 品牌企業(yè)168。 到1999年9月底止，全市共興辦了“三資”企業(yè)1285家。（1）各級黨委、政府有關(guān)部門更多關(guān)心、支持幫助指導(dǎo)并提出“三個(gè)有利于