【正文】 換、消費(fèi)過(guò)程中形成的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系和財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系。在特殊情況下，國(guó)家也是民事法律關(guān)系的主體。民法上的物應(yīng)滿足以下條件：一是有體物，即應(yīng)占有一定的空間而有形存在；二是人力可以支配，三是不包括人體本身，即人不能成為法律關(guān)系的客體。它包括3個(gè)方面： （1）權(quán)利人可在法定的范圍內(nèi)，根據(jù)自己的意志進(jìn)行民事活動(dòng)； （2）權(quán)利人可以要求負(fù)有義務(wù)的人做出一定的行為或不為一定的行為以實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利；（3）權(quán)利人因他人的行為而使權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，有權(quán)要求有關(guān)機(jī)關(guān)予以保護(hù)。根據(jù)權(quán)利效力的不同，民事權(quán)利可分為絕對(duì)權(quán)和相對(duì)權(quán)。民事法律行為的形式主要有口頭形式、書面形式、視聽(tīng)資料形式和默示形式等。 指定代理的指根據(jù)人民法院或有關(guān)單位的指定而發(fā)生的代理，其實(shí)質(zhì)是一種實(shí)現(xiàn)法定代理的方式。代理關(guān)系由以下3個(gè)方面的關(guān)系構(gòu)成： 代理人與被代理人之間的關(guān)系。 委托書授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，代理人知道被委托代理的事項(xiàng)違法而仍然進(jìn)行代理活動(dòng)，或者被代理人知道代理人的代理行為違法而不表示反對(duì)的，由被代理人和代理人負(fù)連帶責(zé)任。 特別訴訟時(shí)效期間是指只適用于特定請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間。 消除危險(xiǎn)。 賠償損失。1物權(quán)的概念及分類物權(quán)是指權(quán)利人直接支配其標(biāo)的物，并享受其利益的排他性權(quán)利，同一物上不能有內(nèi)容不相容的兩種以上的物權(quán)并存。 主物權(quán)和從物權(quán)。 物權(quán)公示原則。我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。 (2)典權(quán)是因支付典價(jià)而成立的物權(quán)。 (3)擔(dān)保物權(quán)是以擔(dān)保物的交換價(jià)值為債務(wù)履行提供擔(dān)保的，是以對(duì)所有人的處分權(quán)能加以限制而實(shí)現(xiàn)這一目的。(2)留置權(quán)是債權(quán)人留置債務(wù)人動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。 第二，物權(quán)具有優(yōu)先性，債權(quán)具有平等性。公示常常伴隨著物權(quán)的存在。 其中，法律主要有三部，即《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（1994年頒布，1995年1月1日起實(shí)施。 此外，還有《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》、《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估管理暫行辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》等多項(xiàng)規(guī)范性文件，以及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》等項(xiàng)技術(shù)法規(guī)。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地有的屬于國(guó)家所有，有的屬于農(nóng)民集體所有；除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。集體土地的范圍 *農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。 保障國(guó)家建設(shè)用地的原則。 征用農(nóng)地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。 4．征地實(shí)施。出讓的含義一般包括以下內(nèi)容： 土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)； 經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，在土地使用期限內(nèi)只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂谩⒄加?、收益、處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家所有。招標(biāo)出讓是指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，通過(guò)各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但在收回時(shí)應(yīng)根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)程度、利用土地的實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。 項(xiàng)目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同。1土地使用權(quán)出讓合同的履行 *用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過(guò)開工滿一年未動(dòng)工的，按地價(jià)款的20%以下征收土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工的，可無(wú)償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門行為或者動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)書遲延的除外。 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)用地。租賃時(shí)間超過(guò)6個(gè)月的，應(yīng)辦理租賃合同，合同期限不得超過(guò)出讓年限。 國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)企業(yè)的。未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)兩年未使用。2閑置土地的范圍 *下列土地屬于閑置土地： 未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土地的。 政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書。安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為，不屬于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》所調(diào)整的行為，也不需要申領(lǐng)房屋拆遷許可證。地方城市房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)是指縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，管理職責(zé)是對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。 經(jīng)審查批準(zhǔn)拆遷的，房屋拆遷管理部門發(fā)給拆遷申請(qǐng)人《房屋拆遷許可證》。此外，協(xié)議一般還應(yīng)包括違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的辦法等條款。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定。 能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可。裁決的內(nèi)容包括補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)。城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，是保護(hù)城市土地合理利用和房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)協(xié)調(diào)進(jìn)行的前提和基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的重要手段。 城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是：綜合研究和確定城市性質(zhì)、規(guī)模和空間發(fā)展形態(tài)，統(tǒng)籌安排城市各項(xiàng)建設(shè)用地，合理配置城市各項(xiàng)基本設(shè)施處理好近期建設(shè)與遠(yuǎn)期發(fā)展的關(guān)系，指導(dǎo)城市合理發(fā)展。城市規(guī)劃的編制 *設(shè)市城市的總體規(guī)劃由市人民政府負(fù)責(zé)組織編制。 縣人民政府所在地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。單獨(dú)編制的其他專業(yè)規(guī)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門綜合協(xié)調(diào)后，報(bào)城市人民政府審批。從城市總體規(guī)劃到控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般是由政府部門委托編制和方案評(píng)選，審定后具有法規(guī)效力，是一種政府行為。 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、占用土地的，批準(zhǔn)文件無(wú)效，占用的土地由縣級(jí)以上人民政府責(zé)令退回。 報(bào)建審批管理主要包括：對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址審批核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書，對(duì)城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，對(duì)建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書，按建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃審批權(quán)限實(shí)行分級(jí)規(guī)劃管理。 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；影響城市規(guī)劃、尚可采取改正措施的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處罰款。