【正文】 的作用，建立健全強有力的管理機構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度，不斷進行和提高公司管理水平。二、 物業(yè)管理目標成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；全身心為業(yè)主服務，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友：兩年內(nèi)達到“湘鄉(xiāng)市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準；三、 物業(yè)管理相應的規(guī)章制度新湘物業(yè)管理有限公司管 理 制 度第一章 董事會職權(quán)一、議定本公司的長遠規(guī)劃和經(jīng)營方針。五、 我公司的投標報價為：。二、 在簽署前期物業(yè)服務合同之前，本招標文件和貴司的中標通知書構(gòu)成約束雙方的契約附件。通過我們的服務，為“蓉瑾家園”創(chuàng)造價值，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、溫馨、親情”的生活環(huán)境，讓業(yè)主安心、放心。六、根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問題。七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發(fā)揚成績、糾正錯誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。七、負責小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。五、負責公司印章的管理和使用，嚴格執(zhí)行印章的審用規(guī)定。第五章 管理部職責一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導下，認真貫徹相關(guān)法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。八、完成公司交給的其它工作任務。八、定期對業(yè)主進行回訪，征求意見和建議，并向上級領(lǐng)導匯報。八、對本班無權(quán)決定或無力解決的問題應當及時向上級請示。嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區(qū)。熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。五、教育員工愛護公物，厲行節(jié)約。完成公司交辦的其它臨時性工作。對花園內(nèi)的設施設備做好詳細登記。⑦積極完成上級交辦的臨時任務。四、上門服務保潔員崗位職責按客戶預約時間著裝準時到達工作崗。六、負責業(yè)主裝修前交底和裝修過程的檢查，以及存在問題的處理。四、嚴格遵守操作規(guī)程，做到“送電時先高壓再氐壓，停電時先低壓再高壓”嚴禁扎刀開關(guān)帶負荷停送電?！?（三）對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保園區(qū)的治安穩(wěn)定?！? （六）必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關(guān)錄像的內(nèi)容。請假審批規(guī)定如下：（1）各部門員工一日以內(nèi)由部門主管審批，一日以上報公司經(jīng)理批準。四、搞好會計監(jiān)督，嚴格履行公司賦予的工作職權(quán)，尊重宣傳和維護國家有關(guān)財經(jīng)制度、法令和紀律在本公司的執(zhí)行情況。:房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種手續(xù)辦理、增值服務及小區(qū)日常事務的監(jiān)管。行政服務管理制度:。對重要問題給予正面回復。，并嚴格實行訪客出入登記制度，不準拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進入管理區(qū)域。并對路燈的損壞情況做好記錄，及時報修。消防系統(tǒng)維護質(zhì)量標準消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防管理作為一項重要工作來抓。、建立消防快速反應分隊結(jié)合以往的工作經(jīng)驗，我們將在保安員中選拔一批隊員組建管理處“消防快速反應分隊”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應，立足“自救”，最大限度地減少火災損失。滅火人員執(zhí)行命令應迅速、準確?；饎萃耆绾螅０矄T負責現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。垃圾車無明顯附著物，垃圾池周圍無積水、污漬。抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵，無蛛網(wǎng)。窗臺目視無積塵。每天擦抹一次：玻璃明亮，目視無塵、無水珠，不銹鋼面光亮，宣傳欄內(nèi)無明顯的可見積塵。每季度刷漆一次。經(jīng)常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進行針對性的投放鼠藥，進行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進而徹底消滅蟲害、鼠患。小區(qū)的綠化系統(tǒng)由庭院綠化的“點”，道路綠化的“線”，公共綠地的“面”組成。綠化建筑小品無損壞?；緹o病蟲害。注意在這一過程中，現(xiàn)場始終不能離人，要不斷與被困人員對話，及時了解被困人員的情緒和健康狀況，同時及時將情況向公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導匯報。，工程物料部應立即請電梯維修公司查明故障原因，修復后方可恢復正常運行。，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。液化氣泄漏應急預案，公司員工應立即通知保安部經(jīng)理或當班領(lǐng)班，并馬上趕到現(xiàn)場查看情況，必要時疏散人員，并禁用電氣設備（包括手機、電話和對講機）。若有人員傷亡，應詳細記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時間和搶救醫(yī)院。 在抓捕犯罪嫌疑人的過程中，若有需要可臨時關(guān)閉所有出入口，勸阻業(yè)主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機逃逸。，保安部應立即通知工程物料部經(jīng)理（或主管）到場，共同制訂搶救方案。水浸應急預案，應立即將進水地點、樓層、水源、水勢情況報告當值領(lǐng)導、工程物料部值班人員和當班保安領(lǐng)班，并在支援人員到達以前盡量控制現(xiàn)場水勢，防止水浸范圍擴大。 召開會議，分析事故發(fā)生原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓，并采取措施，防止出現(xiàn)類似事故?；馂膽鳖A案無論何時，一旦發(fā)現(xiàn)有火災苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向消防監(jiān)控室報警（注意當現(xiàn)場異味為液化氣等易燃氣體時，嚴禁在現(xiàn)場用手機、對講機、電話報警，應該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域后再報警，以防電火花引爆易燃氣體），請其派人查明真相，并做好應急準備。帶電物品著火時，應立即設法切斷電源，在電源切斷以前，嚴禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。特殊情況下，應派保安員或管理員逐單元上門通報，通報順序為：起火單元及相鄰單元 起火層上面2層 起火層下面1層。根據(jù)火勢情況確定是否疏散人員。消防隊到達后，及時向消防隊領(lǐng)導準確地提供火災情況和水源情況，引導消防隊進入火災現(xiàn)場，協(xié)助消防隊滅火，并協(xié)助維持現(xiàn)場秩序，安頓疏散人員。