【正文】 ....................................................................................... 142 土地成本 與 土地成本的支付方式.......................................................................................................... 142 項 目建安成本.......................................................................................................... 142 基 礎 配套 設 施建 設費 用.......................................................................................................... 143 前期 費 用.......................................................................................................... 143 開發(fā) 期 稅費.......................................................................................................... 14 4 3 銀 行成本.......................................................................................................... 143 企 業(yè) 管理 費 用.......................................................................................................... 144 不可 預見費 用.......................................................................................................... 144 四、 總 成本分析.......................................................................................................... 144 項 目 計 算 經(jīng)濟 技 術 指 標參數(shù).......................................................................................................... 144 項 目成本 匯總 分析.......................................................................................................... 145 成本 綜 述.......................................................................................................... 145 五、 財務 效益分析.......................................................................................................... 146 財務 效益前提 設 定.......................................................................................................... 146 5 財務 指 標選 取.......................................................................................................... 146 銷 售價格 預測.......................................................................................................... 146 銷 售收入 預測.......................................................................................................... 147 項 目租金收入 計 算.......................................................................................................... 147 廣告 費 用 預 算.......................................................................................................... 154 項 目 總 體 財務 效益 靜態(tài) 分析.......................................................................................................... 155 第五部分 結 束 語.......................................................................................................... 159 第一部分 前言 根據(jù) 貴陽 市城市 總 體 規(guī)劃 建 議 ， 貴陽將 形成金 陽 新 區(qū)與 老城 區(qū)雙 中心的城市格局，金 陽 新 區(qū) 的 開發(fā) 建 設對 于提高 貴陽 市的城市 現(xiàn) 代化水平和城市 競爭 力， 邁 6 向 現(xiàn) 代化大都市的行列， 從 而 為 地 區(qū)經(jīng)濟 提供一 個 新的 經(jīng)濟 增 長 點， 帶動 和加快區(qū) 域 經(jīng)濟 的 發(fā) 展都具有重要意 義 。 3.． ． 猛烈造 勢 入市 目前金 陽 新 區(qū) 的商 業(yè) 氛 圍 欠缺 這 一 現(xiàn)狀 ，告 訴 我 們 “無造 勢 即無市 場 ”。