在對(duì)建設(shè)申請(qǐng)進(jìn)行審查后，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程所在地區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的要求，提出具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，作為進(jìn)行工程設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。各級(jí)城市規(guī)劃行政主管部門有責(zé)任制定切實(shí)有效的制度，隨時(shí)聽(tīng)取意見(jiàn)和檢舉、控告，并對(duì)有關(guān)違法行為做出公開的處理。 第二、建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的候選方案中確定中標(biāo)方案。分別委托給幾個(gè)承接方時(shí)，必須選定其中一個(gè)承接方作為主體承接方，負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總體協(xié)調(diào)。2建設(shè)工程的招標(biāo)投標(biāo)管理為了規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公眾利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目質(zhì)量，全國(guó)人民代表大會(huì)于1999年8月通過(guò)了《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其招標(biāo)活動(dòng)不受地區(qū)或者部門的限制。 國(guó)家對(duì)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)實(shí)行資格認(rèn)定制度。 投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。3建設(shè)監(jiān)理委托合同的形式與內(nèi)容建設(shè)監(jiān)理委托合同主要有四種形式： 根據(jù)法律要求制訂，由適宜的管理機(jī)構(gòu)簽訂并執(zhí)行的正式合同。 “三控” 是： 工程進(jìn)度控制是指項(xiàng)目實(shí)施階段（包括設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、施工、施工前準(zhǔn)備各階段）的進(jìn)度控制。 大、中型公共事業(yè)工程。 工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)文件和建設(shè)工程承包合同，代表建設(shè)單位對(duì)施工質(zhì)量實(shí)施監(jiān)理，并對(duì)施工質(zhì)量承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)完成后，向項(xiàng)目法人提交工程建設(shè)監(jiān)理檔案資料。3施工許可制度的發(fā)布為了加強(qiáng)對(duì)建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》，建設(shè)部于2001年6月重新發(fā)布了《建筑工程施工許可管理辦法》。 建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》，并附本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。4申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證應(yīng)當(dāng)具備的條件 *建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： 已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保)。施工圖設(shè)計(jì)文件未經(jīng)審查批準(zhǔn)的，不得使用。4建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位。 施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。 建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與依法簽訂的施工承包合同一致。 工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300m2以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證?！豆こ瘫O(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對(duì)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)審查、分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、申請(qǐng)程序、監(jiān)理業(yè)務(wù)的范圍及管理機(jī)構(gòu)與相應(yīng)職責(zé)均作了詳細(xì)的規(guī)定。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進(jìn)行下一道工序的施工，未經(jīng)總監(jiān)理工程師簽字，建設(shè)單位不撥付工程款，不進(jìn)行竣工驗(yàn)收。利用外國(guó)政府或者國(guó)際組織貸款、援助資金的工程。 工程質(zhì)量控制監(jiān)理工程師組織參加施工的承包商，按合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，并對(duì)形成質(zhì)量的諸因素進(jìn)行檢測(cè)、核驗(yàn)，對(duì)差異提出調(diào)整、糾正措施的監(jiān)督管理過(guò)程。較簡(jiǎn)單，通常是由監(jiān)理單位制訂，由委托方簽署一份備案，退給監(jiān)理單位執(zhí)行。投標(biāo)人不得以低于成本的報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)的工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)定的管理。2建筑工程招標(biāo)的方式 *招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)），必須進(jìn)行招標(biāo)： 大型基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目。2注冊(cè)建筑師 *注冊(cè)建筑師是指依法取得注冊(cè)建筑師證書并從事房屋建筑設(shè)計(jì)及相關(guān)業(yè)務(wù)的人員。但不得將建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)發(fā)包給不具有相應(yīng)勘察、設(shè)計(jì)資質(zhì)等級(jí)的建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位。 建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)資質(zhì)分為工程勘察資質(zhì)、工程設(shè)計(jì)資質(zhì)。城市人民代表大會(huì)或其常務(wù)和會(huì)有權(quán)對(duì)城市規(guī)劃的實(shí)施情況進(jìn)行定期或不定期的檢查。放線、驗(yàn)線。1建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容 *主要內(nèi)容有： 建筑管理。1建設(shè)項(xiàng)目選址管理 *國(guó)家對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目，特別是大、中型建設(shè)項(xiàng)目，在可行性研究階段，主要是通過(guò)計(jì)劃管理和規(guī)劃管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。批準(zhǔn)臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地的使用期限，一般均不超過(guò)兩年。城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實(shí)施城市規(guī)劃的基本保證。 城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報(bào)城市人民政府審批。其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)縣（市）人民政府審批。縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由縣人民政府組織編制。近期建設(shè)規(guī)模期限一般為5年。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。1拆遷時(shí)，對(duì)違章建筑的補(bǔ)償判斷房屋是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地規(guī)劃行政主管部門出具證明在拆遷過(guò)程中，拆遷人對(duì)必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償?！恫疬w條例》規(guī)定：“由拆遷人提出補(bǔ)償方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷”。所有人既包括公民，也包括法人。對(duì)實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w補(bǔ)償安置協(xié)議主要載明補(bǔ)償金額、搬遷期限；對(duì)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，協(xié)議主要載明安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等。公告要明確建設(shè)項(xiàng)目、拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。第三章 城市房屋拆遷管理制度與政策房屋拆遷的概念房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及其附屬物。 已動(dòng)工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)面積1/3，或投資額不足總投資額25%且未經(jīng)批準(zhǔn)終止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的； 法律、行政法規(guī)有其他規(guī)定的。 鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地。 國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。1土地使用權(quán)劃撥的概念及其含義 *土地使用權(quán)劃撥是指由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者交納補(bǔ)償、安置