發(fā)現(xiàn)有人員被困在起火區(qū)域，應先營救被困人員，確保每一位業(yè)主和訪客均能安全撤離火場。保證消防電梯為消防人員專用，引導消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。滅火指揮部應召開會議，對火災撲救行動進行回顧和總結(jié)。服務思路，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。日常服務措施為切實做好便民服務工作，我們擬向業(yè)主提供無償服務和有償服務，同時應業(yè)主需要不斷推陳出新。工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫等。加強對隱蔽工程進行驗收，使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時，促進無業(yè)建造質(zhì)量和驗收效率的提高。,確保施工質(zhì)量。300合計2580物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費800/月物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費用：項目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）清潔工具費180元/人 現(xiàn)場擬采用員工為16人 新湘物業(yè)管理有限公司 2011年9月25日39 / 39。年150合計730物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用：285/月物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護費：項目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）裝備費300元/人。不斷收集積累物業(yè)家戶檔案資料和項目產(chǎn)權(quán)資料，為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準備。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。為解決業(yè)主子女放學后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設立一個集游戲、學習、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。，確保無償服務項目提供的可行性。如果小區(qū)財產(chǎn)辦有保險，則由財務部門聯(lián)系保險公司進行索賠。保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。疏散順序為：先起火單元及相鄰單元，后起火層上面2層和下面1層。小區(qū)內(nèi)發(fā)生火情時，各部門員工的任務是撲救火災、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關(guān)頭以疏散、救護人員為主。在火勢難以控制時，應及時下達向“119”報警的指令。 報警要求內(nèi)部報警應講清或問清： 起火地點；起火部位；燃燒物品；燃燒范圍；報警人姓名；報警人電話?；鹎榇_認后立即通報保安部經(jīng)理或當班領(lǐng)班，由其迅速召集人員前往現(xiàn)場滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。如火勢初期較小，目擊者應立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報警。：1) 保安巡邏和設備巡檢時，應留意排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時加以清理疏通；清潔工定時清掃天臺、排水溝，防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。，采取措施（包括關(guān)閉水泵、關(guān)閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開末端放水等），切斷水源，并關(guān)閉受浸區(qū)域之電閘，防止人員觸電。、物品砸傷引起，在搶救傷員的同時，應保護好現(xiàn)場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時向警方報警。 在事件中涉及財產(chǎn)損失和人員傷害，應攝下照片或錄像，留下當事人員和目擊者，供警方詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償。盜竊和破壞事件應急預案 任一員發(fā)現(xiàn)工盜竊和破壞事件或接到報警后，應立即查清樓號、單元號、樓層，通知保安部或當班保安領(lǐng)班派員前往現(xiàn)場查驗，并通知監(jiān)控值班員密切注意相關(guān)畫面，監(jiān)視犯罪嫌疑人動向。 工程物料部接到通知后，急速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助保安部施救。、電梯廳維持秩序，保安加強保安措施，嚴防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時關(guān)閉大門。若有公安、消防、醫(yī)護人員到場，還應分別記錄到場和離開時間、車輛號碼；被困人員有傷者的，應記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。若自己無法解救，應設法采取措施，確保被困乘客的安全，等待電梯維修公司技工前來解救。綠籬：定期澆水、施肥、修剪3次，每年噴藥3次。草地整潔無磚塊、垃圾。園林綠化的布置注意層次的搭配，正確選擇植物的品種，配置必要的速生、抗病蟲的花草樹木，以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等，做到遮蔭、防塵、調(diào)節(jié)視覺效果。：垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、食堂宿舍、設備房、消防梯、停車場、商業(yè)網(wǎng)點等。、排水溝每周沖洗一次，每月徹底消殺三次。隨時清潔污染處瓷貼片干凈、無明顯污跡、水垢。每日用清潔毛巾擦抹：無塵，用白紙緊擦拭30厘米，紙巾不被明顯污染。(3)外墻光亮、整潔，無明顯水漬、油漬每月用清潔劑清洗擦抹一次。(2)瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍。重點部位，重點保潔。搶救組應迅速組織人力將貴重物品及危險物品搬離現(xiàn)場。管理處值班員接到火警報警后，應迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場，查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。：我們將在居住區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。，對裝修民工攜帶工具出小區(qū)，應查驗由管理處簽發(fā)的出門證，對攜帶大宗材料及貴重物品出門，應查驗由業(yè)戶簽證的、由管理處簽發(fā)的出門證，并做好相應記錄。五、公共秩序維護和消防服務方案公共秩序維護。,隨時搜集有關(guān)業(yè)主對物業(yè)管理方面的意見。:樓道與庭院保潔。六、小區(qū)內(nèi)有關(guān)重大經(jīng)濟協(xié)議或有關(guān)經(jīng)濟文件擬定要以財務參與和核算為依據(jù)，進行準確分析和管理。假滿上班時必須到審批領(lǐng)導處進行銷假報到?！　。ǘ┍O(jiān)控人員對園區(qū)的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災等錄像進行另存入U盤存檔保留，并做好標記。二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度　 （一）監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導的安排，認真落實值班期間的各項工作任務。六、節(jié)約用電，做到不該開的燈不開，不該送的電不送，按時開關(guān)路燈及