分 別 是以廣 東 、福建 為 中心的華 南家具 產(chǎn)業(yè)區(qū) ，以浙江、江 蘇 、上海 為 中心的 華東 家具 產(chǎn)業(yè)區(qū) ，以北京、天津和河北、山 東為 中心的 華 北家具 產(chǎn)業(yè)區(qū) ，以沈 陽 、大 連為 中心的 東 北家具 產(chǎn)業(yè)區(qū) 。 C.． ． 貴陽 本土地 區(qū) 的大型超市品牌 貴陽 地 區(qū) 本土超市品牌的首要目 標 是先 鞏 固本地市 場 ，做大做強在 圖 向外 發(fā) 展，且 它們對 本地市 場 的了解程度 較 外 來 品牌有一定 優(yōu) 10 勢 ，本 項 目在招商 過 程中也不 應 放棄 對 本土品牌的考 慮 。 媒體 報 道 緊隨 ， 對 于 舉辦 的公 關 活 動 ，媒體的跟蹤 報 道要跟上步伐。 通 過對貴 陽 市 場進 行考察及 對 全 國發(fā)達 城市相 關 市 場 的 研 究后，我司提出 將 本 項 目打造成一 個 “樣 板家居 MALL”的招商策略，突破 貴陽 ，以 “樣 板家居 MALL”吸引全 國 各地的 經(jīng)銷 商，全力 爭 取商家的支持。 6.． ． 整合市 場 整合功能，集 購 物、餐 飲 、休 閑 、 觀 光等功能于一體。一方面是 對 金 陽 家居博 覽 中心的 經(jīng)營 出 謀劃 策，形成商 戶 之 間 13 有效的 溝 通，特 別 是作 為項 目招商期的重要成 員 ， 積極協(xié) 助 項 目 開 展招商；另一方面 為 商 戶 整合行政上所有的相 關資 源 ， 讓 相 關 機 構 和部 門為項 目 內(nèi) 的全體商 戶 提供 專項 的相 關 服 務 。信用中心定期公布各商 戶 的 誠 信 經(jīng)營狀況 ， 并 分 別對 不同 優(yōu) 劣 狀況 的商 戶實施一定的 獎懲 制度。在 執(zhí) 行 過 程中，主力店、 國際國內(nèi) 名店要提前招商，其 它隨 后 進 行。本 項 目可通 過 采取各 種優(yōu) 惠措施， 重點引入知名品牌超市大 賣場 、家居行 業(yè) 的品牌商 戶進場經(jīng)營 ，以 帶動 促 進對 其他商 戶 的招商。定向招商通常首先需要大量搜集商戶 的信息 資 料，然后 選擇 確定適 應 本 項 目 經(jīng)營 需要的目 標 商 戶 ，再 與 之 聯(lián)系， 說 服其 進場經(jīng)營 。示范 經(jīng)營區(qū) 的成功招商 將 大大提升潛在 經(jīng)營 者的信心。 1.． ． 針對業(yè)態(tài) 招商價格策略 1)． ． 針對 主力店， 它 是整 個項 目商 業(yè) 價 值 的體 現(xiàn)與維 系 項 目整體招商成功率的前提，是 項 目整體策 劃 定位的支持點 與項 目形成 獨 特 經(jīng)營 特色的保障， 應實 行局部 區(qū) 域性低價招商策略，可考 慮 以低于面價 30%作 為優(yōu) 惠。 二 層 ：差價比例 為 1035%之 間 。 六、招商 優(yōu) 惠 條 件 1.． ． 免租 19 金 陽 家居博 覽 中心所 處 的金 陽 新 區(qū) 目前 屬 于初始 開發(fā)階 段，人口 數(shù) 量偏低，商 業(yè)氣 氛缺乏，基于此，要吸引商家特 別 是品牌商家 進駐 ，使本 項 目形成強烈的商 業(yè) 氛 圍 ，必 須減 少其 經(jīng)營風險 ，降低其 進駐門檻 。 現(xiàn)時 在 貴陽 ，已有一定 數(shù) 量的知名品牌入 駐 零售市 場 ，但本 項 目所在的金 陽 新 區(qū) 有著廣 闊 的 開 拓空 間 ，如何才能引 進 適合本 項 目的品牌？在零售市 場 ，一般有知名度有商 譽 的商家 對在某 區(qū) 域 開 拓新零售 網(wǎng) 點都持 謹慎態(tài) 度，除了天 時 、地利、人和等各方面配合， 優(yōu) 惠合理的招商 條 件是必不可少的考 慮 要素。 7.． ． 特定 時間簽約優(yōu) 惠 在招商推介 會 或其他特定推廣 時 段中，可 對 前 若干位 簽約 客 戶給 予一定優(yōu) 惠，如租金折扣，管理 費優(yōu) 惠等。 本 項 目的目 標 超市主力店、目 標 家 居主力店及各目 標 商家的分布特征、信息渠道等有 較 大的差 異 ，有的目 標 商 戶 在 貴陽 地 區(qū)設 有分店，有的 則 主要分布在其他城市，有的 還 需要通 過 行 業(yè)協(xié)會 等渠道才能了解其信息。 2.． ． 內(nèi) 部 認 租 1)． ． 時間 2020 年 3 月 —4 月 2)． ． 目 標 進 行主力商家 與 重點商家的接洽、 談 判工作，商家 認 租登 記 面 積 占可 22 租 賃 面 積 的 20%。 行 業(yè)雜 志、 報 刊的 軟 性文章 對 “城市芯 動 力，西南第一城 ”進 行深度 報 道。公 開 招商期間 ，由于前 來 洽 談 租 賃 的商家可能比 較 多， 為 了保 證 引入的商家符合本 項目 經(jīng)營 的要求， 還 要加強 對 目 標 商家的確 認 及招商 進 度的控制工作。 4.． ． 開業(yè) 準 備 1)． ． 時間 2020 年 10 月 —12 月 2)． ． 目 標 在 開業(yè) 前的 兩個 月 時間 里，是招商工作最 為緊張 的 時 候， 爭 取 開業(yè)時整體招商率 達 到 70%。 這個目 標 的 實現(xiàn) 必 須 建立在 項 目本身的 優(yōu)勢 之上， 并 使目 標 商 戶 有充分的理由相信：本 項 目是一 個 引 領 市 場 的 項 目， 并 能 夠 在短期 內(nèi) 做旺，后 續(xù)發(fā) 展?jié)摿薮蟆? 1)． ． 建立 兩個 招商中心 除 了在 項 目 現(xiàn)場設 立招商中心外，建 議項 目招商 啟動 前期在中 華 中路大十字附近 設 立 臨時 的招商接待中心，主要有以下幾 個 目的： 設 于繁 華 商圈， 對 于宣 傳 推廣本 項 目，迅速 樹 立 項 目形象 與 知名度、擴 大影 響 ，可起到立竿 見 影的效果。 4.． ． 高 調(diào) 入市策略 根據(jù) 項 目定位，入市 時 必 須與權 威部 門 和 權 威人士 聯(lián) 合 舉辦 相 關 推廣活動 ，突出 發(fā) 展商 鑄 造 “首席家居 MALL”的 決 心， 并 奠定 項 目 絕對權 威的市 場地位， 搶 占市 場 的制高點。 2.． ． 大 眾 媒介 選擇 1)． ． 戶 外廣 告 建 議 公 眾 媒介主要 選擇戶 外廣告，其 優(yōu)勢 在于展示 時間長 ，便于加深大 眾記憶 ，可 滿 足 項 目 長時間 宣 傳 和品牌 樹 立的需要， 對 主 題 式商 業(yè)項 目尤 為 有效。例如： 金 陽 家居博 覽 中心 ——中 國 西南家居 “第一 總 部 ”高峰 論壇 邀 請 行 業(yè)協(xié)會領導 和 專業(yè) 人士 參 加中 國 西南家居 “第一 總 部 ”高峰論壇 。一方面 傳達項 目信息，利用泛招商 團隊實現(xiàn) 良好的招商。 6.． ． 建立友